作者：Pm100 发表日期：2011-2-18 23:22:00
楼主的文字每天都看，受教育不少，继续下去，让更多的人明白。太多的人要觉醒。
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谢谢支持。你的这个回复正好翻到16页了，呵呵。
第十章 政策八误（九）
八误：
房地产调控措施摇摆不定，措施有方向性错误。在对待房产调控这件事情上，中央政府和地方政府各有一番心思。
对于中央政府来说，一方面从上世纪九十年代末以来，房地产就开始逐渐成为支柱性产业，这些年宏观经济数据能够那么火热，房地产功不可没。所以中央政府从内心深处来说，绝不想让房地产这杆大旗倒下。而另一方面，这几年房价涨的也实在太猛了，让政府不能不担心，所以又不得不狠下心来对房地产进行调控。所以，中央政府在房地产调控这件事情上，一直是持一种犹豫不决的心态，到今天仍然是如此。
地方政府的心态则完全不同，这几年，地方政府可谓从房地产中尝到了无数甜头。第一，卖地的钱已经是地方财政的主要来源之一，这已经成为世人皆知的一个秘密。第二，由于房价这些年的高歌猛进，房地产行业已经地方经济的重要支柱，是完成GDP指标的主要依靠之一，第三，大量官员本身与房地产行业有着剪不清理还乱的关系，或者自己有大量高档住宅，或者亲戚朋友，兄弟姐妹，儿子女儿本身就是开发商的，不一而足，第四，房地产开发的链条上，有大量供地方官员寻租的空间，看一下新闻就会注意到，近年来因为腐败倒下的官员中，几乎一多半跟房地产有关。所以，地方政府是坚决反对调控房地产的。
所以，其实中国的房地产调控，就是以中央政府态度暧昧，政策犹豫不决，而地方政府坚决反对，极力掣肘，能拖就拖为特点的一场博弈。
中央政府犹豫不决的心态，从历年来的房地产调控政策，可以看的一清二楚。
2003年4月，中国人民银行还下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
可是紧接着在2003年8月份，国务院就发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号令）将1998年以经济适用房为主的政策调整为以商品房为主的房地产供应，明确要求增加商品房供应的比例。
两个政策，前者是要控制房地产行业过热，而后者则是要进一步拉动房地产的发展，前后发布的时间不过相差4个月而已。
最明显的则是在2007年之后，2007年时，由于房地产价格涨得实在是太快，中央政府终于坐不住了，推出了一系列的房地产调控政策，在土地政策上，对开发商每宗房产交易净收益中征收30%~60%的土地增值税，加强闲置土地处理，单宗土地开发周期不得超过三年对闲置土地征收20%地价的闲置费，开发商必须全款拿地，不得分期付款，土地出让金10%用于廉租房建设，
在保障房措施上，要求加强保障房建设，在原来经济适用房的基础上又推出了两限房，廉租、两限和经济适用房用地不低于整体住宅供地的70%（当然这一条似乎从来没有做到过）。
在金融政策上，央行六次加息，十次上调存款准备金率，提高第二套住房的首付比率，以家庭为单位界定二套房。
然而，仅仅过了不到一年，由于受美国次贷危机的影响，全球经济开始进入衰退，中国政府的房地产政策立即来了个180度的大转弯，改调控为刺激。
从2008年9月16日开始，中国人民银行连续数次降低准备金比率和贷款利率，10月22日，财政部、国家税务总局、央行联合发布政策，降低存贷款利率、减免税费、降低房贷首付。10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。
中央政府历次调控房地产成效都不大，可是这一次刺激房地产的手段却是立见成效，中国房价从2009年初开始，到2010年4月份，经历了有史以来最大的一次上涨，使得中央政府不得不再次对房地产市场进行调控。
其实，虽然政府在调控房地产上一直犹豫不决，每次调控总是下不了决心，很多政策甚至是药不对症，可是2007年的那一次调控，由于对需求的闲置够大，在经过了几个月的僵持之后，房价已经走上了下行的趋势，房地产调控可以说是初见成效。政府的这一次政策反复，不仅葬送了已经见了效果的房地产调控，把中国经济推向更加困难的境地，而且彻底丧失了在公众间的公信力，使得人们对于政府的任何措施都不再相信，甚至从反方向理解政府政策的意图，这要比经济上的困难来的更加严重，这是政府最需要挽回的一个方面，比房价更重要。
现在，炒作房地产总是说，不管政府发布任何政策，只会使房价上涨，不会降低房价，其实，很大程度上就是2008年之后政府的反复政策给人们造成的影响，我们今天应该记得，政府政策曾经是起到作用的，只是被政府自己又给葬送了，所以我们也有理由相信，只要政府真的下决心控制房价，是一定能够控制住的。
如果关注房地产政策，大家可能会注意到，其实在2007年之前，正在在2004到2006年之间，也曾经发布过很多调控房地产政策的，甚至在2003年前半年央行也发布过调控房地产的政策，但是之所以起效慢，或者没有效果，主要有以下几个方面：
1.对问题认识不足，一直不肯把降低房价作为目标，而是一直坚持要稳定房价，房价5000如此，房价10000时如此，房价到了20000了，政策还是这么提。其实我早已经说过了，现在局势决定了，房价不可能稳定，要么涨，要么跌，绝对没有折中的道路可以走。其实政府的心态我完全明白，一方面房价上涨带来的民怨太大，而且累积的风险也越来越大，所以政府不希望房价再涨了，另外一方面，又不希望房价暴跌导致经济衰退。这种心态和我们普通老百姓处理一些问题的想法是类似的，我们自己遇到一些两难问题时，也总是希望能够折中处理，什么损失都不想有，可是结果却往往更坏。而作为一国政府，在处理涉及国计民生的大事上，心态如此不成熟，对问题的本质视而不见，就大大不应该了。
2.政府前后反复，关于这一点，我在上面已经说的很清楚了。
3.很多政策药不对症，一方面，我已经早就指出，现在房地产调控政策，从来都是限制需求，而几乎没有任何增加供应的政策。另外一方面，在过去几年中，发布的很多政策，往往还有限制供应的效果，这些都对政策起效造成了最大的影响。
4.中央决心不足，地方政府极力掣肘，导致很多政策没有得到实际执行，比如2007年说的保障房政策，从来就没有好好执行过，其他政策也都存在类似的问题。为什么历年调控房地产效果总是很慢，可是2008年刺激房地产就立竿见影，这是因为，各级政府在调控房地产上，都虚与委蛇，而在刺激房地产政策的执行上，却是不遗余力。
作者：李淳风2010 回复日期：2011-02-21 08:35:44
我看到哪，想到那就直接回复，，希望能帮到楼主完善文章。。有不到的地方，希望楼主见谅。。。
第七章和第八章，觉得楼主应该把握一下人口峰值的时间点，，资料可以上网找，我记不清了，，应该在2015-2020年间。。。
做投资，做预测，，如果写书能帮助读者。。。时间点的把握我觉得很重要。
给人启发，，虽然担风险，但如果预测准确，，就会名声大噪。。自然会有媒体帮你炒作，，，就像预测加息的帖子一样，，就算是蒙对了，，点击拜神的都会超过四十万。。。。对于房价崩盘的时间点，，，楼主大可不必左右逢源。。结合自己的学识。就当押宝，写进去，，错了对楼主不会有太大影响。。对了。将会名扬千里。。纵观，，郎咸平，，宋鸿兵，，都是需要一个事件的预测而名声大噪。。。。。中立虽然不会有太多的反对，，，但也不会激起波澜。。。就像楼主说的房价一样非涨即跌，，没有中间道可以走。。。。。。
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其实楼市和股市一样，真正操作的高手，并不是在某个时间点一定能预测出将来会跌还是会涨，因为它需要跟未来的很多不确定因素相结合。
所以做投资也好，做投机也好，都是随时根据趋势和外部因素调整策略。
就如同2008年之后的房地产市场，现在有几个人总是说当年他预测对了趋势，其实如果当年政府没有修改政策，房价根本不可能是今天的走势，所以说预测的对的，除了是蒙之外，其实没有什么依据，这对大家没有什么好处。
作者：李淳风2010 回复日期：2011-02-21 09:15:25
原来楼主在呀，，我正在吃早饭，，一会继续看楼主的大作，，佩服楼主，，
我在天津，以前我家楼下有很多人吃早餐，，，早晨的摊贩可以用壮观来形容。。。。现在通胀，大家都不敢花钱，摊贩也少了很多，就像五亿探长洛克里演的一样，不把摊贩赶近门脸，政府的税收就不会保障。就好象马兰拉面，永远干不成麦当劳的规模，，也许就是消费不支持吧。。。。
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恩，我上班时间一直挂线。
作者：yokatu 回复日期：2011-02-21 09:54:03
作者：李淳风2010 回复日期：2011-02-21 09:15:25
原来楼主在呀，，我正在吃早饭，，一会继续看楼主的大作，，佩服楼主，，
我在天津，以前我家楼下有很多人吃早餐，，，早晨的摊贩可以用壮观来形容。。。。现在通胀，大家都不敢花钱，摊贩也少了很多，就像五亿探长洛克里演的一样，不把摊贩赶近门脸，政府的税收就不会保障。就好象马兰拉面，永远干不成麦当劳的规模，，也许就是消费不支持吧。。。。
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看不懂，拉面比肯德基贵吗，为什么大家都不敢花钱，价格高的肯德基反倒比拉面好卖呢？
有很多时候我都看不懂，一边说房价高没人买，一边限购
一边说通货膨胀，一边说房价房租下降
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这个好像是现在炒家们最能拿出来说事的理由了，通货膨胀不假，可是房价的上涨早就远远超过了通货膨胀的幅度，不能说通货膨胀了，多高价钱的东西都还要涨价。
这就好像股市最热的时候，股票不管多高了，人们还吵着说要看内部价值。可是巴菲特说价值投资，那可是要关注到底是多高价格买的。
至于说价格高没人买，我倒未必这么说过，我一直说的是，现在价格高，大部分真正的居住需求已经买不起了，真正买的多的人是投资的人，限了他们也无所谓。
作者：yokatu 回复日期：2011-02-21 11:03:01
这个好像是现在炒家们最能拿出来说事的理由了，通货膨胀不假，可是房价的上涨早就远远超过了通货膨胀的幅度，不能说通货膨胀了，多高价钱的东西都还要涨价。
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你认为房子是大众消费品吗，尤其是好地方的房子，北京的房价肯定不是北京人工资收入水平决定的，就像茅台的价格肯定和民工收入无关一样
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民工买不起茅台没关系，但是如果北京大多数人买不起房子，就是大问题了。你放心，北京这一轮房产泡沫的大幕已经快要落幕了。
到时候成千上万的投资房子的人可能不得不廉价卖出房子，当房价降到一定地步，很多你说的买不起房子的人也就能买了，这才是社会的公平。
有时候泡沫对人们也有好处，因为在泡沫发展期间，很多有钱人都花钱买房子，激励很多人也投资盖房子，最后到房子供应太多的时候，就该是廉价出售的时候，某种程度上也就是劫富济贫了，中国房地产已经经历了一轮劫贫济富，该是反过来的时候了。
而且，作为一个对社会有良心的人来说，我也只能这么希望，也只有这样了，社会才有希望。
你让大多数不住房子的人，买了房子放在那里，对这个社会有何意义？
我们应该多一点良知吧，如果照你上面的说法，而且说的那么心安理得，就太没有社会的起码的良知和道德了。
作者：yokatu 回复日期：2011-02-21 12:16:09
楼主拐点的本质就是：不去追究本来应该该保障房的卖地收入用途，反倒要压榨合法交税缴费的房主，要求房主赔钱提供住房。我和楼主的道德观点不一样。
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我上面其实已经说了，其实政府要增加供应保障房，并不需要财政投入，只要限制房价，然后在此基础上拍卖土地就可以了。
其实这样招数一样是会让房价降下来的，高价买房的人一样要损失。
另外，去追究政府是不现实的，最终倒霉的可能也只能是以前高价买了房投资的人。
作者：yokatu 回复日期：2011-02-21 12:23:37
我上面其实已经说了，其实政府要增加供应保障房，并不需要财政投入，只要限制房价，然后在此基础上拍卖土地就可以了。
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限制房价？拍卖土地？很矛盾啊，一方面用市场行为提供商品，一方面用行政手段限制商品价格，请问您是在哪里学到的啊，应该得到诺贝尔经济学奖。
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我一般不用过激的语言，不过你一定要用这种口气的语言说话，我也就不客气，我觉得你上面说的很多真的是很有逻辑问题，你如果连我这里说的这种方式都理解不了，那你还是不要在这里发言了。
两限房的例子已经在那里了，只要限制了房价，开发商出价的时候，就会衡量房价之后出地价，最后无非就是政府以比较低的价格卖土地给开发商，开发商在限制价格内卖房。
作者：yokatu 回复日期：2011-02-21 12:51:36
买不起就想通过限购房产税让人家降价卖就是楼主的逻辑
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你可算是跟我较上劲了。
作者：yokatu 回复日期：2011-02-21 14:18:53
楼主走入误区把房价归罪于买房者其实房价物价高是央行超发货币的同时长期实行负利率的结果。不改变的话就算房价人为压制别的物价也会上涨
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其实也未必，我不是说了吗，其实通货膨胀决定于两个因素，一个是货币发行量，一个是流通速度。
在经济萧条的时候，货币流通速度慢，政府注入货币物价也不涨，就是这个道理，其实中国的通货紧缩马上就要来了。
作者：miniBamboo 回复日期：2011-02-21 14:41:32
其实中国的通货紧缩马上就要来了。
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应当不是马上吧？怎么也得1到2年之后吧？
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1到2年不也就是转瞬之间吗。
作者：xlmlP 回复日期：2011-02-21 15:06:42
一直关注楼主，请楼主分析下中部省会城市今年的房价走势！
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具体到某个地区，我需要积累些情况，才能分析，贸然分析，就是不负责任了。
作者：fxptiger 回复日期：2011-02-21 14:21:06
想问一下政府早就停止别墅用地供给,为啥现在别墅还是漫天飞呢
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那是很久以前的政策，早就过去时了，不执行了。
2003年政府出过“121号”文件，当时房地产商们一个个都是风声鹤唳的，任志强还代表房协给政府上书。
结果执行细则从来没有发布过，也就是说从来没执行过，反而又出了个18文，成了拉动房地产了。
作者：yokatu 回复日期：2011-02-21 20:32:27
回复第1583楼(作者:@hiho_honey 于 2011-02-21 19:15:19)
作者:西都牧鱼回复日期:2011-02-2113:21:24
作者:yokatu......
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真理由市场证明
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唉，一声叹息啊。
作者：轻松赢自由 回复日期：2011-02-21 22:17:50
作者：LJBLQ 回复日期：2011-02-15 17:51:40
如果农村的土地产权改革了，可以想象的是大量耕地被侵吞
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同意，某一阶层的饕餮盛宴，那天啊，墨黑墨黑的。
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确实也有道理，不得不考虑现在政府的行为啊。