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作者：子非鱼
01
限购放松又开始了
厦门最近的动作有点让人懵，先是传言，后是辟谣，然后又打脸正式发布了放松限购的措施。
12月5日晚，关于厦门岛外放开限购的传言疯狂刷屏，说厦门会在12月5日开始执行，当晚厦门房地产业协会就出来辟谣。
但剧情在12月6日出现发展，厦门日报正式披露：
从厦门市住房行政主管部门获悉，自2022年12月5日起，厦门市岛外限购政策略有调整。岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。岛内限购政策不变，仍为过去4年连续缴纳3年社保或申报个税的非本市户籍家庭和个人，以及符合条件的非本市户籍人才在岛内限购1套住房。
意思很明确，岛内限购依旧，岛外放开限购，非户籍人员可直接购买一套。
厦门之后，武汉也传出了进一步收缩限购圈的消息，但尚未看到正式消息。
根据财联社披露：
市场传言武汉将调整限购政策，限购范围缩小至二环内，其他区域不再限购；此外，非武汉户籍居民可先申请购房资格再补齐六个月个税、社保相关证明，进一步提高购房资格办理效率。
同时武汉拟于今年12月8日至12月31日举办房交会，在此期间或出台购房补贴等阶段性措施；房交会期间，购房者可享购房补贴及住房维修基金补贴。
武汉房产交易中心工作人员表示，已经听到了该消息，但尚没有收到具体文件通知。接近武汉市房产交易中心的一位人士说，不排除调整的可能性。
以此看来，无风不起浪，武汉限购缩圈并进一步放松的可能性非常大。
如果真这样执行，武汉虽然名义上仍保留限购之名，但实际将彻底放开限购。
02
放松背后的逻辑
厦门放开岛外限购的逻辑并不复杂，降价也卖不动。
公开数据显示，2022年1至11月，厦门岛内新建商品住宅成交规模同比下降34.6%，岛外同比降幅55%。
其中，岛外部分区域市场调整压力较大，翔安区、集美区销售面积同比下降均超六成。
房价方面，国家统计局披露的数据显示，厦门10月份新房环比下跌0.7%，同比下跌3.9%。在卖不动的背景下，厦门新房今年打折就没有断过。
二手房方面，岛内正在上演降价狂欢。降价力度小的几十万，大的则有几百万。比如岛内的海峡国际社区一期一套3室2厅，于今年2月份上架，报价1650万，此后经过7次调价，降价351万，如今挂牌总价1299万，折合单价约7.8万/㎡。
是目前厦门降级力度最大的房源。
国贸新天地一套130.92㎡3室2厅精装房源，房东降价170万求成交。2月份挂牌时是1150万，经过4次调价，目前房源挂牌单价74855元/㎡，总价980万。
最关键的是，厦门新房短期库存去化时间超20个月，库存去化压力下，房价仍面临一定下行压力。
房子卖不动，库存大，土地就必然难卖。
中指院11月份披露的一组数据显示，厦门今年的卖地完成率只有66%，也即还有三分之一的土地没有卖出去。
武汉准备首先限购范围，并允许先申请后补缴社保，原因也在于此。
关于武汉楼市，本号写过很多，武汉楼市已经成为整个长江以南中心城市中调整的典型代表。
这座城市打折遍地，很多楼盘降价幅度非常大，降价三四成已经见怪不怪。
在官方的统计口径中，武汉房价调整幅度同样位居跌幅榜单上。
国家统计局披露的数据显示，武汉新房10月份较去年同期下跌了6.3%，二手房较去年同期下跌了5.8%，较2020年下跌了2.7%，是40个房价至少回到三四年前的城市之一。
制图：城市财经；数据：国家统计局
然而，即便是在这种降价力度下，因为收入缩水，预期缺失等因素影响，武汉的房子依旧卖不动。
机构披露的数据显示，武汉2022年前11个月新建商品住宅成交面积868万平方米，同比下降53%。成交量较去年腰斩了。
武汉为何会成为南方城市房价调整的代表，因为房子太多了。
根据克而瑞披露的数据显示，今年以来武汉的库存量始终位居全国第二，仅次于青岛。11月份武汉新房库存量2169万平方米。
按照现在的销售速度，需要卖31.7个月。
库存太多，去化周期超长，土地自然就难卖。
中指院11月份披露的数据显示，武汉今年的卖地完成率41%，还有一大半土地没有卖出去。
武汉2021年的土地财政依赖度高达120%，位居全国第三。土地卖不动岂能受得住，所以武汉开启了第四轮集中供地，第五轮集中供地已经挂牌，后续还有可能有第六轮供地。
就像摊主一样，多摆摊几次，无非是想多卖出去几块。
03
放松限购顶用吗
当然不顶用，从年初到如今，大多数中心城市都放松了限购，福州、沈阳、南昌基本放开了限购，东莞、佛山大幅收缩了限购圈，武汉、苏州、南京将外围区的限购放开了。
但都没有收效。根本原因在于市场购买力丧失和预期的缺失。
预期缺失，投资客不会入手。
购买力丧失，越来越多的人买不起房。纵使房价在调整，也只能是临渊羡鱼而已。
有人可能会说，现在情况不同了，房企迎来了融资大放松的利好，并且疫情管控都在放松。
这一点，我在今天的头条文章中已经作了具体分析，在此简单说几句。
第一，房企迎来融资大利好，那是部分房企有钱了，不是民众有钱了。
第二，防疫措施放松，是有利于经济复苏的基础，但疫情仍未结束，而且更大的挑战是防疫放松之后的适应。经济和收入复苏，仍存在着较大不确定性。
第三，全球经济已经进入了衰退之中，这无疑会加大我们的经济复苏压力。
综上，本号认为，楼市短期内仍没有转向的基础。
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