@聊天是一种消遣 2017-09-06 14:12:19
楼主，大家去售楼部买房子，有很多中介说，通过他们的渠道买房子，会比从开发商直接买便宜些，中介都说自己能够拿到最底价，这个是真的吗？这种购买方式有风险没？另外，请比较下照母山，礼嘉，蔡家，大竹林，中央公园这几个网红地方，哪个地方升值潜力更大点？
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这个情况是有的，但是也要细细的来说，底价来说不存在，会有额外的情况发生：
一般而言的话， 开发商定价包括折扣体系是死的（针对普通住宅而言），在你直接去售房部跟中介带过去区别不大， 如果定价都不一致的话 谁还来玩这个（给中介的价比案场的低？ 开发商疯了?案场的比中介的低？ 中介疯了才去接这个盘）
但是我才说过，开发商做任何事情首先考虑的是成本。 那么中介带过去的话，开发商会额外支付一笔费用出来作为中介的佣金（楼主就是做这个的，但是楼主开不起中介公司），这笔钱的话是叫 营销渠道费用， 开发商在制定房价初期就已经把这部分费用涵盖进去了。
简而言之，你自己去售房部看。这个价， 中介带过去看，还是这个价，但是开发商会支付一部分钱（大概1%-2%，主城区的规矩），作为渠道费用给中介。就是这么简单。可能会有部分中介为了减少谈判的麻烦，快速逼客户下订，会舍弃掉部分的利润来贴补客户，造成所有的底价。 其实底价都是一样的。
这种方式没什么风险， 就是多了一个中介带你进售房部这样的一个过程而已。
照母山，礼嘉，蔡家，大竹林，中央公园。 这些有一个共同的特点都是在北区。所以说这个也是楼主看好北区的原因。 接下来慢慢分析这些地方：
照母山：目前大家看到的情况是房价彪的很， 基本上超过17000了。这些地方有一个特点，就是开发商集体炒作区域，目前他的价格我认为是透支了他的发展前景的。说白了他这个价格如果是轻轨通了，隧道通了的话我觉得可能还值的。但是还没通就这个价了。通了以后保不齐多少了。
聊点未来的，假如照母山成熟了， 你估计是个什么样的情况？ 不说多了住那边的人 70%都有私家车吧。 到时候大家都开车上班。。滋滋。不要看现在有金开大道，金州大道，以后还有隧道。 到时候堵是一定的。 有什么大型的商业中心呢？ 一个力帆红星没了。 而且各个小区之间的联动很少， 都是单打独斗的。 所以了 我个人不太看好哪个区域。
大竹林怎么火起来的：是因为那边的公租房配套好么。 那边起来了，带动的周边的。
中央公园：目前起来还要段时间，楼主不太熟悉那边，貌似要到空港了。但是价格的话你可以去参考下。
礼嘉，蔡家：目前可以看成8年前照母山的升级版， 开始情况很想，大家大肆拿地，大肆宣传，大肆修建，但是升级支出在于那边有公租房， 有公租房的地方就一定会通轻轨（基本上同时交付），商业配套一定会起来。而且就目前的地价来说的话，基本上都是在哪个地方为主，目前的价格跟几年后的价格差距还算有。
所以综上：楼主自己看好的地方是礼嘉跟蔡家。
昨天的话题还没有讲完： 新区域的房子到底能不能买？
OK 以重庆来举例：我大概把所谓的新区域分为下面几个大概的类别，大家随意看看就好，自己去参考。
1 单打独斗型：北区的寸滩板块，唐家沱区域目前就是如此（楼主就自己住这边）：新盘就个海悦府， 要不然就是还望前面走很远的港城印象之类的。 优点就是：价格便宜， 出手快，如果玩的周转效率的可以考虑下。
2 成熟区域再次发展： 弹子石的泽科，紫金一品等，地理位置比较的好，但是的话没什么大型的炒作话题，开发商实力不强。适合刚需自住。
3 开发商组团忽悠： 照母山，大竹林，基本上都是这一系列的。关于照母山的楼主说了很多很多，大家自己去前面翻就行了。不在啰嗦。
4 独树一帜型：这类楼盘多在 杨家坪，2郎，巴南，大渡口等均价 10000 左右的区域，在这个区域的购房的人区域性很强。
5 孤芳自赏型:这类的房子玩的是高端，只有极少数的人可以购买并且享受，要玩这类的房产， 重庆目前的市场还达不到这个条件，典型代表（来福士，鹅岭峰，东原1891印长江，玫瑰园等）
6 亲儿子型：礼嘉，蔡家 有政府的项目做引导配套，他的价格容易起来，而且接受度也会高很多。
大致上就这些， 大家以后买房的话可以按照这个标准去套。
@嘻哈超人徐 2017-09-06 15:14:06
昨天的话题还没有讲完： 新区域的房子到底能不能买？
OK 以重庆来举例：我大概把所谓的新区域分为下面几个大概的类别，大家随意看看就好，自己去参考。
1 单打独斗型：北区的寸滩板块，唐家沱区域目前就是如此（楼主就自己住这边）：新盘就个海悦府， 要不然就是还望前面走很远的港城印象之类的。 优点就是：价格便宜， 出手快，如果玩的周转效率的可以考虑下。
2 成熟区域再次发展： 弹子石的泽科，紫金一品等......
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@聊天是一种消遣 2017-09-06 15:34:02
照母山目前价格已经高了，利润空间有限，而且未来都没有轨道交通规划；礼嘉蔡家的地势太陡了，一点不平坦，不利于居住和开发；个人比较看好大竹林，大竹林地势平坦，离新牌坊这边也近，也有江与城这些成熟大社区。
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对的， 每个人都要有自己的意见才行。
@嘻哈超人徐 2017-09-06 15:14:06
昨天的话题还没有讲完： 新区域的房子到底能不能买？
OK 以重庆来举例：我大概把所谓的新区域分为下面几个大概的类别，大家随意看看就好，自己去参考。
1 单打独斗型：北区的寸滩板块，唐家沱区域目前就是如此（楼主就自己住这边）：新盘就个海悦府， 要不然就是还望前面走很远的港城印象之类的。 优点就是：价格便宜， 出手快，如果玩的周转效率的可以考虑下。
2 成熟区域再次发展： 弹子石的泽科，紫金一品等......
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@孤猿Q 2017-09-07 09:04:17
怎么联系您，想请教几个问题，
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想问那方面的，都可以
@张振宇201512 2017-09-05 19:20:52
请教超人，巴南万达新推出2栋楼，就在学堂湾地铁站口，现在价格是8500，是否值得投资？涨幅空间有多大？谢谢。
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@张振宇201512 2017-09-06 22:18:47
超人，是住宅，2019年6月交房。请指点一下是否可以入手？
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万达会修住宅，太扯淡了。他基本都是修的那种公寓吧。没阳台，一室一厅的那种。
那种就只能拿来投资或者过度的，没阳台没小区的。
还有没有其他的关于这个更多的信息。
@u_112869708 2017-09-07 09:33:33
大竹林有公租房，可能影响周边楼盘销售
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不会， 恰恰因为相反了， 公租房会带动附近的发展。
能住公租房的，都不会他周边楼盘的意向客户。
因为公租房是个政府的民生工程，所以的话基本上有公租房的地方，轻轨一定是第一时间修建好， 还有什么配套的 必须起来
@失落至尊宝 2017-09-06 19:45:46
想问楼主，目前二手房贷款银行评估价格大概是市场价的多少？比如北滨路一套2010年建面85平米的房子，成交价100万，银行贷款评估多少？
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二手房跟新房会有很多的不同。新房的价格是拿到预售以后的价格。物价跟银行都认可了。
还是以你的例子来说明，如果是新房的话：可以贷款7成。贷70万。 首付30万+税费+大修即可购买。
但是如果是2手房。 85平方米100万。算下来。建面大概11800左右，这个是你跟业主达成交易的一个价格，我们称之为成交价。
但是银行为了规避风险（怕你换不起贷款啊 之类的。），就会评估这个房子可能只值9000的建面。那么银行的评估价就是85*9000=765000，在贷给你7成；535500.所以你的首付就是：1000000-535500=464500.
这个9000的价格是我随便说的，但是2手房的一般规矩是：首付会达到成交价的一半左右。
当然会有什么高评之类的。 这里不一一说明了。
稍后来讲一下：2手房交易中存在的猫腻以及那些环节会出问题。
接着就帮你们分析一波新政。
继续来讨论2手房存在的猫腻：
多数的猫腻存在于买卖中， 租赁中一般很少。但是也不排除没有这个可能性。
楼主是小人思维模式， 惯性的先把所有的问题考虑进去再说。
1：冒充房东，这种情况的话多数出现在租赁市场，一本假的房产证，假身份证即可，这种情况一般都是; 房东随便找个理由 要求年付，并且给出一个比较大的优惠。但是现在越来越少了。
买卖中可能出现的问题：
1：产权不清晰：这个问题就很复杂了，2个人其中一个不同意卖，或者产权有预查封等，产权人是父母的名字，但是父母去世了。等等的，太多太多了。
解决的方法：1 买卖时，所有产权人都必须到场，如果不能到场，就必须要有委托公正书，
2：在交纳定金的前提是一定要到房管局去查档，去查档，让业主本人带着身份证一起去。
2：钱不够:这个是特指的买家的首付款不足给卖方去结按。
解决方法：千万切记，让卖方结按，不要用自己的首付款去给卖方结按。 让卖方自己想办法，可以避免很多的麻烦跟风险。（办法不一一列举，自己想）。
3：按揭没通过，或者按揭的钱没有预算的这么多？本来可以贷款50万的，结果只有45万。
解决方法：在签订合同之前的话，再三确认可以贷款多少。出了问题再想办法补救。
3：包干价：会有一部分中介在谈到交易的时候会给出一个包干价，许多人图省事也答应了这个价格。 后面知道了真实的价格就来闹了。
解决方法：明白消费，一笔一笔算明白，千万不要为了图省事而多花冤枉钱。
附一个2手房交易的正常流程：
选房——满意谈价格——价格满意了交部分诚意金（可退）——房管局查档（没问题）——诚意金转为定金（或者加部分），签订三方合同，支付部分中介费——银行面签贷款合同（确定贷款的金额，准备首付款）——等贷款合同下来之后，卖方自己去银行结按——注销抵押——房管局过户，过户当天支付剩余首付款（最好剩几千到1万），支付剩余中介费——等到新证出来，拿证交所有税费，证送到银行做抵押——银行放款。
剩的那几千到1万，看你们自己协商多久交房给你，在交房的当天确定没有任何欠费的情况下（物管，水电，网络，话费等等杂7杂8的）支付给他。
到此一个正常的房产交易完成（有中介参与的情况下）。
其实不难， 只是有点繁琐，而且涉及的金额太大了而已。
@cqfcs 2017-09-07 14:03:51
请问超人我是改善型需求，准备卖了现在的小两室房子再换套大的房子，你看在年底还是明年出手比较合适些呢？最近国家政策也比较严格，贷款比较紧，你给我个建议呢？谢谢。
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现在的小2房在哪里。
基本上卖房的话避开年末这个时间段。 因为年末很多开发商为了冲任务，冲销量。 给出来的优惠会比平时多一些，建议你明年在考虑。
贷款的问题的话，可以让中介承担部分责任：在签订合同是就再三的确认放款时间。我给你个建议。 90天（注意是天，而不是工作日哈），这点写清楚。基本上从贷款合同下来的时候3个月（实际上算的话你从签订银行贷款合同差不多4个月了）
@cqfcs 2017-09-07 15:50:16
谢谢徐超人，我的房子在弹子石大石坝，轻轨环线涂山站的出口就在小区门口，估计明年轻轨环线通车。
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富力还是长洲？
@言之无物昏天黑地 2017-09-07 19:07:38
徐超人，麻烦咨询一下。手里尚有40万左右的闲散资金，准备投资使用。现考虑商圈周围的2居室，因为租金差不多接近按揭款。或者和朋友一起投资买个100平方的小区门面，也是考虑租金抵按揭。过几年如果需要用钱时，在卖出。
现在看见你的分析后，有点拿不定主意了。因为感觉你谈到有些新开发，未来交通便宜的小区和物管，地域比较好的二手房2房等也是好的投资渠道。但是我因为投资后，近5年内考虑卖房的可能不大。如果我买......
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感谢这位朋友的支持，
看来你还是初级阶段，就是比较看重租金，也就是所谓的回报率，这个也是对的。
住宅跟商业的话 我的建议是住宅，因为商业会有高额的税费产生。
才说了楼主的看法是自己的见解， 你可以在自己的基础上来参考楼主的意见， 但是你现在完全动摇了。。。。。 这个你让我怎么说。
针对你的看法， 你现在需要的是一个租金可以抵消月供的房子， 那么商圈房是不2的选择。 过几年再起卖掉，也是对的。
@裙角微摇 2017-09-07 22:05:52
不管怎么说房价涨跌，我还是努力再买一套学区房。还有几年宝宝上幼儿园。人和街小学那边如果买了房子能够读就好了。不行换一个地方。总之，即使到时候政策有变，小区房价也不会因为政策大跌的地方。努力存钱中。
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对头，争取通过小区的附加值来对抗政策，比较的明智跟靠谱，加油，楼主也在存钱换房子
@孤单的雪焦ve 2017-08-22 21:03:35
重庆发展方向是向南还是向北？现在有无万下的
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@情迷苏州城 2017-09-07 23:26:32
看机场、看高铁站、看地铁规划图
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我觉得是向北的。 第一高端住宅， 排出的土地大部分都在北区。
@ty_127744156 2017-09-07 23:35:34
楼主，你好，我有个同学想投资大学城金科廊桥水乡商铺你觉得怎么样啊，
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大学城的商铺？ 谁告诉你的直接把他枪毙了。。。。。。
@孤单的雪焦ve 2017-08-22 21:03:35
重庆发展方向是向南还是向北？现在有无万下的
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@情迷苏州城 2017-09-07 23:26:32
看机场、看高铁站、看地铁规划图
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@嘻哈超人徐 2017-09-07 23:31:27
我觉得是向北的。 第一高端住宅， 排出的土地大部分都在北区。
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@情迷苏州城 2017-09-07 23:39:10
看地铁环线和近期要竣工的工程，西站附近有大的发展。至于照母山、礼嘉这些新开发区短期都是忽悠人的，没个5年8年的起不来。
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对的，每个人都有自己不同的看法跟见解就好
@孤单的雪焦ve 2017-08-22 21:03:35
重庆发展方向是向南还是向北？现在有无万下的
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@情迷苏州城 2017-09-07 23:26:32
看机场、看高铁站、看地铁规划图
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@嘻哈超人徐 2017-09-07 23:31:27
我觉得是向北的。 第一高端住宅， 排出的土地大部分都在北区。
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@情迷苏州城 2017-09-07 23:39:10
看地铁环线和近期要竣工的工程，西站附近有大的发展。至于照母山、礼嘉这些新开发区短期都是忽悠人的，没个5年8年的起不来。
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@嘻哈超人徐 2017-09-07 23:52:20
对的，每个人都有自己不同的看法跟见解就好
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@情迷苏州城 2017-09-08 00:03:40
需求不同吧，不同的需求也离不开这几个因素：1.离工作地近；2.交通（机场 高铁 地铁 轻轨 高速 快速干道） 3.学校 医院 菜市场 便利店 电影院 火锅店等下楼即一站到达配套。
照母山礼嘉之类还属于概念的地区完全不达上述标准，除了嘉陵江以北成熟区域，沙坪坝老区最符合上述条件了。成渝高铁动车以后大多数都会停靠即将投用的沙坪坝站，还有规模最大的连接东南 西南 西北的高铁西站，学校医院配套。客观的说还是老区好......
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牛B牛B，我对于交通方面还关注的比较的少，接下来我会去看看钢铁动车之类的
@言之无物昏天黑地 2017-09-08 08:51:50
礼嘉，照母山这边的小区，确实如超人所说，虚假的繁荣。目前我在照母山的华宇。洋房入驻率没到一半。小区的商铺空置率高的很，所以投资我也没有考虑这边了。
超人，在请教一下，有朋友推荐寸滩的房子，小户型较多，比如北大资源开盘了，1万零点，但是按照你的说法，上万了，意义不大。我是投资用，这种小区投资性大吗？
另外有个朋友，也是在中介这块十几年了，交流时，他告诉我，目前高于1万5的很多高层，投资意义......
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你住在华宇上院？那个坡式的洋房。。。 整个照母山的话都是单打独斗的。
我就住在江山名门。 目前海悦府的价格10500-11500.这边普遍的看法是轻轨一通，涨2000吧。 因为这边对轻轨的依赖性太大了。目前就几个破公交车出行。我当时买成的价格是7444. 所以略微有点利润吧。 准备也是明年抗到轻轨通了 就卖。
我自己在前面说过：如果我投资的话考虑的是1房，2房（60以内），3房（90以内），因为变现快。商铺的前提是必须长期持有，因为一旦变现的话税费高的吓人。看你的目的。 如果是长期持有的话 商铺不错。（50以内的社区铺）
关于溢价，也就是涨幅空间部分，我自己是这么看的。目前是开发商拿走了很大一部分，但是还是有的，另外就是看地段看小区看配套了。我自己的倾向是去一些明后年才通轻轨切配套不怎么完整的地方去买房。你朋友的观点是对的。 但是可能只是中介的观点。过于看重2手房了。
目前商圈的2手房其实有点问题的， 老牌的商圈的话 房子年龄也到了。比如观音桥的（赛博啊，新上海啊，稍微新店的北城旺角，但那里的价格。。），南坪的比如什么：上海城啊 之类的。 新商圈的房子价格都起来了。比如华润24成，比如大屏时代天街。 或者新开张的星光天地等。
其实你现在考虑的是租金问题，这也是恰好所有的商圈房最具备优势的地方，但同时也是制约他们的地方，没什么发展空间了。
你的问题其实很简单，就是来说像回本，对于你而言的话。商圈房吧。 其他地方你如果看不准的话 就是砸手里面了。不好出手
今天讨论下下新政策，目前闹的火爆的政策有3个：租售同权，完全自持的租赁用地，以及共有产权房。
租售同权： 目前在广州，号称的是租房享受跟买房的同样的待遇，比如在学区上面等等。
咋一看，是好事，因为如果享受的待遇是一样的，明显的租房的比例会比买房的低了太多太多， 所以房价会下降。一票的鼓吹那些买了房的不良房东跟高定价的开发商。然后坐等放价降下去。
昨天跟一群业内人士聊天说到这个话题，觉得有点意思：你连入场费都没有凑齐，去担心别个玩不玩的来，这不是瞎操心么。。。
前段时间有重庆沙坪坝公租房的给政府写信：要求公租房内修游泳池，理由也是奇葩加艹蛋， 去看看政府是怎么回复的吧。
就以学区房而言的话，我觉得你首先要看有没有这么多的资源来供你们使用，简单来说，买房子的一个读书指标，买了以后还可以租出去，租房子的是一个同样的读书指标。学校可以接纳1倍的学生么。（拿万一是合租怎么办？ 算上业主3个指标了。），前业主房子买了，孩子送进去了。读了一年卖了，又有人接手怎么办？ 同一套房子几个业主加租户再里面读书。。。有这么多师资力量跟教学设备供使用么（老师的作业量翻倍，管理难度翻倍），在没有扩大学校的规模以前的话，我觉得有点扯淡了。
完全自持的租赁用地:开发商拍过去了，必须自持，不能买卖。
是个政策，但是对于开发商这种商人而言的话 ，信我。绝壁的 盈利只主要目标。
会怎么玩：
假如政府有要求。算快点。3年后全部修好（这个应该是什么都开绿灯，开发商不打卡张，全力以赴的修建）。
你要知道就这么几栋楼，一大群人抢，怎么分配？ 摇号还是加钱？ 摇号不一定有你。加钱你觉得不开心。 而且修好了关于小区跟配套你基本上可以不做任何的期待了。。 只要房子没问题就好了。
重庆算公租房修建的很快的了。。 一样的摇号的排起了长龙队伍。所以有专门的人来做这个事情（具体不一一写出来）。
你要信，开发商的修建速度远远比不上需求的速度。你信不信重庆马上开300栋公租房一样的消化完毕，都还有排队的。1层8户，住24个人，配3部电梯。 30层平均而言的话。一栋楼也才240家人。也才解决72000户家庭，你觉得还有多少人在排队的。
如果5年才修好了？7年才修好了？怎么算？怎么办
共有产权房：
我的看法：
好事不能让那群房地产商人都赚走了， 我也要插一脚进来。 就这么简单。
而且别忘记了，优先能够分配到这3种房子的人：绝壁是每个城市都在搞得人才引入计划。
首先你得证明自己是人才，还是高新尖的人才，还要是这个城市所需要的，才能优先考虑到你。
其他的普罗大宗慢慢排队等号吧。
@嘻哈超人徐 2017-09-08 10:58:48
而且别忘记了，优先能够分配到这3种房子的人：绝壁是每个城市都在搞得人才引入计划。
首先你得证明自己是人才，还是高新尖的人才，还要是这个城市所需要的，才能优先考虑到你。
其他的普罗大宗慢慢排队等号吧。
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@情迷苏州城 2017-09-08 18:01:43
这个政策是拿来缓解短期社会矛盾的吧。
可以了解到：房价与当地平均薪资无关，与老百姓主观愿望无关，与经济增长情况息息相关，只是时间是否同步的问题，房价相对滞后于经济增长。重庆，全国经济增长最快的城市，经济的快速正增长伴随的是人口的大量涌入，而主城土地是有限的，再大量供应也仅仅是缓解短期需求，长期呢？因此，可以预见：重庆房事，向上、向上、还TMD的是向上。如果投资，区位、地段才是硬道理，很简单......
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差不多这个意思
如果没有其他的问题，楼主准备就讲到这里了。
政策， 区域， 商业（主要是铺子），2手房， 投资的角度等等
楼主都做过一系列的分析。
再往下讲的话就是很细很细的事情了。
以后不出意外的话 楼主基本就是分析，解答你们的问题了。
讲一个题外的：针对于2手房的卖家而言。
明明买方的按揭合同通过了， 新房产证也送到银行去抵押了， 为什么还不放款？有些甚至等了一，二个月。
不知道这么解释说不说得通， 二手房都是自己到支行去签的。 支行每天或者每周的放款额度都是有限的。 放完就没有了。 可能你的贷款达到70万以上的话，可能银行会不放你的， 而是拆成几笔分开发出去 懂么。可以解决几个问题 ，但如果长期都不放款的话，你就要自己找到介绍这个银行的中介自己去勾兑了。
@caococo123 2017-09-10 10:22:54
我同学的男朋友在空港城那边也买了一套2房的，价格还可以，我的想法是这两年不住，等以后回来住，我现在在外地工作，近期1、2年不回重庆，目前买来是为了给自己买个安全感，虽然说我是女孩子，但是还是想买个大点的，以后考虑父母小孩子，一次性到位的样子
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这样的话，这位妹子同学，我帮你分析了下。空港目前比价火的中央公园你基本可以不做考虑了。
不知道是的首付里面是含了税费没用。 假设你没有涵盖税费，那么 30万的首付款全部交完。。房子就是100万的房价。 要3房。。估计目前的市场的话也只有在北区的一些不太方便的新盘，或者老小区之类的。
目前的3房如果是标准的（平层而言的话），套内最少有70了吧。换算下来套内14300的价格你可以接受。 那么就按照你这个标准去找。 套内面积越大。你能接受的套内价格就要降低。
基本上这个价格的话你可以排除掉，石马河。南桥寺等地区了。只有看看 虾子编啊或者靠近寸滩那边了。
@瓜瓜的唐糖2017 2017-09-10 12:49:12
楼主，中交中央公园和麗山别院这两个小区怎么样？
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你首先要告诉楼主你的具体需求。。 比如首付，面积啊之类的 我才好比较
@caococo123 2017-09-10 14:29:25
楼主，你好，我主要想买新房，税费含在里面，我现在是想赶紧上车
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税费都涵盖在里面了，按照重庆这个征收制度的话， 前期大概要交大概4万左右的税， 契税后面可以退的。
你前期的首付又变低了。。。。。
不知道结婚没有，如果没结婚的话不妨先买个2房，反正你也暂时不回来住。。
等到回重庆了以后，看看具体的发展（工作地点，工作规划等）再实行换房的计划。
如果非要买3房的话呢就要好好的合计算一下了。
@失落至尊宝 2017-09-10 22:06:42
请教楼主，帮忙分析一下江北国奥村的房子11500可以下手不？我买来自己住，这个地方江北地铁没有规划，我在解放碑上班，觉得上班交通不方便，一直在犹豫
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国奥村比较尴尬的的就是位置， 其实房子还行。有个宏帆八中。
其实通过你的描述， 估计制约呢的因素是首付跟面积， 这些都是在价格中体现的最为明显。
你在犹豫的原因就是说：你可能准备接受这个交通不方便的因素，像价格面积妥协。
哪反正都不方便了。。。。 你还不如买个更加不方便的位置，然后省出来的钱买个车这样。。。。。
@张振宇201512 2017-09-11 10:35:43
请教超人，沙坪坝微电园地铁口龙湖.拉特芳斯的LOFT公寓是否值得投资？建面价14000，通煤气。谢谢
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你知道14000的价格可以在主城区稍微选择下了， 没必要区哪里选则
@ty_124488300 2017-09-11 12:14:19
楼主，请问高庙村的富洲新城怎么样？听说本月底兰亭4号开盘，预计1.5-1.6w，值不值得入手？
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那边我确实不熟悉。给不出什么好的一件，不过貌似有比较懂的已经给出答案了。
@ty_132708123 2017-09-11 13:27:46
请问重庆天地的房子怎么样？即将开盘的说是要2万五了
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天地的房子其实是自成一派的。
我所谓的自成一派就是指他们的配套，什么的全部是自己修建的。跟其他的联动性比较起来少了很多。
包括什么商业街啊， 商铺啊 ，写字楼啊。
呢如果连2。5万的价格都可以接受的话 。重庆大把的房子给呢选择。比如融创白象街。
@活了6 2017-09-11 19:00:59
楼主，巴南区不是有个华南城迈，专门卖商铺的样，我们前两年买了一套，感觉发展不起来一样，卖得脱不哦，郁闷惨了
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商业的话，如果是2手的要买卖，先要准备契税3%+个税3%+土地增值税6%+交易手续费2%（买卖双方各1）+差额营业税（卖出价-买入价）*5.6%+杂7杂8的杂费，
简而言之：就是14%的全额加上5.6%的差额。
换位思考，你会不会买？
商铺我貌似之前的话 专门开贴分析过一波的。你可以翻翻仔细去看看
@缥缈空间 2017-09-11 17:05:46
超人，您好！我人在外地，小孩明天上初中，想让孩子回去上初中，看了新鸥鹏教育城，该楼盘套内在19000左右，离江北嘴不远，他们宣称带巴川中学的指标，巴川中学号称重庆16年中考第一，也不知是否属实，请您看看这个是否值得入手，谢谢！
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新鸥鹏我原来貌似听说过，扯过皮。
原来新鸥鹏还全球招募校长， 年薪1000万。 不知道找到没有。
好像扯皮的 有学区，地的问题。
号称的东西你都要自己去落实。 貌似重庆中学牛B的是1 .3 .8加巴蜀。
话说19000你都可以接受了。鲁能的8.10.11.12啊 都是初中指标的。 小户型有13街区新的。 区县的很多上来买， 就是不知道那个你可以不可以接受了。
@活了6 2017-09-11 19:03:40
楼主，想买个小三室，首付预计在30-40万左右，哪点的房子还买得起哦，不要巴南区和大渡口，太远了
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楼主家附近：寸滩靠近唐家沱。
后幅预计30-40万。 就当你没有含税费。 那么总价是100-115万的3房。 套内70的小3房。 估计可以选择的不多了。。
或者老小区呢？ 2手房呢？ 考虑么？
@张振宇201512 2017-09-11 19:53:17
请教超人，杨家坪步行街口北大资源蚂蚁公馆的小户型带装修，单价1万，是否值得投资？请指导，多谢。
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首先你要明白你投资的目的是什么是考虑 租金还是涨幅空间（考虑后者，你就要多考虑下再次出手的速度了）。
步行街的房子我一向认为他的价值实际上是被开发完全了的。开发商不傻。 所以他能够吸引你的就只有租金跟所谓的投资回报率了。
还带了装修额 1万。 目前的 装修市场正规而言的话，最便宜的基装是25000还是3万（针对小户型的），然后自己买家具家电。贴砖等等的， 你就可以简单的估算出来房子的清水价格（-5万的房价）。你在看看单价是否符合规律。
@cqfcs 2017-09-12 09:14:58
徐超人今年不买房，明年估计价格更要上涨，我现在在弹子石东海长洲的有套2室的（马上到10年的房龄了），轻轨环线涂山站出口就在小区大门口这里(环线估计2018年底通车），你觉得是今年年底卖了小两房再马上换3房的时机正确呢还是等到明年上半年呢？
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不要慌，江湖人呢是，先让子弹飞一会。
我的建议明年上半年或者下半年卖，理由如下：
1：这波涨幅涨的有点伤筋动骨了。基本上涨幅已经把社会上的能用于购房的资金分享的7788了。 2018年我个人的感觉是横盘或者缓涨那么一丢丢。如果2018年还继续这样涨一波，我估计的话重庆要发疯了。
2：轻轨的价值， 你要提前体现在房价里面的话就是要一定可以再人们可以接受的时间内。目前还有1年多，有点长了。
3：明年把握3个时间段， 4月，9月以及年末，看看房交会期间跟年末开发商会不会有什么额外的优惠出来。
前提是你确定你要换的话
@张振宇201512 2017-09-12 10:06:43
请教超人，大渡口大堰地铁站旁边的西城佳园安置房可以买吗？有没有法律上的风险？值不值得投资？
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感觉你好像哪里都在看房子。。。
我的建议是先明确你的目标，最少大方向啊 ，北还是南 还是其他的。
这样看起来比较的明确
安置房的话 不知道到了可以买卖的年限没有，没有的话只有1次性付款+公正委托了
这个具体的你要去问当地的中介。
反正楼主从来不碰安置房
@可爱的蓝小胖 2017-09-05 14:21:33
请问楼主，之前把中梁山一套两室卖了，一方面小孩上学需要名额，一方面当投资，也没有其它更好的投资项目，看中了一套学区房在石桥铺，还有2年入小学就需要名额，清水一室一厅，未到两年，中介税加起来3-4万费用，算下来房屋单价都13000-14000了，一直在犹豫，不晓得是观望一段时间，还是现在下手，请楼主指点。
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@嘻哈超人徐 2017-09-05 16:59:05
其实你这个目的很明确了，小孩上学是主要目的， 投资只是其他的附加属性 。
如果是大宗楼盘的话我建议是观望，等等。
偏偏你看上的是 一套学区房，而且是小面积的。 这种房子就是本着学区去的。属于人们抢手户型。 而且是加上税跟中介费才13000-14000，
在确定了学校的属性后，别犹豫了吧。 小面积还带指标。。。。考虑什么呢？
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@可爱的蓝小胖 2017-09-06 09:18:48
现在犹豫的是，前几个月匀价也是8000-9000（未加中介和税），因为要2年后才入学，所以犹豫是否观望。
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@嘻哈超人徐 2017-09-06 09:38:22
其实你的内心也知道，你对于房子是满意的，对于地段教育什么的都是满意的。唯一不满意的就是出来了一个价格的对比而已。
OK 取个中间价13500的（含税含中介费价格），大概算下来的话实际价格为12500（对于几个月以前的均价8500而言的话 贵了差不多一半， 涨幅50%）
再这一轮的涨幅里面， 许多楼盘都是60%起。照母山的基本上接近100%了。
你这个楼盘的话因为是小面积，而且带有学区的属性。
或者你这么想想......
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@可爱的蓝小胖 2017-09-12 11:30:05
通过中介与几套房屋卖家联系，价格走展很少，和家里人商量一下，干脆观望一段时间，最坏打算最后就买个老房子算了，真心觉得还是价格贵，有点觉得不划算。（老房子要吗是很多年很多年的，没小区，环境差，根本没有任何升职空间）
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这个时候的价格都会比较的固定化。 原因在于大家都不会乱报价。 如果虚报给5-8万再给你少下来：1意义不大。2 超过太多了你连看都不会去看， 更别说给你少价的空间了
@cqfcs 2017-09-12 12:50:24
谢谢徐超人的指点。
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不客气， 指点谈不上。 只能说是我自己的一些看法，但是最后买房子，住进去的人是你。关键是你要能够想得通
@瓜瓜的唐糖2017 2017-09-10 12:49:12
楼主，中交中央公园和麗山别院这两个小区怎么样？
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@嘻哈超人徐 2017-09-10 14:19:24
你首先要告诉楼主你的具体需求。。 比如首付，面积啊之类的 我才好比较
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@瓜瓜的唐糖2017 2017-09-12 12:46:32
首付在30万以内，小三房或者二改三的都可以。不要求学区房，但是需要三个房间。位置在渝北这片，能有轻轨到空港广场那里的。这样上下班方便些。
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渝北30万首付不含税费，有轻轨到空港广场。 接受2手房么。
感觉你这个需求的话渝北很好选择啊。排除了学区这个大头花钱的因素在。
目前很多朋友回贴或者私信楼主 要一些推荐楼盘。
楼主也想过 要不要列举一个 首付30万以内的 3房来供大家选择。
但是这样的话，会不会有做广告的嫌疑？
算了算了。 本帖不推荐任何楼盘。 需要的自己去看，看完了帮你分析都可以
@蒋懿霏 2017-09-12 13:18:17
高人请指点下，纠结起的，本人有套长嘉汇一期看看中庭，侧面看江的房子，按揭剩下75万，现在230万出手基本没问题，面积套内只有115，建面147，手上有100万现金，最近鬼使神差的去看了石马河凤凰湾的大平层，建面163，套内140多，高有点动心，价格比长嘉汇还便宜70万以上，我有必要换不？上班地点在北区，现在想装修起自己住，好纠结
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回想楼主当年13年自己看房子的时候，长嘉汇9100，没有买，非要要卵买个3房。当时楼主的钱在照母山跟南北滨路只够买个2房。。。 目前长嘉汇是赚疯了的。
首先纠正一个概念。 套内140多的根本不算大平层，只能叫大户型平层，真正的大平层（套内>180）的才算。
你换房的目的 目前就我看来是上班方便点，但是你这个价位配置应该有车了，这个来说就不是最主要的因素了。肯定有别的吸引着你。
你手上的100万现金，不知道是算上了 你卖掉长嘉汇的房子没有。如果没有的话。那你手长可支配的现金。账面来看是100+230-75=255万， 这个价格在北区选择真正的大平层都够了。 无非就是看环境啊， 周边啊，配套你怎么选择就可以了。。。
另外楼主对上班积累下的100万现金还比较的敢兴趣（别误会，就是单纯的膜拜大神而已。）
@蒋懿霏 2017-09-12 13:50:43
补充下，我和老婆都在北区上班，一个在汽博，一个在冉家坝，也考虑了娃儿读书问题，目前娃儿才一岁，凤凰湾小学只有大川，初中字水，长嘉汇小学是弹子石小学，初中11中，家里人口四个人，老婆工作在较稳定，我就是那么不稳定～
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没看到你这一条， 你这个条件选个 套内180+的 北区大平层学区房都好选。
慢慢挑， 楼主不做任何推荐，免得被喷子说我做广告。
@ty_老九498 2017-09-12 14:02:52
重庆不支持房价上涨的理由
1 老龄化城市
2 房地产占比过大，24.6%
3 产业结构落后，传统产业比重过大，产业升级不成功
6 农业大省，真正城市人口仅600万，
7 人均收入水平全国城市中靠后，不及成都贵阳
8 房票制掠夺了大量土地，50年用不完，
9 公租房子 房源过剩
10 人口净流出城市
11 冬冷夏热，山高地不平，不宜居，只有五大商圈平地多，且临江适合居住
12 房价上涨过大同比上涨......
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大神大神， 这点也是有根有据的。
你站在的观点都在宏大， 楼主分析不到这么广的， 再加上你确实说的很有道理。
此贴本身的目的就是立足于重庆的市场来看的， 更多是处于市场的角度而不是政策，经济结构，产业升级等。 但是楼主看的出来，你非常的有干货。 希望你也可以针对每一条对大家稍微的说细一点。
@蒹葭吾爱2016 2017-09-12 15:06:14
看了楼主的文章，楼主干货很多。只不过我也是对重庆房价短线看空的人，今年上半年那次涨得太猛，几乎把重庆未来三年的市场提前榨干了，现有有很多不良的销售人员还在制造恐慌，说明年重庆主城区域还将猛涨，均价不是涨到2万，而是涨到3万，我都不知道这些人嚣张是哪来的。
虽然我看好重庆长线的发展，但是对于短线而言，投资甚至是不是太急的刚需都可以等等看，未来1-2年价格会发生变化，这几年不确定的因素太多了。
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感谢感谢看完我的文章。也谢谢你分享你的观点。 我觉得都是对的。我是长期看涨。你是理性短期看跌。 大家不冲突。
三国演义的开篇就说过：天下大势，合久必分，分久必合。 我觉得这个观点在房价中也觉得可以体现出来。
开贴前我就说过。我预测的基准是：目前重庆的房价均价15000， 人均月收入3000（这个很客观了吧）。如果以家庭为单位的话。 房价均价15000. 家庭月收入6000（虽然我也很好奇6000 怎么组建家庭。。。 楼主自己都是单身狗一枚）。
但是中国偏偏有个劣势的情况，叫买涨不买跌。 涨的时候疯买， 跌的时候一切哀嚎。。。 其实钱并没有不在，也没有亏损， 只是换了一个方式陪伴你。
这个只是我自己的看法。 稍后我会详细的说明白具体的观点的。
对于房价，我一直是理性的客观的认为的。 缓慢有序的增长。1年3%-6%的一个涨幅空间我觉得是合适的。
对于去年的一波暴涨。我更愿意用市场的行为来理解。 经理了 13.14.15 年底的平缓。 来一波爆发（加上推波助澜，变成了大爆特爆。。。。。）。
三国演义开篇就说过：天下大势，合久必分，分久必合。 同样的房价也适用。
那么经历了这一波暴涨而言，再加上银行的政策，各种的调控，房价应该是横盘或者是回调一部分。然后在增长的。 我是这么看的。
重点来了： 别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。目前的话房价会横盘或者回调。那么我就在这个时候入手（错过了吃肉的，那么我最少也要喝点汤），因为我知道这段时间变化不大了， 就不会观望。 入手后，慢慢等个3-5年。等周边配套齐全，等交通完善。等小区人气起来， 等挨过营业税的时间。 等到下一波涨的时候再卖掉。。。
这个是楼主自己的观点。
为什么下跌要观望。 横盘要观望，一旦涨了就买。越买越涨，越涨越买。。。恶性循环。。。
聊点题外话：第一波公租房，大竹林的康庄美地 已经过了5年了吧。 里面的租户貌似也到了可以购买的时间了。有没有人买大竹林的公租房的？
楼主自己的一个朋友前段时间住康庄美地。外地人。迫于上户口的压力。在中渝梧桐郡买个1个小户型（当时的特价异型房， 价格便宜 套内6800）。谁知道买了一周就被公租房查出来了， 2个选择：要么退房。要么房租加1倍， 只有退房了。。。
如果有买了的，大家聊聊。 我很好奇。你们买的价格是以5年前的价格还是现在的市场价？
再说说新政策的影响：
目前新政一定会在 比较严峻的城市来先进行试点，看看具体的效果能不能缓解紧张的局面，说白了就是北 上， 广， 深 等发达城市。
重庆目前的房价跟收入比才 5:1 （均价15000，人均月收入3000），还达不到新政要求辐射的范围。。。。 如果等重庆都要普及新政策了。 你觉得是谁赚了？买房的 还是继续观望的。。。
重庆也挺扯淡的， 限贷 但是不 限购。 不像成都， 这个怎么解释？