@小溢哥 2018-01-15 10:38:40
仔细看了楼只的帖子 有些收获 想请教一下楼主对两江龙兴这边怎么看呢？我自己将弹子石的一套单位集资房建面86左右的房子卖了 在这边买了套洋房 在影视城对面 自己是这边政府部门的 了解一些规划 主打教育 产业 文旅 但是又担心要发展起来的时间比较久 毕竟物理距离离传统主城还是比较远 加上隔山 心里有点没底 想请教一下楼只专业的眼光看 大概多久这一片区会热闹起来啊？
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你这样想嘛。。。
一个集资房的价格 可以买一个洋房。
你觉得会咋样。。。
我觉得吧 肯定要持有段时间了。。。
@ty_SKY沈 2018-01-15 12:11:35
楼主，我是宁波的，想200万左右全款重庆投资一套房子，照母山附近，建议什么楼盘合适？
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照母山的我还真建议不了什么。
我自己都不太看好这边的。
可能会涨， 但是会有太多太多的房子出来了。
看看现在的户型设计吗。。
55的2房。 70的3房。。。
真的是 夫妻2个人 都上班去了 剩个孩子。家里面的父母过来带。。
70 住的下么。。
更别说小孩好动啊。。什么之类其他的。
@jaczrh 2018-01-13 22:12:17
你好，我感觉现在的重庆有点像2008年的北京，所以我打算去重庆看看有机会买一套，预算100万以下，80-100平的二手2居室，出于投资考虑想持有3-5年再转手。我对重庆一点都不熟悉，请问有什么地方比较适合投资或者升值潜力大呢。我现在在北京有2套，其中一套有贷款，这种情况，在重庆还能贷款吗。谢谢。在线等您的回复。
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@ty_Yi979 2018-01-15 13:06:05
北京两套房，算土豪了哈，想问下08年的北京是个什么情况。。。重庆哪里和他相似呢，还是一些列政策促使房价上扬最终起飞。
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即使要相似也只能说大环境相似。。。 都在中国。
重庆老实说还达不到北京的水平。
但是的话 你问重庆的房价 我觉得还大有可为的地方
@ty_LY281 2018-01-15 14:18:18
楼主你好！谢谢你真诚的发帖。给予大家的干货。我也想听听楼主的意见。17年初原本是老公家出钱装修我婚前父母给买的房子（套内八十总价51万）。但是我考虑到入住也需要花将近一年 这意味着我又得租一年房子。于是我和老公就用这个钱在红旗河沟加油站旁边的帝豪丽都按揭了一个二手小一室（跃层。房产证是40平实际楼上楼下不止）。一直不装修自己的房子一是因为位置我不喜欢。（寸滩，江山名门）二是想卖掉。但是父母觉得那是......
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邻居啊。。
你寸滩的房子多久买的？
另外 你拉通了来看。
衡量一个房子的最终指标就是 地段+面积。
你说的配套？
放个10年 20年 始终起得来。
但是要你再很方便， 但是面积小的很的里面 忍10年，20年。是个人都要疯
@DJ耕耘 2018-01-15 16:02:28
大神好，从头看到尾，一直关注你的帖子，想问下刚办完过户下来，蔡家中庚城F组团建面7600，两房，怎么样
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中庚城我去的时候就只有他们的 跃层再开盘了。。
位置不错。。
但是F组团我就不知道情况了
@jaczrh 2018-01-15 17:08:23
说来话长啦……05年我在二环边6000/平买我人生第一套房子，身边人都劝我等等，肯定降价......08年初北京又盛传奥运会结束房价必降.......现在的重庆百姓应该也会有很多经历了暴涨之后还觉得该降了吧。奥运之后北京房价就涨的不可思议了！现在政府已经开始了重庆的地产时代，只是本地人在之前被多年的压抑蒙蔽了，等反应过来恐怕已经来不及后悔了。现在的北京，还能有几个人相信会降？当年的空军现在不知在哪哭死了。中国的楼......
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意识形态不太一样。。
北京的资源丰富性比重庆好多了。。。。
但是你这个想法是对的。
对于没来过重庆的人而言的话，建议还是自己先过来了解下最重要
@wxueer2010 2018-01-15 17:21:50
天天上班都在追你的帖子，楼主，我现在是一个三口之家，孩子还小，住在一个汽博的小两室里，我上班也在汽博的，老公上班在江北，有车所以他远点也是没有关系的，手上现在有40W的现金，想另外买一套是否可行，远点也可以，不知道楼主有没有建议的
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一家三口的话住小2室。。。。
怎么会有换房的打算。
是否是因为空间不够偶尔。
要换的话 就要看你们的侧重点了。
侧重面积。 交通 还是孩子未来的学区考虑？
@ty_凯文287 2018-01-15 19:04:50
谢谢楼主在百忙中回复，主要考虑未来升值预期与租金回报比！是否值得入手.楼主能否加个微信方便向你学 ，有入手的打算，微信13601861619
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你这个升值预期 于租金回报比 单独拿出来讲又是很大的一片了。。。
明天我专门开篇帖子来说明一下吧。
@凌空5 2018-01-16 02:37:44
龙湖春森彼岸和长嘉汇哪个好？
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看你从什么方面去比较了。
地段而言都差不多： 1个北滨路，1个南滨路
配套现在也都差不多： 2个现在都有商业配套的了，不过体量跟人气的话 龙湖好于长嘉汇。
房子新旧度而言的话：长嘉汇好于春森。
其他还有很多可以比较的范围。
看你的侧重点再哪里了。
在谈到升值预期 跟租金回报比之前的话。 先谈2个其他的小片段。
1：房地产的开发流程。
2：房地产市场跟房地产投资市场的区别。
1; 房地产开发流程：
目前的话大致是这样的：
开发商拍地-缴费-公开招投标-中标的建筑公司修建-取得各种许可证-开卖-客户买-各种收尾手续。
像什么建筑规划啊。 调整啊 这些细节不谈。 一套大致的流程就这些。
我们今天来谈谈倒数第二步：客户买。
有人会问： 谁还不会买房子。。 给钱就是了。 其他的手续按照置业顾问说的补充就可以了啊。。。
大概是这样的。
那么真的是这样么。。。你们有趣仔细的琢磨过里面代表着什么么？
客户来买房子，
中间的销售过程不谈。
就谈1点 资金。
绝大部分的客户买房都是按揭的。 不管新盘还是2手（除开开发商的特殊要求跟全款的土豪飘过）。
意思是什么呢？
新盘： 首付30%. 按揭 70%。
2手房： 首付 50% 按揭 50%。
基本上没有大问题。银行都会给你通过。
其中代表了什么？
代表了 除开你一声只有这么1-2次可以3-5成博房子之外。
还代表了 你的房子，你的债务有人兜底。。
你以为你买了房子 房子就属于你一个人的了？
错了。 不管是新盘还是2手房的话。 房子的实际买家都是银行。 他才是出了大头的钱的。 对不对？
拿对于绝大多数人而言的话，房子可能一辈子就只有这么1-2套。 拿对于一个银行而言的话。 可能就是这么几套上千套了。。。。
你说你还担心个什么房价跌？
银行都不担心。。。
银行担心的话会从源头去控制的。 而不是控制你这一点买卖端口。
如果房价跌了。。。 多军损失惨重， 要跳楼的话。
银行的高端也会跳再我们前面。 懂么。
死都有人垫底的 事情你怕什么。
2：房地产市场与房地产投资市场。
从严格的意义上面来说的话： 房地产投资市场是包含在房地产市场里面的。
是不是有点绕？ OK 我下面说的简单明白一点：
房地产市场，严格来说的话分为2个： 1手房市场跟2手房市场。
所谓的1手房市场：就是新盘市场。 指的是：开发商拿地。修建。消耗了大量的钢筋水泥，大理石瓷砖，木材等杂7杂8的。 新增人口入住，带动了 装修 家电。 餐厅。娱乐等行业的一套龙发展的套路。 最后的结果是 城区外扩，建设区越来越大。
所谓的2手房市场： 更多指的是存量房买卖。 在这个市场上 大概的比例是8:2（排除一些特殊要求比如学区之类的）。
意思是大概2成的人会考虑2手房。
处房情节很严重。
来看看 现在所谓的很多大咖 。什么公众号。 什么 知名学者。 什么大V。发布的各种什么 房地产指数 等。
说的是什么狗P玩意啊。
什么什么 某某地区 房地产泡沫很严重啊。。
拿地多少方。 新开盘多少？ 存量多少？ 什么什么一些所谓的数据。
你这些都是新房数据。 跟我有毛个关系啊。
923以后 我们的目光都锁定在了 2手房 或者是潜力巨大且没什么涨幅的新盘上面。
所以说为什么市面上主要热销区域都不是我的菜
什么照母山。大学城。中央公园等。
@ty_Yi979 2018-01-16 12:18:14
超人觉得 南方玫瑰城 咋样？ 总价低，面积大，小学中学也有，就是有个烂尾房的名号。。蓝光接盘后感觉还行。
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我是从翻译学院毕业出来的。。。。 快10年依旧不行的地方
千万别指望换个开发商就能够迅速解决问题。
哪里的房子是修给有钱的老板来包小蜜的。
但是有钱又SB的老板越来越少了。。。
@全是老套路 2018-01-16 13:08:10
越来越接地气了，赞一个。一直拜读哈。
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感谢看帖
@zkxm2004 2018-01-16 15:03:50
超人徐：你好，北碚童家溪的水天花园，你觉得有升值空间大不？持有快8年了，基本没增值。
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如果连上一波大涨的话 你所选的楼盘都没有什么变化的话。
你可以赌一下重庆进去3环时代。
现在是重庆进入2环时代。。。。（还没有进入）
@wxueer2010 2018-01-15 17:21:50
天天上班都在追你的帖子，楼主，我现在是一个三口之家，孩子还小，住在一个汽博的小两室里，我上班也在汽博的，老公上班在江北，有车所以他远点也是没有关系的，手上现在有40W的现金，想另外买一套是否可行，远点也可以，不知道楼主有没有建议的
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@嘻哈超人徐 2018-01-15 21:13:36
一家三口的话住小2室。。。。
怎么会有换房的打算。
是否是因为空间不够偶尔。
要换的话 就要看你们的侧重点了。
侧重面积。 交通 还是孩子未来的学区考虑？
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@wxueer2010 2018-01-17 12:00:40
就是觉得小了，如果能另外买套正两室或者三室的最好，现在这套出租是完全没有问题的（小区现在还是比较好出租的），没考虑过学区房，想着是离汽博越近越好，但是这边现在价格又高，新房又少，二手房的首付又高，所以不知道怎么办，买远点又不知道哪个地方是现在的洼地且以后发展比较好。。。。感谢
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你始终是以自主为主的啊。。。。。。所以涨多少倒还不是最重要考虑的。
其次汽博已经比较的成熟了。所以你看他的价格都是下不去的。。。
@ty_再出发757 2018-01-17 09:20:14
请问超人，巴南的巴南华府怎么样？学区是西南大学附属小学和中学！公立的。不限名额！我的要求是低总价，好学区,最好能增值保值的！自住！建面6000值的入手吗？建面6000相当于套内多少？非常感谢！
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相当于套内 7000 多左右吧。。。
@只爱小飞侠 2018-01-16 14:23:47
保利天汇怎么看？
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从哪些方面来看？
最近大家有误区了。。。
明天来详细说道说道 误区再哪里。
其次再把没写完的 继续写完
@ty_SKY沈 2018-01-15 12:11:35
楼主，我是宁波的，想200万左右全款重庆投资一套房子，照母山附近，建议什么楼盘合适？
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@嘻哈超人徐 2018-01-15 14:40:15
照母山的我还真建议不了什么。
我自己都不太看好这边的。
可能会涨， 但是会有太多太多的房子出来了。
看看现在的户型设计吗。。
55的2房。 70的3房。。。
真的是 夫妻2个人 都上班去了 剩个孩子。家里面的父母过来带。。
70 住的下么。。
更别说小孩好动啊。。什么之类其他的。
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@ty_SKY沈 2018-01-15 21:11:13
因为我朋友买在华宇上院，所以想附近买一套200-250万的全款房，投资，度假来住都可以，二手合适的也可以，就是我不熟悉重庆，感觉重庆城市不错，房价低
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感觉你需要先来重庆看看再说比较
@聊天是一种消遣 2018-01-17 19:06:50
蔡家金科博翠山13500的洋房怎么样？有性价比没
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春山 才12000 呢。。。
而且不听的让我去看房。
就是面积大了点
@ty_134470702 2018-01-17 22:46:40
请教楼主:近期准备入手一套房子自住，预算120w，套内70左右(二或三房)，想找小区环境好，离轻轨近，最好离商圈也近，新盘二手都可以，请楼主推荐几个，谢谢！
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你这个多了去了。。。 先确定区域。。。。 南还是北
然后在细说
@davidweixu 2018-01-18 11:15:24
@嘻哈超人徐 2017-08-20 15:05:31
徐超人老师，你好，花了好几天看完了这个帖子，真是佩服你对行业的洞察力！
我目前的思路有点混乱，也想请你来帮我缕缕。
我的情况是这样的，前2年都不在国内，错过了重庆房价大涨前出手的好时机。目前回来了，手里有个65W，再加上夫妻二人的公积金，有个80W这个样子。目前居住一套大学职工集资房，2室，现在有二胎了，也确实需要换个大点的3室。我的选择有：1. 外面买一套......
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大学城的地段我一向不关注的。。。。 所以的话 关于地段我们就不讨论了。。 我们就只讨论操作模式。。
1模式：大学成的洋房 2手的 建面1.3-1.4？ 这么高？ 这个价格我怕是很多北区都可以乱选了哦。。。。
2模式：杠杆加自主皆有。
你首先对自己的认识是不清楚的。
为什么会这么说。
你们夫妻的资质是非常好的。 才到了要2胎的年龄。 可以动用的公积金居然有80万。加上65万的现金。。。
那么按照我的手法来说的话。 轻松包装到100-200万的现金是没有任何的问题的。
如果我来操作的话。看你们的房票，贷票资格。
有2套就先按揭2套。
剩下的再说。。
怕什么你这个资质
@悦屏小象鸿 2018-01-18 14:01:34
大大分析下弹子石蓝光coco的前景
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太成熟了。。。
看看轻轨会不会通了。
小户型的刚需盘。。
那一块就一个国际社区属于改善。 还是里面的特殊组团
@3062085 2018-01-18 16:31:41
超人老师，请教一下！我在康德国会山有个小户型现在出租1500。目前住的在另外有。想把小户型卖了重新找个地方买新房。希望你给点建议！谢谢主要用于投资。
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为什么要卖了小户型再去投资？
@晓晓摆摆 2018-01-18 16:36:53
楼主，你好，南滨路尾端，挨着洋人街的旭辉，华宇，东原三家开发铂悦澜庭值得下手吗，洋房17000多，说是洋人街要搬
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谁说的要搬？
17000的洋房很多了吧。。。
@晓晓摆摆 2018-01-19 09:30:49
开发商说的要搬，而且南滨路要延伸到弹广路，穿过洋人街，新闻已经出来了，2018年下半年动工。17000也没多少洋房，去看了一下，中央公园附近的高层，3梯8户还要14000??
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17000的这个价格很特殊了。。。。
在重庆对应的是改善型的住宅了。。。
中央公园再目前的 重庆市场来看的话 属于宇宙的中心。
但是我不接受的。
其实营销的最高模式就是教育营销。
在这方面的话，钻石是最成功的。
说回房子。
我自己对1.7万买哪里的房子不太感兴趣。
包括了我可能对价格也不太熟悉的缘故。。
加上开发商的话 我从来都不信。
不过你如果自己看好的话也可以购买
@在北方的重庆人 2018-01-19 12:38:58
老师，蔡家的金科城或是集美嘉悦怎么样？谢谢。
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略贵。。。。 1万左右可以入手
@程皮匠 2018-01-20 05:12:22
徐老师，请问回兴服装大道这个地方以你了解不，发展前景怎样，目前该地方交通已经通10号线，9号线预计2021年通车，配套欠缺，附近楼盘没得撒子大开发商，环山国际 国际家纺城 上海申佳时光对面有个商业街，永辉超市已经入住， 还有个新盘旭辉.九英里，看开发商规划自带商业配套，我想投资一个小户型，等周围配套起来在卖。请问徐老师你觉得这个地方哪个楼盘适合投资或者说这个地方适合投资不。希望你能给点意见，谢谢。
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投资的话 尽量选择 大户型 低总价的产品。
小户型投资的话 除非你涨幅过大。。。
@一品素记 2018-01-20 08:57:12
大竹林金科天无道砚北洋房买成套内15000，如何？
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市场价。大行大市。
@聊天是一种消遣 2018-01-20 12:13:17
楼主，蔡家力帆翡翠郡的8-9层洋房，套内10500左右怎么样？
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大行大市。。。。。。
@u_113299136 2018-01-21 20:36:38
请问楼主，蔡家有可以推荐的楼盘没有，
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不推荐任何楼盘。不好意思
@小接春 2018-01-22 00:18:06
大神，可以和我说说三大神盘吗，最近在纠结，但听很多人说这3大神盘风水不好。所以想买渝中解放碑09年的二手房
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三大神盘是哪3大？
@非公即私 2018-01-22 10:03:44
徐老师，一直关注你的贴，有一事想咨询，准备在主城入手一套洋房，首套哈，刚需。地点在江北或者渝北，主要考虑小孩读书，二就是自己居住，以后上班交通方便一点的，有没有推荐的地方，照母山和中央公园都看过，价格都在1.6-1.7万，感觉贵了。急急急！
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你这个筛选出来的第一要素是 小孩读书。
这个学区房的观点我之前的帖子有谈过。你可以翻翻。
基本上好的学区都是2手房了。
我能给出来的建议是：
以你自己上班为中心。 然后10-15公里内可以通轻轨的地方
@cqfcs 2018-01-22 13:29:35
楼主南岸区南滨路铂悦.澜庭花园洋房套内19000元，这个价格合适吗？
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怎么我朋友买的 还不到17000啊。。 也是最近才买的。。。
哦 不是精装
@渐渐前行 2018-01-09 15:38:27
超人，想请教一下，我们两人目前在北京发展，打算明年回重庆工作，想趁过年放假回重庆买房，目前首付的话大概可以拿出30万左右，需求至少三室的（有老人一起居住），在手机APP上看了差不多半个月的房子，不知道选热门区域：九曲河，照母山板块这类，还是选次热门的茶园新区，蔡家等板块？
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@嘻哈超人徐 2018-01-10 11:39:46
30万的首付。 估计还是涵盖了税费的。
九曲河，照母山 我估计你选不到哦。。。
再茶园跟蔡家之间
去看看蔡家
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@渐渐前行 2018-01-23 14:28:26
楼主，再请问问，蔡家哪些楼盘各方面条件好一点，我们是金科的乙方，买金科的楼盘会打折，但是金科楼盘价格又比周边贵一点，所以很犹豫
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蔡家的楼盘我看的不多。
但是金科集美家悦我是看过的。。 我对于当时他的价格是不太认同的。 套内差不多11000左右的样子。。
但是你可以打折。 不知道折后是多少了。。
@cqfcs 2018-01-23 11:49:19
不可能吧
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真的。 昨天我们才聊的微信。
我说要17000 左右
他说没没那么贵
因为他觉得精装不划算
@爱三文鱼的猫 2018-01-24 12:19:45
@嘻哈超人徐 楼主，空了分析哈茶园、礼嘉片区呢？买高层投资那个片区好点？谢了
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礼嘉， 原因之前说过太多了
@ty_135036791 2018-01-24 22:19:36
楼主，我手上有几十万的闲钱怕放在银行贬值，想投资一套房子，茶园的融创江南融府值得投资吗？投资来说是买地段好价格高的小户型房子来出租，还是买茶园这种偏远的地方，同样的钱可以买大点的户型？茶园这边这几年可能都成熟不起来是不好租出去的，只是总价低面积大，我现在很纠结不知怎样选择，楼主能给我一个建议吗？
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投资的房子为什么就只有出租这一条路走？
@ty_SKY沈 2018-01-24 23:14:14
今天还是买了龙湖宁波的天辰原著，叠楼，价格高了点，地下室78.18赠送，私家花园赠送176.2平方，感觉不错
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可以，有自己的看法
@ty_SKY沈 2018-01-24 23:14:14
今天还是买了龙湖宁波的天辰原著，叠楼，价格高了点，地下室78.18赠送，私家花园赠送176.2平方，感觉不错
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@嘻哈超人徐 2018-01-25 17:26:31
可以，有自己的看法
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@ty_SKY沈 2018-01-25 23:13:01
龙湖物业怎么样？物业费3.7，真心不便宜
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龙湖在重庆的开山法宝就是物管服务。。。。。。。 虽然贵，但是真心好。。。
你这个才3.7.。。
哪天跟个朋友吃饭。。 说到了重庆一个龙湖的楼盘。
物管费好像是4.2.。。。。。
再继续来老生常谈的一个问题： 投资房产。
很多人都会问我：
超人。 我有点闲钱。 想投资一套房产。 买了之后的话租出去。 这样的话月供压力就会小很多。。
这样的想法 咋一看是没错的。 符合逻辑的。。 小部分的投入，然后每个月还能有产出。搞不好还能租金抵扣月供。。。
这种做法 看上去是做保险的。 最没有风险的一种。。。。。。
但是他忘记了。。。 风险往往跟另外一个词语相伴随： 收益。
之前的帖子我们有说过：一个资产的话有3种特性： 安全性。 流通性。收益性。
也举过不少的例子。
没有一个资产能把这3个特性全完达到。。。。
好租的房子 我更加的愿意理解成流通性好的房子。。。。 这类的房子肯定收益比较的低。。。
怎么去理解？
随着时间的发展。。。。。。
目前市场的主力租房人群是那部分人？
越来越多的90后。甚至于95后。甚至于00后了。
这部分人喜欢尊重。喜欢隐私。
因此 市面上最流行的就是 单配。一室一厅以及小2房。
这类房子的特点就是
租的出去，租得起价。
但是一旦卖的话 基本上很少有人会买。
很简单。
你12000 买的 单配 租我 1500 1个月。 现在卖 15000。
30个平方。。。 贵了9万。
然后指望我买起过来继续出租？ 拿我要租多少？ 1800？ 2000？ 这个价格够个2房了。
买过来住？ 30个平方米 怎么住？
在你投资房产 选择了这种小户型的时候 就注定了是另外的一种玩法。
你在选择了 风险最低的同时。 也把自己的收益限制到了最低。
都知道超人的建议是： 大户型。亲民盘。
这样的话收益是最高的。。。。 稍微波动个1000 个 我就是 10万到手。选择个100 左右房子。
有人会问。 有风险怎么办？ 房价跌了怎么办？
何必呢？
选择了房子来作为投资，本身就是建议在安全性为100的基础上了。。
相信我。如果房地产都不安全了。。
那么市面上 99.9%的投资 渠道 你都可以PASS了。。
什么 银行理财。 保险。炒股。黄金。私人高利贷， 古董，比特币 区域链？
以上的这些 跟房子对比起来 我怕是泡沫更大。 更像个骗子。
在中国的市场上。
你找不到像房子一样可以完美对冲货币的了。。。