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本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富，为百余家庭提供购房建议，分享楼市心得。
前阵子，贝壳发布了一个刚需购房报告，我们挑其中有意思的部分来看下。
刚需购房群体，尤其是北京等一线城市的刚需购房群体，到底是什么样子的？我们从中挑选了刚需购房总价、面积、购房年龄、购房人来源等几个方面。
其一，先看购房总价。北京、深圳、上海，位列前三，成交均价都超过300万。
按照报告，2021年，北京刚需盘的上车总价为354万，居所有城市第一。深圳刚需盘均价比北京低31万，上海比北京低54万。一线城市广州，刚需盘总价均价竟然只有215万，不仅大大低于其他三个一线城市，也大大低于二线城市厦门的289万和杭州的234万。
成交均价354万，意味着有的房子的成交价要低于354万。比如北京有的在核心位置的楼盘，价格可能在300万左右。此外，不知报告数据是否包括了北京远郊区县，远郊区县的房价显然会大大拉低统计均价。
如果不区分刚需盘、改善盘、豪宅盘之类，把成交的所有二手房一起统计，北京的二手房成交均价是多少呢？答案是500万。
这个记录是基于2020年的10几万条成交记录，得出的二手房成交均价，基本反映了北京楼市的成交情况。2021年的数据量比较小，代表性不如2020年。
其二，刚需房面积。刚需房上车面积，存在规律：城市的层级越高（经济水平、行政等级），上车面积就越小。
深圳刚需上车房面积只有56平米，上海竟然达到了60平米，北京则有65平米，广州竟然达到了惊人的76平米。广州刚需上车盘面积大，跟上车房总价低有很大关系。
这张图里，令人比较诧异的还有两个城市：天津和哈尔滨，前者刚需上车房面积只有62平米，甚至低于北京；后者上车盘面积67平米，低于其他二线城市。
一线城市因为房子价格高，面积越小，总价越低，因此，刚需上车盘的面积基本都比较小。二线城市房价相对低，上车盘面积自然就会更大些。
其三，首次购房年龄。按照常理推测，既然一线城市房价高，需要的资金多，那么首次购房年龄就会变高。
然而，这个推断是错误的。
首次购房年龄跟城市层级，在这里形成了巨大反差。北京的首次购房年龄只有30岁，平均不到31岁；深圳的首次购房年龄则刚刚超过31岁；广州的首次购房年龄大致为31.5岁；唯一例外的是上海，平均购房年龄达到了33岁。北京、深圳、广州，首次购房年龄非常低，排在前三。反而是二线城市，首次购房年龄要高出一些。
完全出乎预料。
原因或许如此：虽然一线城市的上车盘总价高，需要掏更多的钱，但在一线城市购房的，不少人会得到家庭的支持，不管是四个钱包，还是六个钱包，甚至更多钱包。
北京刚需的首次购房年龄竟然只有30岁，让眼镜碎了一地。
其四，买房人来源。这张图片显示的是省内客源占比，比例越高，说明本地人买房比例越大；反之，说明外地人买房比例越大。深圳、北京，本地人买房比例只有33-34%；上海要高出一大截，本地购房比例有46%。
北京之所以本地购房比例低，我们判断跟一个因素密切相关：很多买房人，有购房资格，没有北京户口。就是说，很多买房人的资格，是通过缴纳社保、个税、办理工作居住证等方式获得的。
综合上面四点，一个典型的北京刚需买房人的画像，大致是这样的：
外地来到北京工作，获得了购房资格，终于在30岁左右的时候，买了一套价格354万左右的上车盘。
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