作者：子非鱼
01
武汉发房票了
武汉，又放松限购了。如果没有记错，这应该是农历新年之后，首个放松限购的大城市。
武汉最新发布了《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》，其中提到，武汉将支持居民家庭合理住房消费，结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围。
具体措施中包括：
在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。
简单来说，就是多给你发了一张限购区内的房票。
放松限购对武汉楼市本身自然是利好，但这个利好，在武汉去年一通操作之后，也变得积极有限。
首先，武汉在去年就已经放开了四大远城区域的限购，并放开了二孩以上家庭的限购。
去年年末，武汉又将限购圈继续收缩至二环内。换句话说，偌大的武汉，现在也只有最核心的地带才实行限购，其余都不再限购。
不仅如此，原本的限购门槛也降低了不少。过去需要两年社保，去年调整后，仅需6个月即可购房。
可以说，以上政策在支持刚需购房方面，已经做得非常全面。如今武汉再次增加了购房者的一张房票，也即本地户籍在限购区域内最多可购买3套住宅，非户籍可以购买两套。
尽管拿出了支持刚需的理由，但允许户籍购买3套的做法，更像是为了推动去库存。
当然，回顾武汉楼市2022年的市场和2023年1月份的表现，也能理解武汉如此操作的心情。
02
跌跌不休的武汉楼市
本号专注于全国城市财经与楼市分析，去年武汉的次数应该是最多，但囿于很多内容的敏感性，迫于压力删了好多篇。
在去年的分析中，我给出的定论是，武汉是长江以南地区中心城市楼市调整的典型代表。
武汉之所以调整的如此凶悍，一方面炒作非常严重。2021年之前，大批外地人进入武汉热点地区，尤其是光谷片区，投资房产，导致房价快速拉升。
另一方面则是积压了大量库存，这是主要原因。
去过武汉的人都知道，这座城市最让人意外之处在于，超高层的住宅一大批，60层以上的住宅小区不在少数。
一眼望去全是房子。
过去一年，武汉的商品房库存量始终位居全国第二，仅次于青岛。狭义商品房库存面积超2100万平方米。如此多的库存，遭遇了去年的宏观大环境转向，直接让武汉成为了调整的排头兵。
商品房成交方面：
根据中指院数据显示，2022年，武汉新建商品住房共计成交11.63万套、1316.5万平方米，同比分别下滑42%和43%。到去年年底，武汉的新房去化周期仍高达27个月。
土地市场方面：
武汉在去年前三轮供地结束，才完成全年供地计划的41%。在此背景下，武汉在最后一个月连续加推了三轮集中供地，全年共推出了六轮集中供地，最终全年卖地成交了108宗，卖地收入871.33亿元。
871.33亿元卖地收入，相较于2021年的1905亿，下跌了54.26%。
房价方面：
武汉新房价格连续下跌了11个月。武汉是典型的符合1月5日央行与银保监会发布文件强调的，新房价格连续下跌3个月房贷利率即可自主调整的城市。
统计局数据显示，武汉12月新房环比下跌0.1%，同比下跌5.6%。二手房价格调整力度更大，环比下跌0.4%，同比下跌6.1%。
武汉统计局公布的数据中，40个二手房价格至少回到三四年前的城市之一。
商品房成交量、土地市场、房价表现如此让人揪心，武汉又怎能不着急。
更为关键的是，就在去年年末武汉收缩限购圈至二环内，且全国防控彻底放开的大背景下，今年1月份，武汉的成交量和房价跌势依旧没有收住。
公开数据显示，武汉2023年新房成交面积同比下跌47%，环比下跌23%。
贝壳找房披露，武汉1月份二手房价格环比下跌0.4%，同比下跌5%。
这或许正是武汉发布文件，给购房者增加房票的原因。
03
武汉楼市后续如何
进入2023年，不仅武汉的楼市表现让人大跌眼镜，全国整体基本都是如此。
1月份百强房企实现销售总额为4223.3亿元，同比下降31.7%，较去年同期降幅扩大8.6个百分点。1月份，1月全国土地市场成交规模降至历史低位，全国300城经营性土地总成交建筑面积为3651万平方米，同比下降超过五成，较2022年春节月下跌15%，环比跌幅接近九成。1月份，百城新房价格环比下跌0.02%，二手房价格环比下跌0.1%。
无论商品房市场，还是土地市场，还是房价，寒意依然十足。
这意味着什么，意味着防控虽然放开，但大环境的恢复仍需要时日。民众的收入和心情修复，更需要时日。
房地产市场并不像中介们宣传的那般，防控一放开，市场就能马上筑底，甚至上演报复性买房，这是天荒夜谈。
世界经济形势走弱和世界秩序撕裂更甚的大背景下，2023年的经济、就业、楼市形势自然要比2022年要好，但想好的哪里去，也很困难。
这意味着，就业和收入的复苏，阻力并不小。更为关键的是，我们的人口已经在2022年见顶转向，2022年全国人口比2021年减少了85万人。
在这种背景下，楼市复苏并不会那么顺畅，需要时间。而且，即便后续随着经济、就业和收入复苏，房地产也难再辉煌起来，毕竟人口已经转向了。
在人口转向的大背景下，对于未来的全国楼市，本号仍坚持自己的观点：
第一，大多数没有啥特色，比如产业特色、经济特色、旅游特色、资源特色、区位特色的普通三四线城市，房价还会继续调整，越来越多的三四线城市房价会逐渐鹤岗化。
第二，对于尚有人口增量的城市，短期内房价仍难反转。在经济和收入逐渐复苏之后，一线与强二线城市的房价会逐渐筑底横盘，此后会在通胀作用下，缓慢上涨。
武汉正符合第二条。
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