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本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富，为百余家庭提供购房建议，分享楼市心得。
最近粉丝咨询，很多人不约而同的问：听说北京楼市回暖了？一个人问时，我觉得不至于，肯定没回暖；三、五个人问，多少有点犹疑了；更多人问，差点就动摇了。北京楼市，真的回暖了吗？从实际的网签成交数据看，并没有看到明显回暖的迹象。
在前几天的文章里，我们探讨过这个问题，在谈网签量的文章里《北京楼市，2021年二手房预计成交18.5万套》，我们提到过：2021年前10个月，北京二手房网签量16.5万套，预计全年成交量18.5万套左右。11月份到现在，二手房网签量7500套出头，预计到月底能到1万套。不出意外，12月份，网签量预计也是1万套左右。所以，2021年，二手房的网签量基本就是18.5万套左右了。
按照最新数据，11月份网签量已经9500套了，还有四天时间，过万问题不大，最后总的网签量也就1万套左右。
11月份，网签量1万套，这个数据，对于北京的二手房市场来说，能称的上回暖吗？我们从两个维度来看下：
第一个维度，环比，本年各月份成交量。假设11月份最终成交1万套，那么前11个月北京各月平均成交量是1.6万套。1万套的成交量，仅仅高于10月份的9340套，比其他月份都要低。如果与网签量最高的3月份相比，11月份更是腰斩，因为3月份网签量是2.2万套。从环比看，11月份的成交量算不上回暖。
第二个维度，同比，历年各月成交量。自2017年至今，最近五年来11月份的二手房网签量分别是8483，11203，12296，17268，10000。从数据可以很清晰的看出来，这个月的二手房网签量，高于2017年，基本与2018年、2019年大致持平，大大低于2020年。从同比看，11月份的网签量也算不上回暖。
如果非要硬安上一顶回暖的帽子，那也只能是跟今年10月份比较，或者跟2017年比较。
不管是同比，还是环比，数据并没有体现出回暖的态势。
网签数据就一定准确吗？如果有点经验的人，可能会一拍脑袋，提出这个问题来，小白是不会想到这一点的。
没错，网签数据的确不能准确反映当月的二手房成交情况。原因很简单，成交与网签，这是两个节点，并不是所有人，签合同成交后，马上就网签。因此，成交与网签，是两码事。
有经验的人沾沾自喜，神机妙算，总算料中了一次。真的如此吗？
我们看看前两天发的另一篇文章，谈德胜区域房产成交情况的《德胜房价大跌20%》。在这篇文章里，我们统计了几个月份德胜区域的二手房成交情况。
先看今年下半年8-10月份，德胜区域二手房的成交量分别是38、18、41套。这个数量很凄惨，有的门店一个月可能都成交不了一套房。进入11月份，到昨天为止，德胜二手房的成交量是70套左右，预计到月底能达到80套左右。
德胜区域11月份的成交情况，与8-10月份相比，确实可以称得上回暖，毕竟11月份的成交数量，都接近翻倍了。
只是，这个回暖，是因为8-10月份成交量暴跌。去年11月份，德胜区域的成交量是125套，今年1-3月份，成交分别是161、77、109。与这些数字相比，所谓回暖，依然有段距离。
当下的北京楼市，具体的某个特定区域，成交量确实比此前8-10月份有所抬升。如果从整体上看，说北京楼市回暖，结论过早。
结论：北京楼市，接下来将如2018、2019年一般，进入一个相对平稳的震荡、横盘时期。北京楼市的整体价格，预计在半年内调整到位，之后如无信贷宽松、大规模放水，楼市会逐步稳定。
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