点击上方蓝字关注我们
本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富，为百余家庭提供购房建议，分享楼市心得。
2月底，马上出正月了，我们今天谈谈2022年北京的房价走势。预测房价，尤其是一年内的房价变化趋势，很容易出错打脸。姑妄言之姑听之，大家觉得说的有理，就关注、点赞、转发，点在看。
说下结论：2022年，北京房价出现大幅上涨的难度比较大。楼市的房价行情以平稳、小幅震荡为主。
之所以得出这个结论，大致是从如下几个方面考虑的：
其一，从政策层面看，今年北京放松调控政策的可能性非常小。
最近俩月，全国各地的不少城市，开始放松调控政策，比较典型的有两种做法：降低买房首付、降低按揭贷款利率。针对买房的金融政策，开始松动了。加入这一行列的，不仅有三线、四线城市，也有重庆这样的二线城市，广州这样的一线城市。
降低利率，对楼市的影响其实没那么大，更多的是表明态度。绝大多数人买房，差的是上百万、几百万的首付，而不是每月多几十块、少上百块的月供。因此，降低利率，这是明着告诉大家，接下来政策要松动一些了，不会像之前那么紧张。然而，很少有人因为利率降了基点（BP）就去买房。如果利率下降几个百分点，估计还真能打动一批人。
降低首付，对楼市有影响。买房只需要20%的首付，剩余八成都可以按揭贷款。这一招，对于销售新房有很大吸引力。一套500万的房子，只需要100万首付就可以拿下。百分之几十的首付点位差别，对于买房人来说，影响比较大。还是前面那句话，买房，更难凑的是首付，大家缺的也是首付。所以，降低买房首付，对楼市影响比较大。
其他城市开始放松房产调控。北京有可能放松吗？可能性非常小。别说是降低买房首付，就是降低首套买房的利率，基本都是不可能的事情。
只要政策不松动，以现在房产调控政策五花大绑的威力，北京房价要上涨，难度很大。
其二，从市场层面看，今年北京的房产交易量保持正常状态的可能性较大，多半不如2021年。
前阵子，北京今年第一批集中供地，拿地的只有一家民企，其余全是央企、国企，土地溢价也很少。今年北京的首次土拍，跟去年开发商打破头抢地的盛况，形成了鲜明对比。今年的拍地，民营开发商集体缺席，将是常态。新房市场，缺乏上升的动力。
2022年，北京二手房的交易量估计保持正常年份水平，很难超过2021年。去年，二手房成交19.2万套，创造了2016年以来的最高记录。如此庞大的交易量，今年很难复制了。
有人会翻出2015、2016年的成交记录来：2015年二手房成交了19.6万套，2016年，二手房成交了26.8万套；判断今年的楼市走向会重现2016年。这种想法，完全是痴人说梦了。
世易时移，北京房产市场的情况，跟几年前相比，已经完全改变了。别说复制2016年，就连保持2021年成交量，基本都不可能。
房子成交量上不去，成交价自然也起不来。
我们做个假设，什么情况下，北京楼市的行情会再度起来？
1、放松调控政策。比如，调整认房认贷政策，把购买二套房的首付降下来。对那些名下只有一套房，卖掉后，置换改善的刚需群体，降低二手房首付。如果政策一调整，会释放大量的改善买房需求。但是，这项政策调整威力太大。上峰多半不敢启用。
2、买房需求暴增。假设政策没有任何变化，但是拿到北京购房资格的人数大涨，不管是通过落户、还是社保、工作居住证，大量新增的买房需求集中在今年释放。完全靠市场需求的威力，碾压五花大绑的调控政策。要实现这种效果，难度同样相当大。
如果北京房产市场，没有出现政策放松，或者市场需求暴增的情况，房价只能小幅度上涨，大幅上涨几乎不可能，MISSION IMPOSSIBLE。
我是清华马龙，长鲸说房主理人，欢迎加入知识星球。
完全站在买家角度，分析解答北京买房问题；本人多年一线买房实战经验总结，毫无保留分享；与各行业的大拿交流买房、投资等各种问题；为星球内部成员提供一对一咨询，提供贷款、工居、二手房等独家优惠渠道；现在加入特大优惠199元，马上扫码加入。
长鲸找房小程序，数据助力，买到心仪二手房。现推出全程购房服务，超低中介费。帮你预防风险，规避损失！
房产贷款在线咨询
1、利率3.7-3.85%
2、利率4.2-4.5%
3、利率3.7-4.35%