徐sir：武汉购房荟《徐sir侃房》栏目主持人，20多年地产媒体从业经验，资深房产实战专家，教你玩转资产配置，手把手教你从0到A8！
徐sir问答，不做理论派！只做实战派！用实战经验为大家提供明确方向，问题越详细，回答越精彩！徐sir所有问答，均为真实客户提问，如有质疑，可提出异议。
Q&A | 壹
2024年武汉楼市很难有机会
提问：徐sir，2023年的楼市感觉很惨，我一直没下手买房，想熬到2024年抄底，但是看了一些国内的很多宏观数据以及身边朋友，更加迷茫了，不知道如何判断，想问问：今年真的有机会翻红？还是持续阴跌？期待听到您的中肯建议。
回答：其实，其实我不想预测，因为现在大家都看得到趋势还在往下，但是你非要我预测的话呢，我只能说我有几点判断，大家也可以做个参考。
判断市场好坏，一般由以下几个因素决定：
1、城市人口增长
房地产短期看金融，长期看人口，想要看2024年武汉楼市是否还有机会，肯定是需要看城市是否人口净增长，这得从两个方面来看，一是人口的出生率，一个是人口净流入。
人口出生率：这我不用多说了吧，从2016年高峰期的1883万到去年的902万，短短7年时间，直接拦腰斩断，如果2024年不会有更给力的政策，人口出生率大概率是下滑的，武汉肯定也不例外；
人口净流入：相比一线新一线城市，武汉目前高薪的工作机会较少，城市抢人大战时候也不具备很大的优势，再加上近几年外资企业对武汉的投资也在逐步减弱，如果没有更给力的政策出台，人口净流入很难形成规模；
2、武汉市场库存
众所周知，武汉目前去化速度较慢，尤其是远城区很多楼盘封盘的情况下，再加上天量的二手房，再加上天量的二手房，库存量极大，按照目前的速度，目前高企的库存，至少需要卖8年以上。
3、武汉改善家庭——消费降级
我说过很多次，目前武汉市场早已是改善的天下，更多的是中产家庭的改善换房，但你看看如今的中产都在关注什么？消费降级。苹果15罕见大降价、海伦钢琴营收同比下降21.99%、珠江钢琴下降31.47%、国内音乐培训机构到年底合计关闭约30%……
前几年消费升级的概念，无一例外都扑街了，下沉市场反而如火如荼。不止是手机、钢琴价格，学区房、老破小、某个不能说的市场，都在下跌。
为什么？因为中产没钱了……
因此，你也会看到目前市场卖得比较好的，都是以价换量、高性价比产品，用2w+、3w+的单价入手过去4w+、5w+的地段、产品，呈现既要、又要、还要的高需求，而且价格还得便宜！
在房产金融属性越来越弱之后，预期会越来越低，房产已经是消费品，买房逻辑已经发生了翻天覆地的变化，非必要不买房，也会变相倒逼产品越来越卷。
4、开发商以价换量
坦白说，从近几次的土拍可以看出，武汉市场相对来说没有那么健康，民企拿地寥寥可数，基本上都是国字头的企业，这样也会导致，未来包括城市以及各区城建、城投、交投的去化压力越来越大，再加上市场竞争的激烈，涨价几乎很难，以价换量，走高性价比路线，才是更迎合市场的明智之举。
5、快速的产品迭代加速市场分化
因为市场的变化，去年成交较去年有较大提升，个人预估2023年二手房成交约60%-65%都是200万以内的低总价产品。
2024年，新房的不断卷产品力、走高性价比路线，也会导致二手房的无人问津，房东不得以更低的价格甩卖，必将会导致市场极度分化，核心的优质新房供需两旺，远城区的新房不得不陷入，区域海量新房、二手房竞争以及核心区老破小的竞争，价格会越来越便宜，甚至逐步沦为垃圾资产。
不信你看看环京的房产，2017年最贵的时候可以卖到1.8元/㎡，现在二手房早已跌到3000元/㎡，这都不是腰斩了，算脚腕斩！
2024年，徐sir个人预估，武汉市场两极分化严重，优质板块靠抢，外围刚需板块靠促销。核心是供应倒挂，越好卖的房子供应越少，越难卖的刚需产品推地却越多，导致潜在供应不断增加。叠墅、洋房等低密产品将成为改善细分市场。
综上所述，几点影响地产的因素，都一一盘点了，今年的市场显而易见，同样很难有机会，再加上武汉在新一线城市的排名也不算靠前，算偏后。所以，我一直在强调，买房亏钱时代来临，2024年降低预期，非必要不买房，也不要乱抄底，做好过紧日子的准备。
尤其是在武汉，挑错的概率非常高，有些城市可能选对了板块就有行情，在武汉即便是门对门也有可能有分化，买错的概率很大，也不要用其他城市买房理论来印证武汉，天量的二手房库存会分分钟叫你做人，不信你问问前几年重仓光谷的投资客，哪个不是血亏？
2024年究竟哪些板块，哪些产品可以买？
首先，肯定得关注，传统的二七滨江、武昌内环滨江是公认可以穿越周期的板块；
其次，重点关注一下汉口、武昌核心区高性价比项目；
第三，关注二环内新入市的、比之前有迭代，创新，创意的产品，当然重点关注央企、国企的房产，民企的期待风险仍然很大；
第四，关注相对还有机会的新区，比如光谷中心城，目前很多次新房的价格相当香，而且光谷中心城算是武汉未来发展的关键，未来仍有很大的想象空间；
第五，看看白沙洲、后湖、汉阳内环核心区高性价比项目，未来还是有机会的；
第六，还可以留意一下商铺、公寓等商办产品，因为产品更为高阶，也不是普通人可以玩转的，徐sir不建议普通人入手，算是专业人士的加分项，不算资产必需品。
最近繁花热播，男人的三个钱包，爷叔经典语录，许老板就是用尽了后面两个钱包，结果一败涂地。
悲观者永远正确，乐观者永远前行。只有相信你的心而不迷信视觉，才能看到未来。步履不停的与未来双向奔赴。
Q&A | 贰
不要赚到最后一个铜板
提问：徐sir，我家具体情况如下：
1、一套拆迁房在三环白沙洲湘龙鑫城123㎡三房二楼，前后露台面积几十个平米，但是目前那个片区房子挂出去售价很低，如果想成交，估计只能得90w+，比较亏;
2、保利华都的一居室学区房，学位没用过，购买时候花了61w，目前可卖150-155w左右，目前出租，租金2300。
3、夫妻名下还有商铺两个
一个南国置业的大武汉家装20㎡，出租，月租金1500-1700，这个已经回本，但是不好售卖；
一个汉飞逛逛街，目前烂尾，投入进去的资金50w不到，完全没办法收回，但是好在没有按揭贷款，没有现金流。
4、自住一套在关山大道保利花园，122㎡三房，但较为临街，比较吵。
现在就在纠结如何重新归置自己的房产，那些是该出手卖，还是整合换？
孩子目前才初三，马上可能面临各种选择，对于后续我也不知道该如何是好，想听听您的意见和建议。
前段时间本想全部投入卖掉这些住宅，贷款去买建发朗玥，定金都交了，后来考虑资金及还款压力过大，还是放弃了。
回答：湘龙鑫城，其实我也买了一套。作为还建房，应该在最高峰甩掉，大概2016年、2017年涨后就应该可以出手了，最近几年能明显看到后劲不足。毕竟是2010年的房产，到16年、17年，差不多就6-7年了，我曾说过，房产8年就需要置换了，所以当时应该是最好的出手时机。哪怕2018年、2019卖也是可以比较高的价格出手的，还可能置换到武昌更核心的板块，但很可惜，你都错过了。
拖到现在卖，基本上在板块内也没有什么优势，因此，你也可以看出来，房子挂出去价格越来越低，我记得最高峰是可以卖到1.2w-1.3w元/㎡，那应该是白沙洲巅峰状态。
有时候，我们做重大决定的时候，还是需要听一下大佬们的投资概念，李嘉诚就说过，永远不要赚到最后一个铜板。
即在上升期不要等最高价，只要能赚到钱，见好就收，比如炒股，股票从10块涨到20块，你觉得到心里预期挣钱了就可以抛，如果股票涨到30，你还不抛，等到股票跌回20，你又不甘心，一直等，说不定30就是这只股票的巅峰，未来一直降，降到比10还低呢？
错过板块巅峰之后，我的建议就是别等了，直接出掉算了。毕竟，未来不可能普涨的情况下，这个10年以上房龄的房产就成为鸡肋。
不要守着原来旧房子，因为不甘心而不换筹，让自己手上一堆垃圾资产，现在虽然卖出去要亏一点钱，但是如果选筹选的好，置换更核心，产品更好的项目，未来一旦上升通道开启，是有机会填平现在的亏损的。
至于你保利华都的房子，感觉还是小了一点，你说只能买150w，按照2w一平计算，估计也差不多60-70㎡，这种核心区小户型我说过多次，未来市场流通性很低，用来出租还是可以的，但租金回报率比较低。
比如一个月租多算一点约2500，一年租金3w，租金回报率2%，差不多50年才能回本，太慢了。
50年回本还不如买个地段好的公寓、商铺，说不定租金回报率还高一点。如果买到不涨的房子，还不如存银行，毕竟银行还有3个点，如果买点稳健理财产品，4%-5%都还不错。即便不涨了，为什么不多考虑一下现金流，你会打开一个新天地。
南国大家装的商铺其实我也买了不少，总共投了1000个，有的涨有的跌，今年南国还把大家装的收益从7%降至3.6%，租金一下子腰斩，也比较难受，不过好在南国有央企托底，比较稳健。
房价不涨，商铺空置率越来越高，包租的商铺，没有门脸，画图买的，出手也没人要，唯一的选择就是再熬几年，只要能回本，已经阿弥陀佛了，这几年对资产的要求不要太高。少亏为赢，不亏就是赚，能赚就是神。
对于市场调整期，南国这个商铺还可以维持稳健现金牛，而且回本了，算优质资产。
汉飞的商铺确实没办法变现，还好投入资金不算多，也没有贷款，也不至于因为这个烂尾房成为失信人员，只能放一放，或许以后有人接盘。
坦白说，保利花园房龄20年了，定义为垃圾资产，这种房还不赶紧跑，留着做种？看没看像，住没住像，你问问自己内心，真的住的舒服？
虽然你房产比较多，还有商铺，但是确实都不适合长持，我简单给你打个分吧，让你知道你的房产，处于目前武汉市场的哪个级别：
湘龙鑫城：20分
保利华都：60-70分
南国商铺：70-80分
汉飞商铺因为烂尾，无限趋近于0分
保利花园：30分，只比湘龙鑫城好一点点
因此，我建议除了南国商铺可以留着之外，其他都可以出掉，置换更好的房产，再加上现在利率也比较低，还是很适合置换的。
其实建发朗玥确实是不错的标的物，你眼光还不错，即便你现在割肉卖房亏了，后面买建发未来还是有机会涨回来的。
个人判断，5-8年，建发后劲应该有30%左右的涨幅。
如果你预算比较紧，总价400w左右选国越滨江、建发朗玥、武汉长江天地，300w左右：选武汉印，联发悦榕化，龙湖御湖境等，这些都是我个人认为比较优质的，未来比较有空间的产品。
Q&A | 叁
不着急买房可以先等一等
提问：徐sir，我目前资产情况如下：
一套位于花惠社区老楼梯房（90年代初建的吧），70㎡，4楼中间户，对口育才一小+六初，才挂出来卖；
一套位于汽运社区（菱角湖万达隔壁，2005年交房）电梯房，170㎡，7楼边户，三面采光，挂了一段时间了；
一套位于金山大道金湖边的丽水俊园（金湖听语后面，距东西湖万达1.2公里，2000年左右建的吧），毛坯，电梯房，140㎡，8楼湖边户，三面采光，湖景佳，还没挂出来；
主要是现在的价格可能还低于2016年入手时的价格了。现在回头看，当时完全是出于单纯的喜欢周边环境就选择了这里（个人喜欢户外、运动，每天坚持跑步，每年都要跑几个马拉松），现在看来要为情怀买单了。
最后一套就是目前在住的这套，90年代末建的，楼梯房，也属于花惠社区，120㎡，5楼边户，三面采光，紧邻市委别墅区，闹中取静，视野采光俱佳。对口育才一小+六初，还没挂出来。
我们目前2个人居住，高改，预算理想状态是500万。
第一想法是在汉口（江汉、江岸）买套100-150㎡左右，楼盘品质高，物业佳的房子，最好是闹中取静、进出交通方便、居住舒适度高，没有学区需求但希望房子保值性强，后期流通性强好买卖。
选择范围是青年路到二七长江大桥，尽量不过建设大道。
目前看了一些盘，包括二七滨江的大部分都看了，那里一个主要问题是面积偏大，造成总价过高。其他片的盘也没有哪个有足够的亮点吸引人。
回答：其实我还蛮赞成你的想法，现在确实是买500w左右高改产品比较好的时机。
我曾经说过，早几年，武汉的市场还没有那么卷，500w是不可能在第一梯队的地段买到产品的，基本上都比较小，产品也不算太好，但是换成现在，500w完全可以在汉口核心第一梯队买一个各方面都还不错的产品。
按照目前的市场发展，如果你还不怎么着急买的话，还可以等两年，未来房价可能也不会怎么涨，但是一定会有更惊艳的产品，比如100+㎡，阳台进深2.4m，超30㎡，长10m以上的，超前产品力惊呆眼球。
在过去，武汉的新房其实都不愁卖，一直处于上升期，品质相对重庆、成都、杭州差别不是一般大，超高层，园林、入户大堂都更普通。即便是外地开发商来武汉，也很省事，除了某些顶豪，基本上都是比照当地水平建造的。
房价不再普涨，品质不好的房子各种硬伤全面暴露，除了可能有个地段强一分钱的优势以外，几乎从物业，园林，品质，公区，地下室，外立面等，哪哪都是缺点，全方位的低人一等，同样的年代的二手车也有明显的残值率高低，有些5年后，只能3折，有些还可以5折，这跟你当年的选择有关，房子如果成为消费品，以后也是这种贬值格局。
花惠社区老楼梯房，赶紧卖，我曾多次说过，学区未来会被稀释；而且房龄太老，30年前产品，早就淘汰了，居住品质感可想而知，再加上虽然是正核心区，但是未来没有什么规划，故事可说，未来空间有限；
汽运社区，非降价不可，这个比花惠社区还要卖得更迫切，因为总价更高，老破大比老破小更难卖，比如170㎡，哪怕你卖1.8w元/㎡，总价差不多也要300w左右，可选余地太多。市场上，很多新房100-120㎡，也可以做到你170㎡的同等产品，甚至还有更好的立面、园林、入户大堂等，这都是你的竞品。趁现在还有残值，赶紧出手；
我建议你可以跟中介好好聊一下，为什么房子卖不动？
我的猜测：
1、你的卖房决心不够坚决
2、价格不够笋
挂中庸的价格还不如不挂，没意义，现在市场是房多，客少
你想要抢跑，抢快点卖，第一原则就是——够便宜！
价格到底了，才有人有兴趣，才有人来看房子。当然，你的房子本身有重大缺陷的话，人家也是看不上的。
网上说的一些卖房的套路，只是锦上添花，并不是卖房的关键。
所以，我的建议，如果你够坚决，就用我上一期问答的方案，价格再往下调，重新挂，不要再市场上造成你不停降价的感觉，这样即便人家想买，也会一直观望。
记住，一定要重新上架，要不不上，一上就要炸裂级爆破眼球，让市场所有中介疯狂转发，推荐，全网输出一种房东忍痛，含泪甩卖，房东2个字：血亏。让买家有一种不买就傻，造成狼多肉少的感觉，成为明星级二手房，才能获得超级曝光量，如果价格是真的香，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
至于金银湖的产品，我其实很认可你的说法，确实是为情怀买了单，诗和远方是不能用钱来衡量的，如果你金银湖的房子想升级，也可以看看同板块的别墅，像是万科翠湖隐秀，总价300w也可以拿下。
如果你比较喜欢低密的产品，可以看看汉口公馆，汉口内环低密产品，110㎡就能做到三房两厅两卫；中寰润府，香港路，容积率也很低，洋房产品也值得买；能建长江华府洋房产品也很不错，139㎡的也很好，价格也比较便宜，500w可以够到。
如果能接受高层，中建汉芯公馆还不错，虽然没有那么低密，但是也算是在超高层的二七滨江中，相对比较低密的，然后还可以看看核心区的武汉城建·中央云城，地段够核心，自住配套都在步行范围内，自住也很香……
其实，我也一直在强调，如果不着急买房，可以先卖房，手持现金再观望，再等一两年，相信会有更多更好的核心区产品。
Q&A | 肆
50%的人亏到首付都没了
提问：徐sir，非武汉本地的，之前打算回武汉定居，因为笨被忽悠高位1.75w买了花山的房，婚前买的，老婆对花山很鄙视，没有好的学区，商业也几乎没有，交通也不方便，不想回去，请问这种情况，打算换房的话，可以考虑哪里呢？主要考虑学校和居住，上班远一些也没关系，打算一年以后回武汉，单价不超过2.1w，谢谢
回答：光谷当年各个板块热度都比较高，关山大道冲到4w+元/㎡，光谷中心城冲到3w+元/㎡，花山一度冲到2w元/㎡，很多人都觉得光谷立马起飞了，然而真相是冲得越高，跌的越惨。
所以，光谷明显这几年明显呈现非常疲软的状态，人为冲得太高，拔苗助长，当然会一地鸡毛。
既然你已经花了1.75w元/㎡站岗了，那就要为自己的认知买单，少亏为赢。
如果自己压力大的话，那就尽快割肉出掉，就跟炒股一样，要为自己错误决策买单，尽快割肉止损，少亏才是王道。
你要也平常心，与自己和解，毕竟买房亏本时代已来临，两极分化这么严重的情况下，很多专业的投资客都血本无归，何况你这样的普通购房者？
事实上，最近几年的市场，只有2-3%人是没有亏的，0.1%的人才赚钱，10%的人是房价没跌，利息亏了；40%亏了房价，50%的人亏到连首付都没有的。
你要对照看着你是什么情况，是40%亏了房价的，还是50%亏了首付的，主要是看你是什么情况，如果是全款，还是可以放一放，虽然有机会涨回来，但是时间可能会比较久，个人预计花山可能需要10年会回到1.8w-2w元/㎡。
毕竟，花山是副中心，需要看着光谷中心城的兑现力来调整，看光谷中心城的脸色发展。在资金有限的情况下，如果光谷中心城5-8年，花山可能就是8-10年。
事实上，如果你有贷款，即便是扛8年，再卖1.8w元/㎡，你可以计算一下，到时候你亏的利息，跟现在1w3元/㎡出掉可能亏的钱是差不多的，甚至更多。
如果你想置换，手里又没有足够的子弹，我还是建议出掉，亏一点。
我看你是外地人，暂时可能不会回武汉，如果再置换的话，建议看看光谷中心城，2.1w元/㎡左右的选择余地很多，新房可以考虑万和竞界，光谷创新天地，宝业璞园、光谷大家中心都还不错；
二手房，可以看看中粮光谷祥云、光谷创新天地、光谷南山府、光谷188，中建光谷之星等都还是位置比较好的板块，遇到价格比较香的，市场价打8折，都可以淘笋的。
光谷中心城的房子，我大概给你个标准：
1、优先看新房，再看5年以内二手房，5-10年也不建议的，价格够低也可以看
2、地段高新二路以内，光谷三路到光谷七路之间为主，这个板块是我认为光谷中心城的中心
如果光谷中心城看了没有合适的，也可以看一下更为成熟的关山大道，现在价格更香，2.1w元/㎡选择余地也更多，但是还是一条，不要瞎看，优先看新房，或者5年以内次新。
如果你最近有时间回武汉看一下这些房子，我们再来做具体交流。
Q&A | 伍
改善房才是大势所趋
提问：徐sir，我先生在金融港上班，目前借调到外地，估计今年七月或明年七月回武汉，我目前在鄂州上班，两娃也在鄂州上学，一个中班，一个初二。（至少四年内，哥哥高中毕业前，我们不会去武汉）我弟也在武汉金融港上班，住清江山水。
我们房子的情况是元旦前卖了一套（位置有点偏，小区环境一般，12年买的，未来可能还可以，但要时间守所以还是卖了，较高峰期还是降了很多，算上利息只能说保本），45万（也是想在武汉置换）。
第二套，去年买的46万（为了孩子上学买的，目前出租，一年15000左右，六月到期，差不多3个点，现在卖要亏很多，所以暂时没有卖）。
第三套自住恒大小三房90多平，环境地理位置都还可以，公积金贷款还有28万，我的公积金每月还，不用额外还贷。
我手上还有1.8万的消费三年前贷款，到2024年8月还完（每月1800），我先生还有4.8万消费贷，到2025年4月还完（每月3000）。
我们俩一年估计30个，想考虑买武汉光谷的房，新旧都行，不想压力太大，一个月4800左右贷款（想着能把我们手上的消费贷还完再买更好，当然也要看武汉买房行情），了解过万科光谷锦曜95的三房，户型很喜欢有两卫（我目前的房子住着也挺好，唯一不足就是少了一个卫生间），估计160万左右；清江山水我也在网上看了一些房子，房龄较老的二期三房一卫125万，二房一卫113万，三期17年的三房148万-200万，看了你的文章和我实际两个娃的情况，免得以后还要换房，所以最好是三房，不知道咋规划，想听听您的建议，谢谢！
回答：如果在一个在鄂州生活，一个在光谷，其实如果鄂州的工作不是特别稳定，是可以考虑在光谷核心区买房的，通勤也比较近。
毕竟，光谷的产业、居住环境、房屋品质，健康医疗体系等都比鄂州会好一点，这也是为什么这么多人会慢慢往大城市走的原因。
如果未来随着人口的降低，保障房的大批量上市，其实我们面临的更为严峻的问题，如何让我们的资产不惧风雨，过了5年，10年依然能在市场站稳脚跟？
其实这里面有几个点：
1、老房子就不要碰了，国家都开始改革了，70%保障房租房+30%的商品房，未来的房地产只能是供大于求，再加上政策使租金下滑，让更多人不会买多套房，毕竟租也租不了多少钱，只会买一套品质好房自住，很多老破小、老破大的价值会一跌再跌；
比如你看看二七滨江整体均价到4.5w+元/㎡，东立国际二手房只能卖1.5w元/㎡，同一个区域二手房相差三倍，就是整体的小区园林，物业等完全够不上二七滨江的标准。
因此，未来买房主打一个改善，毕竟豪宅不是所有人都能买得起，刚需的话，大部分人会有保障房政策，也有可能有些殷实家庭会一步到位。
既然主打改善，肯定首选是三房两厅两卫，对于二胎家庭来说，肯定至少是两个卫生间，甚至三个卫生间。
2、核心地段
我还是建议光谷核心地段为主，武汉已经过了摊大饼时代，未来是除了收缩也是极致分化时代，买房肯定选核心、头部板块
3、稀缺资源
类似稀缺湖景、江景资源，很多二七滨江2000w的江景豪宅，可能江景都值1000w以上。
4、领先市场5-8年的产品力
一定要是与之前的产品，形成明显的区隔，有超前意识的产品
5、圈层
小区一定不能乱七八糟，90%都是120㎡-160㎡，对于品质改善社区的体验感会比较好
如果你觉得暂时不会离开鄂州，我建议在鄂州可以留一套配套成熟的洋房、别墅产品，总价也不会太贵，留一套养老其实也不错。
在光谷买一套120-140㎡的三室两厅两卫产品，也挺好的，关于你说的万科光谷锦矅，产品、地段无可挑剔，唯一美中不足的是太小，可以看看120㎡的产品，基本上一步到位，未来不用置换了。
至于消费贷，如果压力不大，我建议可以先还了，这两年还是尽量降低杠杆，没必要上杠杆。
至于买新房，还是买二手房可以看自己的需求，买二手房的话，不建议买清江山水，太老了，可以看看保利时代、琨御府，泛悦城，光谷新世界，包括中建大公馆目前也有工抵房价格比较划算，也就2w出头一点点，关山大道核心区，双学区房，商圈房，其实挺不错的。
最后可以规划你这边的资产，鄂州的房子可以能出掉就出掉，或者可以留一套自住，甚至置换成低密的洋房产品也不错；
如果愿意来光谷看看，改善自住的话，
关山大道学区房（中建大公馆新房或者次新二手）＞光谷中心城（次新房捡漏，很香）
关山大道兼顾改善、居住属性，光谷中心城兼顾居住、金融属性，具体看你的需求。
Q&A | 陆
别墅可以等现房
提问：徐sir，我想咨询下光谷中心城改善项目，是二套房，总价预算400w内，但是要求容积率比较低的，不想住高层，优选叠拼洋房，想问您最看好哪个楼盘？有没有推荐？感谢
回答：其实如果400w预算，买叠拼产品，其实可以选余地还是蛮大的，价格也相对更实在一些。
我记得早几年买中粮光谷祥云叠拼，均价差不多要3w元/㎡，总价基本上差不多500w，拓展面积也很大，边户差不多190㎡的院子，再加上地下空间，实际使得面积差不多也有500㎡。但是装修成本更高，500㎡的大别墅，没有200w基本上装不了什么。
如果只看光谷中心城，比如光谷南山府、新城璞樾门第，龙湖香颂、碧桂园云境等，这些早期的叠拼产品都还不错，但是由于最近两年产品力更新换代过于快，因此，还是建议可以先看看新房，现在改善房基本上都有叠拼产品出来，而且去化不算快。
如果你不着急买房的，还是可以等一等，像是驿山高尔夫的别墅，地段很好，至于产品品质，可以再观望看看；光谷大家中心叠拼产品也不错，其实按照我们买叠拼产品力的排序来说：
杭派＞闵系＞川渝＞北上广深＞本地
其实，花山几个叠拼都还不错，也算是光谷核心区环境比较好的区域，更像光谷的中央别墅区，有点隐贵的意思，像是绿城凤起乐鸣，中交越秀知园，华润半岛九里，城建仁恒西湖山居，建发玺院联排等都很不错。
光谷南板块的话，城投光谷香恋，500w左右就在枫叶国际学校旁边，属于传统的Old Money区，再往南还有澳门山庄、中建汤逊湖壹号都还是不错的产品。
目前来看，如果你看过了市面上所有的别墅产品，都觉得不算合适，可以再等等，这一轮周期没有那么快复苏，别墅的流速也没有想象的那么快，如果想更稳妥，直接等别墅现房更好，毕竟这两年减配屡见不鲜，眼见为实的品质，更让人放心。
——投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考——
最后，徐sir也想再说一点：2024年宏观房地产市场好不好不重要，自己会不会好才重要。要永远相信，再牛的行情也有人亏钱，再差的行情也有人赚钱，极端的年代依然能诞生首富。因此，时刻提醒自己不要做牛市亏钱的人，而要做熊市依然能赚钱的人。
如果，你也有家庭资产配置方面的问题，欢迎添加我的账号、留言，徐sir一定会知无不言言无不尽：
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武汉楼市这么残酷，别再赌徒式买房了！
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