（七）商业地产PK电商
（1）行业发展和挑战
当住宅地产如火如荼的同时，一些房企却看到了商业地产的美好未来和巨大潜力。
当住宅小区如雨后春笋般到处生产的时候，起初建设的是配套的商业、学校、医院等居民服务设施，这些纯粹是为了满足住宅小区的需求；后来，有一些开开发商意识到好引进大卖场等当时新型的商业业态的时候，很容易提高楼盘的售价，并加快楼盘的销售速度；再后来，随着一些新的商业旺铺的售价和租金的暴涨，一些开发商转而专门开发商业用房。
房地产市场的发展，推动了产业内部的分工。
商业用房的发展是伴随着我国商业发展壮大的必然，同住宅有联系，又有区别。
广义的商业用房包括生产资料等专业市场用房，比如建材市场、食品市场、水果批发市场、家具市场、灯具市场等等。而狭义的商业用房仅包括生活型服务业相关的商业用房，包括零售商场、影院、娱乐、餐饮、休闲等等。
不论如何分类，商业地产就是用于服务业的用房，和住宅有一定区别，但其本质还是提供房地产物业。
国外并没有商业地产的概念，这个概念的提出可能还是中国人独创，简单地理解就是把商业和房地产开发结合的地产。商业是灵魂，住宅是综合体中的一部分。随着项目中包含的商业业态的增多，项目也越来越大，城市综合体的概念也从国外被引进，其始作俑者就是今年富豪版的首富王健林先生。
可见，商业地产的王者，后劲更足，和服务产业的结合也更加明显。区别于住宅地产，商业地产带有产业性质，核心竞争力之一在于有效和卓越的商业运营能力这一块，但其整体的项目评估还是作为房地产项目的开发，并且一般需要依赖住宅地产的销售来平衡项目的现金流。一方面是因为商业用房的租金远不能填补商业地产的巨大投入，另一方面也在于住宅地产的丰厚利润，商业地产的开发商不能不动心。
近年来，各地都在建设城市综合体项目，上次有个报道，说苏州和杭州都同时有几十个城市综合体项目在建造，这的确惊人。
要知道，城市综合体项目一般投资巨大，每平方米的建筑和装修成本之和比住宅起码要高出1倍以上，对一些高档的商场、酒店而言，更要高出3倍左右，住宅可以快速销售，而商业地产的核心物业，开发商为了长远的运行管理，一般采取出租的办法，这使得开发商的前期投入巨大，回收期漫长。
风险就在这里。
如果要说近年来对商业领域冲击最大的现象是什么，那一定是网购的流行。2012年第一季度，尽管经济全面下滑，在资本寒冬，人人唱衰的时期，电商仍实现缓慢增长。日前，易观智库EnfoDesk发布的《2012年第1季度中国B2C市场季度监测》数据显示，2012年第1季度中国B2C市场交易规模达到818.7亿元，环比增长7.6%，同比增长73%。
而且这种增长的趋势没有衰退的迹象。据了解，在第一季度交易规模中，天猫占比37.38%，京东商城占比17.23%，而苏宁易购和QQ商城也紧随其后。这些电商巨头在激烈的较量中刺激市场交易规模的增长。
根据《2012年Q1中国电子商务融资市场监测报告》显示，2012年Q1中国电子商务融资事件共有13起，其中包括优众网、拍鞋网、我买网、玖易网等多家优质垂直类电商网站，投资金额较去年同期上涨24%。在资本的助推下，这些垂直类电商逐步发力扩大市场份额，为B2C市场领域注入新鲜的血液。
无疑，电子商务还属于朝阳行业，经过近几年的大力发展，用户的网购习惯已经形成，线上商品品类的扩充也基本上满足用户的购物需求，整体的电子商务市场潜力进一步扩大。尽管电商大战热度不减，但慢慢地由价格战、广告战、规模战转向客户体验的精细化运作，可以看到未来整个电商行业将在理性竞争中实现发展。
相比较商业地产，电商依赖的网购，并不需要实体店，他们拥有的是无限可扩张的虚拟商场，他们的选购和支付，可以在瞬间完成，大大提高了商业的流通效率，最大的竞争力还是来自于其无可比拟的价格优势。没有了昂贵的场租费，优惠的税费，较少的人工，灵活而快速的销售服务，这些优势是传统的实体店难以企及的。虽然大型综合体商业业态具有网购不具有的休闲、体验的功能，尽管随着我国消费规模的增长，我国商业规模总量快速扩张，但毋庸置疑的是，网购对实体店的分流已经是一个长期的趋势。
对这一点，敏感的资本市场已经有所反映。2011年第四季度以来，拥有知名品牌的王府井、百联等上市公司股价一直不振，至今也没有好转的迹象，尽管其估值已具有优势。
伴随着网购这种新型的商业模式的快速发展，各地投资巨大的城市综合体项目前景如何？商业地产PK网购，结局如何？
住宅房产投资价值受到怀疑后，各种类型的商铺是否具有投资价值？
作者：苗域布衣 回复日期：2012-05-21 22:17:08 回复
请分析一下粮食(大米)价格会怎么样变化。谢谢！
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上涨是一定的，关键是速度和时间。粮食是政府管制的重要商品，管理CPI 的重点之一。具体后面我会提及。
作者：雨在風唱着無旋律 回复日期：2012-05-22 00:24:04 回复
负税45%，物价十年涨了三倍，公共工程建设都是gov死命的印票票印出来的，一公里高速一个亿。能赚大票票的都是有gov背景滴
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结果是
1、基础设施是造成了，质量一般，有目共睹。
2、财富分配已成定局，一部分成既得利益者，一部分成被无形中剥夺财富者。
作者：天尚人贱 回复日期：2012-05-22 08:47:00 回复
基本看法 一致, 说下唯一不认同的地方吧..
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因此，长远来看，目前比较确定的是，我仅仅看好医药、食品、农业、休闲旅游几个行业。
这几个行业，无论经济如何，进入成熟社会，会是逆势成长的，而且不受体制的影响，不受发展模式的影响。
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国情决定,低门槛伸进去手的农业 没有前景可言 仅仅是维系
未来走向决定了出入门槛 可能也是要十年甚至更久远的事情
城镇化不止 大方向不变 7亿农民无处可去 农业没一点出路
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关于现代农业，我将在新经济一章中深入研究分析，届时关注。
作者：kouzhongling 回复日期：2012-05-22 07:04:25 回复
回复第2楼(作者:@走近一点点 于 2012-05-14 21:12)
如果物价仍在上涨，说明企业和家庭的成本并没有下降的趋势，而是抵抗式下降或者说阶段性僵持中。一些企……
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看到袁剑写的书，说宽容货币政策造成的通胀对中小企业带来的危害远远大于活的的利益，银行贷款大部分都流向不缺钱的大企业
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经济学认为，通胀是财富的再分配。
在通胀中受害的企业和家庭，实际上被隐形剥夺了财富。财富是相对的。你10年前有10万元，如果现在没变，而另一个人10年前5万，现在20万，你就是穷了。
关于这个问题，我将在金融这一章中论述。
作者：牛珩 回复日期：2012-05-22 11:00:34 回复
写的太好了,我打印下来了,准备回家好好学习一下,楼主继续啊,我已经把你的这个帖子房子桌面上了,等待你的新观点\新文章
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请继续关注，呵呵
（2）价值评估和前景分析
上述问题的理解，既对商业地产开发商有很大意义，也对普通的老百姓有参考意义。在货币发行总体趋多、财富积累增加而投资渠道狭窄的时候，有必要深入分析商业物业的价值和趋势。
举例说明。假设有一个商业项目，总建筑面积10万平方米，土地成本+建安成本+设备装修成本等假设为9千元/平方米，则总投资为9亿元人民币。假设建设期为3年，3年后投入运营，可出租面积为8万平方米（不含地下室面积）。商业的租金平均为2.5元/天?平方米，出租率为90%，运营费用占租金的30%，假设回报率为8.5%，土地使用年限为40年。
我们按照物业价值评估之中的收益法进行粗略的估值如下：把该商业未来37年每年的收益进行折现并加和，则未来建成的商业物业在建成投入使用时的总价值可估计为：
V=【2.5×365×90%×（1-30%）×80000/8.5%】×【1-1/(1+8.5%)37】=514，613，787元
也就是5.2亿不到的价值，和投资比较起来，还有大约3.8亿的亏空。显然，项目是亏损的。为此，开发商只能通过几种方法来弥补这个亏损。一是要求政府在地块中加一块住宅地，通过销售住宅获得的利润弥补商业部分投资的亏损，二是要求政府加大税收优惠、土地价格降低等。但实际上，这类项目真正的风险在于运营风险。假设该项目第一年免租，第2-5年为固定租金，5年后根据通货膨胀率进行调整。那样的话，上面的项目中，如果要价值高，就需要运营商通过提高运营能力和水平，提高租金水平，或者该商业能够在5年后继续保持稳定增长的出租率水平，这样的话，通过相应的修正和租金提高，提高物业的价值，回收投资。
当然这样的收益肯定是不能吸引开发商追逐商业地产项目的，这其中的奥妙在于，开发商和购买商铺的人其实都做了如下假设：1、未来物业租金是持续上涨的，2、未来物业售价是持续上涨的，若干年后如果转让商铺，会获得物业上涨的差价，这个差价甚至超过了住宅地产。前一个假设是后一个假设的基础，后一个假设同时也假设货币长期来说是超发的，商业地产购房贷款会保持较高的金融杆杠，成为超发货币的蓄水此，因而可以获得货币超发（也包括财富积累）的额外红利。
为什么我们要提到网购和电商呢？就是因为在未来商业地产物业面积供应持续增加的情况下，由于网购这种商业模式的流行，导致未来很大一部分商业物业需求不足，从而导致出租率和租金上涨缺乏推动力。至于货币超发因素和通货膨胀因素，商业地产和住宅地产情况是一样的，未来相当一段时间在政府的强有力干预下，不会有额外的红利。这样来看，商业地产的前景其实并不好。
我们也看到许多开发商采用售后返租的游戏吸引买者，前几年承诺固定的收益（如上面采用的年回报率8.5%），之后就不管收益水平了。很多买者以为这样风险就不大了，其实这样的做法本来就是开发商在促进销售的同时转嫁了运营若干年后的经营风险和物价风险。假设该物业真的足够好，开发商为什么要转让看好预期收益很好的物业？显然，开发商自己并不是很看好的物业，一些人却被返租的模式吸引，而接受未来若干年承诺租金收益后的所有风险（经营风险、物价风险等）。而开发商通过一次性的销售收入获得了足够的利润而脱身了。商业管理公司成了业主商铺的打理者，和开发商没什么关系了。
鉴于电商的异军突起，我对数量和规模日益扩张的商业综合体的价值持谨慎态度，除非是地段绝对好、体验式消费、高档品牌等业态，否则其未来的价值值得怀疑。另外，商业地产的价值也要特别注意国家的房地产政策，因为前些年之所以许多人买商铺，其实是出于对商铺的增值的预期有关。而这种物业上涨的预期和前面论述的住宅地产的情况一样，不过是一种较高的金融杠杆导致的泡沫，这种泡沫赋予这类物业以泡沫的估值，即持续上涨甚至暴涨。既然我排除了近年住宅房产价格暴涨的可能，那么商业物业价格就更没有理由暴涨。
综上所述，商业地产虽然发展迅猛，但由于经营上面临电商的挑战，物业价值上受国家宏观调控的影响，其前景难以看好。
这里顺便提一下办公物业。除了一、二线城市，大多数城市的办公物业的需求量非常小。政府、国有企业、上市公司都拥有自己建设的办公大楼。其余的用户是众多的中小企业、外资企业、外贸企业以及营销机构、会计师、律师这样的市场中介机构。在一般的城市，这类机构数量非常有限，这就决定了大多数城市的办公物业的需求局限性很大，未来成长空间也不乐观。由于我国中小企业的发展面临经济转型的瓶颈，办公物业在许多城市发展潜力不大。这样的物业，在很多城市在可预见的将来都没有强劲的需求。
至于其增值空间，则是和住宅地产一样的，取决于该物业的金融杠杠属性的大小。虽然政策上没有类似住宅地产那样的严厉，但办公物业的流通性和消费者限制，以及贷款的额度较小，金融属性也小，故由于货币推动的上涨空间也小。
作者：每两周赚百分之十 回复日期：2012-05-22 13:38:17 回复
中国现阶段的生产力得不到释放，整个社会的劳动生产率得不到提高，已经受制于生产关系能否进行改进！
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生产关系和其他网友说的体制改革其实是一个意思。
马克思发明了生产关系和生产力这对范畴，西方经济学家则注重市场和政府、私人和公共之间的界限，马克思讲生产效率，西方经济学家讲经济效率多，技术是生产率的核心。
详细的论述将在后面的章节陆续涉及。
作者：jianfanzr 回复日期：2012-05-22 14:11:31 回复
楼主是一个很谦和的人，写的很中肯。文笔也很流畅，极好极好！
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谢谢理解，请持续关注鄙人后面更多的观察和分析
作者：异想天开的我 回复日期：2012-05-22 13:14:11 回复
司法不独立，能谈经济吗？
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多数西方经济学家对经济和政治的关联度尚不清楚，当然，极端的公有制除外。
作者：duoha 回复日期：2012-05-22 12:53:48 回复
搂主一定要写下去，分析得太好了，条理清晰，客观。
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多谢鼓励，呵呵
作者：不曾放纵 回复日期：2012-05-22 13:23:51 回复
文章比较朴实，分析比较中肯，可以引起很多人理性的思考！
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这正是我的期望。
作者：狐哥e 只看此人 回复时间：2012-05-22 15:02:51 . 不好意思，说句外行话。感觉楼主有点高估了电商的影响力了。
不错，电商这些年的发展可以说是突飞猛进，对人们的生活的影响也日益深入，有目共睹。但电商的这种高速成长与其基数较低也有着很大的关系。与传统的商业模式相比，电商的比重还是相对较低的，个人认为，总体上来衡量，电商目前在b2b市场上的影响要大一些，这与b2b市场的特性有关。而在个人消费和服务领域，目前电商还做不到与传统经营模式分庭抗礼，还处在对传统市场的辅助补充阶段。受制于技术、消费习惯等各种因素的影响，在可以预见的未来，电商的影响还将局限在一定的领域，除非出现颠覆性的技术革命。
不知道对不对，别笑话。
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这个问题很好。
电商的确有很多问题会爆发出来。基于淘宝网的销售今年可能达到万亿规模，这个数据有待核实。
关于电商的情况，我想在下面的新经济一章中全面分析。
作者：sunmoon612 只看此人 回复时间：2012-05-22 15:29:25 . 物价上涨只是钱印多了，房价要降，那么多出来的钱就要进入流通，物品没有多，单价必然上涨，钱贬值的更快。
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房价下来，钱不会出来，只会被套进，就像股市大跌一样的。
货币的流通反而慢下来。
作者：一路向南231231 只看此人 回复时间：2012-05-22 15:07:50 . 其实关于房价涨的原因的问题，LZ还少了一个方面，俺感觉郎教授说的就不错，制造业的不景气， 俺就在浙江工作，制造业原材料价格太高，工人工资，其他各种成本，还有一个不得不说的就是国家税收很重导致很多企业没法生存。而像浙江这些工厂老板投资制造业赚不了钱很自然就会投资房地产炒房当然还有放贷给别人。 所以制造业的不景气也会导致房价上涨。有个建议哈，LZ写的时候可以考虑从小往大写。你这一开始给自己的文章的定位就太大太广了。 个人建议，仅供参考。 总的来说，LZ写的还是不错的，值得一读
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谢谢建议。
制造业不景气的确导致逐利的货币到高利润的行业，推动其价格上涨。
定位的话，考虑逐步修正。
作者：173488358 只看此人 回复时间：2012-05-22 15:15:44 . 目前的经济政策基本上都是缝缝补补，救急的政策，不进行整治体制改革，不从根源上去解决问题，靠目前这种政策没有多大的作用，甚至负面作用越来越严重。一个缺乏良好地制度运行平台，靠人为扭曲经济规律，以为靠几个人的想象，出台一些临时政策，就能解决所有问题，实在让人难以想象。建立公平透明的制度，让企业根据自己的实际情况去选择自己的发展方向才是正道。出台改革的时间表，表明改革的方向和过程，让大家都知道要如何做，而不是就只有内部的人靠内幕消息，寻租来得到超额的利益，才能保证社会的公平。
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的确，我也认为下一步，制度建设、平台建设、执法力度、公正情况等，会是重点和突破口。在下面的章节，我会试着阐述。请关注
作者：从来就没有牛过 只看此人 回复时间：2012-05-22 15:17:13 . 中国经济发展的后续动力只能是内需，也就是自己的人民有能力消费自己国内生产的大部分产品。可现在的国情是，人民很穷，没很很多钱去购买很多市场中企业生产的产品。而不得不去购买政府生产的产品，如教育，医疗，水，电，石油等。而我们的制造业的能力也是很强的，由于外向型经济，大部分企业生产出来的产品外销，产能很足，一旦外部出现问题想通过内部消化，就会发现内部没有那么大的实力。这才是中国经济的主要问题。老百姓的钱都被房子，教育，医疗给套牢了，没有钱去消费，那会有企业的发展动力？只有把政府应该做的做好，教育医疗保障好，房价降下来才能让普通人有钱去消费，才会有繁荣的市场。同时还要打破垄断，让市场自由竞争，让一些生活必须品，如水电石油的价格进一步下降，才能让人民的可支配收入增加。而不是通过炒房，炒起泡沫，只是把一部分人的钱转移到炒家的口袋里，让内需更加不振。
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消费的问题，一直是我们的大问题。也是历史阶段性的问题，我们其实有时间解决好这个问题。
我将在消费一章中具体论述，看看能否提供一些新的视角。
作者：牛珩 只看此人 回复时间：2012-05-22 15:00:44 . 楼主道术很深啊,呵呵,未来无法预知,目前很多文章都是预测性文章,没有参考性,楼主可否分析一下目前我们老百姓如何能减少通货膨胀带来的资金损失啊?
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呵呵，好多人问我这个问题。
下面我会结合具体的内容，看看是否能够回答好这个问题。
作者：yzh1976 只看此人 回复时间：2012-05-22 14:28:34 . 人人都往暴利行业里钻，投机倒把，制造业萎缩。经济堪忧！
加上特权以及“关系”思想。底层平民生活成本增加，压力增大，金字塔底端的根基都不稳。经济转型谈何容易。
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资本总是逐利的。因而市场会失灵。个人认为经济转型的根基的目标和原则就是金字塔的根本要加固。
作者：jna1226 只看此人 回复时间：2012-05-22 14:16:26 . 直观地说，我们现在迫切需要的已经不是看得见的房屋、道路、桥梁，在东部发达地区，甚至也不是学校、医院，我们现在马上面临的是老龄化的社会、日益上涨的人力成本，以及人们日益贫乏的精神生活、糟糕的生活质量、崩塌的社会信仰和诚信意识、被漠视的公共精神的建设。
贴不错，先做个记号。晚上回来再看！！！
关于那个农业发展问题。如果农民收入能够提高，扩大需求。肯定是能拉动内需的。问题就是，现在农民收入大部分不靠土地收入了。或者很多农民脱离土地了。但是让农民完全脱离土地又不现实，因为我国社会保障体系很不健全。真的改变劳作模式，让大部分农民脱离土地。社会会动荡吧？
刚看了前面楼主写的。下午回来再看。喜欢看这种对社会经济思考的东西。
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大家一起来思考，公共社会是我们每个人的。。。
农村的挑战一直是中国发展的主要问题。城市化和农村建设其实是中国发展的一个铜板的两面，相互不可分割。。。。
作者：yh116zh 只看此人 回复时间：2012-05-22 16:11:38 . 在鸡国，一切兼政治——不是现代社会学意义上的政治，是吃人术；
一个“世界老二”的经济体，居然没有“真正的人”的位置，不能体现“真正的人”的价值，不支持彰显人性和人权，其实就是一台绞肉机！真善美在此被嗤之以鼻！就出现楼主这样的“聪明人”，在这里两边讨好，指点江山。
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我在城市化一章中，一再强调人文的重要性。
在下面的章节中，我将继续强调和论述这一点。