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本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富，为百余家庭提供购房建议，分享楼市心得。
一
每个来咨询买房的人，末了都会加上一句：未来增值怎样？
不知是不是错觉，越是刚需人群，对“增值”这个问题，越纠结。有的人在反复比较两个不同小区的优缺点之后，就未来哪个小区增值空间大这个问题，翻来覆去的询问、确认，想得到一个确切的答案。
比如说，A小区未来增值空间可能只有10%，B小区未来增值空间可能有13%。为了这多出来的3%可能收益，有的人真的会去选。虽然所谓的3%这个数字，可能纯粹是一拍脑门，给出的答案，纯粹是安慰性质。也有人会继续追问，B小区未来增值为什么会多3%？好了，问题进入死循环，卡住了。
明明买房是为了有个住的地方，却把增值看的比满足居住功能更加重要，本末倒置。
中国房地产行业的“黄金时代”已经结束。这话最早由万科总裁郁亮说出。不曾想，2015-16年，中国的房价又一次迎来暴涨周期，那两年，不仅是一线城市的房价暴涨，二线甚至三线城市的房价也同步上涨。“黄金时代”不仅没有结束，并且继续保持。
2018年9月底，万科喊出了“活下去”的口号，这个口号随即引爆舆论，并且此后万科高层也不断提及。结果，2019年底，一线、二线城市房价再次启动上涨周期。万科似乎被打脸了。
然而，虽然自2020年至今，很多城市的房价都大幅度上涨，房产持有人都获取了不菲回报。但曾经的行业巨头开发商，不管此前如何风光，却开始一家家倒下。从最近几年的限价房制度，到去年推出的三道红线制度、房地产贷款集中度管理制度，一项项制度，牢牢扎好了新房价格上涨的牢笼，也把开发商整治的奄奄一息。
伴随着房地产开发商的黄金时代，对于普通人而言，同时到来的还有房产投资的黄金时代。最近十年来，只要有足够的资金进入市场，在一线城市核心地段买入住宅，收益回报远远秒杀其他普通理财产品。
过往的规律就是，大致三年左右，房价就会迎来一个上涨周期，幅度30-50%，甚至更高。对于个体来说，住宅类房产，就是最好的投资资产。
二
如今，对于个体而言，房产投资的黄金时代也已经过去了。虽然一二线城市的房产，在未来依然是核心资产，但是黄金时代结束了。“黄金时代”的消失，主要是因为房产调控政策越来越严厉，尤其是针对购房资格的调控史无前例。这其中，又以购房资格和买房杠杆为调控核心。
先说购房资格。作为个体，单枪匹马或者夫妻档，前些年投资房产，只要有资金，基本不用担心购房资格。有的城市根本不限购，有的城市只需要缴纳一段时间社保就可拥有购房资格，有的城市落户办理购房资格手续非常简便，即使是一线城市的北京、上海，也可以通过各种变通办法解决购房资格问题。
自2020年至今，购房调控政策不断升级，并且稳、准、狠，直切肯綮。上海堵死了赠予的漏洞，杭州要求落户并且还要有社保，北京则出台离婚三年限购政策。其他房价上涨的热点城市，也模仿一线城市限购政策，不断提高购房门槛。
一拳拳打下来，购房资格变得非常珍贵，获取成本急剧提高。这一下子，就将很多投资客拒之门外。
再说购房杠杆。自从去年出台了房地产贷款集中度管理制度之后，银行层面纷纷下降房地产贷款的占比，导致按揭贷款额度紧张。不仅如此，北京前几年就出台了二套房高首付政策，只要是购买二套住房，按揭贷款额度非常有限。深圳则干脆直接出台了二手房成交指导价，银行需要参照这个指导价来发放贷款。如今，上海也出台了二手房指导价，可申请的按揭贷款金额也就是房子市价的三成、四成。
很多买房人，都需要一定的购房杠杆。一方面，绝大多数不具备全款实力，只能出首付；另一方面，即使是有全款实力的投资客，为了最大限度的利用资金，充分赚取收益，一部分也会选择贷款。
如今，购房杠杆直接被打折了根基。买房可以，想办法凑尽可能多的首付吧，别想着多贷款加杠杆了。
在调控政策夹击之下，在一线城市和热点二线城市购买房产的难度急剧上升，投资成本也随之提高。
长缨缚苍龙，房价终于被政策给拿捏住了。
对于个体而言，房产投资难度指数级提高，大规模投资房产获益的黄金时代过去了。
三
现在一线大城市，已经很少看到房价动辄几年后就翻倍的盛况了。买房投资的收益率，并没有想象中那么高，正常情况下，年化收益也就8-10左右。
有没有办法突破这个收益率限制呢？答案是有的。
其一，突破收益期限。我们在测算收益时，设定了一个期限，五年期。如果把期限缩短，以1年为限，低点买入，高点卖出。比如，500万买入，一年左右，650万卖出，即使按照全款买房计算，年化收益也达到了30%。
这种操作方式，需要对楼市行情有极强的把握，不仅能够找到低价房，还得买在低点，短期内迎来大幅上涨，同时脱手卖掉。
有点类似股市的炒波段，对技术要求极高，一般人基本不用考虑。
其二，足够大的房产底盘。虽然这个收益率低，但如果房产金额足够大，我们计算下收益。假设房子不只一套，市价2000万，年化收益10%，收益金额为200万；如果市价5000万，年化收益10%，那就是500万。收益率虽然没变，但因为底盘太大，绝对收益金额瞬间飙升。
即使是小金额、5年期的收益率，似乎小于市场上股票、基金、期货等投资品的收益率。然而，房产收益有其他产品不能比拟的优势。
其一，无风险收益。大城市的房产，基本是普通人能接触到的最优质的资产。房价也会有波动，比如现在北京的房价又开始下跌了。但整体上而言，房子基本可以看做是无风险收益产品。其他产品的波动性更大，风险更高。
其二，资金杠杆。买房可以按揭贷款，这就加了一层杠杆。相当一部分人，只要想申请按揭贷款，多半都能申请到。股市虽然可以融资融券，但门槛更高，将相当一部分人排除在外了。
因为这两点原因，房产依然可以作为投资的一个选择。
随着各地房产调控政策强化，限制买房、限制卖房，买房投资变得越来越不友好，难度等级指数不断提高。
买入就能升值的想法，可以放一边了。
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