作者：happychongchong 发表日期：2011-2-25 12:17:00
我没觉得LZ在预测房租不会上涨，而事实房租上涨证明他判断错误，LZ的分析应该是理性说明房租不该上涨，但上涨的可能原因就是房地产中介的舆论误导和大多数人的简单臆断。你说“房地产和政府的关联太紧密，尤其在中国中央一个神奇的国度，单纯用经济学的原理分析是会吃大亏的”和LZ的分析也不矛盾，LZ的中短期预测也说了，还是要看ZF的政策导向和执行力度。
其实从01年开始政府和地产商，地产商和房产财经评论专家的博弈，有人看热闹，有人参与其中，甚至也有人偏听偏信吃过亏的，到了09、10两年的报复性疯涨，大家多少应该有自己的判断了。
我的观点就是，你有能力就买房子，没能力就租房子，如果到租房都租不起的时候离开北京的也就不是你一个人的行为了，总之量力而行。
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happychongchong兄真是太支持我了，我都不好意思了。
作者：happychongchong 回复日期：2011-02-25 16:58:54
关于国家政策影响有多大我曾经反思过，01年如果我不读研而是去工作，04年积蓄应该正好够在北京受付，结果读了研，04年毕业工作比01年难找了不说，进了社会发现好多人在望房兴叹，买房的倒是当年考研没考上工作的同学。真是一步赶不上步步赶不上。
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呵呵，所以我说人生是三十年河东，三十年河西吗。
作者：kilo123 回复日期：2011-02-28 08:25:41
总理说今年的GDP计划是7%，还有那些答网友问的话，不知道楼主怎么解读？
个人感觉楼主说的中央的执行力度上似乎出现了波动，也许要空调了。
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那些话我没看，但如果GDP计划是7%的话，那倒是一个好现象。因为那显示了政府的以GDP为纲的想法有所改善了。
作者：happychongchong 回复日期：2011-02-28 10:22:47
尽管如此，北上广的房价能降到什么程度我觉得也还是未知数。一线城市特别是黄金地段，比如北京的二环以里的房价，也许也就维持现有价格了。
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二环就别指望了。
作者：happychongchong 回复日期：2011-02-28 11:58:08
牧鱼，给介绍几本书呗，介绍海外泡沫经济始末的书籍。特别是日本失去十年的书，要经典书籍。
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最近出过几本书《日本的反省》《大衰退》，还有本介绍上个世纪广场协议谈判的书，名字我忘了。
讲经济泡沫的，有本经典的书，就是我把名字给忘了，好久以前我看过，我回去好好想想名字。
作者：fxptiger 回复日期：2011-02-28 16:53:28
楼主要继续更新
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会更新的，只是还没写好呢，写好了就会发上来，不会太监。
作者：tmd_jjyy 回复日期：2011-03-01 09:23:29
西都牧鱼,问你一声，你是如何看待总理的“道德”论的？
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对于这个还真没啥看法，做秀而已。
作者：旃亚 回复日期：2011-03-01 17:19:01
想请问楼主现在国家大力推出廉租房和公租房，未来几年会对房地产市场造成多大的影响呢？
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这个要看执行力。
不过，最近的一些政策，显示出这一次政府的行动确实比以往要来的强一些，是确实意识到房价不能再涨了，必须降下去，而且逐渐开始用一些真正有用的政策了，比如保障房政策。
不过，有一点可以肯定的是，如果将来房价跌的厉害的时候，那政府还是会出来托市的。
作者：西门西门 回复日期：2011-03-02 00:21:19
衷心的钦佩楼主能写出这样好的文章~~
比那些ZF所赖的所谓砖家们不知道强出多少倍~~
中央高层能看到此文，国之幸也！
作者：hurenfu 回复日期：2011-03-02 00:33:14
再更新也没有用，那些个垃圾，房价又不是影响他们，
作者：hurenfu 回复日期：2011-03-02 00:37:01
我们的好总理啊，真是个有道德的人啊
作者：kilo123 回复日期：2011-03-02 08:01:20
明天后看政策
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无论如何，谢谢大家的支持。
作者：zhangxixi1949 回复日期：2011-03-02 13:28:09
非常赞同“上涨预期”这个说法，一旦上涨预期消除，所有的一切都不是理由，都不是重点。人们总喜欢倒推着找理由，这不需要技术，只需要对号入座就行了。我不知道以后的国家会怎么样发展，也不知道中国的经济将要经历怎样的阵痛，但我知道，如果再不改变现状，中国将入万劫不复的深渊。
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关于上涨预期就是我最后一部分内容要说的问题。
刚才在网上看到张五常写的一篇东西，发给大家看看。
张五常-泡沫的阐释：评中国的楼市与北京的对策
去年某媒体问中国的楼市有没有泡沫，我说不知道。他们翻出来的大字标题是：张五常说楼市没有泡沫。是某些人的一厢情愿吧。不知为不知。最近北京推出的打击楼价政策，吵得厉害，要求我分析的四方君子无数。知之为知之，我把自己知道的说说吧。
经过好几个月的盘算，最近北京推出打压楼价的政策是严厉的，此前我没有听过这种打法，人类历史可能没有出现过。北京本市的最严厉，上海次之。重庆已推出，详情我没有跟进；其他楼价上升得快的城市会接着推出，严厉程度各各不同。
征收物业税之外，阻吓力更强的，是在北京市买楼要拿出在该市工作了五年的证据（上海要拿出一定年限的工作证据，但没有具体说多久），本市的人最多限拥有两间住宅单位，外来的限一间。住宅之外的楼宇不管。我的理解，是以商业机构或公司购买住宅楼宇还容许，但在内地成立公司远没有香港那么容易，而租金收入要付的税及出售时楼价升值要付的税远比私人拥有为高。我没有详细资料，一般之见，是在内地以公司的名义买楼不划算。
我没有中国城市的市内与市外的人口分布，市外包括外籍人士。原则上，北京推出的政策可以很严重，而如果全国推行可以是灾难性。手头上资料不足，无从肯定，一个猜测是楼市的中介公司容易纷纷关门，建筑工人容易纷纷失业。从经济原则的角度看，北京推出的政策是违反了市场引导土地使用的规律。另一方面，下文申述，我明白北京忧心楼价不断上升的原因，但认为有较佳的处理方法。
少林寺叛徒的看法
我可能是地球上唯一的出自两间自由市场少林寺的叛徒！是的，我认为市价可以误导（见正在大修的《经济解释》卷三的第一章——《市价的本质》）。市价指导资源的有效使用，老生常谈，一般对，但可以错。这里要说的是另一个不可能错的原则：人民的收入增加，他们的积蓄要放进一些仓库去，作为财富累积。一般而言，比较可取的仓库是房地产。我在《经济解释》卷二《收入与成本》第四章提出的仓库理论重要，该书还有几天面市，这里顺便卖一下广告（一笑）。
中国的经济增长冠于地球，市民要把他们花不掉的钱放到哪里去呢？股市我真的不明白。去年中国的股市表现全球最差或近于包尾。收藏品的表现好，但好于收藏的瘾君子只是一小撮的人。去年楼市的表现也好，而北京显然认为是太好了。
读到的言论，是北京的朋友担心楼价升得太快，因而要打压，出于两点。其一是楼市的不断上升可能出现泡沫，一下子暴跌会是灾难。其二是楼价的急升会导致贫富两极分化。穷人没有买楼，楼价上升他们无缘享受，有所不公也。
楼市泡沫及贫富分化是两个大难题，是我要分析的重点。这里要指出的，是如果这两大难题不存在——完全不存在——北京不可能有理由打压楼市。楼价上升是反映着财富累积的上升，如果没有泡沫，穷人也买了楼，岂不是皆大欢喜？在这假设下，打压楼市是打压财富，愚不可及，而如果这打压全面生效，经济的增长率一定会大幅下降。
假设楼市没有泡沫是假设楼价没有过高。经济学的困难是很难判断楼价是否过高。这是因为楼价不是现有租金或租值的折现，而是预期租值的折现。另一方面，有些人买楼不管什么租值不租值，也不管折现不折现，只是见人买就跟着买，希望升值。这是牛群直觉的行为，是另一种「泡沫」的原因，我会在谈借贷泡沫之后才论牛群泡沫。
目前一般市场的迹象显示，中国有通胀预期，但不严重，而北京要压制通胀的决心明显。目前的情况，是住宅楼宇的每年租金约楼价的百分之二强，商业及工业楼宇约百分之五、六。这样衡量，与其他地区或国家的经验比较，中国的楼价不算是高得脱了节的。
日本与美国的不幸经验
经济学的「泡沫理论」多得很，没有可靠的。市场之价可以暴升暴跌，称之为「泡沫」可以接受，但怎样解释呢？如果经济学者真的可以解释，可以推断，他们早就发了达。我敢打赌，经济学的泡沫大师们一般是输多赢少。
这里先谈两个很可能是北京的朋友恐惧的例子。恐惧，因为这些例子示范着的，是楼市暴跌不仅拖跨经济整体，而且复苏不易。其一是日本，二十四年前楼市暴跌后，到今天经济整体没有真的复苏过来。其二是三年前的美国，其实较早，虽然时日不是那么久，楼市暴跌后复苏的困难是明显的。先谈日本吧。
日本的楼市一九八六年底开始暴跌，之后四分一个世纪没有真的上升过。去年六月我向一位跟进日本楼市的朋友问价，得到的数据是去年日本楼价与中国的刚好打平。这是以美元算。四分之一个世纪，其间有通胀，可见当年日本的楼价是高得多么惊人。当年一位日本朋友告诉我，在东京，平民老百姓睡的床，不是双层的那种，而是像抽屉，层层迭迭，要拉开来，钻进去，像把信入封似的。那是经济雄极一时的日本，其人均收入冠天下，值得炎黄子孙羡慕吗？
日本楼市悲剧的起因，是当年严禁农产品进口，使农产品之价飞到天上去。一九七五年在东京，我见到高档次的番茄零售五美元一只，温室葡萄一美元一粒，而大阪市中心的商业高厦之旁的小空地竟然用作农植，不可谓不奇。禁止农产品进口有大幅提升地价之效，楼房之价因而高升。更大的不幸，是水涨船高了，工资跟着也高。本地的楼价与工资皆高，促使日资到外地下注或设厂。这资金的需要促使八十年代初期起日本银行的借贷急速膨胀，到一九八六年那里的银行纷纷出事。楼价，尤其是商业楼价，急速地下降了百分之八十以上。这可以看为泡沫。
美国的压力不论，日本出外投资的大户重视日圆在国际上有强势，国会因而反对以通胀之法来拆解因为楼市暴跌带来的困境。楼市暴跌是财富暴跌，依照费雪与弗里德曼的消费理论，市民的消费永远跟着财富的升降走。支持这理论的证据多得很。
这些年新兴的泡沫理论必定连带着货币问题，尤其是货币政策带来的借贷膨胀。从观察上看，这关系是对的，尤其是货币的借贷膨胀对经济的影响不是局部而是全部，楼价的泡沫出现只是首当其冲的悲剧。经验的规律说楼价的急升与泡沫性地暴跌，跟借贷膨胀有肯定的关系，但不是说经济学者有可靠的泡沫理论。把市场暴跌作为泡沫看，到今天经济学者还是事后孔明，什么理论云云有点搞笑。
因为货币借贷膨胀得厉害而出现的市场「泡沫」对经济整体可以有广泛的不良影响，但这不是几百年前荷兰出现的郁金香危机那种泡沫。借贷膨胀导致的楼价急升及暴跌，到今天经济学者只知其然而不知其所以然。规律是这种泡沫一定先有借贷膨胀，但借贷膨胀不一定带来市场暴跌的泡沫。昔日国民党的经验可教。另一个规律，是楼市或资产之价泡沫性的下跌，导致经济整体下跌后难以复苏，主要是因为有利益团体的左右，难以调整。
美国二○○八年（其实较早）出现的金融危机是另一个借贷泡沫的例子。那里的政府希望居者有其屋，联储局鼓励低息借贷，格林斯潘说中国货进口相宜，稳定着美国物价。不到十年美国的总借贷额上升了约三倍。格老可没有想到，通过金融工具衍生出来的是毒资产。二○一一年初某估计说，美国的总财富下降了约百分之三十，楼价平均下跌了约一半。调校的困难又是利益团体的阻力：退休的反对通胀，工会对工资不让步，政府员工对工资不让步，「环保」法例也不让步。
中国的经验
上世纪九十年代后期，中国的楼价下跌得厉害。上海比较高级的楼价从二万六千元一平方米下降至八千，有更为极端的例子，其他大城市的跌幅比率类同。理由明确：朱镕基大手调控，中国的通胀率从百分之二十以上调控到负百分之三以下的通缩。这样导致的楼价跌幅不能说是泡沫：政府是明知故「犯」的。那次楼价暴跌的效果，主要是把财富再分配，经济增长持续强劲的理由我在《中国的经济制度》一书内解释过了。
问题是，上海等热门城市跟着的发展，是八年间楼价上升了约六倍！会带来泡沫吗？很难说。记得三年前，当内地的楼价从低位上升了约四倍多时，北京推出打楼政策，打了大半年终于打死，楼价下降了约四分之一，大家又嚷着要救楼。
最近一年多，内地的楼价上升强劲。不是事后孔明：二○○九年三月二十日我发表《伯南克别无选择；温家宝大可煞掣》，预料到借贷放得太宽会带来的后果。中国放宽银根的市场反应大约迟六个月，有了通胀预期调校回头需要一年时间，比西方的快一点，这是二十多年前弗里德曼和我研讨后得到的共识。这次北京重锤出击的楼价上升，显然起自央行把银根放得太急、太宽，加上举世经济不利，外资跑到中国来下注。
我不懂政治，国际政治更不懂。多年来我认为多让外资进来是好事，因为可引进知识。我也认为外资够多对国防有助，协助节省军备费用：有谁乐意轰炸可能是自己人的房子呢？至于银根放宽得太大太久，是央行的错失，因为这错失找楼市出气是不容易自圆其说的。我早就说过货币政策不容易用得适当，早就建议中国要改革货币制度，也多次指出人民币要转用哪种锚。以货币政策调控经济的学问，古往今来没有谁比得上弗里德曼，他谢世前两年知道在地球一体化的转变下，他的币量理论出现了问题，而他唯一认可的联储主席格林斯潘，还是不幸地中了计。
回头说这次北京推出的严厉打楼政策，如果导致楼价暴跌，是明知故打的后果，非泡沫也。我们不能排除这政策不仅打跌楼价，整个经济的增长可能受到池鱼之灾。若如是，则见笑天下矣！
牛群直觉引起的泡沫
这次北京推出打压楼市的政策之前，我不担心中国会出现上文提到的跟借贷膨胀有关的泡沫，因为央行紧收银根已有好几个月，楼市的走势看不到有泡沫的先兆。我担心的楼市泡沫是牛群直觉促成的那种。机会不高，但存在。牛群直觉促成的市场泡沫与货币无关：市民盲目地闯，见人买就买，一窝蜂地买，跟着是一窝蜂的沽出。这种群起现象属牛群直觉（herd instinct）的行为，高举自由市场的弗里德曼当年也同意市场可以有这样的泡沫。
历史上，牛群直觉促成的市场泡沫的例子有昔日荷兰的郁金香，有导致牛顿输身家的南海股市泡沫，而上世纪七十年代，有中国的君子兰，也有香港股市的恒生指数被炒高至一千七百点后，暴跌至一百二十！这些发神经的例子跟货币政策没有明显的关系，而对经济整体没有严重的不良影响。好些历史书说荷兰的郁金香危机严重地损害了当时荷兰的经济，但五十多年前我的一位老师Warren Scoville作过深入详尽的考查，结论是郁金香球茎发神经地大升大跌是事实，但经济危机没有出现过。没有借贷膨胀而出现的泡沫，永远是经济整体的局部，为祸不大。
跟货币无关的市场泡沫的经济理论，起自一八七九年马歇尔出版的那本今天少人知道的小书（The Pure Theory of Foreign Trade and the Pure Theory of Domestic Value）。这本书提出「不稳定均衡」（unstable equilibrium）的分析，可以有爆炸性的泡沫，是从物理学借过来的玩意。我不同意这种均衡理念，因为经济学的均衡不是真有其事，在真实世界无从观察。这是科学方法上的话题，我在《科学说需求》一书内手起刀落，解释过了。
牛群泡沫源自讯息不足
我认为像牛群直觉那种盲目地一窝蜂地走而导致的市场泡沫现象可以出现。尤其是股市，我认识太多的股民根本不知股票何物，更勿论什么市盈率、资产净值之类的学问了。见人买就买，见人赚钱就以为有钱可赚，而跟着一窝蜂地沽出可能促成泡沫现象的出现。楼市不会像股市那么容易地促成一窝蜂的行为，因为一间房子是什么不可能不知道。昔日荷兰的市民也知道郁金香是什么，一窝蜂地炒出泡沫是因为他们不知道那些稀有品种的培植不是那么困难。
我因此认为，如果楼市出现牛群的一窝蜂，可能出现泡沫，货币政策不论，主要是起于房地产市场的讯息不足。这样，要防止楼市出现牛群泡沫，北京要做的是规定地方政府或法定机构按时提供如下三项资料：
（一）每个地区——大区与小区——的楼房空置率是多少，要准确可靠的，每三个月公布一次。
（二）每个地区的平均月租是多少，以每平方米算，半年公布一次。
（三）每个地区的楼房新供应数量是多少，也是半年公布一次。这数量分为三部分：甲、建成但还没有卖出的楼房数量；乙、正在兴建或计划兴建的楼房数量；丙、地区政府计划推出的新地盘，可建楼房多少。这些数字要有地区的总楼房面积作比较，也要有交通、市场、学校等设施的忠实介绍。这里顺便一提，中国好些地产商喜欢「造价」，即是出术提供不尽不实之价，引客入局。这些属灰色瞒骗，北京要考虑怎样处理。
我认为只要上述的讯息数据能清楚而又肯定地公开，楼市出现牛群泡沫的机会近于零。如果某区的土地不足，或需求很高，那么让楼价上升是上策，大升也不坏，因为楼价是人口分布的一个重要而又合乎经济原则的最佳约束。
篇幅所限，我要到下期才分析怎样处理因为楼市而出现的财富不均现象。是大难题，我没有妙方也要说说。误解贫富分化的人是太多了。因为北京推出的楼市政策带来的效应可能变动得多而快，我要指出本文写于二○一一年二月二十至二十二日。
作者：玉带邪子 回复日期：2011-03-03 10:31:01
张五常的话太啰嗦了，不直白
作者：happychongchong 回复日期：2011-03-03 11:21:32
张五常的话怎么感觉云山雾绕的，看不懂他到底想说什么？
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张五常老了，当年他的文章写的多好啊，才气纵横啊。
我是从看张五常的一篇文章，开始学经济学的东西的。
他的本意基本上是说没啥泡沫，政府不该限购。
作者：happychongchong 回复日期：2011-03-03 12:21:17
你说的是他下面的那篇文章？
《中国的经济制度（神州大地增订本）》，中信出版社，2009年10月
《多难登临录：金融危机与中国前景》，中信出版社，2009年11月
《五常学经济（神州大地增订本）》，中信出版社，2010年1月
科学说需求 (经济解释, 卷一)
供应的行为 (经济解释, 卷二) 《卖桔者言》
制度的选择 (经济解释, 卷三)
五常学经济 (经济解释, 卷四)
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前面几本都是后来出的，乱七八糟的书，我后来看过一点，很难看。
科学说需求 (经济解释, 卷一)
供应的行为 (经济解释, 卷二) 《卖桔者言》
制度的选择 (经济解释, 卷三)
五常学经济 (经济解释, 卷四)
这几本都不错。
作者：happychongchong 回复日期：2011-03-03 13:13:38
作者：西都牧鱼 回复日期：2011-03-03 13:02:29
前面几本都是后来出的，乱七八糟的书，我后来看过一点，很难看。
科学说需求 (经济解释, 卷一)
供应的行为 (经济解释, 卷二) 《卖桔者言》
制度的选择 (经济解释, 卷三)
五常学经济 (经济解释, 卷四)
这几本都不错。
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没看过，找时间学习学习。
牧鱼，有文章评论过何新、张五常、郎咸平、刘军洛谁更厉害？你什么观点？
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张五常是个功底很深的经济学家，这是无庸置疑的，他过去写的很多关于新制度经济学的文章，都非常好，绝对是世界一流的，华人另外一个能跟他比的只有杨小凯而已，当然后者的为人和经历更值得人敬佩。
只是后来张五常回了香港以后，特别是开始到大陆忽悠的时候，已经没有太多的创作了，早些年的经济散文也写的很好，卖桔者言，是绝对的经典，九十年代末出版的一些也还行，可是近年来的一些作品，我就不敢恭维了。
刘军洛的作品，我看过那本《被绑架的中国经济》，怎么说呢，相比中国的一些平庸的，毫无创见的学者来说，他的这本书确实有很多可圈可点的地方。
不过，不论是他的书，还是他的文章，以及他的演讲，思维的跳跃性实在是太大了，一般人怕是很难理解的，这也说明，他的理论功底还是差了些。
另外，他的很多事情，包括他的经历，他的作品，炒作的东西太多了。
毕竟，跟一些真正有功底的学者来说，他的真正的功底还是差了些。