徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，17年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！
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Q&A | 壹
及时割肉止损
提问：徐sir，我现在有一套关山春晓的房子（三房），2021年全款320万买的，现在挂280万都没有人看。另外有一套纳帕溪谷的叠拼，2019年388万买的，贷款199万（现在还有187万本金未还）。
想请问一下现在是卖还是留，我全家已搬上海，武汉两套房子空置。请赐教。
回答：首先，不得不说，2021年买关山春晓实在不是什么明智之举。
看过我问答的老粉应该都知道，徐sir从不推荐大家买10年以上的老房子，已经是被市场淘汰掉的产品了。
随着近几年品质盘越来越多，开发商打造的产品越来越卷，再加上近期入市的新品，性价比逆天，所以导致房龄越老的房子越来越不值钱。
武汉跟上海的情况不太一样，上海、深圳这种存量房市场，如果地段够中心，以及某些大V的影响，抵押、高杠杆等骚操作，还是可以买老破大、老破小，但是这些都是过时的思路了，希望你还是不要用过去的思路来看今天的武汉楼市。
毕竟，历史不会重演，从黄金时期到白银时代，房地产已经进入消费时代了，如果还在地段、金融属性在武汉选房，肯定会得不偿失。
因为武汉目前还没有进入存量房市场，还是新房市场，二手房房价是随着新房的波动而影响的，有新房肯定优先选新房，二手房的话，尽量选次新房，如果没有次新房，我宁愿你不买房，也不要买老破小、老破大。
关键是，武汉的租售比只有1个点，如果4、500w总价的房源，可能只有4、5000块。如果只是租房居住，比买房香得多。未来接盘老破小、老破大的人还是很有限的。
买房血亏时代已经来临，像关山春晓这种房子已经没有什么意义了。
因此，我还是建议你现在能出掉就赶紧出掉。
买房，选择大于努力，认知已经决定了选筹。看你现在定居上海，应该也看到不少上海、杭州品质项目，相比武汉，近两年才进入品质时代，贴身肉搏，同样的价格比品质，同样的品质比价格，产品越来越卷。
所以，我一直在强调，现在是最好的买房时机，当下的产品基本上都是超配，2、3w+的产品是完全不属于4、5w单价的产品，像这种10年以上老房子未来肯定会被边缘化，再加上所处关山大道核心，未来流入市场会面临“买得起的看不上，产品太老，看得上的买不起”的尴尬局面。
所以，我最后还是重申一遍，老破小、老破大没有机会，不仅是现在，未来也没有，趁现在还有残值，忍痛割肉才是明智之举。
纳帕溪谷算是光谷老的富人区，地段、产品都还不错，可以留一下，毕竟价值还比较恒定。如果你不住，我也建议可以置换掉，因为也不算很核心的地段，算上一代的别墅区，再加上近几年武汉二环也出现了不少低密产品，也是可以出掉的。
Q&A | 贰
长线看好光谷中心城
提问：徐sir，我有一套联投光谷瑞园144㎡的2021年买的，想卖了，换到光谷中心城位置！目前光谷中心城还没有看中的项目，比较关注二手！但又觉得二手目前行情不稳，想问应该是继续持有花山呢，还是置换！
回答：关于你的问题，花山肯定是没法跟光谷中心城比，它只是光谷的副中心，光谷正C位肯定是光谷中心城，买区域当然买正C位。
目前来看花山与光谷中心城价差也没有想象中大，以前花山价格在1.6-1.7w，光谷中心城2.7-2.8w，现在即便回落了，光谷中心城也在2.1-2.2w的样子，花山也是1w出头，还是低了1w一平，低的价格就在于配套，很多核心配套诸如医疗、商业，是需要靠光谷中心城的。
光谷中心城是光谷的绝对中心，未来光谷的领跑区，价值肯定不言而喻，而且即便现在光谷整体价格回调，光谷中心城新房价格还算坚挺，差不多2.5w元/㎡的样子。
相比较而言，花山由于配套兑现尚需时日，所以价格都没有那么坚挺了，环境相对更好，更适合低密产品。
目前当下房价有回调，二手房价格很香，捡笋的话，也不错，如果你同步置换光谷中心城，肯定是最优解。
如果是自住＞TZ：建议置换光谷中心城新房，品质也不错，地段也好，未来空间也比较大，目前折扣比较好，算是比较好的入手时机。
因此，我建议你可以趁现在出手卖掉。
俗话说的好，持续亏损不如早点出掉。你现在可能觉得还可以抗几年，但是你有没有想过，你每年的利息、本金会被持续被调整期市场吞噬，抱着抗几年的想法，越往后亏的肯定越多，以后再想出手，可能就是资不抵债了，相当于总价小于银行贷款，就十分危险了。
现在割肉可能亏5、60w，但是这一轮同样以更低的价格入手光谷中心城，在下一轮周期中，光谷中心城领涨的情况下，资产价值显然更高，更有可能弥补现在的亏损，甚至再涨一点，这就是强者恒强的逻辑。
其实我一直在强调，下行期才是最好的换仓机会，既然上一轮无可避免亏钱，就应该在最好的时机，换仓更好的头部地段，蛰伏，静静等待下一轮周期的到来。
最后我也想啰嗦一句，最近好多人看空光谷楼市，光谷中心城，我个人还是看好光谷，看好光谷中心城的，未来是城市之间的战争，像光谷这样高新产业聚集的板块未来肯定还是有机会的，潜力也比较大，很多人唱空是因为在上一轮周期中，很多人没有看清光谷乱象无脑入，亏钱了。
目前光谷中心区正处于兑现期，各种配套即将兑现，再加上众多TZ者慌忙离场，房价泡沫也去除的差不多了，未来肯定是自住的天下，市场也越来越稳健，坚挺。
我的判断，未来光谷中心城5年3w一平，8-10年就到顶了，一些豪宅差不多可以摸到4w一平，长线看好。
Q&A | 叁
稀缺才是最高的门槛
提问：徐sir，我目前快50岁了，想买一个舒服点的房子养老，预算大概700-800w，发现武汉目前很多市中心的洋房、叠墅产品，比较心动，但是这个价格，很多人又劝我上市中心带学区的大平层，说带学区保值，想问一下您，未来具体是低密保值，还是学区保值呢？然后我发现武汉好多豪宅都是带学区的？是不是带学区更好？感谢您百忙之中抽空回答。
回答：我看你的预算，7、800w基本上就是武汉天花板的存在了，目前来看，已经跑赢95%以上的人了。
目前武汉100w-200w是刚需；
200-400w改善
500-600w高改
700-800w就是豪宅了
1000w以上当之无愧的顶豪……
因此，7、800w预算产品还是比较多的。
如果要从大平层、洋房、叠墅中选，我肯定优先选叠墅，因为叠墅产品的亲地性，叠墅由于产品的特性所占的土地面积、高拓展空间，是其他房产形态不可比拟的。其次才是是洋房产品、大平层。
如果养老的话，同为城市中心，叠墅＞洋房＞大平层
坦白说，再往后看10年，这种城市中心叠拼、洋房产品肯定是价值高地，稀缺性极强，未来暴击率更高。
至于你说的学区保值率更高，我也不完全认同，因为现在在售好多豪宅都带学区，如果学区太多，已经成为豪宅的标配，它自身的价值都会被稀释，所以，未来肯定会呈现向下的趋势。
当学区不再稀缺，同样的地段，同样的配套，肯定就是比稀缺性，这样一来，叠墅、洋房的优势就凸显出来了。
我可以理解，很多人对于城心低密产品的理解度不够，是因为你没有看过，事实上，上海、北京等核心区低密产品价格相当逆天，是可以长持暴击的产品。
如果你要说大平层，我个人反而认为一线江景的大平层更值钱，但是目前来看，核心区一线滨江大平层门槛很高，都在2000w以上。
如果非要做个排序：
核心景观资源独栋、双拼、联排＞核心一线滨江大平层＞市中心叠墅、洋房＞市中心带学区大平层
这都是以稀缺为价值在拍的，也是是为什么华侨城独栋是可以卖到1个亿，武汉天地看江的产品最贵卖到4000+w。
因此，在你预算7、800w情况下，买不了前面两者，就选市中心低密产品了，比如武汉城建明镜台、能建长江华府、汉口公馆、中寰润府等都可以关注一下。
大平层产品的话，武昌滨江、二七滨江、沙湖中北路、西北湖青年路、武昌湾、汉口内环滨江都还有很多不错的产品可以选。
Q&A | 肆
今年是抛售房子最后一年
提问：徐sir，我是17年贷款买的塔子湖海德公园（2楼140平，毕业后第一套，名下无其他房产），当时是亲戚介绍，并不太了解房子本身质量和周边配套，到现在房子一直空置，毛坯还未装修，卖也没有特别好的价格接手，又怕继续下跌。
目前本人还在广州发展，还未成家，预计过几年回武汉，本意是想卖掉再置换一套地段更好，相对核心、交通方便有学区（可小户型）的房产，不在武汉的话可以出租，届时回来也可以自住。您看这样是不是更经济一点，还想问下推荐置换哪里的盘比较合适，谢谢！
回答：2017年入手价格应该还不错，当时后湖应该才1w出头，只是2楼楼层不太好，容易被下水道返水，出货的话一般都会打8折。
跟你讲个真实的案例，融科天城20楼买入价6500元/㎡，2楼是5000出头，表面上20楼均价贵1500元/㎡，但是当涨到2w均价的时候，2楼的挂牌价比20楼的低了接近5000元/㎡，还没人来看。
因为后期接盘的大多为自住的人，除非你的2楼挂牌价非常低，很划算，不然大多数人都不会选择2楼。
你有没有想过为什么开发商卖到最后剩下的都是“顶天立地”，所以我一般都会推荐中间楼层。
说回来卖房，你已经错过了最好卖房时机——2021年，武汉现在二手房成交的数据，你可以看一下，每天也只有两位数，所以当然不要错过，现在是最适合买方的市场，不管是新房还是二手房，买方拥有更多的话语权，议价的空间也更大。
我一直认为，2023年是抛售垃圾资产的最后一年。
毕竟，随着人口红利的消失，再加上产品力的升级，未来品质一般，地段一般的房产竞争更加激烈，未来价值也会越来越低。
房子全面上涨时代早已过去，未来只有2%的房产才有暴击的机会。
这些在全球早已得到印证：
在美国，有的地方，房子0元，租不出去、卖不出去；有的地方，房子却仍然卖的起天价；
在日本，甚至还有不少地区空置太多房子，竟开始免费送房的案例……
所以，为什么这几年大家都在提拥抱核心资产，是因为未来楼市分化加剧，可能未来只有二七滨江、武昌内环滨江、光谷中心城等核心板块。
建议先把房子出掉，然后持有现金，持币观望一阵子，如果不着急买房的话，今年年底，明年年初，明年下半年都是比较好的买房时机。
主要是不知道你有多少预算，预算充足可以选二环内，预算不算多就买三环内，徐sir在此告诫你，如果只考虑金融属性，千万不要碰郊区、千万不要碰汉阳、硚口。
然后有个梯度选择：
首付100w以内 光谷中心城＞白沙洲＞后湖
首付100w-200w 武昌核心区＞徐东＞西北湖、CBD、武广附近
首付200w-300w 就可以选二七滨江、武昌内环滨江、沙湖中北路等
基于目前你人在广州，我的建议是今年年底到明年一年都是最佳的入手时机，一定要再卖掉二手房之后再考虑出手，放缓自己的节奏。
Q&A | 伍
该出掉就出掉
提问：徐sir，你好！请教一下，我是老武汉人，后湖一套房，自住。
汉阳火车站还有一套还建房，毛坯，满二，90多平。
儿子明年大学毕业，现在不确定以后在外地工作，还是武汉。
请问我想卖掉汉阳毛坯房再给儿子在武汉买一套房，什么时候比较好？因为如果他去一线城市工作，我们是买不起房子的。但是在武汉还是想保留两套房。
而现在儿子的情况都不明朗，如果卖了，也不知道在哪里买，买什么价位的。要是他的工作情况明朗了，就好办一些。所以，就想等他工作确定后再卖，同时再买，那就要等一年或者大半年才有结果。但是，现在不卖，又怕后面卖价格更低。卖了吧，不确定买哪里，钱在手上也是会贬值。
不知怎么办，特请教徐sir
回答：你的担心是对的，汉阳的房子肯定是能卖掉就尽快卖掉。
事实上，最近几年汉阳市场存在感较弱，价格也横盘很久了，一直都不太抗跌。再加上还建房本身的品质有限，地段、产品都不太行的情况下，肯定还是趁早出掉。
我曾不止一次说过，武汉市场已经进入品质时代了，最近几年的产品，包括立面、入户大堂、园林、户型等都提升了好几个档次，可想而知，你这个房子未来流通到市场没有什么优势。
总而言之，你这一套房子，区域=汉阳，减分，产品=90㎡，减分，物业=还建房，减分，根本没有持有的必要！肯定是要卖的，割肉都要卖！
卖了虽说有点亏，但卖的晚血亏！所以，你肯定不要再等等了，直接出掉！
其实现在很多人都会有同样的疑问：，自己的二手房为什么卖不掉？
徐sir认为是多方面的原因：
1、我上文所说的产品的迭代，二手房都不占优势
2、楼市政策利好一直都偏向于新房，可能也是因为二手房创造的经济价值没有新房高。
3、交易过程中被一家独大的平台控制
4、国内买房大部分都是自住、TZ，因为租金都太低了！
网上有个帖子，说的就是在欧美国家花400-600w人民币买的房子，租金可以在深圳租1000-2000w的房子，这就是差距！
至于你留给孩子的问题，我只能说每代人都有每代人的置业观，我身边很多年轻人对房子的要求跟我们这一代人是很不一样的，比如他们会有专属的电竞房，收藏间，甚至可能萌宠都要有一间房，一个人住大四房的大有人在。更何况，你这个还是还建房，产品力肯定满足不了当下年轻人的需求。
因此，我建议只要有人出价就可以出手，然后持币观望，等孩子大学毕业了，再按照他的喜好来给他买。
后湖的房子，我个人还是建议也出掉。
如果暂时有居住需求，可以有两个方案：
方案一，可以先卖掉汉阳的，买一套新房，等新房交房之后，再把后湖的房子卖掉；
方案二，两套都出掉，租房住，买一套核心区房子自住，等你儿子定下来再买第二套。
由于你也没有告诉我你的预算以及太多房产具体情况，也没有办法给你具体的规划，具体怎么买我们后期再随时沟通。
——投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考——
最后，徐sir也想再说一点：买房从来不是静态的测算，而是动态的推演。很早以前就说过，买房看三年。现在买，重点要看的是未来会发生什么变化。
如果，你也有家庭资产配置方面的问题，欢迎添加我的账号、留言，徐sir一定会知无不言言无不尽：
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