作者：玉湖冰心缘 回复日期：2011-12-22 00:52:17 回复
安校长，你好
潜水关注您的帖子很久了。我的情况是这样的：
我在深圳上班，妹妹在海口，父母在老家。我和妹妹都准备留在各地发展，不准备回老家了，所以必须把父母接过来，但深圳的房子太贵，买不起。准备在海口买个房主要给父母养老用，我妹妹也可以住一起。有个海口市区的房子，房产证面积是77平，小三房算上送的实际面积有82平，要价35万，红本无税的，12楼，客厅出阳台，一梯两户南北通透，大社区，属于以前中国银行的福利房。就是太老了，96年的房子。按照房产证面积算单价4500.
我遇到的问题是：
1，现在买的话时机合适吗？还是等到明年一二季度的时候买会更便宜些？
2，由于总价不算高，可以全款买。也可以按揭买，由于现在纸币贬值的厉害，请问按揭买是不是更合适些？
3，96年的房子是不是太老了，以后万一要换房是不是很难出手？
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对第一个问题，我上面有说，再简单说一下，房子何时买，不同的需求是不同的，并且不同的出发点也会不同，最主要是，不同的房子出现不同的价格，更会不同。我在五月份提出：特刚找特笋，就是这个意思。
就按揭问题，这个要看你家的名额是不是多，从社会的发展来看，按揭一定是有利的，但是，这也存在一个问题，就是限贷，如果按一次揭贷款太少，以后想再见按揭，就不能享受第二次了，所以，如何权衡，要看你的个人情况。
房子老是一个问题，但地段和配套更重要，除此之外就是小区如何。
作者：自由是个鸟 回复日期：2011-12-21 22:39:44 回复
昨天看到一条新闻，招商地产老总说“全国的建成商品房如果按照现在的速度消化，需要10年”还不包括那些在建，未建的。
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个人以为，这话不好理解。
作者：简单生活轨迹 回复日期：2011-12-21 19:51:39 回复
我想问下校长：那些商业性质的房产说不限贷，那现在贷款额度那么紧张，能批下来吗？尤其是多次贷款过得
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可以批下来的，一般都没有问题。因为这类物业的首付高，一般都是5-6成，故对银行来说，风险反而小。
作者：fishbirdmoon 回复日期：2011-12-22 09:30:31 回复
大家报一下自己周围在建但未开盘的新盘，估计一下明年还有多少新盘。
我先说一个，南山花园二期，在泛海拉菲二期旁边，未开盘，但实际可以开啦。。。。。。。。。。。
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这个好，大家接历
作者：小含21 回复日期：2011-12-22 09:30:29 回复
楼主，早，前两天的信息也补上吧。
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好的，看图
2011/12/23楼海晚报
1.因本周校长有些私事处理，故这周的早报没有及时发布，请各位谅解。今晚上课时间依旧不变，内容仍按《大纲》进行。先来看一下今晚到明天的天气：今晚到明天，晴朗干燥；偏北风3级，沿海地区4-5级，阵风6级；最低气温8℃，最高气温15℃；相对湿度30%-55%。
2.昨天全市商品房二手楼网签96套；新房网签65套，签约均价为19418元/平。其中罗湖和盐田二区为0网签，福田区网签1套，签约楼盘为水畔紫云阁，签约单价为30390元/平。南山区昨天网签17套，签约均价26042元/平，签约楼盘为南山一品和雍景湾，前者签约15套，签约均价为25500元/平。
3.宝安区昨天网签25套，签约均价为19572元/平，共有5盘参与网签，其中主力签约楼盘金色领域提供13套，该盘3期已经累计网签236套，3期签约销售率为43.5%。另外参与网签的4盘分别是果岭、花半里、天悦湾、纽约客，四盘分别网签5套、4套、2套和1套。
4.龙岗区昨天网签22套，签约均价为15551/平，参与网签楼盘多达8个，主力签约楼盘为金域缇香，此盘昨天网签9套。另有二盘网签3套，分别是十二橡树庄园和公园里；二盘网签2套，分别是学府道和熙和园；三盘网签1套，分别是璞悦山、清林径、大都汇。
5.今天和大家说说“回购”的话题。其实“回购”并不是什么新鲜事，在许多商品领域都出现过，当“回购”和楼市相连时，这一话题就引起了大家的关注，事实上，即使是楼市的“保本回购”也不是什么新鲜事，不要说外地，就是在深圳，2001-2004年楼市处于弱市时，当时的营销也是百花齐放，就出现过“三年、五年原价回购”的营销，而这一营销在08年以差价补偿的方式出现过，故房产的原价回购，不是什么新鲜事。只是这些年，楼市行情太好了，大家不记得了，楼市不好的时候，那些最基本的营销罢了。根据校长监控（可能有漏网，请大家补充）这个月，在深圳提出“回购”的楼盘就多达5个，它们布局在龙华、坂田、罗湖、龙岗、西乡等地，这些楼盘提出的回购方式也各不相同，从100%、105%、110%都有，还有部分楼盘提出了“实收”回购（即相关交易税费全部由发展商负责）。不管是何种回购，之所以出现这类营销，就说明了一点，那就是深圳楼市已经进入了弱市运行时代。回首01-04年，在深圳楼市出现了大量的“弱市营销”，比如低首付（甚至0首付）、所以税费全部由发展商承担、入伙前月供全部由发展商承担、原价保本回购、送装修和全屋家电、送车和车位、大面积楼宇主卧免费、送户口（这是政策原因）等等各类促销，可以说，今天的深圳楼市，已经开始重复使用上面的营销手法或部分手法，这些营销运用的越多，说明楼市越弱。
作者：深圳的色男 回复日期：2011-12-23 15:25:03 回复
宝安广兴源圣拿威 12月25日将开放升级营销中心，目前82-120平2-3房户型在售，位于6，7，8栋，购房可享94折优惠，即日起至1月3日签订合约，可在交首期后获得18个月的月供返还，起价13888元/平米，此外，还可享“三年无忧回购”，即回购二手房所产生的政府应收的税费，由开发商承担。。悲剧楼盘
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不知有无人去现场了解情况，13888元/平的起价，是折前还是折后的，要是折前的，那区域真有些悲剧，94折是多少了？还再送18个月的月供，据说82平的户型每月帮你月供8000元，月供时间为18个月。114平的户型，每月帮你月供12000元，帮你供楼的时间也是1年半。
作者：Jehovah_ 回复日期：2011-12-22 23:15:30 回复
@平天之湖 2011-12-22 22:24:18
预计三个月之内，八成在售楼盘会有不同程度的降价促销行为。
西乡某楼盘继开盘不力，在坚持二十天后终于于令日宣布大幅促销。
方案一：直接87折
方案二：先95折，再返十八个月的现金，小户型18*8000=144000元，大户型18*11000=198000元的现金返还
这降价您满意吗，你觉得到位了吗......
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这也算开盘不力吗？起码已经有很多人关注了。
突然想起真正开盘不力的高价盘保利上城了，和绿景香颂同时开盘，大家都能记得绿景，暴利也开盘了这么久，却完全被无视了。
天知道保利上城开盘20天到底卖了几套，但有军队靠山就是牛，一套也卖不出去也绝不降价，
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这就不好说了，还记得保利海语西湾吗？
作者：玉湖冰心缘 回复日期：2011-12-22 19:11:01 回复
@架头安 2011-12-22 9:00:00
对第一个问题，我上面有说，再简单说一下，房子何时买，不同的需求是不同的，并且不同的出发点也会不同，最主要是，不同的房子出现不同的价格，更会不同。我在五月份提出：特刚找特笋，就是这个意思。
就按揭问题，这个要看你家的名额是不是多，从社会的发展来看，按揭一定是有利的，但是，这也存在一个问题，就是限贷，如果按一次揭贷款太少，以后想再见按揭，就不能享受第二次了，所以，如何权衡，要看你的个人情况。
房子老是一个问题，但地段和配套更重要，除此之外就是小区如何。
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这么快就回复了啊，多谢安大哥的解答，我的大部分疑问已经解决了，我想我知道怎么选择了。
关于按揭的问题还是有个疑问，
1，我以前从没有过贷款，如果我在海口贷款买了房子，那么下次我在深圳买房子还算首套房吗？会不会被限贷算二套房啊？
2，如果我在海口全款买房了，写我的名字，那么以后我在深圳买房算首套吗？会不会被限贷？以前在深圳没买过房。
菜鸟一个，又要麻烦校长了，见笑了！多谢
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根据目前政策，限贷是全国通用的，限购是区域性的。
所以第一个问题是，到任何地方都是按二套计贷款
第二个问题是，只要不在海口，都算第一套
作者：小涩是我 回复日期：2011-12-23 17:04:15 回复
作者：southpie 回复日期：2011-12-22 15:03:26
哦，对了，还分享一个信息。首套房现在放松看来是非常明显，中介跟我说用公积金现在可以首付两成!!是2成哦!商贷可以9成利率了
向楼主求证
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是说大亚湾的楼盘吧，大亚湾楼盘有这么一回事！
作者：lyl002 回复日期：2011-12-23 18:18:37 回复
金色领域提供13套，该盘3期已经累计网签236套，3期签约销售率为43.5%。
这个盘在现在的情况下还算可以吧,不过按照万科的做法,开盘1个月要卖60%,还是有点差距.
圣拿威的优惠看不懂.
保利海语西湾,这个有啥股市?校长讲讲?
公积金现在可以首付两成,不是深圳的吧,公积金贷款还没有开了?
商贷可以9成利率.这不确定,但是基准是确定了的,优质客户可能还有5个点优惠.
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校长把自己的事情也安排好,这个帖子也不要放弃了.
你一不来,人气就没有.
从楼主这里得到很多数据,多谢安安!
圣诞快乐!
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1.楼海在，这个贴子就在，呵呵。楼海1期正在顺利进行，故这个贴子不会废。偶尔有事，也是没有办法的，这个请大谅解。
2.说到保利海语西湾，这个是对上面有网友的问题进行回复的。这个楼盘曾于09年大降价，位于西乡，故保利不降价的神话，过去没有，未来不知。
3.万科这个月的销售还是可以的，这是事实，如果没有万科，深圳楼市将会怎么样？
来自规划国土部门的说法是：金山碧海花园存在多套住宅擅自加建楼板、阳台擅自加建改建等情形，与报建施工图不符。依据《深圳市城市规划条例》，属于不予规划验收的情形，不予发放《建设工程规划验收合格证》。 金山碧海项目不允许继续销售，也不能依法办理房产证。——原来，赠送的面积，并不是一定有的，但愿这只是个案！
12月24日新盘开卖的有：天誉、确悦、彩天怡色、华南城。这是上周深圳五盘齐开之后，又一盛况。本校长预测，下周开盘的新盘也会在5个左右。敬请期待！
作者：自由是个鸟 回复日期：2011-12-23 22:18:35 回复
校长，在兰亭国际旁边好像要盖一个很大的社区，这里将来也会建一个新的关口，有关于这里的消息吗？
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没有具体的详情，只是听说是新世界的楼盘，口岸可能是连塘口岸吧，听说要建一个连塘口岸，不知具体在哪，估计是你说的这里。
作者：架头安 回复日期：2011-12-23 19:41:52 回复
12月24日新盘开卖的有：天誉、确悦、彩天怡色、华南城。这是上周深圳五盘齐开之后，又一盛况。本校长预测，下周开盘的新盘也会在5个左右。敬请期待！
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上周开了五盘，本周加上港澳8号，也是5个楼盘齐全，下周应该还有5个。开盘盛世呵！
2011/12/24楼海早报
1. 12月24日白天至傍晚：晴朗干燥；偏北风2-3级；最高气温16℃；相对湿度30%-60%。
2.昨天全市商品房二手楼网签141套，其中宝安区出现异常网签，昨天宝安区二手楼网签44套，签约面积高达11689平米，套均签约面积为265.66平，在放量签约时套均签约面积如此之大，实属异常。
3.昨天全市新房网签量为108套，签约均价为17530元/平，网签量达到10套的楼盘有四个，分别是果岭（39套）、雍景湾（11套）、熙和园（10套）、金色领域（10套）。招商果岭终于有所放量，至此，此盘累计网签量为329套，网签销售率为17.91%，此盘是否将引领本周二级市场表演，值得关注。而翡丽郡估计也会这二天放量一次。
4.福田区昨天网签1套，签约单价30678元/平，签约楼盘为龙轩豪庭。盐田区昨天网签2套，签约均价22829元/平，签约楼盘为海山道一号双拼户型。南山区昨天网签14套，签约均价32920元/平，除了上面提到的主力签约楼盘雍景湾外，还有3套由绿海湾和南山一品提供，前者为双拼户型。
5.宝安区昨天网签57套，签约均价14738元/平，除了上面提到的主力签约楼盘果岭和金色领域外，还有三盘参与了网签，分别是观园、花半里、和宏发上域，三盘分别网签4套、3套和1套。区域的翡丽郡、宏发上域、果岭等盘都号称热销，期待三盘的上演。
6.龙岗区昨天网签34套，签约均价16406元/平，共有8盘参与了网签，分别是熙和园10套、璞悦山9套、金域缇香6套、公园里4套、大都汇2套、来座山1套、学府道1套、珑瑜1套。熙和园累计网签量为13套，签约销售率暂为2.55%；璞悦山累计网签54套，签约销售率为22.22%。二盘签约销售率和对外公开的销售率相差很远，期待放量。
7.今天有四个楼盘正在开盘，分别是汉京确悦、万科天誉、彩天怡色、华南城，加上本周已经开盘的港澳8号，本周的新盘开盘量和上周持平了，这一高峰下周还会延续吗？——会的！
作者：lyl002 回复日期：2011-12-24 07:41:45 回复
今天去天誉,估计价格还有距离。
回来报告最新情况。
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期待分享最新开盘实况，也希望有去了另三个开盘现场的网友分享现场一手信息！
作者：talanet 回复日期：2011-12-24 11:29:07 回复
最新震撼性传闻：销售率差的楼盘将由政府收购作为安居商品房房源
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不是吧，搞这样的东东？
作者：lyl002 回复日期：2011-12-24 13:14:58 回复
天誉,89的均价大月1.65，大户型的大约1.75。
最低89的大约139左右。
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差不多，符合预期价开盘，139/89=1.56万，这个起价有意思呵
这个价开盘，卖的如何？这个对区域的影响将是深远的。
作者：玉湖冰心缘 回复日期：2011-12-24 16:44:50 回复
校长，再问个菜鸟问题，莫见笑
7.05%的房贷利率已升至最近10年来的最高水平，而且没有了优惠折扣，是不是说明对于以自主为目的的来看，目前买房贷款不划算啊？如果总价可以承受全款更划算？
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没有这个说法呵。
作者：品尝百味人生 回复日期：2011-12-24 16:23:43 回复
@架头安 2011-12-23 18:51:30
来自规划国土部门的说法是：金山碧海花园存在多套住宅擅自加建楼板、阳台擅自加建改建等情形，与报建施工图不符。依据《深圳市城市规划条例》，属于不予规划验收的情形，不予发放《建设工程规划验收合格证》。 金山碧海项目不允许继续销售，也不能依法办理房产证。——原来，赠送的面积，并不是一定有的，但愿这只是个案！
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一般这样的项目都做精装修房处理，只是在毛坯房时不变动，先通过综合验收，然后再精装修房时改建和扩建。
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这到没有统一的处理方式，在深圳8成这类，都是验收后再整改一下的。象客厅中空改房并不严重，深圳大把进行框架处理的。
毛坯交楼是过往三年的主流，精装交楼的极少。
