[创业日记]地产中介开业大吉，以此记录创业历程！

　　对于普通工薪阶层来说，还是比较划算的。

　　如何上传照片 请赐教

　　试了几次都没有成功

　　照片如何上传呢 搞不定 请赐教

　　不知不觉 都翻页啦 高兴 加油 继续

　　@95588914 106楼
　　你这刚开业哪里来的那么多租房，卖房房源呢
　　-----------------------------
　　房源来自以下几个途径：客户上门登记，网络上业主自行发布的，亲朋好友老客户介绍，报纸广告。

　　多地调整公积金政策刺激“刚需”
　　截至目前，全国已经有超过20个城市上调了公积金额度。业界认为，公积金贷款额度提高不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调最容易执行的办法。

　　张宏伟最后指出，针对公积金的这些调整政策对购房者而言，除了可以刺激部分刚性需求入市，也是对这部分群体购房机会的保护。

　　这是一个好消息，对于目前的房地产市场来说，可以刺激刚需入市，又可以减轻这部分购房者的负担。

　　10月24日南京国土局再次挂地，本次公告共有五宗地块，总出让面积达38万方。其中，四幅位于浦口新城成熟的地块，总面积达到30万平方米，住宅、商业都有。值得关注的是，住宅楼面地价只有4336元/平方米，远远低于雅居乐地王的售价。

　　政府开始卖粮食了，这个楼面价，即使不增加，开发商将来售房价格也将突破万元大关。

　　

　　

　　

　　有图 有真相 欢迎大家指教

　　门头 目前暂时是挂靠别人的 等自己公司注册办好 换了门头 再发上去

　　@95588914 117楼
　　网络上发布的如果你帮他们卖房，他们愿意付中介费吗
　　-----------------------------
　　一般都不愿意给。这种情况一般采取如下办法处理： 按照房主最低价的基础加价卖出去，高出部分作为佣金；另外一种办法，就是不收房主的，收客户双倍佣金。 南京这边规定是，客户和业主双方各付总价的1.2%，如果业主不付，就收客户的2.4%。 我第一个单子就是按照总价的2.4%，适当优惠一些的。 成事在人。

　　今天接到房产软件供应商邀请下个月去北京参加一个行业培训，估计时间不许可了，有机会再说吧。 其实充电还是很有必要。

　　上午接待一个朋友，送来一把出售房源的钥匙，90平方 报价76万，小三房，地铁口，性价比还算比较不错，要去自看一下。

　　出售房源，接到信息之后，需要自看，实地自勘，需要了解一些基本问题，待客户咨询的时候，心中有粮，才能不慌。

　　今天运气不错！ 自看房的过程中，恰碰到一对来自温州的夫妻，典型的温州炒房团。在本栋楼和本小区有几套物业，介绍了2套出售房源，1套出租房源，钥匙已经留下。战果不错！！

　　笫一：与人打交道要有警惕，不要过份的相信人。

　　在生意场上的朋友仅仅是买卖关系的朋友，一旦买卖关系结束，这种朋友的感情也会淡薄。你不要指望他
　　会帮你多少，能赚他的钱你就赚，你不要有害人之心就是了。有位作家说过，政治家下台了还有一群追随
　　的人，商人经理下台了（失败），是不会有多少人追随的。胜者为王败者寇啊，商场如战场嘛。

　　第二：在没有了解对方之前，不要赊帐出去，以免收不到货款“钱货两亏”。

　　虽然生意暂时没有成交，但你不要后悔，你的货还在，还可以卖给别人。百货中百客。

　　第三：要懂得市场行情，该出手时就出手。
　　有缘人来了你要接缘，有时生意也要讲点缘份的。有的冷门货过了这个村就没有那个店了。如果你不出手，
　　就要等一定的时间了，可能会影响你的周转。

　　笫四：货源要充足，要备好货，客人来了不会因为没有货而扫兴。

　　如果客人来几次没有买上货，以后他可能就不会来了。

　　笫五：要诚实守信，不要卖假货差货。要对客人说清楚货的规格质量。
　　要热情大方，要让利益给客户，不要斤斤计较。任何客人都厌恨短斤少两的。

　　第六：如果你是独家经营的品种，叉是新品种，就该你大赚一笔了。

　　你可能就会因此发财！你一定要卖高价，最好高到“月球”上去，你自己就笑得眼泪花花淌。这是你一生碰
　　到的发财机会啊。人的一生就是次把两次。这就是我们说的“机会”！

　　第七：谈生意时，不要让客人感觉到你想把东西卖给他，这时他就会跌你的价。

　　你应该总结一套计巧，你表达出来的话语间流露出“我的东西是畅销的，你不要正好呢，我正好把东西留给
　　别人，以免别人说我不守信用”。但不要直说出来，让客人感觉你在说假话。客人因为逆反心理会立刻卖你
　　的货。

　　笫八：求买不求卖。

　　要求进好货，便宜货，在进货上下苦功夫，找产地找资源。卖货不要强求，只要你的货对路，客人是会找
　　上门来的。

　　笫九：选择铺面要入行，最好选在人气旺的地方。

　　铺面要整洁干净，畅销商品要摆放在显眼的地方。要熟悉店内的商品。防止商品变质损

　　笫一：与人打交道要有警惕，不要过份的相信人。

　　在生意场上的朋友仅仅是买卖关系的朋友，一旦买卖关系结束，这种朋友的感情也会淡薄。你不要指望他
　　会帮你多少，能赚他的钱你就赚，你不要有害人之心就是了。有位作家说过，政治家下台了还有一群追随
　　的人，商人经理下台了（失败），是不会有多少人追随的。胜者为王败者寇啊，商场如战场嘛。

　　第二：在没有了解对方之前，不要赊帐出去，以免收不到货款“钱货两亏”。

　　虽然生意暂时没有成交，但你不要后悔，你的货还在，还可以卖给别人。百货中百客。

　　第三：要懂得市场行情，该出手时就出手。
　　有缘人来了你要接缘，有时生意也要讲点缘份的。有的冷门货过了这个村就没有那个店了。如果你不出手，
　　就要等一定的时间了，可能会影响你的周转。

　　笫四：货源要充足，要备好货，客人来了不会因为没有货而扫兴。

　　如果客人来几次没有买上货，以后他可能就不会来了。

　　笫五：要诚实守信，不要卖假货差货。要对客人说清楚货的规格质量。
　　要热情大方，要让利益给客户，不要斤斤计较。任何客人都厌恨短斤少两的。

　　第六：如果你是独家经营的品种，叉是新品种，就该你大赚一笔了。

　　你可能就会因此发财！你一定要卖高价，最好高到“月球”上去，你自己就笑得眼泪花花淌。这是你一生碰
　　到的发财机会啊。人的一生就是次把两次。这就是我们说的“机会”！

　　第七：谈生意时，不要让客人感觉到你想把东西卖给他，这时他就会跌你的价。

　　你应该总结一套计巧，你表达出来的话语间流露出“我的东西是畅销的，你不要正好呢，我正好把东西留给
　　别人，以免别人说我不守信用”。但不要直说出来，让客人感觉你在说假话。客人因为逆反心理会立刻卖你
　　的货。

　　笫八：求买不求卖。

　　要求进好货，便宜货，在进货上下苦功夫，找产地找资源。卖货不要强求，只要你的货对路，客人是会找
　　上门来的。

　　笫九：选择铺面要入行，最好选在人气旺的地方。

　　铺面要整洁干净，畅销商品要摆放在显眼的地方。要熟悉店内的商品。防止商品变质损

　　以上9条经商经验，用在房产营销上一样通用。

　　发重复了 不好意思

　　明天周末了 应该是看房人比较多的时间 可惜天气不好 已经开始下雨了

　　今天晚上要把 之前来电的客户和已经看过房子 ，没有满意的，重新约一下，看周末是否可以过来看房，告知新到的房源。

　　成功和失败业务员的区别
　　1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）
　　2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之楼盘。
　　3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。
　　4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).
　　5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.
　　6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.
　　7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。
　　8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）
　　9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。
　　10、每天必须尽量保证带两个客户看房。
　　11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。
　　12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。 13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增
　　14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的"客户回访"工作。
　　15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）
　　16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。
　　17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）
　　18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。
　　19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主 及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。
　　20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。
　　21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）
　　22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。

　　失败业务员的日常工作
　　1、常迟到，开小差。
　　2、望天打卦，无所事事。
　　3、一周看房次数不过三次。
　　4、洗盘工序得过且过，毫无内容。
　　5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。
　　6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动
　　7、阳奉阴违、只做表面功夫。
　　8、上班等下班，做业务的心态不够强。
　　9、与分行同谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。
　　10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。
　　11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。
　　12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。
　　13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。
　　14、不会自我检讨做业务的能力。
　　15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。
　　16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善
　　17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。
　　18、在公司谈私人电话较洗盘电话多。
　　19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内）
　　20、对买卖手续流程不充分了解。

　　打工是靠自己的能力吃饭，创业是靠自己的智慧和思考吃饭；

　　2：打工是靠别人给自己的平台来展示能力，创业是靠自己的决心和眼光创造一个平台；

　　3：打工是做好自己的本分工作就好，创业是要思考体系运作的每一个环节；

　　4：打工的人期望的是一周有两天休息，创业的人是思考的是如何能低成本的运作；

　　5：打工的不愿意真实的面对自己的收入，创业必须要真实的面对自己的实力和财务状况；

　　6：打工的时候想的是自己的经历和文凭应该值多少钱，创业的时候想的是自己的勤劳和策略能创造多少钱；

　　7：打工时想用自己的专业知识吃饭，存钱养家，创业时候想的是如何利用社会资源来赚钱养活组织和员工；

　　8：打工的人一般都比较天真，认为辛苦和听话就可以长保无忧，创业的时候才知道市场的变幻简直就是不可测日不可知；

　　9：打工搞好上司和同事关系就可以生活，创业要搞好客户和社会方方面面的关系才能生存；

　　10：打工要看上司老板的脸色，创业看社会消费者和主管行政部门的脸色和媒体的脸色；

　　11：打工想的是今年我能存多少钱，发多少奖金，创业想的是今年能开多少店，占多少市场份额；

　　12：打工人今天天下雨和下雪，没有客人就很高兴，可以放松偷懒，创业想的今天天气下雨下雪，心如火焚，着急无比，如何吸引客人上门；

　　13：打工碰到问题就是解决问题，创业就要想这个问题的根源是什么，怎么解决，还要怎么防止再次发生；

　　14：打工碰到困扰自己的问题就回避，认为不能解决，创业碰到自己头疼的问题必须要勇敢面对，并积极的想办法解决；

　　15：打工的时候把工作堆起来，能拖就拖，尽量少事情为好，创业的时候才知道问题堆在那里，就会成为定时炸弹，保不准哪天公司和自己与员工就都被这问题炸死了；

　　16：打工时候看着钟点，踩着钟点眯感觉很心安，创业的时候每天时刻都得想怎么生存发展；

　　17：打工的时候到晚上8点就把手机关了，恐怕有人来麻烦，创业的时候三部手机放在床头24小时不关机，希望有人来关照生意；

　　18：打工的人信心都在身体里面埋藏，创业的人信心都在身体外面张扬；

　　19：打工的人最不希望在大厅观众面前跟别人说自己是马仔，创业的人最怕在公共场所之中听别人说自己是老板，特别是没有成功的时候；

　　20：打工时候电话费总是要省了又省，最好的是公司的电话无偿使用，出门在外，给老板电话，也是响了一下马上挂了，创业的时候电话总是咬咬牙要拔打，即使长途电话，只要是自己的合作方和客户，总是要等对方挂线，哪怕心上很疼也得承受；

　　选择什么，得到什么，要什么，就要去选择什么！

　　今天听到小道消息 南京即将实行 市民卡 届时将代替现行的购房政策，非本市户籍将不需要缴纳社保或者纳税证明。 如果 实行，将是一大进步，交易量会有所上升，房价回调。

　　存量房（二手房）买卖

　　一、申请登记程序：

　　咨询──准备资料──配图──递交资料──等待结果──交费领证

　　二、收件内容：

　　1 、房屋权属登记申请书（交易类）

　　2 、房屋测绘成果图

　　3 、买卖双方的身份证件（查验原件，交复印件）

　　4 、原房屋权属证书（卖方出具）

　　5 、房地产买卖契约（填写 5 份）

　　6 、机关、事业单位、社会团体法人资格证书或企业法人营业执照副本（查验原件，交复印件）

　　7 、委托书（卖方不能亲自办理需办理公证委托，单位申请登记时提交法人授权委托）

　　8 、拍卖成交确认书（拍卖取得房产申请登记时提交）

　　9 、委托拍卖合同（拍卖取得房产申请登记时提交）

　　10 、其他证件、证明

　　备注：第 6 项为单位申请登记时提交

　　三、收费标准：

　　1 、交易、登记、测绘费：

　　住宅：

　　房产交易手续费：转让双方各 3 元 / 平方米

　　房产登记费： 80 元 / 证

　　配图资料费： 20 元 / 证

　　非住宅：

　　房产交易手续费：转让双方各 5 元 / 平方米

　　房产登记费：按宗收取，详见服务大厅收费标准公示栏。

　　配图资料费： 20 元 / 证

　　房改房首次上市交易：

　　房产交易手续费：转让双方各 100 元 房产登记费： 40 元 / 套 配图资料费： 20 元 / 套

　　2 、其他税费：

　　（ 1 ）、契税：

　　购买自住普通住宅的契税税率为 2 ％，其他房屋转移行为的税率为 4 ％。

　　（ 2 ）、营业税：

　　个人购买普通住房超过 5 年转让的，出售时免征营业税。

　　个人购买住房不足 5 年（含 5 年）转让的，出售时按售房收入征收营业税。

　　个人购买非普通住房超过 5 年（含 5 年）转让的，出售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　(3) 、个人所得税：

　　详见税务部门文件

　　四、工作时限： 10 天（法定节假日除外）

　　晚上打了一些电话，都是前期带看的客户，回访一下。大多都还没有买到合适的房子，只有一个客户最近买好了，很可惜，买的房子就在我附近这个小区，而且价格蛮高，90平，70多万。 自己没能及时回访跟进服务好。 总结一下，今后要注意了。

　　@大鱼向前冲 137楼
　　老王我来了..
　　首先是为了来给你加油而注册了天涯..
　　其次是永远对你充满信心..
　　再而预祝你的生意越来越好..
　　坚持到底就会成功..
　　加油~~
　　-----------------------------
　　这妮子 太会说话了
　　借你吉言
　　再次
　　感谢

　　祝大家 周末快乐

　　今天 周六 报纸广告发布的时间，上午到此刻为止，共接到3个咨询电话,全是了解门面的。 其中有一个是之前带看的客户，也是老乡，经营小吃生意，随着现在店铺租金越来越高，想自己买个小门面自己用，预算控制在70万以下。 明后天估计会过来实地看门面。

　　最近咨询带看门面的客户比住宅的稍微多一些，等自己公司注册结束，打算以门面商业用房为主。目前我这个区域最近几年属于大开发阶段，随着入住率的逐步提升，门面的需求会随之变大，租金也会水涨船高。 而且，门面的经营受到调控的影响相对小一些，不受限购条件。

　　公司虽然刚起步，但要找好自己的定位，有定位，有特色，会起到事半功倍的作用。同时，又可以避开激烈的住宅市场竞争。

　　需要看房的客户暂时安排在明天，下午需要自看3套房子，2套住宅，1套门面。顺便拍一下照片。

　　今天获得一个商业信息，附近一小区开发商剩余大概5套门面需要出售，位置还算可以，可以和开发商直接签约，省去大额税费。 刚和负责人联系了一下，希望能和对方合作，约在下周面谈。 有戏！！

　　晚上带看一个租房客户，基本 满意，定金已交，明天签合同。如果成功，佣金750元，小单子也不错了。 创业初期，不管单子大小，尽量搞定，不挑肥拣瘦。养成好习惯。 租赁是房地产寒冬的小棉袄。

　　今天大概接到10个左右的来电，数量还可以。 暂定明天带看买房的客户有2个。一个是明天上午大概9点左右，要看房源为116平，64万的。 另外一个是明天晚上大概7点左右，看我本小区一套婚装房源。93平，78万。 电话里沟通了一下，客户比较喜欢这个小区，一直在找合适的房源。

　　@morilaile 147楼
　　这么好的贴，怎么就没人顶呢。。。
　　楼主加油，继续更新
　　-----------------------------
　　真心感谢 这么晚了 还在看帖 好人有好报 呵呵

　　今天上午带看一个客户，116平 65万，85平 55万，同一个小区的，对第一套房子比较感兴趣，就是觉得位置有些远。 之后回到店里，觉得我住的小区比较好，推荐了一套婚装房源，93平，79万。看后较满意。

　　该客户是为其侄子看房，还要等其他人看了才能决定。

　　看完之后，中午和刚才又接待了2组客户，都是看本小区一套门面房的，40平，48万。第一组，对位置不满意。 第二组客户，就在附近高新开发区上班，对周围环境比较了解，基本上比较认可，回去考虑一下，再做决定。

　　刚接到一个客户电话，要求晚上7点看房的，昨晚已经联系过了，才又来电再次确认一下，怕是没有这个房源。 哎，现在很多客户已经被中介公司虚假房源骗怕了，用低于市场价的房子吸引客户，等客户来看房的时候，编个理由，客户看不到房，转让推荐价格高的房源。 这个行业良莠不齐，需要发展中淘汰一批人和公司。

　　利众房产-----王**
　　? 南京市房地产经纪人证书编号：8729
　　? 全国房地产经纪人证书编号：0040381
　　? 荣获2010年度“南京金牌经纪人”称号
　　? 买房卖房请找专业的，有证书的。
　　本人专营本小区，有多套房主委托诚意出售/出租房源，
　　本人所报价格全部是房主真实委托售价，
　　最终成交价由你和房主面谈，
　　我会以专业的角度帮你达成你满意的价格！！
　　网络上虚假房源太多，请你明辨是非，免跑冤枉路！！！

　　上面的广告语是我网店的一个宣传口号。 晚上这个客户，是网上的客户，很难得，从开业以来第一个网客。以前都是报纸广告客户。

　　2年前是网络宣传的效果比较好一些，现在由于使用的人多了，虚假房源太多，很多客户被骗，跑冤枉路，

　　目前我个人比较喜欢投放报纸广告，性价比高一些，相比较网络来说，客户质量也高一些。

　　晚上约好7点看房的客户，推迟了一些，暂时等待。

　　@九幽深处 159楼
　　个人独资的地产中介？还是连锁性质的呢？
　　-----------------------------
　　个人独资的 目前是挂靠别人的公司 自己的公司目前在注册办理本案当中 一旦办好就换店招

　　下面我说一点买二手房的小技巧吧：首先大家肯定都会遇到这样一个问题，就是无论什么时候，不管你是在开会，在吃饭，在上厕所，甚至跟老婆亲热的时候，总会有中介公司的电话打进来：“您好，xx先生吧，我们这现在有一套非常不错的房源您有时间来看看吗？”等等诸如此类的，搞的您索然无味。其实在这里我要替中介公司的朋友说句话了，第一呢打电话就是我们的日常工作，第二呢给您推荐房源也是为了帮您找到好房子，合适的房子，虽然时间可能把握的不是很好，您也不要太生气，我就遇到过这样的，上来劈头盖脸的给你一顿骂，不管37还是21，当然这样的朋友我们也只能表示无奈，并心里默默画个小圈圈诅咒你，哈哈。
　　废话这么多就是提醒大家，大家现在几乎都是在网上找房源，然后电话咨询，您的电话就是这么泄漏出去的，中介公司会登记您的电话，然后定期的给您打电话，有的朋友可能说我只给一个人打过电话，怎么这么多人都知道我的电话呢，告诉您吧，中介公司的信息都是共享的啦。。。。。
　　有一个好办法就是，您买一张新的电话卡，知道买完房子直接扔掉就可以啦，这样既不会打扰你的个人生活，又不会给您添麻烦，有的朋友说我没那么多手机怎么办，好办阿，假如中介公司的人给您打电话，您可以直接告诉他（最后温柔一点，显得有点修养），您什么时候方便接电话，什么时候不方便，或者可以给您发短信，发邮箱啦。这样中介的朋友肯定不会打扰您的，与人方便自己方便嘛。

　　电话的问题解决了，下面就是看房了，也是相对最重要的一个环节来了。
　　我总结的看房的几大要素：1.房子出没出过事，这个大家心里可能都会合计。其实这个很好办，您问中介公司的就行啦，他知道肯定会告诉您的，这个东西没人瞒的。瞒是瞒不住的。
　　2.就是户型，一个设计合理好的户型，住着是非常舒服的。什么才是好户型呢，我认为在南京来说，能全天见到阳光的户型就是最牛X的户型，这里面有一个问题，不一定朝南就全天见光的，因为南京的小区容积率实在不敢恭维，穿过这个搂，越过那幢搂，眼前还是一个楼。中介公司一般会找阳光最充足的时候去带您看房，您可能一激动就感觉哇，太棒了耶，其实您刚出门，光就被前面的楼挡上了，大家会说我总不能在别人家待一天看阳光吧，no no no，这个其实您仔细看一下，楼的间距，太阳的方位就很容易推算出来的了，大家都比我聪明，我就不卖弄了，这里面楼层高的房子优势就出来了，可能有的人不喜欢住高的，但是就采光这一点来说，楼层高是有绝对优势的，不信您没事可以去看看。
　　还有什么南北通透啦，全南啦，这个您就自己考虑吧，是家里有老人，还是一家三口啦，怎么合适您怎么选，没什么可啰嗦的

　　我之前遇到过这样的客户，就要南北通透，而且卫生间和厨房还必须得在进门右手边，还必须两个卫生间，说是风水好，我足足找了一年，房价都翻了翻啦，这位还没买到房呢，我想说什么呢，就是没有十全十美的房子，能满足您70-80%就不错啦。至于风水，我不懂，不敢乱讲。

　　看房的时候一定要仔细，有的朋友看房的时候觉得不好意思，看房的时候走马观花，回家了看了几套房都不知道，大家不用不好意思，房主卖房子是非常喜欢有人去看的，有人去看证明卖的快阿，仔细观察房子的结构，有无改动，漏水不啦，长毛不啦，装修怎么样啦，有点时候装修好的房子可能会给您留下好的印象，反之则不喜欢，这其实是非常错误的，装修是看房的时候最不重要的一点，除非您非常不想装修，就要装修好的，那我也没办法。
　　还有大家比较注意的就是房子的使用率，也就是公摊面积，这个嘛，其实就是板楼小一点，塔楼多一点，老房子小一点，新房子多一点。最科学的就是房本上面写的很清楚，建筑面积多少，实际使用面积多少。但是有的时候数字并不能说明一切，您自己多看看房子心里就有数了，有的心灵手巧的房主，稍微改动一下格局，效果是很明显的，房子的使用率马上就上来了。实用多了。

　　服务行业竞争压力大，地产中介行业作为中国大服务行业之一，只有不断完善服务项目，增加服务特色，才能在行业激烈的竞争中凸显巨大的优势，才能在买卖房屋的市民心中树立起全新的形象，摆脱地产中介在老百姓心中“从业门槛较低，从业人员良莠不齐”的差形象，在反馈中进步，在改革中完善。免费便民服务正是一个改革的起点！


　　引用: 中原地产首当其冲，成为最早宣传此类便民服务的大中介公司，并将设在全市大街

　　上面是南京本土一家网站搞的一个活动

　　旨在提高房产中介行业在社会中的地位以及大多老百姓对该行业的认识，赞一个！！！

　　中介门店成了便民服务点，这让仍有着守旧观念的买房人和卖家刮目相看，一时之间也成了地产中介行业十多年来从未出现的新鲜事。

　　其实，这样的便民服务在南京早已潜移默化的融入了中介门店的服务中了，只是我们的市民还并不知晓居然可以免费享受到如此多除了买卖房屋之外的贴心服务，借用洗手间、市内电话、饮用水、手机充电、拉卡拉还信用卡……这一项项琳琅满目的特色服务，其实就在我们的身边，就在这一家家平凡却不普通的中介门店之中！

　　那么，就让我们发现爱，发现美丽新世界！

　　也许有人认为这只是宣传的噱头，可是在小编明察暗访中发现，开启免费便民服务，并非是宣传噱头，而是长期坚续的服务项目，是无数南京中介人用心创造多种渠道，提供高效、便捷、贴心的服务。

　　南京目前大大小小数千间门店，覆盖了全市的每个角落，在一定程度上可以覆盖便民服务不到的‘死角’。可是又有多少市民享受到这样的关怀了呢？

　　让我们在享受如此贴心便捷服务的同时，也发现爱，宣扬爱，让更多的人发现经纪行业对市民的关怀，让我们聆听到市民们的不同声音，让我们在反馈中进步，在改革中完善，让便民服务成为中介服务行业踏上新台阶的起点！

　　@天星子2012 170楼
　　欢迎地摊创业的朋友加群276416803进行深入交流O(∩_∩)O~
　　.
　　-----------------------------
　　欢迎 免费 投放 广告

　　周一 相对来说会比较清闲一些

　　近年来，我国房产中介市场蓬勃兴起，起到了推动产业发展、服务群众需求的积极作用。与此同时，记者调研发现，房产中介市场依然存在一些乱象，尤为典型的是通过虚假房源、虚假房价蒙蔽消费者，以假离婚、假社保等手段突破限购、限贷政策，以及垄断一手房源、为高房价推波助澜。凡此种种，严重干扰了房地产市场的宏观调控。

　　“假房源、假房价”让人雾里看花

　　据不完全统计，目前全国从事房地产经纪活动的人员超过100万人，其中有3 .7万人取得了全国房地产经纪人资格，房地产经纪机构(含分支机构)超过五万家。目前房地产经纪机构中，中小机构数量较多，但也成长起一批门店过百、人员上千甚至门店过千、人员上万的大型房地产经纪机构。

　　记者在北京、江苏、辽宁等地采访发现，尽管各级政府对房产交易已经制定了各种各样的政策，但一些中介机构仍然在发布虚假房源、虚假房价信息，不仅扰乱了市场，更损害了消费者的权益。

　　“我想买套房子，上网查了好几个房源，结果都是忽悠人的。”辽宁省沈阳市市民刘敬旭说，他浏览了好几家房产网站，看到不错的房源就会把房子的地点、户型、价格和卖房人联系方式认真记下来。可是，当拨通电话后，情况却跟网上公布的消息不一样。对方往往回答：“房子还没卖出去呢，你直接过来看看吧。”等刘敬旭上门之后，对方却告诉他房子刚刚卖出去，然后向他推荐其他房源。

　　北京的刘女士一提起她寻找二手房的经历就十分愤慨“不少中介公司会在网站上、门店内发布一些价格和位置都特别合适的房源信息，还配有详细直观的各个房间、厅室、厨卫的照片，十分‘诱人’。当你感到惊喜和他们取得联系后，他们会告诉你，这个房子已经卖了，随后向你推荐其他价格贵得多的房子。还有一些中介会带你看假房源，并收取看房费。”

　　除了房源是虚假的，还有一些挂牌房价也是虚假的。中国房产信息集团研究总监薛建雄表示，现在中介为了吸引客户，都会在网站上发布房源信息，其中不乏一些中介发布虚假房价，甚至比正常价格低20%。

　　一位房地产经纪人员告诉记者，这种吸引客户上钩的假房源、假房价在业内通常被称为“模特房”。为了“勾引”顾客，中介机构往往发布一些“价位明显低于同等地段”的房屋信息，当顾客现场看房时，对方会以“该房源已出租或已售罄”为由转而推荐其他“更好房源”。

　　中国消费者协会投诉部主任邱建国说，2011年全国涉及房屋中介类投诉案件5000多件，其中和“不实房源”相关的占主要部分。国金新闻网，新浪近期一份“网络找房行为调研”结果显示，市民对网上找房“感觉不满意或一般”的比例高达80%左右，不满的主要原因是“网络房源的真实性和时效性过低”。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强表示，虚假房源问题不仅会严重干扰消费者的找房进程，对于整个行业的诚信机制建设也会造成负面影响。更为重要的是，大量的虚假房源误导了消费者对于真实房价的判断，影响消费者的价格预期。

　　“假离婚、假社保”对付限购限贷

　　近年来，各级政府在房地产调控中推出一系列限购、限贷等政策。然而，一些房产中介“上有政策、下有对策”，甚至不惜引诱、唆使、帮助购房人办理假离婚、假社保。

　　2011年年初，江苏南京推出了一系列限购政策，在一定程度上抑制了炒房热潮。但记者以来南京工作不满一年的购房者名义去一些中介公司咨询对，却得到了中介公司的“安慰”。“上有政策，下有对策。只要看中了房子，其他的都可以想办法。”一家房地产中介公司的经纪人小王对记者说，“我刚刚帮一位刚来南京工作的朋友买了一套住房。”

　　“现在一些‘担保公司’经常到中介公司发放宣传卡片，上面写着‘专治各种购房疑难杂症’。”www.guojinwang.net小王介绍说，非南京户籍人口在宁购房，必须出具一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明。但只要肯出钱，这些机构的人会帮助补缴一些材料，提供符合条件的证明。对于获得房产证不满五年的房改房，通过他们的操作也会变成五年以上，交易时就可以免交营业税了。

　　“除了帮助补缴材料的造假行为之外，这些机构还会直接帮助购房者提供假证明。”小王说，“我就听说过有的机构为了帮助夫妇俩购买第三套住房，帮他们办理了假离婚证，这样夫妇俩将两套房产转移到一方名下，以另一方的名义就可以购买第三套住房了。有的机构也会直接办理假的社保证明和纳税证明，蒙混过关。”

　　在北京，政府部门规定外地人购房必须缴满五年社保或纳税，但一些中介仍暗中宣称能够办理假社保。手拉手房产经纪公司的置业顾问在电话中告诉记者，可以代为办理社保，但费用比之前上涨了不少，即使购房者已经缴纳四年多的社保，只差几个月，办理费用也需要六万元。他说，办假社保可以签合同，办不成再把钱退还给购房者。记者表示：“办理假社保本来就是违法的事，即使签订合同，这合同有法律效力吗？”置业顾问对此含含糊糊。

　　垄断一手房源人为推高房价

　　记者调研发现，一些房产中介已经在向一手房市场“进军”，垄断新开楼盘房源，并将二手房买卖中的一些不诚信行为带入一手房市场，增加了消费者负担，同时推高了房价。

　　一些购房者向记者反映，新开楼盘售楼处买不到房子，在附近的中介却 能 寻 觅 到 一 些 所 谓 的 “ 内 部 房源”，这些房源中介自称是楼层好、位置好，但是购买时必须支付一定的“好处费”。开发商与房产中介人为制造出“一房难求”的气氛，往往能大幅拉动楼盘价格。对此，辽宁省沈阳市泰山路上的一名房产中介人员表示，现在有一些中介与开发商联合炒房，这种“内部房源”大多是开发商给中介“寄卖”的产物。

　　薛建雄表示，现在中介公司已经不再局限于提供二手房买卖和租赁业务，也参与一手房代理销售，不仅可以从开发商处获得1%至3%的佣金，还可以向购房人收取2%的中介费。因中介与开发商有利益捆绑，购房者往往由于信息不对称遭受利益损失。而对购房者不公平的是，一些中介与开发商签署独家委托代理协议，即购房人只能通过中介购买一手房，还要为此付出中介费。

　　业内人士认为，一二手房联动是行业大势所趋，也是市场细分的必然结果，关键还在于规范交易行为。薛建雄表示，在二些房地产市场成熟的国家和地区，中介代理售房是较为普遍的现象。在我国，当前要警惕中介联手开发商垄断房源，利用信息不对称制造“紧张气氛”，借此促销并抬拉房价；同时，要防止房产中介将欺瞒客户、霸王条款、阴阳合同等不诚信手法带入一手房销售之中，损害购房者利益。（经济参考报）

　　金报记者揭开房产中介“炒房”秘笈

　　周阳

　　在3月19日A27版，本报报道了《先抢地盘再吃饭 房产中介开店忙》一文，在2010年1月1日~3月16日宁波新增房产中介130多家，同比去年的77户，分增加了70%。等于是宁波每天都有2家中介公司开业。

　　为什么会新开这么多的房产中介？如此多中介来瓜分二手房市场这块蛋糕，几他们的生存状态如何？花了几天时间做工作，某房产中介负责人陈胜（化名）终于肯对记者开口说出其中奥秘了，从他的亲身经历中，我们不妨看看二手房中介炒房的冰山一角。从事什么行业，能够让一个人的身家两年从30万飙升至500万？博彩中大奖？非也。陈胜说，他就是抓住恰当的时机，恰当地开了一家二手房中介，“当然光靠吃中介费是不成的。我们还有其他的赚钱手法”。

　　□记者 周阳

　　财富滚雪球

　　两年房中介 身家500万

　　“宁波起码有30%以上的中小二手房中介，加入到了炒房的行列，助推了宁波的房价。去年因为炒房赚得盆满钵满，所以尝到甜头的中小中介纷纷扩张。”宁波某中介负责人陈胜向记者揭开了房产中介公司遍地开花的奥妙。

　　说起宁波的房价和炒房，陈胜表示自己是最有发言权的，从2008年进入这个行业的30万到现在资产几百万，他最高纪录是资金每个月都以100%以上的利润在增长。“每月100%，也许你不相信，但是你想想炒房是交2成首付以小博大的交易。”陈胜诡秘地笑着说。

　　陈胜在2008年年底进入了二手房中介这个市场，因为他眼光准，以前有金融相关行业的经验，当时就感觉流动性过剩，大家没有好的投资渠道可能还是会去买房，所以问家里人拼凑了30万元开了一家中型的房产中介公司。

　　陈胜告诉记者，两年前他还是开着一辆五六万元的二手车，房子也没有，而现在自己都已经换上了30万左右的新车，自己的住宅也有400多平方米，店铺还有两套，除掉银行按揭总资产应该在500万以上。而这两年产生这样质的变化就是依靠炒房。

　　记者比较好奇地问道，为什么国家打击炒房的政策对你这样的人没有用呢？“我和下面门店的人一年交税就有近百万，我们是纳税大户，怎么可能是在干违法的事情呢。”陈胜笑着说。当然国家对房地产的调控政策对炒房者是有比较大的打击力度，但是他在这行里有一些诀窍，再加上去年正是有好的行情，以及自己的独到眼光，所以能赚的比别人多。

　　中介“炒房”的技巧

　　除了收取中介费外，二手房中介究竟还有其他什么生财之道？

　　方法

　　1“洗脑”客户低买高抛赚差价

　　“你以为我们房产中介都是在赚中介费吗？这些钱对我们来说小意思啦，低买高卖炒房赚利差才是我们中介赚钱的核心。”陈胜说道。

　　他告诉记者，去年他们公司通过收中介费赚的钱还不到60万，他开这么一家中型的房产公司每个月的开支就有5万多元，去年这么好的行情下，他做中介收支才刚刚平衡，如果是在2008年，他起码要亏40万。他还表示，他下面有十几个中介业务员，每天的餐费、每个月的电话费、店面租金、水电费、媒体的广告费，一个月5万的开支是最起码的。而他去年自己和公司门店炒房赚的钱起码有500万。

　　“房价不断上涨是我们中介炒房的基础，只要有低于市场价一定比例的房子挂牌，我们就买下来，转手以市场价卖出。”陈胜说，中介一直是二手房交易最主要的渠道，拥有独一无二的信息优势，这是中介获得差价的基础。

　　他把一叠资料给记者看，这套繁裕三村的房子是他们上个月以1万1一平方（市场价1万3一平方）的价格收过来的，打算这个月挂1万4出掉。记者比较奇怪他为什么能买到低于市场价的房子？陈胜告诉记者，炒房在行内称“接房”，把房子接到手再转手卖出去。对于普通老百姓来说，一辈子也难得买卖两三次房子，而对于他来说，这个就是他的职业，他每天要和房子、价格打交道，每天有许多的信息源，而普通人没有买房、卖房经验，正是这种信息的不对称，让他们这些中介钻了空子。

　　“做中介要先去学心理学。”陈胜笑着说，他还是举这套繁裕三村房子的例子，当时房东急需用钱，打算用1万2一平方稍微便宜一点卖掉去，陈胜就找了5个人分别约房东出来谈价格，每个人都不看好此房，比如说什么楼层不好、采光不好，户型不好等，大家都和房东说你这房子最多也就值1万一平方，等几次这么洗脑以后，房东碰到了一个1万1一平方的买主，当然是马上就急于成交了。

　　陈胜给记者算了他这套房子的利润有多少，1万1一平方，总价104万左右。他按揭7成，自己只要花30万左右的资金，2个月以后一些手续办好就可以卖到132万左右，除掉税后，他能够赚20万左右，39万的资金赚20万，利润就有60%多了。

　　2“零首付”空手套白狼

　　方法

　　对于两个月60%这样的盈利水平，他只是笑笑，现在利润是越来越少了，以前月赚100%的房子经常碰到，甚至空手套白狼的事情也做到过。因为一般买卖二手房，买卖双方在签约之前是见不到面的，只有中介了解双方的心理价位，就可以一边向卖方压价，一边抬高买方的预算。”

　　然后，中介以一次性现金付款的方式买下该套房源，但不进行任何买卖手续，出而是让卖家出具一个委托出售的委托书，直接在加价后把房源卖给下家，“赚个十几万差价的事情我都碰到过。”陈胜笑着说。不过现在买卖双方都特别精，这样的委托书越来越难开，他们现在基本是要先把房子买下来，这样加上税，利润就低了很多。

　　陈胜表示，虽然二套房贷收紧政策自执行之日起就开始实行了，但是自己包括客户真的想买的话，他还是有办法做到两成甚至更低的首付。“方法很简单，中介通过评估公司，将房屋的估值做高，例如，原本价值为100万的房屋，中介让买卖双方多签一份价格为150万的合同上交审核，按首付3成计，投资者可以获得105万元的贷款，银行还要多找你5万元。不过他也表示，这个不是什么人都能这样干的，这个要看你的关系硬不硬了。”

　　他在去年下半年以8000元一平方的价格买下了王隘新村的一套房子，总价60多万，他找到银行，评估给他做到了70多万，他当时首付加税全部只付了10万元不到，月房产证做下来，以1万1一平方卖了90多万，净赚30万，以10万的低首付赚30万，月利润超过了150%。

　　3
　　方法

　　提供短期拆借吃利息

　　“我们还顺便做点转贷款的业务，这部分的利润也不能小觑。”陈胜说。

　　由于很多客户的房子是按揭的，在卖房的时候要先付清银行的欠款，要是遇到买卖双方都没有足够多的钱来还清银行贷款，他们中介往往会自己垫钱给客户去垫款，这部分利率比较高。他们是按天计算的，这个就要看借款的大小和时间长度，不过这里面往往也能在几天时间里赚个几千元乃至上万元。

　　“现在客户还清贷款后，一般很快就能拿回抵押给银行的他项权证。我们垫资的时间也就是这短短的几天，別利息是、4分都有。”

　　而有的时候，如果要求垫资的客户多，中介自己也没这么大财力的时候，他们就会把其他在做民间放贷生意的人介绍给买卖房子的客户。

　　目前，宁波二手房中介的服务费一般是按照房产交易总价的1%左右来收取，以一套100万元的房子来计算，中介服务费是1万元。“要成交一套房子不是那么容易，要不停地陪人去看，晚上很晚可能还有人要求看房。相比之下，短期拆借这个钱赚得更容易。”

　　业内人士

　　只属于个人行为

　　“这种炒房的事情应该是属于他的个人行为。因为不是属于公司行为，我们也很难界定是否存在违法违规的行为。”宁波房地产业协会秘书长许锡生在听到此事以后表示了自己的观点，对于宁波二手房中介里这样的现象多还是不多，会不会对宁波房价推波助澜产生影响，他没有给记者一个明确答复。

　　有着十几年行业经验的东城泰富负责人汪巍向记者表示，房产中介行业光靠拿中介费确实是比较难有很高的利润，几年经营下来能够持续盈利确实是不多的。汪巍先后担任过南天、21世纪不动产等知名房产中介公司的运营总监，他认为房地产中介人士来炒房只能算做个人行为，他们也只是属于炒房大军里的一部分，他们也有投资、投机的自由。

　　周一 不太忙，今天又下雨，不方便外出，就打电话回访出售房源。主要是我重点开发和维护的2个小区。一共回访了大概30套房源，没有卖掉，维持原价的大概15套，主动降低挂牌价的大概10套，已经售出的大概5套。 从这个结果来看，目前的市场行情，还是比较健康有序的。出售的5套房源，只有1套是2房，其余4套全是大3房或者4房，说明目前市场的购房客户群，改善型购房者已经开始大量进入。

　　根据开业一个月的工作进展，特别是今天下午的回访，让我理清了今后的大致工作方向。就是以我店附近的这两个小区为主，平时多收集这2个小区的房源，长此以往，我服务的这两个小区房源和客源都会逐步增加，这样资源消化会比较快一些。 也就是所谓的社区深耕，小区专家。 另外一个销售方向就是以本区域的门面等商业用房为主，这一块目前处于市场开发初期，基本上没有同类竞争，用1--2年的宣传和经营，成为本区域商业用房的专业经营者。

　　集约化 专业化 效益也将最大化

　　今晚 刚刚忙好 再下一单 成交价79万 佣金1万9千 2.4%满收 很高兴 第一个月就把成本基本上回收了 ！！ 明天把签单过程具体八一下。

　　@xiaozhuqingfeng 181楼
　　maerc
　　-----------------------------
　　谢谢 你的支持 我的力量

　　@yaqiang1688 182楼
　　mark 支持。
　　-----------------------------
　　谢谢 你的支持 我的力量

　　上午带客户看了3套房子，一直忙到中午。 看了2个小区，前2套在一个小区，位置远一些，配套稍微差一些，房子质量和绿化也一般。

　　第一套 85平 报价55万 2房2厅 第二套 116平 报价65万 第三套 另外一个小区 门口就是在建地铁站 90平 76万 小3房 目前市场上比较好卖的一种房型。 客户初步打算在这3套房子中选一套，回家考虑后再做决定。

　　现在8一下昨晚成交的那一单。

　　中午时间接到客户电话，就是前一天放我鸽子没来的那个客户，本来对他没啥好感，约好下午6点左右要看房，客户就是衣食父母，不高兴也要用职业的微笑回复，随时可以带看。 这套房源是我一个朋友委托的，目前自住，去年结婚装修的新房，现在需要换房。为了方便我带看，业主给我留了一把钥匙，这样会方便一些。 下午大概5.30左右，客户来电，说6点可以到小区，让业主最好在家，准备好相关房子手续资料，如果看的合适，打算谈价格，顺利的话就可以签合同。 呵呵 ，我倒没有动心，哪有房子还没有看，就要买房的！！ 业主在外面吃饭，平时也不在家，我也没有通知业主。 6点左右，约好在小区门口等，天还下着雨。 准时接到客户，一对小年青，一看就知道是为了结婚而买房的。 看了房子之后，两个人都基本满意，整个看房不超过10分钟，就要去见业主谈谈价格。 靠，太快了吧！！！ 毕竟是大几十万的东西。 有生意不能不做，联系业主回来面谈。我和客户到我店里等候，因为店就在小区里面，比较方便。等了大概10分钟不到，业主冒雨前来。 呵呵 ，这小子被老婆逼着卖房，要换到离丈母娘近的地方去。

　　业主之前报价一直是低价80万的，由于一直没有合适的客户，加上他老婆催的急，告诉我可以适当再低一些，我自作主张，报价78万，客户还想在这个价格上再谈少一些呢。业主来了之后，我才告诉他报价是78万，他说前一天晚上另外一家公司的客户出他78万，没有同意的。 这样的话，压力还是有一些。 因为是婚装房，设施比较多，我就告诉客户，78万是不含柜式空调和2台液晶电视的。 呵呵，谈判了近半个小时，最终达成一致（此处省略1000字谈判过程），成交价79万，设施全送。 佣金1.9万。

　　这是我从业以来，从看房到签合同最快的一个，整个用时不到3个小时。 小激动。。。

　　@玲之语2012 185楼
　　花好大哥，八一下你签单过程啊~~~
　　-----------------------------
　　八了 谢谢关注

　　@海角之南海 194楼
　　楼主是个热心人，赞一个先！

　　-----------------------------
　　谢谢

　　@188339215 196楼
　　楼主加油，我是保暖内衣哦
　　-----------------------------
　　呵呵 谢谢 天冷了 该上保暖内衣了

　　明天本月最后一天了，好像手头客户没有可以成交的了。

　　明天周三，报纸广告的日子，明天积累一下客户，为下个月做准备了.

　　停了一年了，重新拾起来这个行业，开始还是比较忐忑的，心理很是没有底，经过这个月的努力，应该是信心比业绩更重要，现在更加自信，更有感觉了。

　　好像要翻页了