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本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富，为百余家庭提供购房建议，分享楼市心得。
北京楼市行情，几乎冰冻，房产还值得投资吗？
自2017年北京到达房价高点至今，投资房产的收益回报似乎非常一般。因为不同小区价格千差万别，我们选个有代表性的小区，作为考察对象。
以蜂鸟家园为例，之所以选择这个小区，一方面是数据比较齐全些，另一方面则是因为这个小区有代表性，学区房属性强，涨的高、跌的猛，楼市里涨跌都比较充分。
2017年2-7月份，蜂鸟家园的房价依然在高点，这几个月的成交单价均价是13.91万。时隔四年之后，到2021年12月份，蜂鸟家园的成交单价均价为16.27万。从13.91至16.27，价格涨幅大约17%左右。四年17%，年均涨幅为4.25%。
当然了，2021年4月份，蜂鸟的成交均价最高达到了19.43万，此后还有两个月成交均价在18万以上。如果以18万为计算参考，涨幅30%左右。我们显然不能用这个高价来作为涨幅的对比依据，只能以眼下的价格为参考，计算房价涨幅。
年化4%左右的收益率，比银行的定期理财产品还要稍微差一点。这个收益回报率，显然不能让人满意。如果蜂鸟的成交均价在18万左右，年化收益率能达到7.25%，这个回报还算凑合。
有人会拿投资房产的收益回报跟投资股票、基金的回报作对比，如果以股票、基金的收益率作为参照物，4%的年化收益显然太低，看不到眼里。
然而，要知道，房产的收益基本是无风险收益，股票、基金波动很大，风险更大。不仅如此，买房基本大部分身家砸上去，是一个总资产回报率；而股票基金，多数人只配置很小的一部分。举个例子，掏1000万买房投资，与掏1000万股票投资，后者的风险，绝大多数人承受不起。买房可以全部资金进入，买股票，就得掂量一番。
最近几年，投资北京房产的收益回报率，确实低了一些，无法与2015、2016等年份相比。
即使我们通过优化贷款、降低利率，减少利息支出，同时把租金算到回报里，种种优化措施之下，房产投资的回报率也就在8-10%左右。
现在一线大城市，已经很少看到房价动辄几年后就翻倍的盛况了。
买房投资的收益率，并没有想象中那么高，正常情况下，年化收益也就10%左右。
有没有办法突破这个收益率限制呢？答案是有的。
其一，调节收益期限。我们在测算收益时，设定了一个期限，五年期。如果把期限缩短，以1年为限，低点买入，高点卖出。比如，500万买入，一年左右，650万卖出，即使按照全款买房计算，年化收益也达到了30%。
这种操作方式，需要对楼市行情有极强的把握，不仅能够找到低价房，还得买在低点，短期内迎来大幅上涨，同时脱手卖掉。
有人曾经在2021年初趁楼市行情火热时，以1000万的高价卖掉一小学区房，随后在年底又以700万的价格买回。一卖一买，收益非常可观。
其二，足够大的房产底盘。虽然这个收益率低，但如果房产金额足够大，收益的绝对值也会比较可观。假设房子市价2000万，年化收益10%，收益金额为200万；如果市价5000万，年化收益10%，那就是500万。收益率虽然没变，但因为资产底盘太大，绝对收益金额瞬间飙升。
与常见的投资品种股票、基金、期货等产品相比，房产收益有其他产品不能比拟的优势。
其一，无风险收益。大城市的房产，基本是普通人能接触到的最优质的资产。房价也会有波动，比如现在北京的房价又开始下跌了。但整体上而言，房子基本可以看做是无风险收益产品。其他产品的波动性更大，风险更高。
其二，资金杠杆。买房可以按揭贷款，这就加了一层杠杆。相当一部分人，只要想申请按揭贷款，多半都能申请到。股市虽然可以融资融券，但门槛更高，将相当一部分人排除在外了。
因为这两点原因，房产依然可以作为投资的一个选择。
随着各地房产调控政策强化，限制买房、限制卖房，买房投资变得越来越不友好，难度等级指数不断提高，房产投资的收益回报，也没有之前可观了。
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