徐sir：武汉购房荟《徐sir侃房》栏目主持人，17年地产媒体从业经验，资深房产实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！
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Q&A | 壹
不要用深圳的逻辑买武汉的房
提问：徐sir，我是在深圳的湖北人，打算过几年回武汉生活，所以在2021年在武昌核心区买了一套310㎡的大平层，单价4.5w买的，当时我是以深圳选房标准来的，像是稀缺、地段共识、确定性、资源豪宅等，我自认为是选的很好的房子，因为深圳这样的房子都涨价了，结果，今年我过来看了一下，房价打7折了，只能卖到3w出头，而且还不一定能卖出去，因为周边新房也降到3w左右。
我的问题：现在马上要交房了，房产硬亏500w，光两年的利息差不多也亏了100w+，如果我现在要贱卖可能还要100w+，如果我现在直接割肉可能要亏800w，我想问一下我这套房该怎么处理？我还有没有机会，您能帮我分析一下吗？感谢
回答：武汉一直都是很有潜力的城市，在中部也比较出色。但是我们要正视城市优缺点。
事实上，武汉与其他城市略有不同，如果放眼全国准一线城市，成都、杭州、苏州、南京，武汉地产走的是完全不同的发展道路。
比如成都吸引的“新西兰”、“云贵川”，虹吸的都是6-7个省的高端人士，因此，这几年成都的发展有目共睹，有些顶豪卖到8-10w，天花板比较高，人口的导入跟武汉不是一个量级。
目前武汉只能吸引湖北省内的人，即便百万大学生还被广州、深圳虹吸。湖北其他城市GDP也不算多，才4、5000，光一个武汉就17000-18000，占了整个湖北省一半以上。
武汉在中部城市可以排绝对的老大，但不具备强大吸附能力，你用深圳一线城市的买房逻辑来参照武汉买房，至少80%-90%都是错误的，肯定不太准确，武汉是具有独特的城市特点。
上海、深圳，虹吸的全国的高端人士，杭州也是江浙沪等一些经商精英家庭，那跟武汉这样的中部地区完全不是一个量级。
所以，人家房价高是有迹可循的。每个城市都是独特的发展规律，不能完全照搬另一个城市的发展规律，这显然是不科学的。
我曾经也跟一线城市的粉丝们交流过，很多北上广深回来的朋友们，在一线城市眼光精准、独到，认为同样的方式也能在武汉选到满意的标的物，显然是不了解二线城市市场，每个城市发展都有自己的独立路径、法则，并非生搬硬套就可以，基本上都是“用运气赚的钱，用实力全部亏出去”的典范。
守住财富模式和方法，其实大家都比较懂，但是最近几年由于市场行情转变，目前也不适合盲目的扩张、上GG，可能你在一线城市还是买的比较对，身价也比较高，亏800w也算给自己买个教训，在武汉不是不能买豪宅，但是不能以深圳的逻辑买。
武汉的豪宅也有抗跌、保值，未来也许还有暴击点。现在回头来看，逆势时，武汉能穿越周期核心资产，像是二七滨江、武昌内环滨江，即便在市场骨折、降价满天飞时，价格也仍然坚挺。
总价1500w在深圳看来可能没多少，但是在武汉几乎就是天花板级的豪宅，肯定要慎重考虑，对于一年20w+套的海量成交，武汉一年上1000w房产的成交只有1000-2000套，可能只占全年总成交的0.5%，交易量对比非常小。
当然，如果你年纪偏大想回武汉养老，自住的话，亏不亏的也没太大意义。毕竟，有钱难买心头好。
不过也比较理解你，800w不是小数目，即便在深圳挣800w也的确比较难，一下子亏掉这么多，心里也确实比较难接受。不过，大家都是成年人了，需要为自己的认知错误而买单。
按照目前的行情，一线城市行情不启动，武汉这样的二线城市很难启动，如果一线城市的人口也在下降，不能保障房产的流通，以后人口红利消失，二线城市的行情也很难转变。
当下，全国地产目前进入慢周期市场，持续多久我们都不好判断，短则3-5年，长则8-10年，房子对我们来说，最大的意义可能在于回归居住属性，住的好的房子，价格才会相对坚挺，也会卖的好一些。
选房围绕以居住属性展开，地段、产品、配套、物业各方面都比较优秀，才是真的硬通货，但这些产品一定是少数产品，未来的市场一定是极致分化。
目前深圳、上海、北京豪宅也在呈现分化式暴跌，这个时候，我们更要看清楚逆势抗跌的项目，具体的基本要素。
我的建议，如果自住，个人又比较喜欢，可以留下；如果短时间不回来居住，那我还是建议割肉出掉，跟股票一样，挥泪斩仓，因为横盘十年等于腰斩，你每年可能要亏大几十万的利息，再趁现在的行情抄底，把亏掉的钱挣回来。
最后我也对外地的朋友说一句，武汉不是不能买，只是要买对，二七滨江、武昌内环滨江确定性更高。
Q&A | 贰
关山二手房可等3年再卖
提问：徐sir，目前我在光谷金地格林东郡有一套将近100㎡的自住房，之前在比较高的价位买的，全价240w+，现在下滑厉害，单价估计在1.9到2w左右。
原打算卖掉置换户型更好的，但是现在价格太低，打算趁低点先买一套大一点的，后面等价格适当上来之后再卖掉手里的这套。
原计划去光谷中心城那边买容积率低一点的，但因为两个孩子在这边上学，区内转学又很困难，所以只好作罢，于是考虑在格林东郡小区内部置换，现在这边的130㎡左右的大户型价格也就2.1w到2.2w左右，还请您费心指点一下我这个思路如何？如果能帮忙给点其他的建议更感谢了，谢谢！
回答：其实我很赞同你的想法的，你应该也是做了功课的。
现在很多人都是一套自住房，高位入的，想出掉换套改善房，同小区置换其实也挺不错的，同样的价格卖，同样的价格买，无非是多点首付而已。
当下虽然是市场下行期，行情也不是特别稳定，但是确实是置换的好时机，有些垃圾资产现在不抓紧卖，以后可能卖不出去了，未来可能一文不值，血本无归。
虽然这一波行情，市场受影响比较大，但你要记住，再差的市场也有黑马，再差的行情也有逆势热销的，像是武汉润府、武汉城建万科云泊江岸、武汉城建滨江云城，万科光谷锦曜、汉口公馆、建发朗玥等，都有火的道理。
由于这一波下跌行情，关山大道金地格林东郡由原来的3.5w元/㎡，现在一路下跌到2w元/㎡出头，其实你2.4w元/㎡买入还不算高位，幸好没在3w元/㎡入手，算亏的少的，入手点位还是比较好的。
去年我记得金地格林东郡都卖到了2.7w-2.8w元/㎡，今年基本上从3、4月开始一路下滑跌，每个月都估计3%-5%，到现在基本上跌了8个月，跌了30%差不多。
因此，我比较认同你的想法，现在基本上低位，年底可能还有一波下探，预估降10%左右，但是基本上已经跌到头了，如果手上有闲钱，卖房确实可以再等一等，可以抄底先看看大的。
关山大道本来就是居住氛围比较浓的区域，也算是光谷早前核心区，如果关山的价格也垮了，光谷也确实没什么希望了。
我在之前文章写过，光谷房价为什么垮那么厉害，就是因为前期涨太猛了，2021年后湖、白沙洲基本上都是小涨5%-10%，关山是跳涨20%-30%，相当夸张。
所以，光谷涨得也猛，跌的也快，这是由市场原因造成的，再加上光谷大环境投资人会多一些，价格起伏都比较大，就像你买股票，有些股票上下浮动很大，比如光谷，有些股票就是大盘股，比如后湖、南湖，居住人口比较多的，都有人托底，你看南湖、后湖，无论怎么垮，二手房价格1.5w-1.6w基本上就到底了，但是也不怎么涨，但是后湖最高点也是2w出头，南湖也是2w+元/㎡。当然，我这里说的是普通的二手房，如果要谈学区房，那就是另外一条赛道了。
光谷这几年主要是挤出房价泡沫，让投资客斩仓走人，价格更稳定。
你也会看到，现在疯狂砸盘，踩踏式抛盘，血亏甩货，逃命式降价的都是当年投资的，并不是真正的刚需想逃跑的。
所以，我也是认为关山大道未来还是有空间的，确实可以先等一等，我非常赞成你的思路。
我个人预测年底还有10%左右的下探，关山二手房1.7w-1.8w元/㎡，基本上到底了；如果二手房低于1.7w-1.8w元/㎡，可以大胆无脑入，甚至满仓加杠杆都没问题。
关山大道，未来是可以恢复到2.7w-2.8w元/㎡，3w元/㎡左右的有可能的，但是不是这几年，起码要等到3年之后，但是想要到4w元/㎡几乎是不太可能了。因为它没有故事可讲，也没有爆发点了，以后光谷真的有未来的是光谷中心城了，但是也至少等个2-3年，等投资客出干净了，没有抛盘压力了，房价才会稳定。
如果资金压力不大的情况下，3年之后出掉现有的房子，房价也基本上恢复到2.5w-2.8w元/㎡，更划算一些。
具体怎么谈，我告诉你：现在就是纯纯的买方市场，房东已经是弱势群体，市场上二手房多如牛毛，你有很大的谈判空间，条件谈的好，也一定让你满意。
Q&A | 叁
武汉已步入品质时代
提问：徐sir，我在汉口云林街中环大厦有一套160㎡的房子，已经使用20年，现在只有这一套住房，已经退休。因为中环大厦办公很多，不太适合居住，所以想卖掉，置换一套养老的房子。
目前已经退休，没有经济负担，收入一般。所以想把卖掉中环的钱用于置换一套新房或者是二手次新房，面积只需要80-90㎡，想问下怎么置换？
回答：160㎡的房子用来养老确实有点偏大，再加上20年前的户型设计，不太可能居住的比较舒适。
对于20年前来说，有一套房子就不错了，户型设计，居住的舒适度也没有现在这么讲究，在房地产初级阶段，大家也没有看到好东西，产品可想而知。
2000年时候，都是大跃进时代，大家都往大一点的城市努力、奋斗的跳阶思维，能在大城市留套房子，就是对自己最大的犒赏，更多人想在大城市留下来，不太在乎地段、品质。
20年前，也属于武汉房地产起步阶段，新建商品住宅产品不多，需求量大于开发量，房地产市场相当红火：2003年到2013年期间，甚至涨了8-10倍，到了2016-2017年又迎来一轮暴涨。
因此，从2003年到了如今，有些楼盘有了10-20倍的激增，比如滨江苑刚开盘只卖1700元/㎡，现在二手房卖到3.5w元/㎡，涨了20倍！
还有很多核心区楼盘，涨10倍是起步，比如南湖20年前均价在800-1200元/㎡，现在二手房哪怕再差二手房也卖到了1.4w-1.5w元/㎡，也差不多涨了10-15倍。
因此，到了2010-2020年，更多人看到了房产保值增值属性。在这期间，大家更愿意多买几套房，自住、投资、养老、出租等多元需求出现，我也是在那个时候提出“六套房是刚需”的理论（自住、出租、留给小孩、投资、养老/终极置业，第三空间）大家都是为了卖而买，更多的是买小面积产品。
直到2020年，武汉品质好房才刚刚起步，包括西北湖壹号·御玺湾，复地东湖国际最后一期，万达御湖汉印、华侨城原岸、武汉长江中心崭露头角，二七滨江包括武汉天地、绿城黄浦湾名气越来越大……
个人预测，武汉从2020年-2030年，才是品质改善的黄金时代。你也会发现，开发商这几年产品越来越卷：从1.0豪宅改善，2.0豪宅进化论，到3.0低密豪宅的崛起，到产品力的升级换代，像是160㎡都可以做出大横厅，五开间朝南，四房两厅三卫，南北通透双阳台……这在过去想都不用想，这在过去248㎡、298㎡、348㎡也只是一味追求空间大，只做到了三房两厅三卫，客厅大到可以打羽毛球。
现在回头来看，这都是淘汰的产品。
产品力的提升并不是单纯的空间变大，如果生活场景没有提升，在功能性一样的情况下，其实是浪费面积。
我上期问答说过，160㎡和200㎡同样做四房两厅三卫，如果功能、配置、产品都一样的情况下，就是200㎡纯粹比160㎡多了40㎡，完全就是浪费了40㎡。
不要陷入误区，并不是面积大都是舒适度高，现在大多时候都是三、四口之家，等孩子大了，可能大多数就两夫妻居住，其实要不了那么大的空间，比如次卧很多时候都会空置，没必要做很大，十来个平方足够。
因此，你会看到现在的新房都在客餐厅、主卧做文章，比如大横厅，阳台、采光面宽；LDK一体化，把厨房、餐厅、客厅连在一起，大通厅效果，尺度感更好，拉升视觉角度，让160㎡大到200㎡的视觉效果；大主卧套房设计相当奢侈，230㎡房子主卧套间甚至达到40㎡，衣帽间、双台盆、淋浴房、浴缸等，还有的270°转角飘窗……五星级酒店总统套的设计体现得淋漓尽致。
你现在房子尴尬在于面积又不小，如果是120-130㎡产品，刚需还可以努力够到，而160㎡已经是品质改善面积段了，又是20年前的产品，导致买得起的，看不上；看得上的，又不需要这么大的面积……
比如现在112㎡可以做到四房两厅两卫，四开间朝南，7.4米开间的双联大阳台……
既然112㎡就做到3+1房的产品，为什么非要买你的160㎡的大三房产品呢？哪怕你卖的再便宜，2w元/㎡，多40㎡也多了80w总价，80w总价我买辆车不香吗？
坦白说，你已经错过了最佳的卖房时间，现在处于市场下行，有很多更好的更好的二手房同你竞争，房子很难卖掉，因此，你一定要下决心卖。
我的建议：砸盘卖掉，就是你挂1.5w元/㎡卖不掉，你就挂1w元/㎡卖，早点回笼资金，现金为王；或者如果降到1w元/㎡还没有人买，房子可能卖不掉了，只能LH，选择一个BZR，直接把房子的钱DY出来，然后不要房产了，SX算了，让房子正常走FP。这是比较损的办法，但是确实是降价也卖不动的话，可以试试。
当然，你也可以选择等一等再卖，但是徐sir目前对后面市场行情不太乐观，还是建议你尽早出掉。
如果在汉口买房养老，后湖还是不错的选择，优先看新房，新房没有喜欢的再看看次新房。
新房的话，武汉城建万科云泊江岸、绿城留香园、龙湖清能天矅、滨江云城，或者也可以看看福星惠誉星誉国际，位置更核心，都可以去看看。
至于你说80、90㎡产品，属于过渡性产品，其实上文我说过，2020年之后武汉来到了改善时代，除去公摊套内都是6、70㎡，没办法谈改善，基本上都是100㎡起步，建议先看100㎡新房，次选80-90㎡新房，再选80-90㎡次新房。
Q&A | 肆
极致分化行情 买房选头部
提问：徐sir，我2016年在武昌老南湖康乐苑买的一套114平三房的学区房，房龄20多年了，次顶楼5楼没电梯，当时纯商贷款100w。
我在光谷三路上班，老婆在江夏纸坊上班，家庭年收入20-30w，家里两个娃今年都是1岁多，两个老人帮忙带娃。
到今年房贷还剩70多w，本来准备把房贷提前还完，后来出来二套房优惠政策，转而准备买第二套房。
看了南湖这边的次新小区保利公园九里五期，也看了国铁印江澜等新楼盘，因为二套房想用组合贷但是商贷利率不能享受3.8%的利率优惠。
所以转而先申请办首套房的商贷转公积金贷，正在走程序还没放款。
目前对于买二套房也是处于观望状态，根据看您以往的建议，您都是推荐把老房子置换掉。
但是想要置换一套学区好，交通便利，配套成熟且最好是4房的话，估计得400-500w。
现在手头现金90w左右，买二套的话预算240w左右，置换的话预算500w以内。想问问您有什么建议，置换还是买二套，置换有什么推荐的，买二套又有什么推荐的？
回答：坦白说，我不太能理解为什么买20年房龄无电梯的老洋房，如果是为了学区，可能是过于早一点。
我看你现在孩子才一岁，如果你2016年买房的时候孩子4、5岁那为了学区买还可以理解，但是这么多年过去了，孩子才1岁，学区房确实没必要这么早布局。
2016年也不是最佳的标的物，当年水域天际没有涨这么快，复地东湖国际好像也才2w出头，可能当时刚回武汉，没有看很多地方，选的确实不是最佳的标的物，选筹有点草率。
我并不是说你现在选的房不好，是因为你当时没有一步到位，选带学区的品质房，或者如果你还没有小孩，你可以选一个潜力更好的新区，比如关山大道当年也才1w出头，等孩子大了，再来置换更好的学区房，也是不错的选择。
事实上，2016-2017年时学区价格没有那么明显，属于普涨行情，只要买对了几乎都可以翻倍。
我还是很肯定你的眼光，提前布局学区房，但是没有布局到好的学区房，如果当年买的复地东湖国际、水域天际等产品，现在也不会考虑换房。
或者，你当时布局学区房早了一点，如果以发展的眼光看当年的武汉楼市，如果当时能选到好的板块、好的标的物，是一样赚钱，再来置换优质的学区房，也是不错的。
在2016年时我个人一口气买了8套，做了极致的GG，包括BF，XYK、XYD都用过，都是以增值的属性为出发点买的。但是最近几年，我还是建议不要加GG，能少贷尽量少贷。
至于你说的是置换，还是直接买二套，要看你自己的选择了，三代同堂，两个孩子，如果跟老人相处的比较融洽，那就置换南湖一个比较好的四房，像是水域天际就还不错，毕竟，你是5楼楼梯房，老人年纪大了上下楼也比较伤膝盖；
如果你觉得三代人各自生活习惯，作息不太一样，那我建议还是保留现在的房产，在附近买二套房。
因此，我的建议，把房子卖了，用足手上的钱，在水域天际买两套，买110㎡左右三房+42㎡的组合，留足一碗汤的距离。
如果资金充足，100㎡+80-90㎡组合，也还不错。
或者，你觉得买两套房资金压力太大了，或者在水域天际买一套160㎡左右也可以的。
当然，我的建议，都是基于你住南湖住的比较舒服的情况下，自住+小孩上学为主考量。
我个人其实不太建议买南湖，未来几乎没有空间，但是你如果就一套房子，就没必要谈增值了，保值就不错了。毕竟，武汉现在还能谈增值的，就是二七滨江、武昌内环滨江等头部板块了，也不是普通家庭能够得上。
如果你想搏一搏，也可以走出南湖，可以看看徐东、三环内白沙洲，都是不错的选择。
至于你提到的保利公园九里我个人认为可以打70分吧，如果非要买南湖，我个人更倾向于水域天际，各方面综合素质都是最好的，因此价格也比较高。其实我不止一次说过，武汉楼市已来到极致分化时代，强者恒强，在市场低迷期，我们应该选板块内最好的标的物，未来武汉楼市不可能普涨行情，一个板块可能只有几个TOP项目能涨。
因此，现在买房千万不能以价格便宜，但是产品差一点，或者地段差一点的房子，先上车。买房逻辑已经发生变化，能够到的情况下，当然需要选择各方面都优秀的房产。
如果是240万，水域天际＞关山大道学区房＞青山学区房＞保利公园九里
如果你觉得学区可以再等等，徐东＞白沙洲三环内
至于学区房价值，我之前问答也说过，随着人口红利的消失，未来很多学校可能处于招不满的状态，因此，学区也会被稀释，学区房价格自然也不会那么坚挺。
我个人判断，未来武汉房价2年内止跌，3-5年横盘，局部和个盘会有小涨幅，5年后，会有一波好行情。
Q&A | 伍
明年下半年可抄底
提问：徐sir，我目前持有
1.水果湖学区房，对一小二中，72㎡；
2.八一路铁路小区，65㎡；
3.福星惠誉东湖城二期，2015年购入，80㎡；
现3套房都想给孩子置换，目标450-600w之间，标的参照建发150w或武昌滨江板块！
目前的困扰主要是，女儿，24岁，明年出国读书，后年回来就业，工作尚未稳定！
因就业没落地，不想置换后让她背负还贷压力，影响事业发展！
这3套房都没有贷款，卖吧，目前环境都不乐观，不卖又怕越来越不值钱，等想置换时更加被动，想请教一下，是卖了拿现金在手上观望？还是等一等？特别是水果湖的房！请帮我分析一下，谢谢！
回答：这三套房子，我确实都建议出掉。现在都是现金为王，先跑为快。如果觉得现在调整期市场不好，所以你可以先挂着，反正你也没有贷款，压力比较小。
水果湖学区房：价格比较恒定，未来没有什么暴击点；
八一路小区：一定会持续下跌，碰到合适的可以先甩了；
福星惠誉东湖城：估计涨的可能性也不大，目前处于东湖、徐东的插花地带，两边都不靠，板块内也没有规划，没有什么暴击点。
都出掉之后，可以手持现金，先观望，如果她目前还没确定留在哪个城市，就先不买；如果确定留在武汉，可以再看看核心区的新房，尤其是女儿，婚前买房比婚后买房更有价值，更有保障。
作为女性婚前房产，我不建议你看建发150㎡的房产，太大了，买个武昌核心区品质更好的，地段更好的120㎡-130㎡房产，总价300w左右，比如城投武汉印，联发悦榕华、国樾滨江等都还不错，流通性更好，手上也可以留点现金，安全性更强。
或者还可以看看光谷关山大道，目前价格差不多已经到底了，这个时候入手是很好的抄底机会，而且光谷目前工作机会比较多，如果暂时不住，又好出租，又可以自住，都是年轻人，交流感、居住氛围也很好。
如果女儿谈了朋友，确实想买大房子结婚，可以和男朋友两家人一人出一半，直接买建发朗玥，武汉长江中心，武汉沙湖中心大户型，一步到位，当然是最好的选择。
因此，我建议现在赶紧出掉，手持现金多看看，买新房的话，抄底时机在明年上半年，最迟明年下半年入手，如果明年下半年还不入手可能就晚了。
——投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考——
最后，徐sir也想再说一点：赚钱很难，而且越来越难，在局势依旧不明朗的时候，不要去给任何人做接盘侠，帮别人解套，别人不会感谢你。
如果，你也有家庭资产配置方面的问题，欢迎添加我的账号、留言，徐sir一定会知无不言言无不尽：
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