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北京的房价，90%是靠刚需群体和刚需改善群体支撑起来的，泡沫极少。
昨天文章里跟大家说了一个数据，北京的81%的房子，总价在800万以内；55%的房子，总价在500万以内。
今天详细统计了下房价分层情况，跟大家做个分享。
其一，北京房价，极度分化，呈现一九定律。
北京楼市，价格分化严重，两极走向。
今天，北京的二手房挂牌量已经达到了14.4万套，看似数量巨大的房子里，千万豪宅的数量却很少。
北京房价的圈层分布，遵循的不是二八定律，而是一九定律。
可从价格来看，55.6%的挂牌房产，总价在500万以内，这个占比非常高。总价800万以内的房子，占比81%。如果将总价放到1000万，这个比例是88.5%。
根据这个数据，我们可以说北京的房产市场，依然是刚需为主的市场。
1000万以内的房子，占比高达88.5%。这都不是二八定律了，而是一九定律。
只要你买的房子总价超过1000万，就可以位于前10%行列。
大家可以对照下自己的房子价格，看下分布在哪个区间。
如果你的房价超过1500万，在当下的房产市场上，处于前5%的位置。
半年前，我也分析过挂牌房价的分布，跟现在的分布比例，几乎是一致的。
其二，北京买房，需要不断升级换代。
对绝大多数普通人而言，尤其是京漂一代，大致的买房路径是：要成家了，买套刚需上车房；有娃了，再考虑换学区房或更大面积的房子；等到娃高中毕业了，卖掉老破小、老破大，换到居住更好的小区。
这样一步步折腾的换房改善，就是爬藤买房之路。
这么一步步置换，从小到大、从价格便宜到价格高昂的房产置换过程，像极了升级打怪、一关关前进的路。
北京核心城区的房子，价格呢，是真贵；面积呢，是真小；品质呢，是真差；配套的资源，是真好。
当下的北京房产市场，升级换代的路，被打断了。
最近，跟很多粉丝沟通过，其中大部分是置换改善群体，大家聊到的共同话题就是：换房太难了，房子卖不掉，要买的房买不起、不敢买。
其三，房产市场恢复，需要时间。
房地产行业大爆雷，民营开发商基本全部挂掉了，房地产行情很差。
按照有关数据，1-9月，北京房地产开发企业，房屋新开工面积为893.3万平方米，同比下降28.1%；其中住宅新开工面积为507.6万平方米，同比下降24.9%。
北京的新开工面积下降猛烈，其他城市的房地产，只会更差。
这真是：弱预期导致弱结果，弱结果反过来又强化了弱预期。
10月20日，万科郁亮在一个会议上表示，房地产行业“没想到阵痛比预想中更长、更痛，阵痛还没结束，光熬还不行”。
万科已经是房地产行业硕果仅存的标杆了。前阵子政策一条条的发，即便如此，万科认为房地产阵痛还没结束。
房产市场要恢复，还需要一定时日。