徐sir：武汉购房荟《徐sir侃房》栏目主持人，20年地产媒体从业经验，资深房产实战专家，教你玩转资产配置，手把手教你从0到A8！
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Q&A | 壹
买错了房要认亏
提问：徐sir，好。开门见山
我在武汉花山玺院有一套103平，中高层、南北通透、三居两卫的新房，今年年初交房的，一直未住也未出租，楼栋和楼层都是开盘按照自住标准挑选的最好的，名下唯一房产，贷款今年刚还完。
目前在外地上班，暂无打算回来自住，所以纠结要不要现在卖掉。现在卖估计要亏掉三年半利息和几十万本金。所以很犹豫现在卖还是等一年或两年以后再卖。谢谢指导
回答：花山一直是依附于光谷中心城的副中心。
现如今，整个行情市场陷入疲软的状态，再加上光谷中心城过去涨太猛，过去预期值太高，把光谷未来空间拉得很高，开发企业也无脑冲进去拿地，我记得当年花山地价最高到过1.56w元/㎡，光谷中心城地价达到20799元/㎡，基本上都是武汉的天花板。
但是，光谷又不是武汉的正核，而是独立成城的板块，虽然产业优势明显，让本地土著都不得不认同他的价值，关山大道一度到4w元/㎡，光谷中心城最高点也到了3w元/㎡，花山也一度冲到了1.8-1.9w元/㎡，让大家有光谷无顶的错觉，导致更多人因为追高而踩踏，很多人因此亏得血淋淋。
徐sir也不是说光谷没有机会，只是原来炒太猛，现在处于正常的价格回调，挤出水分。
因此，花山的问题在于，并非光谷的正中心，兑现速度以及未来空间肯定是不及光谷中心城的，未来的价格还要看区域大哥光谷中心城的脸色，如果光谷中心城没有什么起色，未来市场可能就一直这样不温不火。
毕竟，我们判断一个区域的发展以及未来空间，要看政府的投入的资源，以及板块官方的评级，不能单从一些小道消息来判断。就像深圳一样，当年老城区也是传奇般的存在，如今发现诸如南山、深圳湾等板块已经异军突起了。
现在的市场处于极度分化，且并不只是武汉，包括深圳、广州等也处于极度分化的状态，很多板块未来的空间可能都有限，至于花山，环境很好，很适合居住，如果是纯TZ，我还是建议出掉，未来空间比较有限，如果有自住需求，未来可能有回武汉养老的准备，你到是可以留一留，自住还是相当不错的。
基于目前很多人问徐sir房子该不该卖，徐sir可以简单说一下我个人的核心资产原则：
1、是否买对了核心板块？
如果位置不对，肯定是需要出掉的，比如二七滨江、武昌内环滨江必须留；汉阳非自住可以出掉；如果光谷中心城入手价不太高，是可以留一留；
2、同板块是否买对了楼盘？
比如在光谷中心城买朗诗里程，买的是10年以上的炮灰资产，甚至是20年以上的垃圾资产，未来肯定是没有机会的，这种楼盘哪怕不跌也会亏利息的；因此，我都建议选5年以内新房、次新房，立面、园林、户型、物业、朝向、楼层等各个方面都没有缺点的楼盘，品质更高，哪怕贵个2000-3000元/㎡也值得。
毕竟，贵也有贵的道理。强者恒强逻辑不会变。
3、如果是同地段、差不多的品牌，是不是选的价格低的？
如果同一个板块，一个龙湖，一个万科，肯定选价格低的。
然后回到你的问题，第一个问题 花山板块就买错了，既然买错了地段，就该为自己的错误买单，我个人建议，尽快忍痛处理掉，然后明年持币观望，有合适的机会，在光谷中心城捡笋，还是比较不错的。
我预计明年市场也是横盘居多，有也是个盘行情，还是有一年的时间可以捡笋的，不用太着急，可能到2025年才有可能回调。
Q&A | 贰
光谷中心城可以留一留
提问：徐sir，我名下资产如下：
2020纯投资的光谷中心城星河绘，103㎡，尚有贷款115w；
汉口CBD还有一套130㎡自住无贷款；
家里一个孩子，年收30-40个
现在中心城这个房子已经亏了30个，纠结是否割肉出，还是长线等中心城
另外，家里也没什么好的理财买，搞生意的，也不知道卖了房子现金怎么安排？感谢徐sir指点一二。
回答：坦白说，我也是绿地星河荟的业主，我跟你遇到同样的问题，想卖吧，又没满两年，整个小区抛盘割肉的太多了，此时此刻出手，也并不算明智的选择。
我个人还是很看好光谷中心城，还是很坚定板块未来的机会点，如果你买的别的区域，我肯定是坚定的让你甩了，像是白沙洲、后湖、南湖等，郊区就更不谈了，以后肯定没机会。
我对未来的判断，以后可能不会有刚需了。现在人口出生率极低，今年只有700w，明年也不好说，但涨可能是不会涨的，如果持续700w，或者低位运行的话，国内刚需的房子是有点过剩了。
因为我们原来是按照1700w的人口出生率规划土地，规划房源，供应量太大。因此，你也会发现，最近几年买房的，不亏大几百万都不好意思说自己买房。等3-5年之后，等房价稳定了，才慢慢回到居住属性。
现在买房也并不是没有需求，只是需求越来越小了，比如过去买房需求比较明确，婚房，外地人来武汉上班奋斗几年给自己一个家，改善家庭卖掉二手房再买大房子，豪宅客户想买功能性更好，景观资源更好的产品……
当下，我们要对房地产市场要有理性的判断，节奏的把控，再不能瞎买了，否则买到烂尾楼，可能血本无归，一文不值。
当普跌时代已经来临，现在买房一定要慎重，未来有些三四线城市，会像鄂尔多斯一样跌成空城。它还不如鹤岗之类的睡城，3、5万一套房产还是有人有需求的，反正租房一个月也要几千，还不如几万给自己置办个不动产。
为什么每次我回答问题会分析一段市场？
因为市场在变化，买房逻辑在变化，我们一定不能像过去这样的买房逻辑考虑。抛或留，都是根据当前市场决定的。
值得庆幸的是，你购入的是光谷中心城，如果是其他板块我肯定劝你早点抛，主要是你现在还有贷款，要根据自己的还贷压力来看，如果是全款还是可以守一守，3-5年后肯定会好转的。
回到上面的问题，尽管出生率未来逐年下降或持续低位，但是武汉这么大的城市人口不会一下子消失，买房需求只会减少，不会消失。
在基本上不缺房的情况下，大家再买房肯定是往核心区走，比如武昌的人肯定瞄准中北路-沙湖，武昌滨江商务区；汉口的人可能大多数都想入住二七滨江等此类核心区。
光谷的核心区，我认为一直都是光谷中心城，虽然当下更多人认可关山大道，但是我也反复说过，关山大道基本上已经成型，后期暴击的几率比较低，作为光谷当之无愧的中心，光谷中心城未来还是有潜力的，这一轮去泡沫之后，会逐步走向稳定。
主要是现在卖绿地星河荟有点不划算，不算最佳的卖点，只能守，短线可能一直会横盘，长线看还是有机会的，而且我是全款买的，我个人意见是打算再守一守的。
在目前经济还不明朗的情况下，我们目前能做的就是少投资、尽量冷静思考，不要加杠杆，保留现金，有垃圾资产及时止损割肉，穿越周期，稳住自己的大盘。个人判断，光谷中心城未来摸到3w元/㎡还是合理的，但是要记住他是有顶的，除非是出个更惊艳的，像驿山高尔夫这样更低密的产品，还是有机会把价格拉到6、7w。
如果你手持现金，放在手上不知道干什么，还不如直接去杠杆，把星河荟留一留。
如果，你也有家庭资产配置方面的问题，欢迎添加我的账号、留言，徐sir一定会知无不言言无不尽：
Q&A | 叁
买错了房要认亏
提问：徐sir，您好，最近关注您的微信号，您的建议都具体又中肯。
我家两口子工作在徐东，2娃读小学，住单位附近90多的小三房，在仁和路的金科城于2018高价买126平，空置，目前估计降4000每平，已转公积金贷款，
请问，有没有必要折腾卖掉再置换徐东附近的房子？有没有推荐的楼盘？谢谢
回答：金科城当年也挺火的，但是它位置有点尴尬，不在徐东的正C位，而是徐东、青山的交汇处，主要是它没有机会点暴击，也没有在徐东、青山的核心区。
当然，即便在青山的核心区，也不具备暴击点，因为之前我在问答中多次说过，他的板块价值趋于恒定，自住属性是大于投资属性的，未来不会有暴击，也不会大跌，自住还是很舒适的。
既然金科城未来没有太多机会的情况下，我还是建议出掉，置换更核心的地段。
目前徐东板块价格也不贵，目前房价价格、价值重塑中，比如原来以为徐东要卖2w5+元/㎡，但是现在都掉到1w6-1w7元/㎡，我们对价格的理解，以及板块价值的预期都不太一样了。
因此，当下是最好的换仓时机，我们可以从容的把手上的资产换到地段更好、品质好的产品。
我留意到你现在住的地方才90多，而且是两个孩子上小学，那至少换个大三房。
至于你说金科城是否卖掉，我的建议立马出掉，原因如下：
1、房子密度大，不够舒适
2、不属于徐东正C位
3、开发商暴雷，品牌不存在
对于这种暴雷的开发商，品牌只会越来越不值钱
主要是看你说在徐东上班，不是在金科城附近上班，如果就在附近上班，留一下金科城自住也还可以，以后孩子大了还是可以完美兼顾的。
如果是在徐东上班，我还是建议换到武昌滨江1公里辐射范围之内，未来还是有暴击点的。
如果首付比例不高，只能接受2w以内的单价，可以看看保利城、朗诗熙华府、钢旅蓝郡，融侨滨江城，优先看国企、央企；
如果你可以接受2w5元/㎡左右，个人更推荐武汉印的小户型、联发悦榕华，感觉地段更靠近武昌滨江，产品力更强，品牌也是国企背书，更好的改善标的物。
如果你能加钱够到3w元/㎡，也可以看看国樾滨江，或者福星惠誉月亮湾壹号的二手房，武昌滨江核心，也带学区。
徐东板块的二手房，如果价格不高，像是水岸星城、金沙泊岸等各方面都没有明显硬伤，楼层、朝向都比较好的二手房也适合捡笋。
因此，我大概跟你排个序：
武汉印、联投悦榕华＞国樾滨江、月亮湾壹号二手房＞保利城、朗诗熙华府、钢旅蓝郡，融侨滨江城＞水岸星城、金沙泊岸等5-10年二手房
最后，还是建议你赶快出手，该割肉时快割肉，该出手时快出手。
由于你给我的信息不够完善，我大概只能建议到这里，如果还有疑问，可以后台回复更详细的信息，我再跟你具体建议楼盘的选择。
Q&A | 肆
非必要不买房
提问：徐sir，我跟老公工作都在光谷东，目前有一套北辰优加110㎡的房子，商转公后现在还剩20万的公积金贷款
现在想买一套大平层，还是想考虑光谷中心城这边，去年看过洺悦天玺，但是感觉价格偏高，今年看行情也不好，不知道还会有降价的可能吗，关于什么时候入手，哪个楼盘，您有什么建议吗？
回答：好巧，我在北辰优加也有一套110㎡，算是邻居了，不知你是一期还是二期买的，我记得是买的是一期，当年6500元/㎡的，还是很划算的。
徐sir看你的问题比较简单，已经锁定了光谷中心城核心区。
至于后期还有没有跌的可能，其实我在问答说了很多次，我个人认为光谷中心城是唯一有机会翻身的位置，价格是不可能再跌了，最多就是年底还有一波10%的微调。
未来全国楼市是呈两极分化的，就是好卖的一直好卖，不好卖的可能卖不出去了，如果是整体市场下跌的情况下，依然会有一、两个盘比较坚挺的。就像是日本、美国有天价的豪宅，也有不要钱，白送的房产，未来这都是趋势。
普涨时代已经过去，普跌时代已经来临。
房地产未来也不是没有机会，也不是没有需求，只是需求越来越细分，比如千万的豪车、名表，一年全球可能限量几百个，像是布加迪等5000w汽车，全球也就限量几台，但是也是有市场需求。
你会发现，即便是很多行业走下坡路，不再赚钱，但依然有人赚钱，根据客户的需求，依然可以做不出一样的东西给市场。
因此，光谷中心城核心区未来的房产依然是有大量需求的，比如你以后一年收入涨到200w的时候，你肯定不可能再住现在的房子了，这就是每个人在不同阶段，不同需求的选择。
需求不可能消失，只可能转移。
回到你开始的问题，光谷中心城大平层未来会不会降价？
首先，要明确一点，光谷是我认为武汉楼市中为数不多还有机会的板块。
光谷中心城又是光谷未来有暴击点的板块，光谷三路到光谷五路，高新大道到高新二路又是光谷中心城最核心的位置。
然后，再来看具体项目
洺悦天玺应该是光谷中心城在售项目中位置最好的，短时间的回调其实也比较正常，但是洺悦天玺其实没有怎么跌，卖的时候2.5w-2.6w元/㎡，现在顶多做个特价房，2.4w-2.5w元/㎡，总不至于跟关山大道一样从3w+元/㎡，一下子跌到2w出头，光谷中心城基本盘还是稳的。
从客观角度来看，如果你看好光谷中心城，这个盘肯定不能错过。如果非要挑项目的缺点，可能德商的品牌属于成都品牌，未来兑现程度存疑，但是其他方面堪称完美，在我心中的光谷，可以排TOP3的项目。
你也可以看看光谷创新天地，香港置地元庐，翡丽天玺。其实可选余地也不多，或者也可以看看次新的二手房，中建光谷之星，光谷188，国采光立方，光谷南山府，可能比新房还便宜一点，性价比更高。
目前光谷中心城市场行情，整体上几乎打了7-8折，但是洺悦天玺开盘到现在打的是9折，基本没有崩盘。
至于是不是现在买，如果现在项目货量比较充足，建议可以等一等；
如果你了解到真实的情况，是你看好的楼层、户型快没有了，那就可以入手了；
如果你还在犹豫，孩子不着急上学，没有非卖不可的理由，其实今年底到明年房价不会怎么涨，而且光谷中心城还有地在拍，那我建议还可以再观望。还是那句话，非必要不买房。
如果自住，我是建议买最好的，免得以后还要换，而且我也相信未来你也不会再买很多房子了，留一、两套合适的自住也是挺好的。
Q&A | 伍
要买第一居所别墅
提问：徐sir，我想问融创桃花源的叠墅能买吗？我和爱人在民族大道民大上班，有个四岁孩子，了解到桃花源的叠墅200多平上叠，带5米高70平地下室，总价六百多万，看了环境觉得不错，想买来一直自住，请问这个地方能交房吗，后期是否有增值空间，房子好脱手吗？万分感谢
回答：首先，还是蛮感谢你的信任。
坦白说，在武汉能买别墅，基本上都是塔尖家庭了。一方面，别墅产品总价也不低，另一方面，别墅装修、居住成本也比较高，一般能拿出大几百万买别墅，家庭资产都是几千万的，段位都不会低的。
融创桃花源的位置确实是闹中取静，依山而建，被山脉环绕，更私密，具备一定的隐贵的特质，在整个武汉来说，都很稀缺。对于桃花源，这种顶级的产品系，在全国都是TOP。
坦白说，融创桃花源，优点相当多，相对于动辄5.0、6.0的二七滨江、武昌内环滨江还是稍微有点压抑的，私密性也稍微差一丢丢。
其实武汉富人已经过去了那种炫耀型的阶段，现在很多塔尖家庭跟注重自我，隐私，私密性，甚至车牌都不希望展示给他人。
因此，桃花源更多地代表主人的不张扬，低调的奢华。再加上现在大国崛起，中式的产品，由世界非物质文化遗产传人“香山帮”国匠大师全手工打造，传承东方的礼序，经过成百上千年的沉淀，有故事，有情怀，更有韵味，也是当之无愧的“东方国宝，全球孤品”。
项目位于光谷核心区，也算不错的地段，事实上，汉口、武昌、汉阳三环外的别墅产品也不少，但是它既在三环内，又在光谷的核心区，离尘不离城，很适合作为第一居所的。
事实上，如果不能当作第一居所的别墅，在我看来都属于垃圾资产的范畴，是比较适合割肉出掉的。
至于你说的缺点，融创一直都是豪宅专家，以高端产品著称，但是最近碍于市场的行情，以及它之前的战略原因，自身债务缠身，颇有争议，这就好比一个很有才华的艺术家，为了做艺术品，可能放弃了一些自身的东西，现在生存也可能成为问题，徐sir还是蛮敬佩这样的匠人，产品确实是好，但是只要给他机会，他也能做出更好的产品。
值得注意的是，融创桃花源跟其他融创产品不一样，大股东是中国东方资产管理有限公司，有如此有实力的央企托底，未来的兑现力还是可以期待一下。如果不急着改善的话，也可以再观望一下。
至于你说的脱手问题，一般别墅产品，坦白说脱手会比较难。
首先，装修风格，我说过多次，很少能找到买家喜欢、欣赏你现在的装修风格；
其次，二手房价格不会太低
因为你自己持有几年，持有成本增加，买到5-8年后，别墅成本可能会翻倍，再加上塔尖家庭选择范围比较多，武汉城心别墅也不少，像是光谷有驿山高尔夫，武昌有华侨城，汉阳还有招商1872都算不错的产品。
别墅谈流通性本身就是个伪命题。
这跟豪宅是一个逻辑，只要能找到匹配的客群，脱手其实是没有问题的。因此，别墅的脱手其实看的眼缘，在对的时间找对的人，这跟找真爱是一个逻辑，如果能找到匹配合适的人，肯定还是能顺利脱手的。
——投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考——
最后，徐sir也想再说一点：我没有看到谁因为通胀而破产，但是这几年真的看到了有人因为害怕通胀乱投资而破产。越是后市不明朗的时候，越不要慌忙做决定，持币观望，现金为王。
如果，你也有家庭资产配置方面的问题，欢迎添加我的账号、留言，徐sir一定会知无不言言无不尽：
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