好歹也是一个经济特区，珠海的房子竟然也出现了比较大的跌幅。
最近有媒体报道称，珠海金湾的华发商务中心，有位业主免费送自己的房子，只要接盘人把剩下的银行贷款还了就可以。
这名业主的情况也“明牌”了，三成首付亏完了，而且无力继续偿还剩余的贷款了。
这两句话释放出了两个极其重要的信息。第一，房子跌的比较猛；第二，业主经济压力比较大，需要降杠杆。
后来得知，这套房子是业主在2021年以160万元的总价买入的新房，一直没住人，还是毛坯。
2021年什么情况大家其实都知道，不仅是近几年来中国A股资本市场的高点，也是房地产市场的高点。在2021年买房、炒股的人，我敢说没有一个不是亏损的。最近招财猫的那位大哥都说自己2016年买的房子，折算下来都不赚钱了。也就是说，基本上印证了我之前所说北京等一线城市房价跌回2016年的说法。
如果房价今年继续跌，明年再跌一年的话。北上广深这些一线城市的房价很有可能跌到2012年左右。像北上广深都是这般情况了，那像珠海、中山、东莞等这些城市，你觉得他还能撑得住吗？
说回这位业主的情况，他说在买了房子后还曾停贷一年，但仍然没能环节财务上的压力。所以才出此下策免费送房。
大家都知道2021年正处于疫情时期，很多人都丢了工作，没有了收入，但房价还在往上涨，很多人觉得房子还会继续往上涨，所以掏空积蓄加杠杆买房“赚钱”。
殊不知，就是自己这样一个举措，把全家都拉入了财务黑洞，想要翻身要很久很久了。
这位业主2021年以160万元的总价买的房子，现在还有115万元的贷款没有结清。我粗算了一下，首付加上三年的月供，他至少亏了大几十万吧。
中介为了尽快把这套房子卖掉，口口声声说现在就是市场价，接手不吃亏。蒙谁呢？以115万元的价格接手，实话说是不高了。但看着越来越低的房价和越来越多的挂牌量，谁都想抛售掉手中多余的房产。所以说，免费送房只不过是个噱头。现在房价还在不断刷新新低，谁敢来接盘呢？
在前几年房价不断上涨的时候，说实话大家都很羡慕手头有多套房的人。但谁也想不到，仅仅这么几年，房子多反而成为累赘。真的是“别高兴的太早”了。
某二手房交易平台显示，截至目前珠海二手房的挂牌量已经超过了5.8万套，而在年初的时候，挂牌量才3万套。也就是说，仅仅大半年时间新增挂牌将近3万家。什么概念？挂牌量猛增背后，是只剩下零头的成交量。
数据显示，珠海楼市8月份二手房成交只有500多套，成交均价1.7万元。在各大城市以价换量如火如荼开展的时候，珠海这座经济特区再次展现出了自己的独特性，走出了量价齐跌的走势。
二手房交易平台显示，珠海不管是成交量还是成交价还都在下探中。新房的情况也类似，斗门的湖心新城原来卖20000元的，现在都到了1万元，甚至9000元的价格区间。湖心新城新房的跌幅都这么大，那持币的人现在往进去冲，不知抱得是何心态？
据「城事知识局」观察，珠海新房的大跌主要是投资客太多，炒作上去的。本质上讲，房价极其不健康。而二手房的定价权属于业主，但成交价的定价权则属于买家。更重要的是，现在几乎每个小区的二手房业主都有急售用钱的需求，所以通常都会有特价房源，这个特价直接撕开了所在小区房价的底裤。因为你不一跌到位，那肯定是卖不出去的。
据珠海本地的商品房预售专网数据显示，8月珠海商品房一共网签了1283套，环比跌幅25%。
这个数据很猛，让持有房产或者想要卖掉房产的人很肉疼。房子堆积越来越多，想要卖掉价格就必须得越来越低。很多人都已经亏掉了首付，就这都卖不掉呢。很多家庭都十分焦虑，心如刀割。
有很多报道说衡量房价看租售比，我也信这个。但是在我看来，租售比看不出来房子的涨跌情况。也就是说，租售比跟房子的涨跌关系并不是强关联。
其实不管是珠海，还是其他绝大多数城市。对于房地产，更多的是没有预期、没有信心。
当前宏观大环境充满不确定性，收入预期不乐观。所以手头有点钱也不敢买房。再说了，现在手头持有多套房产的业主都在抛售，投资客也都在清仓大处理。珠海二手房现在每个月都是成千成千套增加。他们为什么着急卖？也是对未来的预期不乐观。
更重要的是，现在整个市场上不缺房子了，缺的是没有买房子的人。现在全国没有买房子的年轻人应该不多了吧。大多数家庭都持有房产，那房子卖给谁呢？
所以为了吸引新买房人，售楼处不惜用美女超短裤热舞来制造热点，有的送黄金，有的送车。业主卖自家二手房也是招数不断，比如送新款iPhone，中介带看就给红包等等。但这些手段效果都有限。所以，现在珠海二手房的成交周期已经平均拉到220多天了。也就是说，要成交一套房，得大半年的时间才行。
那么，假如我们等到了房价企稳回升的那一天，房子还值得买吗？我的看法是，真正到那一天房价就不是最重要的衡量指标了，要考虑持有房产的成本。最近一位房地产企业家对「城事知识局」表示，未来持有房产的成本会越来越高。住房养老金只是一个开胃菜，越往后开征房产税的概率会越大。只不过当前的情况下，不适合开征房产税而已。
再说了，到那时刚需买也可以。但千万别想着我要买房赚钱。
想一想，现在人口、经济、杠杆这几大因素都不允许房价再往上涨了。人口上来说，老年人在增多，出生人口越来越少，基本已经出现了负增长的苗头。中国维持了上千年的全球人口第一名在2024年让给了印度。这是个划时代的事件。人口越来越少了，那谁来接盘房子呢？
更重要的是，人口越来越少也影响着国家大计，最近推出的延迟毕业新政就是为了保证未来养老、医疗和社会保障的顺利进行。而且，年轻人越来越少，制造、消费等产出和需求也变少了，越来越多的人也因此少了赚钱的机会。
所以，我想要表达的核心观点就是，如果要买房就考虑北上广深和核心的省会城市，战略城市。其他一概别考虑。也不要抱着买房赚钱的心思了，那个时代已经过去了。
买房前，一定想明白了。