徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，17年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！
徐sir问答，不做理论派！只做实战派！用实战经验为大家提供明确方向，问题越详细，回答越精彩！徐sir所有问答，均为真实客户提问，如有质疑，可提出异议。
Q&A | 壹
聪明人转危为机
提问：徐sir，现在好多楼盘都在降价，我都很心动，你说我现在能不能出手？万一我买了又降价了怎么办？
回答：现在确实很多房子在降价，由于市场一直处于胶着状态，开发商现金流长期不能满足，只能亏本赚吆喝。
所以你也会发现，很多坚挺的开发商，旗下项目售楼部已经封盘了，就是入不敷出，每个月大几百万的成本，每天上访几组客户，每个月卖几套房子，成本都包不住。
最近几年，随着经济大环境的影响，大家对未来收入没有很大的信心，再加上断崖式人口下降，购买需求也在逐年下降，房子的金融属性也在逐步减弱，以及部分企业的暴雷，烂尾，导致大家整体对市场没有信心，买房动力不足，房价因此下降特别猛。
因此，你会发现，现在市场比较有意思：买得起的总在买，买不起的仍旧买不起。
话说回来，现在到底能不能买？
首先要看自己，如果本身有资金，也有迫切的购房需求，那可以看看；如果购房需求不迫切，也可以再观望看看。
这要看每个人的具体情况，具体分析，不能一概而论。如果你买的是核心区，像是二七滨江、武昌滨江，自住的话，价格比较坚挺，肯定不会亏的。
毕竟，大笔资金放银行肯定是贬值的，还不如买城市核心资产，起码还是比理财，基因稳定，而好的核心资产，相对而言保值能力很强的，如果标的物选的好，未来也是有暴击的可能的。
其实，现在市场处于调整期，如果你有资金，也确实要买房，现在买肯定比高位买省钱得多，而省下来的钱，未来也就是你的资产空间，相当于是你多挣的。
市场不太好的时候，可能周围全是不买的理由，但是你想过没有，一旦市场缓过来了，看多还是看空，人与人之间的差距马上就拉开了。
道理还是那个简单的道理，比的一直都是你的认知：同一件商品，别人50买的，你现在40就买到了，要不是铺天盖地的坏消息，50块的东西，你怎么可能40块就能买到？
所以，聪明的人，会把握机会，利用眼下的局势，为自己挣钱。别人恐惧时我贪婪，说的大概就是这个意思。
不过我也劝当下买房的朋友们，放弃金融执念，以后大趋势是买房就是自住，我一直在说未来可能只有2%的房子才有可能暴击，买房还是根据自己的需求量力而行。
Q&A | 贰
看清光谷房价本质
提问：徐sir，我是外地人，21年在光谷买了2套房。这两年，怎么感觉光谷跌的有点猛，而且很多盘，断崖式下跌？到底怎么回事？其他的板块有这种情况吗？
回答：2021年应该是买到了光谷的最高位了，现在价格有点回调，其实也属于正常的市场波动。
首先，我要纠正你一个认知，2021年整个武汉的核心板块几乎都没有怎么涨，反而光谷借势冲了一波，刚好那一段时间全国大V都在推荐光谷，包括关山大道，光谷中心城等核心区，导致很多人无脑买入光谷。
当年光谷市场本身由于高昂的地价，相当疯狂，几乎是房子卖1.8w元/㎡，旁边地价却高达2.1w元/㎡，面粉贵过面包，也让众多人上头，加入抢房大军。
所以，2021年光谷核心市场达到了空前盛况，且市场从新房蔓延到二手房市场。二手房价格也是一路飙升，包括某些炒客还有“对敲”操作，明明可以卖3.2w的房子，非要“对敲”到3.9w一平，拉高板块的预期，高价出货……
如此乱象，让光谷的市场失真，导致很多人盲目加杠杆，闭眼冲入光谷市场。
坦白说，就是因为炒作太猛，导致那一批买入的业主只能含泪高位站岗。
其实我很早时候就说过，滨江房价未来上不封顶，光谷房价是有顶的，光谷的高新产业确实不错，但是更多带来的是中产家庭，更多的塔尖家庭还是以城市核心，滨江、沙湖等豪宅板块为主。但短暂光谷市场的供不应求，让人有光谷楼市无顶的错觉。
房地产板块长期看人口，接盘的家庭购房力一般，市场当然会冷静下来，只是大多数人深陷在市场火爆的假象中罢了。
随后的市场大家都看到了——供大于求。
一方面，是伴一批高价地的入市，光谷中心城房价一度摸到3w以上；
另一方面，前两年入场的发现，光谷已经处于阶段性高位，套现离场，再加上光谷同时也进入换房周期，导致市面上有大量的二手房同时流入市场，抛售潮来临，市场陡然下降。
所以，你看的光谷房价下降得厉害，并不是真实行情反应，只是当年一番骚操作，已经透支了太多房价，给人上下浮动过大的错觉，给人感觉板块跌的非常猛。
但是如果从武汉整体来看，其实光谷的市场并没有想象的那么糟糕，拿同为刚需四小天王的后湖板块为例，2021年的时候板块价格差不多在2.1w元/㎡，目前大概价格在1.6w元/㎡，跌个20%；其实已经跌了5000元/㎡，也比较多了。
因此，你看到光谷大跌50%是光谷在2021年一度涨的太离谱，最高的时候关山大道有3.9w元/㎡，光谷中心城有3.3w元/㎡，涨速过快导致的，我认为光谷2021年真正合理价位，大概在2.5、2.6w元/㎡左右的样子。
俗话说的好，站的越高，摔的越重，光谷这一波的行情，就是为当年那一波虚高的房价害的。
如果在2021年最高峰买的二手房，铁定血亏，买的新房，可能就是小亏，至少亏点利息，但是如果最近再看光谷，价格回归平稳，其实还是可以入手的，如果想捡漏的话，目前关山大道的次新二手房性价比还是不错的，目前140㎡以下房源，都跌到2w出头，价格很美丽，很香，值得淘笋。
从长远角度，我个人还是看好光谷中心城的，而且我说过光谷中心城未来的房价肯定是超过关山大道的，关山大道目前已经成型，不具备暴击的条件，光谷中心城就不一样了，目前已进入兑现期，未来肯定还是会有较大空间的，但是我个人预测，未来3w是个槛，4w可能就已经到天花板了，如果纯TZ还是要多看看，多对比。
因此，我还是建议外地的朋友们，不要听全国的大V的一味的唱多，以本地市场为主，理性地看待光谷的市场。
Q&A | 叁
把握当下置换时机
提问：徐sir，我关注您很久了，目前在后湖有一套房，94㎡两房，房龄10年了，自住，在大智路有一套老破小，80㎡的，房龄20年以上，出租，手上还有个50个。
我想卖一套，再买一套新房自住，看的是万科后湖的云泊江岸和武汉润府，万科主要是离我现在的地方比较近，但是润府好像更核心，麻烦您帮我规划一下，感谢。
回答：我发现你名下的资产都比较老了，一个10年了，一个20年以上，你这几年都没有有效整合资产。
前几年房产的价值还是比较高的，比如后湖，最高的时候大概2018、2019年直接翻倍了，达到2w+，还是比较好的标的物，但是现在二手房都普遍跌到1.6、1.7w了。
换一句话说，楼市调整期也有调整期的好处，目前政策比较给力，新房折扣比较低，对于你再买新房来说，也算是比较好的时机，如果你想买二手房，那价格都更好谈了。
坦白说，你错过了最佳的卖房时机，那就要把握现在最佳的买房时机了。
与其继续持有贬值的资产，还不如早点抛售变现。毕竟，现在早卖一天，也可能是未来的最高价了。
因此，我的建议后湖、大智路的房子都可以卖掉，留着也是鸡肋。
相比天量的二手房，这两套显然不具备很大的优势，在当前买方市场情况下，供大于求，确实不占优势。
我预测未来房子极度两极分化，所以越晚卖可能价格越低，等你过几年再卖可能会低于市场价割肉形式卖掉，得不偿失。
至于卖掉两套房买云泊江岸，还是润府，我感觉都还不错，如果非要选一个，我个人更看好云泊江岸，目前2w出头，有学区，还有二七滨江规划的红利加持，又是万科精装，未来几年肯定是能看到实力的。
主要是你没说你目前家庭情况，如果你是老武汉人，又比较在意学校的实力，因为润府的学校是第一梯队，地段，配套更好，更核心，适合老武汉人。
如果你住习惯了百步亭，不是特别在乎顶级学区，云泊江岸肯定更适合你，未来空间也会更大，如果你更喜欢核心区，也是比较鸡娃的家长，想要第一梯队的教育资源，润府比较适合你。一个万科、一个华润都是大品牌开发商，产品、品质都比较不错，主要看你的选择。
Q&A | 肆
选择配套成熟的地段
提问：徐sir，我是湖北人，前几年出于资产配置买了一套世茂龙湾的别墅自住，但是现在行情急转直下，我的收入也骤降，月供也快还不起了，我现在想卖掉这一套别墅，您有什么好建议？然后如果能卖掉，在武汉买房养老，还可以买哪里？感谢
回答：坦白说，我一直不太赞成大家买远城区的商墅。
世茂龙湾最麻烦的点在于，又是属于远城区，有点远，周边别墅产品又太多，可选择太多，也会导致未来存量房价值上不去。
更重要的是，这么多年，周边的配套都没有起来，住进去发现外卖都点不了，没办法住进去，没有人气，配套也上不去，配套上不去，越发没有人气，形成恶性循环。
买别墅还是首选第一居所的城市别墅。所以，这种产品属于冲动型消费的产品。
这种别墅我早几年在资产配置上说过，属于垃圾资产，不仅是现在没有机会，以后更加也没有机会。
一方面，这种远城区产品，赌的是城市发展进程，但是随着人口红利消失，城市目前在收缩，只有少量核心区未来才有长持的必要。
这种远城区的别墅也不是完全没有机会，但没必要用你现在所有的资金赌明天。
另一方面，商墅税费太贵，现在又是买方市场，税费又由卖方承担，20%税费，起码7、8年没涨的情况下，起码50%的亏损。
如果是这种情况下，必须早卖早止损。因为它每天都在吸血你的成本，你每个月利息，月供，亏的本金+利息，可能比想象更大，所以我建议不如趁现在还有残值的情况下，卖掉及时止损。
目前当下市场不太好卖，世茂也暴雷了，天量的二手房，如果你要卖的话，可能要做好割肉的准备。
如果养老的话，除了环境好，配套齐全，可能还是需要比较好的医疗资源，主要是看你的资金，如果能够到4、500w，可以看看市中心的低密项目，汉口公馆、能建长江华府，或者关山大道低密二手房洋房都可以去看看；
如果你只有2、300w，可以选择花山的叠墅、盘龙城，或者沌口未来中心等，都还不错。
总而言之，哪怕在三环外，尽量选择比较成熟、有配套的地段。如果你还有不明白的，我们私下再来交流。
Q&A | 伍
首选城市山水资源别墅
提问：徐sir，我想问一下，如果不考虑学区，300-400个，养老自住，叠拼产品选择光谷中心城南区还是花山？
回答：目前来看，300-400w的总价，如果想买叠墅，可能只能在花山、光谷中心城南区选择了。
这两个板块，整体来看，花山更具备中央别墅区的特质，有湖、有山，更符合别墅生活区的环境。
光谷中心城南区与花山最大区别在于，环境资源略逊一筹，而且相比于光谷中心城北区，南区配套也尚需时间兑现。
因此我心中的价值排序：
城市山水别墅＞城市别墅＞郊区山水别墅
如果同样到光谷中心城北区都是十来分钟，花山显然更有优势，南区目前现状是由北区带动，东面还有雄心勃勃的武汉新城新中心，左岭板块，竞争比较激烈。
所以，相对而言徐sir个人比较倾向于花山板块。
选盘的话，徐sir建议你先看有低密标杆产品基因的绿城，然后再看看中交越秀知园、华润半岛九里、城建仁恒西湖山居、联投安屿那、花山花锦等。
或者你也可以根据稀缺资源排序，能看湖的，头排景观资源的别墅，未来溢价空间也比较大。
或者你也可看看产品，太狭窄的别墅产品可以PASS，尽量买可以做到大横厅，开间更高，空间尺度、采光、视野更好的产品。
——投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考——
最后，徐sir也想再说一点：这一轮观察下来，牛市冲进去结果站岗的人，比熊市进场被套牢的人多太多了。越是趋势向好，就越是有很多人拼命诱多，就越需要谨慎。
如果，你也有家庭资产配置方面的问题，欢迎添加我的账号、留言，徐sir一定会知无不言言无不尽：
.end.
MORE
延伸阅读
看了一堆垃圾资产，套了一生血汗钱
投资公寓只知道靠租金回本，你就OUT了！
毕业5年，靠这些方法，他买了武汉天地！
在武汉买房，不懂这些你会亏到心痛！
小心！房产投资顺序决定失误成本有多高！
门对门倒挂1万5？买入优质资产的时机到来！
把房子放在一个篮子里，99%跑输大盘！
房产靠租金收益，也许50年都回不了本！
这才是高手买房最佳打开方式，太牛了！
贪便宜要不得！顶楼一楼打八折？住过都说后悔！
做对这件事，买房起点直线拉升
改善不可盲目赶行情，买房时机很重要！
大胆抄底，现在是今年翻身的最后机会
还有很多武汉人根本没有意识到环线的价值！
2019武汉楼市正加速分化！笑到最后才是赢家！
为什么要劝你2019年买房？
2019年，买房不能躺赢了，还要靠……
武汉买房有窍门，这样能省不少钱！
买老破小学区房？站岗+套牢没商量！
卖二换一？刚需流泪：改善门槛已快爬不上去了
没有流动性的房产不是资产！价值等于0！
武汉楼市这么残酷，别再赌徒式买房了！
.end.
重要提醒
各位最近可能发现了，微信公众号官方更改了推送规则，打乱了推送时间。而【徐sir侃房】出现在各位订阅列表的顺序，直接由您决定。
拜托大家务必操作以下两个步骤：
1、点击【徐sir侃房】公众号，设为“星标”：
2、看完文章，请一定要记得文末点“在看”，最好能来个在看、评论、转发三连！
这样，【徐sir侃房】才能更快地出现在您的消息列表，方便第一时间收到新推送！
行动起来吧！叩谢！
在看点这里