理性分析今后几年房价的走势

　　今天看了一组数据，2017年房企总销售额15万亿，国内知名地产人士预计2018年会比2017年略降。大概算个账吧。国内只要还想降杠杆，M2增量就必须控制在10%以下，2018年想卖出去15万亿的房子，即使首付提到5成也需要新增贷款7.5万亿，那几乎新增的M2要被楼市拿走一半，这简直是做梦。且不说这50%的首付在如此高的房价下会有多少人接的住，也不说二手房会消耗多少贷款，还有那么多的债务要还利息，那么多的企业要开工，那么多的新兴产业要支持，养老金都发不出来了，说他们在做梦一点都不过。所以在这里大胆预测，2018房企的销售额会大幅下降，跌到惨不忍睹。也许这2年市场太好了给了房企超强的信心，也许忽悠别人忽悠习惯了把自己也忽悠进去了，现在的信心爆棚，恐怕会迎来腥风血雨的洗礼。融创的土地储备市值1万亿挡不住，那算上税费建筑成本至少有2万亿市值的房子要卖，就以今年的销售额算，至少也要卖4年才能卖完，4年才卖完那融资成本还不把它拖垮。所以我一直劝刚需们不要着急，即使最刚的刚需也别急，待售的房子很多，而且还有天量的二手房等着人接盘，房子这东西不缺，而且绝对是过剩。我其实有一种预感，说是2018年房企是大鱼吃小鱼的一年，这还真不一定，只能是资产财务健康的吃掉不健康的，大就一定健康吗，未必吧，小鱼吃大鱼在资本市场是很常见的哦。房企里面我最佩服的只有万科，其对楼市的把握那可不是一般房企可比的。至于任总最近的表态，一如既往绑架政府的言论毫无新意，只怕2018年，政府关心事太多了，恐怕顾不上以民企居多的房企的生死，那么多国营房企加速退出市场，原因只是净化市场那么简单吗。

　　兰州这个城市地理位置有一个特点，城市两山夹一河，可用土地面积小，建筑成本高。作为重工业城市，兰州这几年的GDP增涨缓慢。虽然收入不高但是房价一直比同处西北的西安高很多。这次兰州放开限购，是由于去年下半年以来，兰州楼市成交量逐步下跌，价格稳中有降，这次放开局部区域，实属房价下行压力加大所致。合肥不限价也很好理解，房价已经跌到限价价格以下，还限价有什么意义呢。其实关于楼市的走势，本贴从开帖以来一直坚持的观点就是既然房子有金融属性，那它的走势必将符合货币周期。我从不认为五限可以决定楼市的走势，这些行政措施，只是对市场的干扰，不会最终决定市场方向。这次楼市的见顶，是由于信贷的萎缩及利率的提高，和其他任何因素包括五限政策都没关系。作为大类资产，楼市的上涨需要杠杆，没有杠杆，楼市最终会归于平静，然后逐步下跌。1000万的房产，100万的首付和800万的首付对市场的影响是天壤之别。所以兰州的限购放开不会影响市场的方向，只会减缓市场的下跌。兰州楼市如果还想上涨，首先要把利率上浮取消，这兰州政府说了不算，央行都说了不算，世界经济的运行规律说了算。无论兰州怎么操作，具体目前价格的购买力会逐步被低杠杆消耗光，楼市最终仍将走向下跌。政府最希望楼市稳定的，五限只是限制泡沫，限制每个人都把杠杆加到最满，限制过多的信贷投向楼市。我只是如前面所提醒的再说一次，如果楼市再上涨，千万不要参与，因为那接下来就是泡沫的破灭。也许兰州这么着急的放开限购，其更担心的是目前的楼市就可能破灭吧。这里只希望我们政策的制定者，能够切实的担负起历史的责任。

　　聊聊2018年的经济形势吧。在聊这个以前，不能不说说2017年的CPI只有1.6%。这个数据是非常出乎我的判断的。毕竟PPI有5.3%的增长。这说明PPI没有向CPI有效传导，造成这种局面的原因只能是居民购买力的下降，工业品的涨价没有有效的传导至消费端，其实去产能的同时也消灭了一定的购买力，这很容易理解。2018年如果接着去产能，如果还不能向消费端传导，那去产能难以为继，这说明房地产的过度发展对国民经济的负面影响体现出来了，对实体经济和居民过度吸血的恶果就是大家都不消费了。现在大部分经济学家预计2018年通胀会大于2017年，我觉得难。居民杠杆率的不平均已经严重影响了居民的消费能力，给居民在加杠杆恐怕并没有想象的空间。其实前面已经说过，去产能也是给居民加杠杆，让居民承担企业的负担而已，而今年的CPI的萎缩，恐怕说明居民的杠杆率已经加到顶。这就比较麻烦了，无论是地方债也好，企业债也好，最终都要有人来承担，而无法继续向居民传导，那消灭债务负担的方式只有一个，让债务破灭。即使采取一切手段不让它破，其实最终的结果都是一样的，只是破灭的表现方式不同，在我们的这种体制下，债务破灭的表现方式不同于西方，目前看，以消灭居民隐形资产消灭超发货币有一定的道理，限售就是这样。所以，CPI明年恐怕不会高涨了，我很不理解有经济学家为今年的低CPI而欢呼，其实这恰恰说明中国目前的经济问题大了。一个萎缩的经济体，永远都是低通胀的。