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本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富，为百余家庭提供购房建议，分享楼市心得。
今天一粉丝咨询房子问题，聊到学区房的问题时，粉丝感叹说：学区房溢价高，接下来也不太可能涨了，不想为学区溢价买单。
他作出这个判断，主要原因有两点：一是房价接下来能否上涨有疑问；二是学区房溢价这么多，现在多校划片，均衡教育资源，学区弱化了。
学区房溢价这个问题，有一定的代表性，我们从不同角度拆解回答一下。
其一，学区房有溢价吗？学区房显然是有溢价的。举个例子，有些家长选择购买东西城的平房，可以落户，可以进入对口学校。这类平房，面积一般在10-15平米左右，总价在2-300万，平均单价基本都在20万以上。今年3月份，就有人买了前门一7.5平方米的平房，总价200万，对口实验一小前门分校。7.5平米，虽然可以勉强居住，但肯定非常别扭，居住功能基本被压缩到了极限，搏拆迁获利短期内也不现实。
毫无疑问，房子的最大价值就是学区。有人愿意掏出200万，解决小孩的入学问题，之后再转手卖掉，回本肯定没问题。只看居住属性，7.5平米，显然不值200万，加上学校，一下子货有所值。
其二，学区房溢价有多高？学区房溢价能够详细测算出来吗？答案是只能理论推演，详细测算有难度。要想测算学区房溢价，就需要将学校因素剥离，只保留居住属性，设定标杆、房价基准线。理想状态下，A、B两个小区相邻，A小区对口好学校，B小区对口一般学校；A小区同等房子总价1000，B小区为800，可以认定A小区的学区溢价是200万。
然而，现实中，没法复制除学区外，房子其他要素完全一致的情况，类似计算几乎不可能实现。因此，学区房溢价有多高，没有绝大比例、绝对数值答案。
学区房溢价，可通过不同学区、不同小区的房子均价做简单对比，粗暴的设定一个对比基准，然后以此来看不同学校对口小区的房价差异。
其三，学区房溢价会消失吗？难。不只北京有学区房，上海、广州、深圳等其他三个一线城市，以及全国的二线、三线城市，也都有学区房。有人的地方，就有左中右，前中后；有学校的地方，也会有市重点、区重点。
学校属性，成为对口区域房子的一个重要标签，并体现在房价上。学校有强弱变迁，学区房也有变迁，但学区房会持续存在。此外，学校强弱变迁的周期会比较长，3-5年很难有本质改变。除非有外部突发强力介入，采取极端措施，比如破格招生、师资全部撤换，会在短时间内塑造牛校。否则，学校的先发优势，会持续存在，形成良性循环。
靠房子入学，是相对透明、公平的路径。家长们应该庆幸，现在的主流是靠房子就近入学。
拉长时间来看，解决优质学区房，可以通过条子，也可以使用票子。条子没有规则，会衍生大量的暗箱操作，家长们需要为了拿到条子拼杀。
靠房子就近入学，规则简单透明，想要进入哪个学校，不用挖空心思找条子，只要买好房子就行，同时也大大减少了暗箱操作。
当然了，最近两年，因为短期学生数量剧增，学位不足，实行多校划片政策，就是另外一码事了。
最近两个月，学区房价格大跌，个别房子，比高峰时下跌幅度甚至超过20%。
潮起潮落。
我们将时间拉长，过三五年之后再看楼市房价，那时，领涨的依然是学区房。
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