徐sir：武汉购房荟《徐sir侃房》栏目主持人，17年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！
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Q&A | 壹
打新也要看区域
提问：徐sir，现在不是市场不好吗？为什么最近出来的几个项目都卖得特别好？不是说武汉是5年前的深圳吗，我看深圳5年前流行打新？是不是武汉马上也要开始抄底打新了？我现在打新还来得及吗？
回答：如果你想知道现在是否适合“打新”，你首先要明确一点——
为什么那么多杭州、深圳人乐衷于打新？
其实，这都是基于一二手房倒挂的情况。
我来举个简单的例子，一个新房的价格是3w，隔壁二手房是4w，房价倒挂1w，也就是33%，按照建面约100㎡计算，这个板块新房总价是300w，二手房是400w，首付是60w，贷款240万预计交房时间是2年。
那么两年之后，只要二手房房价不跌，或者说，跌的不太多，比如跌个10%。等这个房子交付之后，卖出的价格是360w，再加上你两年房贷的利息，一年按照4%利率计算，你撑死了也就是两年19.2w利息。
那么你的成本，就是360w，减去19.2w，再减去240w贷款，你净得的钱是100.8w。
2年的时间，60w本金变成100.8w，2年赚了40w，还是房价下跌10%的情况，如果说没下跌呢？那收益可想而知……
但是，你千万别搞错了，那是市场平稳期，甚至上行期的逻辑，也是5年前的杭州、深圳市场太火爆，所以大家打新热情高涨，如果房价持续横盘、下跌，即便是买了暂时倒挂的楼盘，还是没办法持续赚钱，因为房产也会长时间吃掉税费、利息。
打新，可能只是比买在最高点，高位站岗，好了那么一点点而已。
如果你以后还想赚到地产的钱，不仅仅是靠打新，看是否有倒挂，而是看精准的眼光，确实对买房人要求更高了。
武汉一直没有打新的说法，更何况现在还处于市场下行期，即便是未来行情好转，徐sir个人判断，未来武汉是几乎不可能出现一二手房倒挂的情况的。
比如2016-2017年买四新的人，应该还记得吧，当时卖到1.25w元/㎡，还要喝茶，就是因为有倒挂，但是你看看现在卖多少？1.1w元/㎡！
比如硚口三环内之前卖1.3w元/㎡，一样喝茶，现在也是1.1w元/㎡。
又比如当光谷中心城地价冲到2.1w元/㎡的时候，当时很多人无脑入某星河绘，但是你看看现在二手房卖多少，普遍在1.7w元 /㎡左右，甚至比购入价还低！
所以说，打新也要看区域。不要妄图用旧地图找新大陆。
不要盲目看倒挂，不够准确。
买对了，没有倒挂也能挣钱；
买错了，即便有倒挂，一样血亏。
打新目前也不是买房的主流了，现在的楼市主题是分化，同样的区位，门对门，价格可能相差特别大，比如二手房卖8w，新房卖5w，让你有倒挂3w的错觉，事实上，交房后新房还可能会跌到4w。
同一个板块，同样的配套，新房比二手房贵这才是健康的市场。
商品房，本质和汽车一样，是消耗品，寿命到了就没了。
只不过商品房寿命70年，70年后，房子就没了。你的后代一样要重新买房，就像要车报废了，要重新买车一样。
所以，房子跟车子一样肯定还是新的好，贵点也正常。之前只不过老房子也涨价大家都不挑。现在金融属性逐步弱化，买房子都是自己住，老小区的二手房突然就不香了，价格自然卖不过新房，想新房再“倒挂”就很难了。
最近你只要留心看看二手房相关挂牌数据，你就可以知道，目前二手房的价格一跌再跌，几乎都是跌穿地心了。
新房的低价入市，倒逼那些心急套现走人的房东，让二手房的价格越来越低，除了部分头部板块，像是武汉天地云廷等头部产品，你很难再看到二手房倒挂的情况。
因此，我也是建议你，不要盲目打新，如果实在是手持现金，投资渠道受限，就看看有没有合适的二手房，捡笋；或者是看看产业聚集的区域，比如光谷中心城。
房地产短期看金融，长期看人口，未来的地产市场，说白了就是一、二线城市之间的人口之争。什么能留住大量、优质，具有强大购买力的人口？那就是——产业，这也是为什么我一直长线看好光谷中心城核心区的原因。
但是还是要考虑一个原则，现在去买房，要么就去买比2021年红盘潮时期入场的更有性价比的，要么就买比2022年四季度到2023年初品质更好的。不然既没有好品质又没有性价比，就很难和这两批人竞争。
Q&A | 贰
光谷中心城房价更坚挺
提问：徐sir，我今年30岁，有两个孩子，一个5岁，一个两岁，我工作比较稳定，年收入大概税后18w，我老公不太稳定，大概15-30w这样
在万科城花璟苑有一套108平的房子，自住，户型不是特别好，只有一个卫生间。
在山水年华就是华为边上有一套户型好的洋房，三室两厅两卫，但是小区物业不太好，今年公租房入市，房子没有之前好租了，现在考虑把山水的房子卖了
因为买的早，卖了以后加上手上的钱大概能有180w，考虑是在万科再买个房，方便以后老人过来住，然后不知道这样置换是否合适，万科的房子没有商贷，公积金可以覆盖，大概是这样的情况。
回答：看你们两个的年收入在30w+，在武汉、光谷都算中上水平，但是标的物还没买好。
首先，万科虽然产品不错，但是地段不算特别好。
关山大道最好的地段是泛悦城、琨瑜府，配套好一点的就是保利时代跟光谷新世界，现在来看，中建大公馆更划算，号称2.1w-2.2w元/㎡，任意选，还是非常香的。
其次，山水年华确实离你现在住的比较远，确实做不到一碗汤的距离，方便就近照顾。
对于二胎家庭来说，万科城花璟苑面积又小了一点，建议山水年华可以出掉，年限偏老、物业较差、不是大品牌开发商，而且整个光谷东往左岭段，最核心的还是光谷四、五路，这才是正C位，因此山水年华顶多算个光谷的副中心。
楼市调整期买房，如果价差不算大的情况下，肯定优先买正核心的第一梯队的地段，未来价值空间也大，因此，山水年华完全不用考虑，差不多的价格就出掉算了，没必要长持。
你会发现，所有的城市发展都是以核心向外扩散式发展，有先后顺序的，这也是城市内环、二环、三环的概念是一样的。
如果光谷以光谷中心城为内环第四镇，花山、左岭等都属于二环、三环的区域，只能等到光谷中心城先发展一轮，才会轮到它们，能给它们的空间也不多了。
徐sir一直长线看好光谷中心城，如果它都做不成，光谷就不用看了。
这也就是为什么关山大道卖1w8，光谷中心城只有4、5k；关山大道卖3w，光谷中心城只卖1.4-1.5w；关山大道卖到近4w，光谷中心城卖2.5-2.6w；但现在关山大道2w出头的情况，光谷中心城还能卖2.5w左右。
因此，这几年光谷中心城房价相对关山更为坚挺。
但是考虑到你两个孩子即将面临上学，卖掉两套，再去光谷中心城买两套房子（其中一套有学区），太过于折腾，而且目前光谷比较优质的学区都在关山大道，更有确定性。
如果是重学区，就以关山大道为主，如果是重品质、环境、产品等肯定又是另一套方案了。
如果是老人过来就近方面照顾，要么就同一小区两套，要么就是隔壁小区一套，只要是步行能到的距离也可以。
方案一、卖掉山水年华不想折腾的情况下，可以保留城花璟苑给老人住，然后在同小区买一个大三房、四房，边户，南北通透的产品，改善居住环境，操作更为简单；
方案二、都卖掉，租房住，买关山大道更核心的地段，买2套保利时代，光谷新世界，选择地段、户型都比现有的产品好就行；
方案三、都卖掉，在光谷中心城买两套房，未来空间更好，但是目前配套正在兑现中，还需要等……
主要看你自身的需求，当下明白自己想要什么。具体入手的时机，不着急的话，今年年内甚至明年年初都还算不错的买房时机。
Q&A | 叁
2%的塔尖资产才可以暴击
提问：徐sir，我是您老粉丝了，您一直在说市场分化，只有2%的产品才能暴击，我想问一下，究竟哪些才是2%的资产，现在手头有点闲钱，还是希望能买到对的房产，望指点，感谢。
回答：现在还能考虑买房TZ的人，勇气、认知缺一不可。
当下买房价格越来越划算，抄底的机会已经临近，徐sir一直相信地产未来肯定还是有机会。
还是那句老话，处于市场调整期，你用8块钱买了价值10块钱的东西，这本身就是捡笋。
只要看懂这一点，一旦市场回暖，未来起飞指日可待。
这也是我们通常所说的“别人恐惧我贪婪”。
众所周知，房地产经历过普涨时代、结构性调整时代、产品分化时代、地段分化时代，时代已经变了，市场环境也已经变化。
因此，2%的暴击资产可能超出了大部分人的认知，不是普通人能够看到的。一定是经过专业的研究、分析，以及前几轮市场情况，研判未来8-10年，哪些产品，拥有哪些暴击的点才会有机会。
我个人认为，国内一线城市，未来10年内，江浙沪的楼市率先进入发展的瓶颈期，价值基本恒定。
不能按照旧思路考虑发展，只能从未来房产保值、增值的逻辑反向考虑，即研究未来几年，在大家都不缺房子住的情况下，那种房产还是具备收藏价值的产品——城市塔尖类豪宅，诸如陆家嘴、深圳湾这样成为家喻户晓、城市塔尖圈层的板块，相对来说比较保值。
1、地段不可复制性
你有没有想过这么多年，也就一个陆家嘴，深圳湾？
因为这样的豪宅板块，是需要天时、地利、人和的，不是一蹴而就的。
在我看来，不可复制的地段就是拥有无可替代的一线江、湖资源。
2、纯粹的圈层
产品至少150㎡起步，甚至180/200㎡起步，总价破800w
3、板块聚集效应
5A甲级写字楼、企业总部、豪宅等扎堆板块，让地段实实在在的寸土寸金
4、私密、隐贵、超标的安防系统等
5、低密的产品
人均占有土地的稀缺资源，随着时间的推移，价格会越发显现，像是北京四合院，成交价值都过亿，这才是真正的稀缺品，是按套收藏的，并不是按照单价。
6、艺术品、情绪价值
一旦拥有的艺术价值，价格体系自然脱离市场定价的范畴，会有全新的定价体系。
如果按照武汉2%的房产，不考虑价格的话，武汉天地云廷3复式，武汉长江中心的顶复、华侨城独栋、双拼的别墅未来基本上都是无顶的，但是这些也是武汉2%的塔尖资产，不是所有人都可以入场的。
Q&A | 肆
要对光谷市场有信心
提问：徐老师，看你分析房产配置非常专业，我有几个问题请教一下：
1，我在老家有2栋私房，之前最高可以卖60万一栋，现在只能卖20几万，我是卖还是留？
2，武汉有一个80多平的一线临街6米层高商铺，位置很好，之前高峰能卖400多万，现在只能卖300万了左右，年租金在20万左右，很稳定，不怎么操心，这个商铺你觉得是卖了套现？还是继续持有？
3，我还有2套保利时代的房子，北区14000买的，南区21000买的，户型，楼层都很好，一套我自己住，一套我儿子住，之前高峰期可以卖到38000，我那个时候没有想过卖，现在一路下滑，价格有崩盘的趋势，我现在看不清楚后市，会不会再跌？是不是该抛掉一套？持有现金，等后面跌不动了，再抄底？
顺便说一下，我马上退休了，今年58岁，我年收入30-40万左右，不求大富大贵，也不怎么缺钱？这几个资产应该如何高效的整合呢？
回答：老家的私房为什么跌了40w，原因比较明显。
现在三、四线城市人口流失严重，可能只剩下老人，但是由于三、四线城市医疗资源不够好，显然也不是养老的最佳选择。
因此，随着未来人口红利的消失，更多青年人更愿意去大城市发展，我个人判断未来全国70%-80%的三、四线城市也会形成“空心化”，私房的空置化越来越严重。
2套私房，可以卖一套，留一套，未来老了，可以落叶归根，回老家也有住的地方。
如果未来不打算回老家定居，全卖了也可以。
关于商铺，我看你的商铺租金还比较稳定
买商铺主要是看的现金流，既然你没有在最高峰出掉，那可以留一下。目前看你租金还不错，300w总价年租金20w，收益率还是很高的，你现在卖掉还要损失税费，手持现金目前理财的收益也不算高。
因此，建议继续持有，毕竟，当下现金为王，而且商铺比较灵活，未来还可以抵押贷款，随时可以变现，还是比较灵活的。
如果租金开始不够稳定了，那再考虑出手卖掉，目前来看商铺的回报率还不错，可以先留着。
保利时代算是中等偏上的标的，确实你没有抓到高峰期，正常的操作是早高峰期出掉，现在低峰期再买回，一进一出踩点得准，赚个百万不成问题的。
保利时代南区最低卖到了2w6元/㎡，北区也降到2w元/㎡出头，虽然这个价格不能完全做参考，但是这两年关山二手房价格下跌却是事实。
所以，这两套的去留看你自己对未来生活的打算。
我发现你杠杆率比较低，收入可能比较稳定，如果想生活更好一点，是可以卖掉置换更低密的产品，有庭院，可以养花草；如果对未来生活预期较低，保利时代也没有必要动，毕竟也是光谷核心的地段，也是关山数一数二的地段。
如果你想着为孩子留一套的打算，那主要是看你儿子未来的发展，他或许会选择去一线城市发展，如果留在武汉，在光谷，也可能会有自己的想法，保利时代或许确实产品老了一点，现在年轻人想法挺多，肯定要尊重他们的想法。
至于你说房价还会不会跌，我只能说年底之前还会有部分向下的行情，比如缺钱的老板，年关难过的都会甩一些笋盘出来，但是你也不必要特别担心，这也只是阶段性的，我估计最多10%到顶了，保利时代南区最低2.5w、2.6w元/㎡到底了。
你要有理由相信，明年市场肯定会好起来，目前市场两极分化严重，冰火两重天，我们要看好自己的筹码，保利时代还算是比较好的标的，慢慢还是会稳定的，还是会回归价值属性，我个人保利时代3w元/㎡还是比较稳定的。
Q&A | 伍
拥抱核心资产
提问：徐sir，这个粉丝目前有2套房
一套万科红郡，105㎡，自住，有贷款；
一套保利清能西海岸南区112㎡，无贷款，目前出租，月租金3200。
前期有想卖掉保利的房子，但价格太差，估计140万都买不到，家里目前是靠这个保利的房子和一套还建房的月租来抵消万科红郡的房贷，房贷4000，家庭年收入30万左右目前想问有没有必要折腾卖了再去买？
回答：坦白说，你也是典型的错过了最佳出手时机。
关于保利清能西海岸早就应该出掉了，我在2021年年初劝一位朋友出掉长投绿城蘭园，顶楼，卖的1.45w元/㎡的价格，现在恐怕只能卖9k+元/㎡，垮了5k+元/㎡，一套房子基本上垮了接近70w。我当时劝他在关山大道置换了正荣紫阙台，也是2w元/㎡出头，一进一出还是很不错的。
因此，你现在考虑卖保利清能西海岸，可能心里自己这关都过不了，因此原来行情好的时候，可以卖1.3w-1.4w元/㎡，现在可能只能卖9k+元/㎡，前后差价，如果是100㎡前后差不多亏50w，关键你卖的时候可能还卖不到9k+元/㎡，还可能会跌一点。
现在这种情况只能忍痛割肉了，这种兑现能力不是很强，比较弱的板块，未来的机会可能不会很大了。
房地产已经进入后期，金融属性逐步变弱，未来80%的资产可能无限趋近于0。如果再不卖的话，未来这些资产可能一文不值！
综上，我建议你出掉，与其每个月拿3200元租金抵贷款，温水煮青蛙，还不如直接出掉，把万科红郡的贷款还清，降低杠杆，生活也更轻松。
还建房也可以直接出掉了。我记得我说过很多次，武汉楼市已进入品质时代，产品力卷出新高度，产品不可同日而语，在新房与二手房价差不大的情况，老旧的还建房以后可能只能沦为“贫民窟”，未来不可能有价值的，肯定是拥抱核心资产。
万科红郡作为光谷相对还不错的学区房，最近价格也跌了20%下来了，最高峰冲到了接近3.3w元/㎡，现在差不多2.5w-2.6w元/㎡。
如果你习惯了万科红郡，可以再买一套80-90㎡左右小户型，作为一碗汤的距离。
等孩子稍微大一点了，可以同小区置换大一点的户型，比如130+㎡，140+㎡产品，而且据我判断，未来110-140㎡的大三房到四房，高品质，均好性强的产品才是未来主流。
一方面，当下的年轻人即便不婚，一个住也至少是大三房的配置，毕竟他们也不缺房，缺的是让自己住得舒适、满意的房子，像是球鞋收藏室，电竞间，以及宠物房……满足不同阶段的个性需求；
另一方面，三胎政策的放开，让国内步入多子女时代，大三房至少是标配……
万科红郡的好处就是相对价格比较恒定，自住还是挺好的，是适合长期持有，个人判断，3w元/㎡就差不多到顶了。
如果你能接受关山大道，你直接置换到关山大道的品质不错的新房、次新房也不错，由于现在处于市场调整期，目前价格都差不多在2w元/㎡出头，或者直接买光谷中心城核心区的房子，空间更大，做资产配置。
——投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考——
最后，徐sir也想再说一点：天底下从来没有一张蓝图绘到底，市场和政策每天都在变，随行就市、与时俱进才是硬道理。
如果，你也有家庭资产配置方面的问题，欢迎添加我的账号、留言，徐sir一定会知无不言言无不尽：
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