徐sir：武汉购房荟《徐sir侃房》栏目主持人，20年地产媒体从业经验，资深房产实战专家，教你玩转资产配置，手把手教你从0到A8！
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Q&A | 壹
捡笋要谨慎
提问：徐sir，我想在2023年12月到2024年6月，找面积段90-120㎡，可全款的汉口（江汉、江岸）、武昌笋盘！
汉阳、硚口、青山、光谷东、远城区不考虑。预算不限制，主要看够不够笋
法拍、工抵房、回购房也可以考虑！看徐sir有没有建议？
回答：其实我们一直说的笋盘，是相对笋。目前在武汉，还没有真的笋的项目
比如光谷中心城的朗诗里程，现在二手房售价都1.2w-1.3w元/㎡，如果按照原来2.0w元/㎡左右的项目，肯定还是很笋，包括关山保利时代最高卖到了3.7w-3.8w元/㎡，所以现在降到2w出头也是相对的概念。
因为未来武汉的房价不可能是普涨，很多板块是没有机会的，未来很多项目价格都是恒定的，只有小幅小涨，对于有些楼盘来说，只是泡沫挤完的，价格回归，价值重塑。
举个例子，关山大道从2w出头暴涨到3.7w-3.8w元/㎡，里面明显有人为操作的痕迹，像是对敲，明明有更低的价格房子不买，非要买一套这么高的，掩护3.3w、3.5w的出货。
因此，武汉的笋盘很难看准，就像上次问答的朋友，很容易踏错。可能这个房子就值2w元/㎡，但是通过人为的炒作，制造行情，形成暴涨。
买房这个事，很多个人主观因素，很多人借鉴其他城市的经验，自己给自己虚拟价格，描绘未来空间，根本不是一个概念，武汉城市就是二线城市的行情，不能用一线城市的眼光来看，肯定会看走眼。
很多人简单的认为，武汉GDP全国排名前10，但是房价却排20多名，武汉的房价是低估的，这显然就是错误的理论。房价的价格、价值不是光由经济排名决定的，而是多方因素的汇集合成的。
我记得上一篇我也总结过，房地产长期看人口，武汉能虹吸的人口有限，远不及成都、杭州等同为新一线城市。
因此，判断市场以及房价未来走势是不能单点从城市、经济排名来看。
我一直认为武汉房价一直不算低，目前武汉卖1.6-1.7w元/㎡，容积率都是4.5、5.0以上，都是超高层产品，高层产品目前都算低密，公摊接近30%，其他很多城市公摊都是15%-20%，那就是我们的房子公摊多15%。
试想一下，同样100㎡的房子，我们要多出15%公摊的钱，如果按照1.8-1.9w元/㎡，有一套房总价也要多大几十万，如果算实得面积，武汉房价差不多也是2w元/㎡左右了，也并不算便宜。
捡笋的话，要多方考量，不是你认为是“笋”就真的很笋，有些板块不仅是价值回归，未来很可能还有下跌的趋势。
比如四新，现在的房价1w3-1w4元/㎡，如果未来几年配套、交通、教育资源没有爆发点，以及后续几年人口不能持续导入的话，我个人认为未来房价可能会更低，甚至跌破1w都有可能，虽然你现在认为它在主城三环内，但是武汉目前的定价逻辑，是不看环线的。
你现在可以发现，武汉内环、二环、三环可能都卖一个价格，你会发现汉阳内环卖2w出头，武昌、汉口内环也有3w+元/㎡，环线只能做参考，不能是房价判断的唯一标准。
如果你想买笋盘，我给你一个具体的标准：没有学区的笋盘，同区域二手房比新房便宜20%以上，5年内可以买；如果5年以上10年以下的，打5-6折可以买；10年以上的，那就直接PASS；
带学区的，条件可以适量放宽，即5年以内二手房相对新房打8折是可以入的，如果是10年以内，差不多6、7折也可以买。
当然，这都是在品质好房的基础上，如果房子品质一般，也不建议入，如果你孩子着急上学，上面的条件也可以再适量放宽，如果不着急入学，我不建议买高价学区房接盘，毕竟，我公开说过多次，5年以后学区房价值会被稀释。
选笋盘，先选板块，肯定在武汉最有价值的板块，比如二七滨江，武昌内环滨江，更抗跌，利好也没有出尽，还有向上走的空间，哪怕横盘，也比下跌的板块要好的。
选盘的话，选5年以内次新房，或者目前一些性价比高的新房，比如阿里总部隔壁的城投·武汉印，目前有一波小户型在推出，预计价格不会超过3w元/㎡，刚好又是我建议买120-140㎡的房子，改善面积段，未来5年、10年也不会过时；
汉口的话，云泊江岸、滨江云城、汉芯公馆都还不错，武汉润府第一梯队学区，3w出头的价格还有倒挂，也是值得入的；江城府汉口内环滨江，2w出头的价格，也确实是够笋……
二手房的话，主要是看价格，价格到位了，还是很值得淘一淘的。
其实其他板块也有，但是未来机会不大，我也就不推荐给你了。
至于你问的法拍房，确实不是一般人能买的，都有专业团队来操作。而且告诉你一个道理，法拍房如果能流通到市场的，基本上都不会笋到哪里去。因为永远有比你更专业的人在收房子，如果是真正的笋盘，也轮不到你再来捡漏。一定是这个房子有问题，有小坑的，比如有长期租赁协议的，甚至一些原房主不能上征信的小贷，可能才有流入。但是法拍房的机构肯定不会告诉你这些，买对了才能赚钱，买错了，血本无归基本是常态。
因此，我建议你如果真的想买，就去了解一下行业，钻研一段时间再来买法拍房，没有必要为了赌10%-20%法拍房纯利润，不如用长线的眼光去看一些稳定的、靠谱的，有未来的项目，更何况，现在还有更有价格优势的工抵房，走的是新房流程，问题比法拍房少很多。
不过值得注意的是，如果买工抵房，和开发商签新房流程，钱打给开发商的，价格确实比售楼部便宜20%-30%左右的，才可以买，当场可以备案的那种（房源是否被查封了，有没有一房多卖的情况），如果只是签给工程方，打钱给工程方的都要警惕。
捡笋的建议：
新房＞5年以内次新（价格划算，比回迁房）＞回购房＞工抵房＞法拍房
至于具体买哪里，你可以按照我大致划片的范围先看看，我们再来沟通具体楼盘。
Q&A | 贰
买房要买核心区
提问：徐sir，我19年买的高新五路17800买的，现在小区有些业主已经疯了，直接10000血亏甩卖，这是在干什么？一套120平，总价才200万，房价纯亏100万不说，利息再亏了几十万。首付我就不想了，肯定早没了，关键是现在要卖了，我还倒欠银行60几万？一套房亏了我10年打工的心血，真的有必要吗？您能不能实话告诉我，这个地段还有没有救？什么时候可以起来？
回答：第一点，当时很多人买的时候，我就跟很多人说这是光谷南，并非光谷东。
很多开发商宣传喜欢叫光谷东，但是他并非光谷东核心区，光谷东核心是光谷三路到光谷五路之间，一定是在高新二路以内，这才是真正的光谷东核心。
如果你觉得这个板块靠光谷东核心区挺近的，但是你要看到城市的发张方向，都是从圆心出发向外扩展，即城市环线的定理。
实际上，光谷以东湖高新管委会为圆心，以此向外扩散，肯定离圆心越近地段价值越高。
其实买房无非这几个逻辑，离政府中心更近，肯定价值最高。
汉口的话，内环滨江、二七滨江肯定价值更高；武昌的话，沙湖、中北路价值也很高，虽然豪宅区板块轮动到了武昌滨江，但是也是基于独特的资源优势，比如江景资源，以及长江主轴的兑现，密集的资源投入等。
同样逻辑照搬到光谷，光谷中心城为核心的光谷东一定是代表着光谷的未来。既然光谷发展是一路向东，肯定沿着光谷发展的脉络高新大道走，起码也是高新二路以内，但是，你显然跑偏了，去到了高新五路，偏光谷南，目前整个板块兑现力，产业配套，企业引进，其实都慢光谷中心城核心区一步。既然光谷中心城正核都没有做好，何谈光谷中心城南区呢？
既然买错了，就要为自己的错误认知来买单。虽然买房本来就是波动的商品市场，你为自己的喜欢而买单也无可厚非，但确实没必要买一个血本无归的房产。比如你这一套，从2019年到如今已经4年多了，贷款背了几十万，还有利息，加上房产亏了接近100w，这确实亏太狠了。
10年的打工心血，并非专业投资人，亏了这么多，确实很严重。
但是，目前你主要问题是，你没买到光谷正核心的板块，短时间起不来，属于被圆心辐射的板块。现在，显然光谷中心城正核兑现时间都要乘以2、乘以3，那你这种被辐射的板块，未来的兑现时间当然也要往后延。
那些1.7-1.8w元/㎡，抛1w元/㎡的投资属性为主，肯定不是自住的人，这些低价抛盘的人，可能还有少量全款的人，及时止损，套现走人。
按你现在的算法，确实是亏近100w，对于普通人来说，掏空6个荷包，可能还要打工好多年，我也是挺替你痛心的，这一波向下的行情来的又凶又急，如果没买好，确实是一轮彻底的财富大清洗。
主要是我不确定你现在房产的状态。
如果并非自住，我建议你及时止损，少背几年利息，赶紧甩了算了。
虽然你是自住，但是借钱买的房，现在收入还贷款压力很大，那我也建议甩掉，压力太大，没必要硬抗。
如果纯自住，收入是可以覆盖月供，那其实还是可以留一留的，毕竟租房也得要几千一个月，再过几年等市场行情好一点，还是可以抵掉3-5年的利息的。
但是你要具体计算一下，每年大概还多少纯利息，再测算一下3-5年能不能回调到1.4w-1.5w元/㎡，那其实就没必要甩。
坦白说，这个板块基本上很难起来，守的时间太长，最佳的选择还是亏本甩了，去光谷中心城核心区买，现在捡笋也是进行时，很多楼盘非常便宜！
如果你实在没办法了，还有一个损招：找背ZR，直接DQ后，给银行，自己脱身。
切记，这是最后一步，不然对你来说，就是一辈子的残忍。
Q&A | 叁
均好性的房子才能跑赢大盘
提问：徐sir，你好！我家情况如下
先生46岁，我43岁，两个孩子，哥哥高二，妹妹一年级。
先生在东西湖区上班，我在光谷高新四路上班。想置换家里的房产，目前家里房产情况如下：
江夏藏龙岛万豪水岸枫林一套133平的三房电梯房，买的比较早无贷款，目前在出租，月租金2700；
光谷南万科魅力之城一套59平的2居室，也买的较早无贷款，目前出租，月租金3000；
光谷东世界城创世界一套47平的公寓，无贷款，刚装修完，租金预计能租3200一个月；
光谷南当代国际城一套103平的自住三房，孩子都在附件上学，这房有20多万贷款
之前买房都用的商代，先生公积金账户有30多万余额，手里80多万现金，家庭年收入30万左右。我们想买套改善型的大三房或四房，另外，后面孩子大了，也要考虑他们将来买房时赞助他们。请问对我们手上的房产，你建议出掉哪几套？何时出手时机比较好？对我们置换的位置和楼盘有没有什么建议？另外，目前比较热的万科光谷光谷锦曜这个盘值得入吗？问题比较多，谢谢！
回答：我看了一下你的房子还挺多的，主要集中在光谷，杠杆比较低，也比较合理。
至于你说出掉的话，坦白说，现在卖房价格都不太理想，肯定是需要割肉。
之前我说过很多次，对于那些没有机会的垃圾资产，那肯定是越早出掉越好。你现在卖的可能是未来5-10年的最高价了。
因此，建议你判断一下，哪套是你最不喜欢，或者非核心区的，房龄比较老的，可以先出掉。
虽然房地产已经不是支柱产业，但是还是会有诸如建发朗玥、云泊江岸，武汉润府等个盘行情，有些板块行情诸如武昌内环滨江、光谷中心城，还是需要时间来兑现。
如果集中买光谷的，想要带点投资属性的，我是建议集中入光谷中心城，但是我看你买的都在光谷核心比较偏南的板块，只能说不算最优的标的物，如果按照前几年的发展，当时应该果断入关山大道。
但是这几年大家有目共睹，光谷的发展是一路向东，光谷南其实比较偏向居住区，还比较偏向隐贵的特质，但是我们要跟着城市发展规划走，从光谷政务中心到未来的武汉新城，都是需要顺势而为的，不应该逆势置业。
因此，我建议现在所有光谷南的房子都抛掉，甚至租金还不错的情况下，我建议你入光谷中心城，毕竟，光谷大多数高新高科企业基本上都集中在光谷东，产业决定发展，未来天花板肯定比光谷南高。
简单跟你把你名下几个房产分析一下：
万豪水岸枫林，这个产品不用多说，本地的开发商，品质一般，物业跟不上，年代老化，也不算热点板块，是可以出掉的；
光谷南万科魅力之城，板块也非正C位，面积太小了，不算未来主流的产品，不利于流通。
我曾经多次说过，未来楼市主流是改善产品，小面积产品作为纯过渡产品，未来不会有价值了，你现在购入的房子，要考虑未来可以卖给谁。因此，如果你买到品质好房，未来5年，10年甚至20年都会有人接你的盘，但是如果是你这样的小户型，未来刚需首套都嫌小，都不会买。
光谷南当代国际城，由于当代品牌暴雷，品牌可能是未来减分项，也是可以出掉的。
因此，你的三套房，要么地段非核心，要么面积小，要么品牌弱，但是未来还有机会的，肯定是各方面均好性比较强的项目，因此，三套房都甩掉。至于公寓，税费高不好卖，也可以收点租金补充现金流，也挺好的。
卖掉这三套之后，可以多看看，当下肯定是很好的买房时机，性价比很高，可以多看看性价比高的新房做置换，手上可以多留点现金，毕竟孩子未来成家还早。
至于你说的万科光谷锦矅，当然很好，那么好的产品，价格才1.55w元/㎡，你自己买过万科魅力之城，万科的房子肯定闭眼入。
如果你纯自住，不是那么在乎增值，买万科光谷锦矅肯定是很好的。如果你对未来增值的空间有要求，那就看看光谷中心城，甚至一些关山大道新房、二手房，都是2w出头的价格，性价比都还不错，主要是你看你的需求。
如果投资＞自住，
光谷中心城＞关山大道＞光谷锦矅＞花山
如果自住＞投资
光谷锦矅＞关山大道＞光谷中心城＞花山
Q&A | 肆
卖房要找准真实成交价
提问：徐sir，我想换房，但是我的二手房挂了几个月了，都没卖掉，我想问一下，除了降价降到底，您这边还有没有能又快又好卖掉房子的办法？感谢
回答：我记得我之前说过一次。
首先，你如何判断出，真实成交的价格。
其实很多人挂牌价不是成心要卖的价格，可能只是随便挂一下，并不是诚心想卖；还有一种情况，即便是网站上的成交价，并不是真实的成交价，比如定金没有算之类，或者为了BS额外给钱的情况等。
因此，你如果想卖房子，首先要了解小区的平均卖价，以及最近几个月最低的成交价。最高卖价就不要想了，除非你房子特别特别好，那种可能性比较低。
如果你要打听清楚真实卖价，你不能只在业主群了解同样卖房业主的心态，要父母、老公等家人装作买家去中介问一圈，多问几家中介。
自己打听卖家的心里价位，家人装作买家了解市场行情。这样子才可能找到同样一套房源在中介心中的实际差价！了解你同样的户型，差不多的楼栋、楼层成交价是多少，中介会告诉你比较真实的价格。
因为中介的套路都是疯狂压业主价，只有假装帮买房人，才能在交易过程中找到折中点，最后促成成交！
然后你取中间值，比如你可以找十个同面积段产品，都取10-30楼之间（除开14、18层），去掉最高挂价，最低挂价，然后就可以找到一个比较平均的挂牌价。然后第一步可以挂平均价，但是这个肯定不会一下子卖出去，如果想快速卖掉，就要挂得比最低价更低。
其次，挂牌价确定之后上架，你要让自己的房子变成小区热度排行榜，比如关注、点击、上访、带看等第一名，要打造成明星房源，要让想买这个小区的人，一定要来看你的房子。
第三，调动中介的热情，找一天让很多中介集中上门，每位中介一包烟、一瓶水，告诉中介你诚心想卖，然后跟中介谈交定金客户不买可以定金对半分，如果在自己的心里价之外买，高于额外的奖励可以对半分，别入多卖5w，可以跟中介分2.5w，刺激中介多谈客户，想办法给你卖房子，收定金，这就是现在的新房总包原理。
第四，如果有意向买家，需要包装一下跟买家讲故事，一定不要说房子的缺点，以及自己资金周转的问题，要讲房子很好，但是现在赚钱了有置换需求，给家人更好的居住环境，从而选择置换。
你要知道，卖房子中介永远比你专业，他每天直面各种不同的客户，翻书琢磨买房人的心态，只要他想要卖，肯定还是想办法能帮你卖出去的。
你想要买家早点下决定，可以跟买家说全款，总价再少5w，其实账也算的过来，你早一点拿到房款，钱的利息都其实可以算进去的。
如果还有不清楚的，我们可以再私下交流。
Q&A | 伍
不流通的房子就是垃圾
提问：徐sir，您好。
最近在看光谷学区房，刚刚关注到您。
目前一家四口，两大两小，光谷南有一套103㎡小三房，无贷款。考虑2025年老大要上一年级了，看了关山大道的光谷一小学区。很纠结保利时代小户型高层，还是房龄十几年的太阳城洋房。
目前年收入50左右，今年楼市动荡，纠结不已。也考虑过武昌二环内，目前手里存粮只能负担老破小，遂放弃了。夫妻双方工作都在光谷。麻烦徐Sir给点意见
回答：其实光谷学区房不少，除了保利时代南区之外，光谷新世界也对口光谷一小，还有中建大公馆、正荣紫阙台、清江山水对口武汉小学光谷十小，旭辉千山凌云也是对口六小，选择挺多的，主要是看你想要上哪个学校。
光谷中心城目前还没有学区概念，目前对口17小的洺悦天玺，相对好一些。具体的你可以参考一下，我们自己出的光谷学区的梯队表。
至于你说的房龄十几年的太阳城洋房，既然你自己都在纠结，肯定是产品比较老的，既然价格那么香，你还这么纠结，肯定还是出于居住角度，既然纠结就干脆不要买了，你现在都觉得产品老旧，你还指望未来的别人能看上吗？
这显然是不现实的，因此太阳城的洋房，哪怕是顶层复式这种好产品，也不要买。
毕竟，小区的行情价摆在那里，突然来一个5、600万的房产，那肯定买得起的看不上，看得上的，买不起。
有价无市，不能流通的房产，金融属性为0，那就跟垃圾没有区别。
如果你能捡到保利时代南区的笋盘，比如价格垮到2.4w-2.5w元/㎡到是可以入手，如果价格比较坚挺，看的都是2.7w-2.8w元/㎡的房子，倒是可以再等等，我预测年底还有一波10%下调。
如果看学区房，是可以看看中建大公馆，目前新房地段、品质都还不错，价格也比较香。
如果手上子弹不多，可以看看光谷新世界，正荣紫阙台，都是近几年品质比较好的次新房，也是学区，价格也比较香。
至于你说武昌二环内的问题，既然夫妻双方工作都在光谷，就没必要舍近求远。而且现在确实是买入光谷学区房的好时机，目前很多价格都跌下来了，从2021年到现在几乎跌了30%-40%，甚至有些价格回到2018年，当时保利时代当时最后一期2w1元/㎡，还要喝茶，现在不用喝茶，还省了这么多年利息，怎么不香。
——投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考——
最后，徐sir也想再说一点：最近很多人问我，2024年的行情怎么看？我最常用的回答是，2024年的消费来自2023年的收入，你觉得大家2023年都赚到钱了吗？
如果，你也有家庭资产配置方面的问题，欢迎添加我的账号、留言，徐sir一定会知无不言言无不尽：
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