现在外媒有一种说法，说我们完成了经济的高难度华丽转身。这种说法有捧杀的嫌疑。我们高难度的经济调整的结果是地方债由于杠杆的下降现在成了优良资产，企业债在供给侧改革下通过价格的上涨现在企业可以还债了，而这些情况的改善，都是以居民加杠杆来实现的。这几年我们面临的一个很大的问题就是居民的流动性泛滥，而国家整体的负债太高，那推高楼市就不难理解了。现在居民的杠杆率已经达到53%，目前看还是有空间，但是由于国内贫富差距越来越大，底层人群的怨气非常大，继续给居民加杠杆，需要更为精准，需要对个人所得税进行改革，对高收入群体加大征税反哺低收入群体，逐步缩小贫富差距。今年十月一，7亿人次外出旅游，一个黄金周5700亿的旅游收入，可见我们国内的消费能力有多强，有钱人真多。所以说，楼市是不可能崩盘的，在货币政策的引导下，进入阴跌和休眠状态是最可能的结果。如果深圳的一个楼盘顶得上一艘航母的时候，这个楼市就太不健康了，短期的风险就太大了，即使居民还有购买力，社会财富无限制的去推高房价，那真的有可能崩盘。银行再提供贷款，那就是资本泡沫的推手，违背了金融降杠杆的大方向。所以买房的没买房的，在楼市的休眠期或者是蛰伏期，安心工作生活才是真谛。
理性分析今后几年房价的走势
进入天涯四个月了，在四个月前开此帖的时候，我希望看到的人可以及时收手，因为我不愿意看到大家把自己的血汗钱投进开发商贪婪的血口中。以在香港上市的某民营房企来看，其香港上市部分的资产负债率是250%，但是今年以来该房企的股价涨了5倍。这么高的资产负债率为何还受到资本市场的追捧呢？归结于房企的超高利润，没有100%以上的利润率，肯定早就破产了，现在的房地产绝对是暴利。即使在各地方政府限价下，房企的利润也是非常可观的，地方政府知道他们的底牌，限价肯定也是给留了充足的利润空间的。所以现在全款去抢限价房的人千万不要以为自己抢到了宝。在下跌周期中，房企经常保本出售。这一段时间密集发布楼市新政的二线三线城市，其实都是楼市出现了下跌苗头的城市，海口发布的今后不再建设100平以下的海景房，这是路人皆知的让大家现在赶紧买的意思，用心良苦啊。可见，土地流拍增多地方政府不愿意看到房价过快下跌。但是，市场的周期性岂能是人为可以阻止的。从5178股市国家队救市，根本强行救不起来，只能延缓下跌的速度，市场最终会跌到其该跌到的位置。我前面已经反复说过，对于这一轮楼市的资金牛市，一旦资金缩水或不济，房价就此到顶。而且现在也没有这么大体量的资金可以接得住如此规模的楼市了。楼市最终必须通过缩水以和增量资金达到平衡，才会进入平台稳定下来。而目前多城市在完善的限售政策，其实就是通过减少可流动房源数量以达到楼市缩水的目的，保房价意图明显。冰冻楼市的时代会逐步开启。
今天还是说说国内的经济形势吧，这才是楼市的根本。外媒对中国目前的经济形势总体看来是积极的，而且从今年企业的开工率、利润率来看，经济形势总体向好。这俩年楼市这么火爆，固定资产投资这么大，经济形势肯定会好转。那如果楼市进入下跌通道，对经济形势有影响吗？答案是肯定的，这也是很多经济学家所担忧的，但是房子卖了那么多，要把这些期房完全盖完交付，要一直持续到2019年年底才会完成建设过程，这个建设过程中，固定资产投资增速即使下降，其对经济的拉动作用也会非常明显。所以这一轮楼市的暴涨，至少为明后两年的经济发展打下了基础。也可以这么说，为中国经济的转型争取了2到3年的喘息时间。所以我们目前正在抓紧时机，加快转型步伐。其中新能源汽车强制性推广，作为全球最大的汽车生产消费国家，我们不能把楼市外第二大产业交给外国人，我们不能再把有限的外汇去购买石油，让别人掐住脖子。再有以人工智能无人驾驶高精度导航为代表的新兴产业我们已经走在了世界前列。经济要发展，必须是以科技革命为先锋，通过转变人们的生活方式来达到经济的腾飞，以创新驱动社会变革来取得经济大跨步发展。所以我们不能再计较自己做了多少衬衣，多少旅游鞋，我们应该去抢占产业链的最高端，就是加工一亿件衬衣也换不来一家飞机。我认为，中国的经济结构正发生深刻的变化。让我们共同抛弃偏见固执与守旧，一同迎接新时代的到来，虽然这个过程有镇痛有波折，但是勤奋聪明的中国人肯定会战胜一切困难，屹立于强国之林。崩溃论永远都是一个笑话而已。
今天我们聊聊楼市的浮动筹码。浮动筹码这个概念源于股市，就是说可以交易，并且有交易意向的筹码。一只股票，其70%的筹码在大股东手中，大股东无论股价的涨跌由于需要把公司控制在手中，他们是不会交易这些筹码的或者锁定期无法交易，所以，当某个机构掌握了这只股票10%的筹码后，基本就可以控制股价的涨跌。楼市也是一样的，大部分房子是永远不可能交易的，处于完全居住状态。但是它们的价值由于少部分房子的交易价格的飘升，市值也会极度膨胀的。一个小区周边的新盘价格翻了倍，这个小区的房价瞬间也翻倍了。但是，我们需要清楚的是，这个小区大部分房子处于完全居住中，只有一少部分浮动筹码有交易意向，所以价格可以稳定在高位，但是如果房子继续上涨，有交易意向的人越来越多，就如同股价很高大股东倾向于减持一样，这个小区的交易房源越来越多，房价就会大幅下滑。所以如同股市一样，人们纷纷加入卖方阵营，股价就会大幅下挫，同样房价就此大幅下跌。所以，楼市中在少部分新盘的拉抬下，由于上涨预期的一致，浮动筹码很少，人们交易意愿不强，楼市整体的估值会大幅上升，我们可以把它叫做虚拟市值。这一部分虚拟市值并没有真实的现有价格下的金钱交易，全国楼市300万亿市值也好，400万亿市值也好，即使下跌，也并不会对银行产生冲击，所以不存在楼市崩盘的说法，这两年楼市的总成交量20多万亿，如果腰斩挥发掉10万亿，对银行影响也没想象的那么可怕，只是人们的虚拟财富缩水而已。当然如果房子太少，根本不够住，那卖出的人几乎没有，房价会继续上涨的。如果房子太多，涨到一定程度有交易意愿的人越来越多，那它肯定涨不动了，就如同股票一样，房价也是经常的涨过头，同时也会经常的跌过头。而对于限售呢，如同股市中的限售股一样，锁定了筹码，锁定期满后，房价如果在高位，肯定会积极兑现。虚拟市值总体来说不能偏离实际价值太远，任何过多的偏离都会引起市场的自我纠正。目前房子是多还是少呢？目前房子有交易意愿的人是在增加还是减少呢？市场最终会给出答案，但是往往市场给出答案的时候，其痛苦也是我们不能承受的。也许是出于对市场的恐惧吧，限售限购政策其实扭曲了市场，使市场无法发挥自由调节功能，而限售，最终的结果是浮动筹码的突然增大和减少，对市场的干扰的结果，肯定是未来更大的波动。
总有一种感觉，进入天涯，仿佛进入了两个世界。天涯有智者，也有社会底层的人们，大家在此讨论很多社会经济现象，但其实，身处不同的阶层，思想总会受制于身体，无法客观分析表达。买了房的肯定希望涨，没买房的肯定希望跌，一个宁夏房产税乌龙指，人们就此分裂为对立的两派，可见基于楼市的社会矛盾之深。房子已经成为目前国内社会不同阶层矛盾的主要载体，因为房子一夜暴富的阶层与因为房子不堪重负的阶层之间的矛盾是社会的主要矛盾。表面上是房子引起的矛盾，实际上是社会严重的分配不公引起的矛盾。辛劳一辈子也许赶不上土著一套祖传老房的升值。其实我们每个人都明白是怎么回事，那就是我们基于房产的配套制度建设太少了。如果前20年中国经济的发展过多的是基于楼市和基建的发展，那后20年，我们恐怕要还债了。其实稍有头脑的人都会看的清楚，货币的超发是由于信贷的超发，M2的膨胀是由于债务的膨胀。经常出国的人现在都有一种感觉，就是我们目前国内的二三线城市的基础设施已经远远的好于美国英国等西方发达国家，我们在欣慰欢雀的同时其实更应该思考一下这样做真的好吗？基础设施的发展应该是基于实体经济发展后社会财富的增多而发展，而不是像我们现在所做的大量举债大搞基建来促进经济的发展，我们的做法无异于透支未来的财富，也造就了目前的状况，巨量的M2与巨大的债务负担。所以我说，今后我们要还债了。一群拿着三流收入享受着一流设施的人们，面对着竞争力的下降如何还得清那些债务呢？其实就如同年入5万买了别墅一样的感觉。我只希望大家，在房子面前，一定要量力而行，切不可只看到赚钱，其实亏钱的时候也是有的。
在回答上面涯友的提问前，我们还是回头看看周行长在这次大会上的讲话吧，周行长重点提到防范系统性金融危机，而且首次提出了防范明斯基时刻的到来。美国次级债危机的爆发是明斯基时刻的范本。在预期一致向好的时候，由于资产所带来的收益无法偿付负债的时刻，市场就此突然转向，疯狂的出逃以至于踩踏。周行长终于说了实话了，也许是即将离任其言也善，也许是告诫后面的同僚。周行长这一席话，直接造成大会期间股市个股的暴跌。楼市今后怎么走，那就要看明年的金融政策，从目前看，在巨大的债务负担没有解决前，降杠杆的大方向是不会变的。我前面一直在说的一点是，在紧缩周期到来前，吹大自己的资产泡沫绝对是昏招。化解债务的最佳办法就是稀释债务，那需要放水，可明斯基这把达摩剑悬在头顶上，明年怎么敢放水，或者我们已经没有放水的空间了。我觉得明年会采取的办法只有是继续加强外汇流动的管制，同时采取强力金融信贷措施压制住楼市的上涨，对国企进行定向放水以降低其负债率，尽快降低企业的杠杆，防止企业成为金融系统的奴隶。而对企业进行定向放水的办法只有涨价这一条路，同时大幅提高基层工资以提高购买力。当然这一切，必须以强力压制住楼市为基础，不然就成了危机转嫁到楼市了，所有的努力就白费了。总之，明年的金融政策依然是中性偏紧，不排除继续定向降准的可能。一家之言，听者自辨。
最近一段时间全款抢房的城市还有很多，而我的判断是全款抢房基本预示着楼市到顶。楼市是一个高度依赖杠杆的市场，在没有杠杆下，楼市的上涨动力会很快衰竭，将会很快的消耗掉需方的购买力。这恐怕也是政府最希望看到的结果，把大家的钱都驱赶进楼市，变为不动产。目前银行的房贷平均占到总贷款的40%以上，任何一种行业贷款的比例过高，对银行来讲都经不起这个行业的微小波动，银行必须分散资产投资方向，这也就是今年银行坚持额度控制，规避风险，不再对楼市进行信贷支持的原因。同时，大幅度优惠下的全款买房，是一种聪明的营销方式，以政府限价的名义打折优惠，比直接降价销售的效果要好的多，前期高价购买的也只能接受这个结果哑口无言，毕竟后面优惠买的人是全款。而政府限价对于大多数人来说，好像就是天上掉馅饼一样，中国人太喜欢抢了，只要看到别人抢，无论自己需不需要也要加入一起抢，把买房当成买白菜了。没全款怎么办，各种方式借钱，高利贷都敢借，有时候我也很难理解哪有那么多全款。其实这种全款蕴含着更大的信贷风险，我有一种不好的预感，这一轮楼市熄火后，将会有大量的社会烂账产生，楼市越疯狂，其下场越残酷，调整的幅度越深，而且调整的时间越长，需要更长的时间修养生息。我只能告诉大家，全款抢房，这事咱不干。