昨天以饱满的热情发的帖，今天早上找不到了！！ 被告知里面有广告，郁闷之极。本无此意，也无涉及，不知从何而定？？！！
今天继续吧！ 但愿不要再被封贴，否则 远离天涯！！
店铺大概情况做一下介绍：靠近2个居民区，一个小区100栋房子，另外一个30栋。大一些的小区平时房源转手率比较高，小一些的小区相对低一些。 对面有一所万人大学，租赁需求相对旺盛一些，离店铺2站路外，是高新开发区。
店的面积50平不到，门宽5米，进深10米。租金1.2万/年，位置相对偏一些，价格也不贵，租的是毛坯房，连同装修，设备，房租，网络端口和软件，前期投资大概3万块钱。
个人情况简单介绍：2008年下半年在房地产市场最低潮的时候，偶然进入该行业，短暂的低谷之后，正好赶上2009年行情最好的时期，2009年开始帮别人公司做门店管理，当年2家门店，光佣金营业收入200万左右，不算其他收入。公司的纯盈利在100万左右。 之后，国家开始新一轮史上最严调控，限购政策出台，市场相对萧条一些，坚持到2011年7月份，离职休息调整。
3年地产生涯，经历了人生最重要的事情：装修，结婚，生娃。每一项都是烧钱的，到离职的时候，手头现金不足10万块。 调整期间要好好规划一下接下来的路了。。。
从有了孩子之后，老婆就不上班了，父母从老家过来一起帮助带孩子。随着孩子一天天长大，家里人员也开始部分闲置。 打算做个项目把人员合理利用起来。考察了近半年，最后开了一家超市，就在我居住的小区，生活生意都方便。开业前投资了12万左右，后续陆续增加了一些。经过半年多的运转，超市一家走上正轨，目前日营业额在2000左右。这样，家里人员问题解决了，生活基本就解决了。
超市正常之后，我在考虑新的项目，观察了目前的房地产市场环境和国家大的经济环境，以及今年以来本地的房地产成交情况，决定继续回归老本行。我从接触地产中介这行，就一直想拥有自己的门店，自己公司，自己将来的连锁门店。没有了家庭生活的后顾之忧，开始再次投身地产。
门店于2012年9月下旬筹备完毕，开店资金全是外借的，所以暂时也不能招聘员工，靠自己了。加上离开本行1年多，也需要自己亲自实践，找回感觉。 9月份的最后10天左右时间，没能开售单，租单做了3单，收佣金3200元，虽然不多，但给自己带来一些信心。加油！！！
@好好永远幸福 10楼
顶
来自UC浏览器
-----------------------------
谢谢你 第一帮我顶的朋友
10月2号正式开业，选择这天还有一个原因，就是这天也是我女儿2周岁的生日，正好亲戚朋友一起过来，因为就我一个员工，也没有通知朋友之类的，起步阶段，一切以低调务实为主。
由于国庆中秋8天长假，前4天没有客户看房，我也给自己放松了一下，休息了2天，陪女儿转转。10月5号的上午接到一个客户要求看房，面积是116平，2楼，总高11楼，3房2厅2卫2阳台，房型非常好，主要缺点就是位置有点远，我门店周边的二手房价大概在8000左右，而此房报价只有5000多。 初步约定下午看房。
此房业主为我小区一居民，该房在其他公司也挂牌一段时间了，一直没有成交。下午2点左右，接到客户电话，已经在路上了，遂通知业主一同前往（虽是毛坯房，但钥匙并没有留下来）。半个小时左右，在小区门口和客户会和，客户一家3口人全过来了，一对中年夫妇，带个小孩5岁左右。非常难得，8天的假期可以遇到这样的客户，初步判断客户购房意愿比较强烈。
发帖间隙，接到一客户电话，昨天来电约好看出租房的，和业主沟通了一下，初步定在12点半到1点之间。 一个刚毕业的学生，短租3个月。这种客户很多业主会不同意，时间太短。但愿中午顺利。
@快乐随風 17楼
关注
-----------------------------
谢谢
客户进入房子之后，从两个人的表情上可以看出，对房子还算满意。经过短暂的沟通，初步了解到客户的大概背景以及购房用途，工薪阶层，单位比较好一些，买此房打算投资，等地铁通车再出手，地铁目前已经动工，2014年上半年通车。 客户简单了解了一下小区的情况，房主出售的原因，随便挑了一些无关紧要的房子缺点，看房结束。结束之后，客户提出要到地铁站去实地看一下位置，我边让客户自己打车去看了，我和业主回店。
回店后，大概过了1个小时，估计客户在回程的车上了，和客户通了一个电话，咨询一下是否顺利看到地铁站，主要目的是想知道客户对该房子的意见，通电话之后，能听的出该哥们有点小激动，言语当中透着满意，电话里客户就问这个房子的价格大概可以低多少，我按照之前业主委托的价格如实告知：一次性付款60万，贷款的话61万（实际业主心理底价为60万）。客户问，能不能再少一些了？？ 我担心这哥们太冲动，关键是人也不在我眼前，于是告知，你回家后和家人商量之后再做决定，第一，对房子是否满意；第二，满意房子之后再说价格的问题。 我说等晚上再联系。
晚上大概8点左右，估计客户应该吃过晚饭，也和家人充分讨论了，一个电话追过去。客户的态度没有改变，依然问价格空间，我觉得有戏！！！ 遂安排，告知，如果你确实对该房比较满意，只是价格问题，我建议你明天带上定金和业主见面具体商谈，让业主看到你的诚意，价格会好谈一些。这哥们觉得这样也比较好，于是答应第二天来店和业主面谈。 呵呵 ，有点小激动！！
当晚有点小激动。。。 有一年多没有谈单子了，心理不是很有底，打算喊个朋友帮忙一下。第二天上午10点多客户和业主准时到店，客户就一个人来了，业主夫妻俩过来的，看来有戏哦。 经过几轮讨价还价，我和朋友在之间相互做工作，最后成交！！ 成交价格最终58万。双方都还算满意。当然，我也满意了。佣金1.2万。开业第一个售单，开门红了！！！ 晚上给自己小庆祝了一下。
在这个国庆中秋双节，新店开业和爱女生日之际，成功开出了第一单！！ 给了我新的信心和地产行业感觉。 加油！！
以开此贴，自勉，自励。自己的甘，自己的苦，和朋友分享，向高手请教，广交天涯朋友。
@_塞巴斯蒂安 28楼
花好大哥 加油 你是最棒的
-----------------------------
谢谢 兄弟 被你找到了
@ddcn10 30楼
开业大吉哈
推荐下
======================================================
【大家快来参加】我们Q群天天讨论的一些创业好点子和项目，还有“专家”帮你解答创业选项中的问题，多数人都受益匪浅，这样的好群实属难得啊，位置有限千万不要错过啊 Q群号：100945019 (注TYH否拒加）
-----------------------------
谢谢 虽然你为了宣传群
@公孙公子12 33楼
楼主加油啊
-----------------------------
谢谢 会加油的
明天下午约业主和客户谈一个小门面，已经跟进一周时间了，但愿可以顺利。 面积是35平方，买一层送一层。该小区住宅价格在6500--7500/平之间，门面的价格一般是住宅的2倍左右。该门面目前位置上优势不大，但属于主干道，门前不远处轻轨已经在建设，2014年通车，届时会大有改观。 业主报价为45万，低价42万左右。客户是个投资客，股票亏的厉害，打算买个商铺放着。客户可以接受41万。相差应该不是很大，预祝顺利吧！！
@理性论坛 37楼
太震撼啦 联通3G卡全国无漫游费 一卡走遍全中国 最给力的是给你一个让你可以赚到亿万家产的创业平台 ， 120块钱的投资， 试问 ？？？？在中国有哪家公司敢与他争风。眼光独到的你怎么可能会放过这次先机。 https://tuoshuiba-image.oss-cn-hangzhou.aliyuncs.com/system/tybbs/1666081216/infocenter#!app=2&via=QZ.HashRefresh&pos=1350659077 财富交流166081216
-----------------------------
强烈反对广告贴
一、接听客户电话技巧
1、语气亲切；
2、问客户的需求；
3、永远不说没有；
4、留下客户的电话；
5、尽量解答客户疑问；
6、要熟盘，并具有保护意识；
7、口齿清晰，语气清切；
8、尽量了解客户需求，用第一时间约客户看楼；
9、尽量留意客户需求用心聆听
二、接待门客户技巧
1、问他看什么样的楼盘，尽量拉他进铺，带他看楼；
2、寻找客户需要的盘，要快；
3、给客户好的印象，多销楼盘给他，态度诚恳，歧视客户，心可能详细了解客户需求；
4、派卡片同资料
5、给客户信心
6、送客户上车，做好保护工作
7、用心聆听；
8、告诉客户公司的服务宗旨，再一次推销自己；
三、介绍楼盘的技巧
1、按客户的需求介绍楼宇的详细情况。
2、以价格和价值前景吸引客户
3、楼盘的对比，或做按揭。
4、勾起客户的看楼欲望，（问有否看这附近的楼盘，同行家看过没，永远是最好的）
5、勾起客户的购买欲望。
6、留意客户的反应，不时停顿，聆听。
7、有策略性的推盘。
8、站在对方的立场考虑。
9、清楚讲解佣金制度。
10、尽量避免和客户争论。
11、了解客户需求。
12、适时的否定客户，（对不正确有观念：比如想花100万买价值120万的房子）
四、跟进客户技巧
1、随时做到——贴，就像膏药一样贴住他。经常性的短信问候他，让他对你本人印象深刻
2、适当制造危机感。
3、安排一次看楼时间，准时高效。
4、了解客户的意向，有否和行家看楼，改变客户的需求。
5、了解客户的真实想法。
五、打电话技巧
1、打电话前一定要明确，通过这个电话你要达到的目的。
2、充分做好准备，调整好自己的状态
3、注意自己的语音语调，男生尽量让自己的生意有磁性；女生尽量让自己的声音有甜美。
4、尽量利用好异性相吸的特点去发挥自己的长处。
5、注意客户的心理变化，没见面之前不能把所有的一切告诉客户，要有所保留，见面后沟通。
6、尽量在电话中展示你的专业和你的丰富的知识，跟客户寻求共同语言，以引起共鸣。
我的实战经验：
1.熟悉本城市房子的分布图，并知道房屋的性质及类型。
2.知道房子的结构，且能很快画出草图。
3.所有的房源必须亲自去看，看看采光，套型，有没有漏水等并和房东有过一定的交流。
4.能大概的估出任何房子市场价。
5.和客户交流时7分真，3分假，当然假不是叫你欺骗客户，只不过是善意的谎言，以便谈判时你能主动。
6.熟悉中介操作流程，包括过户，按揭，及相关费用的计算。
7.带客户看房时不要带多，先看3套再说。
8.带客户看房前要了解客户的要求，磨刀不误砍柴工。
9，接听电话电话时尽量不要再公司店堂里。
10.谈价格时不要先下结论，让房东和客户谈的差不多时，再做最后的促成。无非是取个中间价。
11.搞好售后服务工作，首付，过户，按揭及水电的过户等。
12.最重要的一点：千万不要欺骗客户，要真诚对待客户包括买方卖方，当客户变成信任你的朋友时，什么都好说了。
我的实战经验：
1.熟悉本城市房子的分布图，并知道房屋的性质及类型。
2.知道房子的结构，且能很快画出草图。
3.所有的房源必须亲自去看，看看采光，套型，有没有漏水等并和房东有过一定的交流。
4.能大概的估出任何房子市场价。
5.和客户交流时7分真，3分假，当然假不是叫你欺骗客户，只不过是善意的谎言，以便谈判时你能主动。
6.熟悉中介操作流程，包括过户，按揭，及相关费用的计算。
7.带客户看房时不要带多，先看3套再说。
8.带客户看房前要了解客户的要求，磨刀不误砍柴工。
9，接听电话电话时尽量不要再公司店堂里。
10.谈价格时不要先下结论，让房东和客户谈的差不多时，再做最后的促成。无非是取个中间价。
11.搞好售后服务工作，首付，过户，按揭及水电的过户等。
12.最重要的一点：千万不要欺骗客户，要真诚对待客户包括买方卖方，当客户变成信任你的朋友时，什么都好说了。
今天是周日，祝大家周末愉快！！ 不过，别人休息的时候一般是我们最忙的时候。
今天不顺利，阴差阳错的。原计划今天下午3点谈一个门面买卖的，先是由于客户因为睡觉，手机调成静音，联系不上，到了约定的时间不见人。 在3.30左右，客户急匆匆的赶来，解释了原因，郁闷至极！！ 想骂人，可还是要脸上带笑，上帝是不能得罪的，呵呵，这样的上帝让人无语。 随即再次联系房主，更郁闷的事情出现了，说他女儿回来了，不让卖（直接原因是想卖房给女儿上大学交学费的）。 更加无语！！！！ 出了报纸广告不下于10期，带看15组以上，最后是这个结果。 看来是最近没烧香了 呵呵呵
@95588914 49楼
楼主，挺你，在奋斗中享受创业的乐趣，祝你财源广进，生意兴隆！做地产需要考资格证吗
-----------------------------
谢谢你的祝福 按照要求是需要靠房地产经纪人资格证书的 不过目前的大部分从业者都没有，如果注册公司是必须要资格证的，公司需要4张证，个体的话1张证。
@又见青葱 50楼
还好做的嘛，感觉竞争不大。
-----------------------------
冷暖自知，不过该行业未来10-20年前景还是不错的
@纯天然酸枣 54楼
你开业没多长时间就赚了快2万元，你太厉害了。
---------------------------
谢谢
运气好
昨天要谈门面的客户今天过来要交定金！！ 可惜 ，房子已经不再为他而等待！！ 房子买卖，也是个缘分，有的会一见钟情，有的会反复考验，有的是一旦错过，将终生无缘！！
干这一行，需要超强的心理素质，也会让你的小心脏更加强大起来。
访问量已经快达200以上了，感谢大家的捧场，我会再接再厉。
下午接待了一个应聘的，一个朋友介绍的，之前在本市一家中型中介公司工作过，目前已经离开本行业接近5年了，大概交流了一下，感觉还行。由于要接送孩子上幼儿园，所以时间定在上午9点之后到下午4点。 试一下再说吧。
目前自己一个人，也确实不方便，现在有成交，下一步要跑房产局办过户手续，平时外出看房，多个人是有必要的。
比较喜欢目前的状况，先靠自己开业开单，然后边做边招聘新人，一步一个脚印，万丈高楼平地起！！
此时此刻，访问量达到196，但愿今晚可以过200了，再次感谢曾经访问过的朋友。
@95588914 63楼
楼主，加油啊，持续关注中，我也是做单间出租的，在学校旁边，想请教你三间单间佣金3200怎么那么高
-----------------------------
南京这边租单是可以双收的，就是业主和客户各收半个月房租作为佣金。 大多业主都不想给佣金，一般会帮助他把租金租高一些，就可以给佣金了。
我店铺周边的两房中等装修房子，租金都在1500左右，所以租单做的好还是可以的，基本费用可以报销了，呵呵。
@95588914 67楼
楼主抽时间可以拍张你的店面图片，有图才有真相，可以招来人气
-----------------------------
怕被版主认为是广告贴，不过会尽快上图。 谢谢你的建议！！
@注册个帐号来征婚 68楼
楼主幸苦，感谢分享
-----------------------------
谢谢你的跟帖，也祝你征婚成功，创业顺利！！
@海角之南海 69楼
支持楼主！
-----------------------------
谢谢 支持 好人有好报 你的积分挺高 哈哈
今天九九重阳节，祝天下老人健康长寿，福如东海，寿比南山！！
@95588914 75楼
每逢佳节倍思亲
-----------------------------
是的 佳节思亲
@95588914 76楼
兄弟我市安徽淮北的
-----------------------------
老乡呐， 我宿州的，现在哪里发财？兄弟
明天上午去房产局办理过户，客户需要交首付款，顺便办理贷款手续。
今天心情超级好 我自己注册的名字今天核下来了 金玉满堂 太高兴啦 晚上庆祝一下
目前营业是暂时挂靠别人公司的 ，等注册下来就可以宣传自己公司了，好好干一场。
好的消息之后 总会有点小插曲，昨天打算做兼职的朋友，今天说周末不能来。觉得不合适，婉拒了。 暂时还是靠自己了。
今天的点击量是开贴以来最高的一天，谢谢大家的关注。
简单说一下我这个片区最近几年的房价发展走势：2001--2004年，1000-2000元/平，只有很少的楼盘。 2005--2007年，2000--5000元/平，开始中大规模的开发。 2008年，金融危机影响，房价最低跌回3000出头。 2009年，从3000多到年底最高峰的10000左右。 2010--2012年，受国家调控，房价在8000左右徘徊。现在这个区域有2条地铁线路在开建，2014年上半年将通车。 届时房价预期在10000元/平左右。
10年 房价相当于涨了8--10倍。可是，收入呢。。。？？
所以 个人观点，如果是自住，只要付得出首付款，就尽早买。 当下年轻人的区别主要取决于第一次买房的时间。
@95588914 88楼
我在政府部门上班
-----------------------------
公务员哪 不错 在淮北吗
今天上午去房产局，帮助双方办理过户送件手续和贷款手续，从上午9点一直忙到11点左右，客户依然属于纠结型，一个大男人还不如他老婆明事理。 做这行就是要面对不同的人，每个客户的经历不一样，所以思想也不一样，大多都是第一次买房，有所担心也是正常的。
今天是周三，报纸广告见报的日子，陆续接到10个来电，数量应该还可以，中午有一个带看，门面房，140平，155万。
由于上午忙于办理过户手续，上午来了3租租房客户，很可惜，没能第一时间服务，有一个比较急，今天就需要住进去，如果在店的话应该可以办成。哎，关键时候，一个人还是有点忙不过来。
到月底还有一周时间，冲刺一下，看能否再成一单。加油！！！！
@95588914 95楼
持续关注中，兄弟，支持你
-----------------------------
衷心 感谢
上午接待了一组租房客户和一组买房客户。租房要求和市场价格相差太大，想租小区套房，价格承受在500元左右，哎，太不了解行情了，目前的价格在1500左右，放弃此类客户。不是我的菜。 买房客户是个3年前的老客户帮助介绍的，做小生意，资金预算30万，推荐了几套房源，回去考虑，再跟进。
目前公积金贷款利率还是低一些，商业贷款6.5，公积金只要4.5，夫妻双方最高可以贷款60万。