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最近跟粉丝沟通买房事宜，有不少人手持千万，却买不到满意的房子。
北京楼市，是一个比较奇葩的市场。
这些买房的粉丝，大概有这几个特点：
其一，买房属于改善置换。多数人名下已经有一套房子，甚至两套房子，这次买房，都是为了改善。
有的是因为小孩入学的原因，需要置换学区房，从学区一般的区域，换到学区比较好的区域。有的是已经解决了学区问题，小孩都上学了，但是房子太小，住不下了，需要换个更大的房子，比如两居换三居。
其二，首付高，一般7-800万左右，个别的甚至千万全款买房。一方面可以卖掉原来的房子，拿到一笔钱，再加上积蓄，这些粉丝基本能凑6-800万的首付款。
正常情况，这么高的首付，即使贷款50%，也可以买到1500万左右的房子。然而，北京的认房认贷政策，决定了即使有这么高的首付，最多也只能贷款186万。想要多贷款，只能另想办法。
其三，对多数房子下不去手。虽然预算已经不低了，但这个价位的好房子，少的可怜。这个价格区间，考虑下学区因素，对口学校说的过去；考虑下大房子，至少三居室吧；再考虑下小区环境、房子质量，房子别太老、太破、太小。
上面几个因素，叠加在一起，结论就是：没有满意的房子可以买。
千万预算买房，即使在北京，也属于比较大的金额了。之前，我曾经统计过，北京超过1000万的房子，占比估计也就10%左右。
按照网上公开的房子挂牌价格，我整理了八万条数据，得到了下面这张表：
这张表里，已经剔除了大部分车位数据。8万条的数据量，基本能反映北京楼市的房价分布情况了。
总价1000万以内的房子，共有71072套，占比87.9%。总价1000万以上的房子，有9189套，占比11.49%。
如果你的房子，总价超过1000万，那就超越了北京市场上将近90%的房子。
这一点，对于买房人、卖房人，都有参考意义。总价超过1000万，就是一个门槛，踏入了10%的顶层空间。交易的数量减少，交易难度增加。
然而，同样的1000万，得看买哪里的房子。海淀与昌平，西城与大兴，完全是两个不同的概念。
2020年的10万条成交价格数据，经过整理后，房价的分布区间，跟挂牌价类似：
成交总价小于等于500万的，有90853套，占比63.1%。
成交总价介于500-1000万之间的，有44013套，占比30.6%。
成交总价大于1000万的，占比只有6.3%左右。
成交总价大于1500万的，占比有1.9%；总价高于3000万的，则只有0.2%。
成交数据中，1000万以内的房子，占比达到了93.7%，甚至比现在的挂牌价显示的比例还要高。
结合挂牌价和成交价，我们可以判断：北京挂牌销售的房子，有90%的房子总价低于1000万。
500万，基本是现在刚需群体的上车门槛。要想在北京买个正规两居室，或者核心区一居室，至少得拿出500万。
1000万，则是置换改善的门槛。到了这个数量级，基本可以在大多数区域，买到可以居住的两居、甚至三居。1000万，也是绝大多数人的买房天花板，这个门槛，跨越有难度。
回到开头，如何破局，解决这个问题呢？
买房难两全，总得舍弃那些次要因素，聚焦在核心需求上。
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我是清华马龙，长鲸说房主理人，多年一线房产投资、交易实战经验，行情分析、区域选房，每天3个免费咨询名额。二手房交易佣金大优惠。
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