这是饭爷的江湖发出的第316篇文章
昨天有小伙伴转给我一个深圳地产中介在微博发的帖子，说深圳的学区房也开始回落了。
他转帖的这个学区房在深圳的灵芝新村，是宝安中学的学区房，基本是90平以下小户型为主，走楼梯的老房子。
在2020年底最热的那段时间，灵芝新村的学区房成交单价高达124666元每平米。
但是这个高点过去以后，随着深圳房价开始回落，宝中的学位房也在2021年5月19日回落到106837元每平。
时间转到2022年4月8日，也就是差不多高峰期一年几个月以后，灵芝新村新成交的学区房价格已经快腰斩了。。
为啥这么说呢？因为在2022年4月8日，灵芝新村5楼85平的一套房子，以590万元的价格成交，单价跌破了7万。
一年多的时间里，灵芝新村的学区房购房者们，可以说玩了一次非常刺激的过山车。
不过高点买入坐过山车的支出也挺大的，为了买一张入学的门票，高点接盘多花了几百万块钱。
在网上查了查资料发现，和深圳出现类似情况的，还有强二线城市里面的杭州，杭州的老破小学区房回落也非常的明显。
拿杭州的崇文公寓来说，2021年11月的一套246平的法拍房，经过251轮竞价，最终以总价1581.4万元成交，单价约6.4万每平。
崇文公寓在杭州西湖区，是2006年建的，房龄十五年已经比较长了，学区是学军小学和十三中学。
也就是因为学区价值的存在，所以该小区在2021年3月底还创造过11.12万每平的成交价。
虽然之前11万每平那套是八十多平方的，但是目前这个成交单价拉低了整个小区的预期。
如果对比2021年11月拍卖的成交价的话，我们可以说半年多时间，单价回落差不多5万每平。
如果拿上半年和下半年的成交价对比的话，目前价格可以说几乎腰斩了。
不知道上半年在高位买入的老兄，到了下半年看到成交价是什么感想。
崇文公寓这类事情在杭州也不是什么孤例，同样位于西湖区沈塘桥的马塍路11号
小区，也是杭州著名的学区房。
小区建于上世纪90年代，房龄差不多已经30年了，部分曾经是省直机关的福利房。
这个小区对口的学区是文三街小学和十三中学，这两所学校也都是杭州的知名学校。
这个小区在2022年2月中旬，通过法拍成交了一套61.65平的两室户，总价是415.1万元，单价是6.7万每平。
在2021年7月，该小区曾经有二手房以12.9万每平米的价格成交，是当时的天价了。
即使到了2021年10月该小区的房价有所回落，还达到了9万每平米的高价。
这次6.7万每平米的成交价，相比巅峰时候的12.9万每平米，已经回落了6.2万每平米。
杭州学区的最强王者文鼎苑，2021年3月一套58平米的小户型，还能卖到12.84万每平。
但是到了2022年的1月23日，一套58.66平的法拍房，仅仅有一人报名，总价430万成交，单价差不多7.33万每平。
相比不到一年之前的那个高点，降幅有5万多块每平，又是一年几百万没有了。
记得2020年疫情刚刚发生之后不久，我们写过篇文章叫《学区房是不是智商税》，当时就学区房的问题讲了两个观点。
一个是在过去10年里，学区房一直是最好的炒作标的。因为学区房从某种意义上，承载了用户的希望。
学区房有没有用不重要，重要的是学区房有投机价值。信的人也多得很，而且学区房流动性好炒作价值高。
很多学区房卖价动辄几万几十万一平，为啥呢？和股票一样炒作概念进行投资啊，而且在很长时间是很划算的投资。
很多中产热衷买学区房的主要原因，是因为免费上学的同时，学区房还能继续上涨。
不信你把学区房改成可买卖的入学指标试试，一个初中入学指标如果上百万，有几家买学区房的愿意花这个钱。
另一个是学区的的溢价，尤其是老破小学区的溢价，在未来可见的几年内一定会被打掉。
所以如果在这个阶段你选择去接盘老破小学区，那一定是不明智的，未来也是大概率要遭受损失的。
很多人看过去的历史，以为买房尤其是学区房一定是稳赚的，所以不管价格高低楼盘好坏，只要上头就往进冲。
但是介入的时候，从来没有考虑过，现在的背景有没有发生变化，过去驱动这些溢价的因子还在不在。
如果从人口的角度分析，我们之前在《大多数城市，都很难靠房产保值了》里面说过。
很多城市未来房产是没办法保值的，就连全国经济最发达的浙江，其实城市分化也很大。
单独把浙江拿出来的话，最看好的城市是杭州和宁波，这是浙江人口流入的两个大市了。
从出生率的角度讲，在2016-2017年以前，这两个城市的新生儿数量都是明显增加的，这两年因为二胎效应达到顶峰。
到了2018-2019年处于稳定并且略有下降，2020年下降速度就已经非常明显了，2021年就更不用说了。
从出生人口的角度推断，杭州和宁波这类城市，小学学位最紧张的时间应该发生在2023-2027年。
因为孩子在6岁左右上小学，那么2017年出生的孩子，差不多上小学需要学位的时间就是2023年。
新生儿从2020年之后开始下降，2021年下降的更厉害，往后推6年是2027年，也就是这批孩子上小学的时候。
这个阶段如果对比孩子的出生数量和上小学需要的学位，应该根本就不紧张了。
前两天搜狐新闻也讲了这个事情，就连一线城市现在产科建档名额也变得很充裕。
所以你在这个阶段，跑去买什么老破小学区投资，拉长时间看又有什么意义，怕是要站岗多少年了。
很多东西的底层逻辑，其实说到底就是简单的供需，把供需想明白了，很多东西就能迎刃而解。
有时候想想，其实不管生娃还是投资，本质上都是要择时的，择时错了带来的问题就很大。
在16-17年二胎高峰期出生的那批孩子，小时候因为大家在这两年扎堆出生，可能从小就要高价买学区房。
等他们高价接盘买学区房上完学，因为后面的孩子少了，想要高价卖出去就没那么容易。
也是因为这两年出生的孩子多，不光是上小学竞争激烈，后面上中学大学的升学考试，竞争也异常激烈。
学校毕业了，又要考虑就业吧。就业的时候因为这两年出生的孩子多，但是就业岗位就那么多，竞争还是非常激烈。
有时候回头看看，感觉一个孩子出生时间的选择正确与否，其实还是挺重要的。
因为出生那几年人数的多寡，几乎关系到这孩子后面一生的压力大小，可以说出生投胎时间选择也是个技术活。
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