作者：余飞
01
武汉有业主试探涨价
武汉在9月19日全盘放开限购，成为除本就不限购的重庆之外，首个解除限购的超大城市。
之后广州、成都虽然大幅放松了限购，但都没有全盘解除。北京、上海、深圳更岿然不动。
大利好之下，有业主壮着胆子，开始试探涨价。
根据时代财经披露，在武汉取消限购的政策利好叠加已经开始进行的金秋线上房产交易会，让一些人开始往回找补。
融创中心武汉壹号院一套241平方米的湖景房于今年7月挂牌，挂牌价930万元，随后5次降价，降至880万元。中介称，业主买入价为1100万元，相当于亏本220万元“甩卖”。但到了9月3日，该房源上调了20万元，目前挂牌价900万元。
这位业主涨价的初衷，其实只是想让自己少亏点，这种心情完全可以理解，毕竟高位站岗，能往回捞一点就是一点。
现在是一个混沌的市场，各种声音充斥在市场中。
大救市序幕拉开之下，有人坚持看多，他们认为官方托底意志强烈，即便房价难以上涨，也不会再跌。
所以，我们能够从主流媒体和自媒体的报道中，看到业主上调价格的现象。融创中心武汉壹号院这位业主，就是其中的代表。
但目前敢于涨价者，是极少数。大部分还是不看好。本号也是持这种观点。
有人说我总是看空市场。我再次强调一下，本号主要以数据进行客观分析，不唯多不唯空，只是客观的数据，加上主观的分析，尊重事实而已。
从主流媒体最近的报道来看，很多城市在新一轮救市浪潮下，二手房挂牌量都创下了新高。这其中不乏一些想借助政策利好，实现改善购置，卖一买一者，但大多数还是想借助行情实现套现离场的人群。
比如青岛、北京、广州、深圳、合肥、昆明等城市。
02
市场多空博弈
合肥方面，9月15日放开限购，二手房挂牌量增速不断加快。以9月20日为例，合肥新增3874套挂牌房源，较9月19日增加了近1成。
而且，基本都是降价抛售。
再看楼市风向标的深圳。
乐有家新政出台后，业主放盘量有所增加。9月深圳挂牌价仍然处于下滑态势，仅6个片区的业主报价环比略有上涨，90%的业主报价下滑或维持稳定。全市挂牌均价环比下跌0.8%。
所以救市政策发布，反倒刺激抛盘速度，是因为有一季度的剧情作为参照。
一季度，当防疫措施解除后，有人盲目乐观，对经济和预期过度看好，冲入楼市，推动了中心城市一波小高潮，但随着之后宏观数据公布，4月份之后楼市再次全面转跌后，这部分人成功成为了接盘侠。
与此同时，在有人星夜赶科场的同时，有人则在辞官归故里。有一批眼明心亮的炒房客，加速降价挂牌二手房，成功实现了离场。
现在，同样的剧情再次上演。而且，目前的救市效果作用时间很短。
昨天写深圳的文章中，已经说过，新政之下，深圳的成交量跌势根本没有止住，二手房网签量更是跌破了3000套地板线。
武汉又是什么情况？
9月19日，武汉取消限购，政策作用了三分之一个月。
本号根据武汉市住建局每日公布的网签数据，梳理了一下，9月份武汉的新房网签量为6979套，比8月份的网签量又低了一些。
制图：城市财经；数据：武汉市住建局
有人说，网签量是滞后的。的确，但从武汉5月份房交会的数据来看，其网签的数据并没有怎么延期。房交会带来的效果，在5月份的网签量数据上展现淋漓。
再看单日的网签量，同样没有起色。新政前，武汉的日均成交量在200多套，新政之后，也同样是在200套左右，多数时候，还低于200套。
制图：城市财经；数据：武汉市住建局
一言以蔽之，作为首个放开限购的超大城市，取消限购并没有给武汉带来惊喜。
当然，武汉目前秋季线上房交会已经启动，10月份在房交会助攻下，成交量可能会有一波上扬。
其他城市大抵也是如此，意外多于惊喜。
财新网披露：
新政后楼市未现“金九”，百强房企销售金额创五年新低。
克而瑞披露，2023年9月，百强房企共计完成操盘销售金额4042.7亿元，创下五年来的最低值。2020年9月，百强房企共计完成销售操盘金额11905.6亿元，几乎是当下的3倍。
03
购房与卖房建议
本号对于未来楼市的判断，在文章中反复强调过：
这轮房价调整方向不会变，周期不会短。
因为，其一，这一轮楼市调整，是系统性的，并非单独的市场问题，还有行业问题（房企债务链条），经济问题（收入与就业）。
恒大的结局，对购房者产生了强烈的冲击，大而不能倒，成为了伪命题。恒大倒塌的影响，才正式开始，房企出清还远未结束。下一个倒下的会是谁，还会有多少业主收不到房，还有多少人将房财两空？
买入方面的建议：
因此，对于购房者来说，投资暂时就甭想了，刚需则要视自身情况的轻重缓急来决定。
如果因为结婚、小孩上学等着急购房，且自身的就业与收入确定性不错的刚需，可以买。
其他都建议让子弹继续飞。
比如你虽迫切需要买房，但是只是单纯能够凑齐首付，对于未来三十年的房贷，没有底气。或者暂时不着急，只是想寻找合适的机会抄底，都不妨继续观望一下。
卖出方面的建议：
高位站岗的炒房客，能现在卖掉的，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。
如果挂牌久久不能卖掉，那就割肉卖。
你的房子过去400万，目前已经跌至300万，已经错过了最佳卖出时机，你可能不甘心卖，想等着反弹，但中国的房地产已经落幕，房子需要锚定的不是昨天，而是明天，明天可能亏得更多。
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