今天的要讨论的话题是：营销。就是房地产的末端销售。（由于一些原因，楼主不可能讲的很细，需要了解的更多的私聊我）
现在不知道有人看房子的话是怎么去看的， 是自己去售房部瞎逛 还是带有一定的目的性去看。 是针对地段还是教育还是交通。 是钟爱各种面积还是小区环境。可能每个人都有每个人不同的标准。
目前的话房地产有一个趋势：就是在不影响功能性的前提下。面积越来越小了。 目前世面上， 套内50-60 都可以做2房，70以上都可以做成3房了，在开发商看来，对于购房者而言，价格跟户型都是不可能牺牲的，而舒适度是可以的，（在满足了基本需求以内的话）。
对于一些开发商而言的话一切的一切都是为了销售服务的，所以你在售房部看到的人不一定是开发商自己的人，也有可能是代理公司的，代理公司在卖房子方面更加的专业。
同时开发商还要保证不光是客户自己到售房部看房子，还必须要有能够更多的方式去宣传他的房子，能够有其他区域的客户能够知道并且过来了。 所以渠道就是必须的了（楼主自己就在做这个工作）。
在渠道方面，大型的中介公司会有天然性的优势，比如：门店多，辐射面广，而且很多都是在终端（小区门口等），不少的开发商都会跟链家啊，中原啊等等大型的中介公司签订合同。
除了线下， 还有有线上。 最近比较好的就是弄个APP 啊，公众号啊， 众多房产网站（搜房，安居客等）打广告啊，同时请所谓的专家，枪手来做分析啊等等。形成1个完整的房地产客户开发链。
到了售房部里面的门门道道就可以说点故事出来了。个个渠道公司之间也可以说点故事了。 但是不可能谈太多， 因为楼主也是要吃这碗饭的。
比如：每个售房部里面都会有一些大型的公示牌， 多人少注意过？ 其中有一个叫不利因素公示牌， 而这个公示牌上面的内容在现场置业顾问是不会讲的，除非是你发现了主动问， 但是他确实是公示了出来的。。所以这个方面你是扯不过他的。
再比如：个个渠道公司都会在现场周边去拉客户（照母山，大学城最多，轻轨一下车很多人问你看不看房子啊等等的。），如果没协调好 怎么办， 自己百度前几年照母山区域RC 跟DY 打架（群架）等等之类的就知道了。
再比如：客户冲突了怎么办（联代项目居多，刚开始老公来看，后面老婆来看。后续一系列问题？）
很多很多的问题都会有答案。
这个营销是有成本的，带这个成本开发商在定价的时候都已经算进去的了。没有所谓的：我如果自己去售房部，会不会更加的便宜，不会的。 谁去都是一个价。
牵扯到销售的东西，我不会写的太全，大家请谅解， 如果楼主有天不在这个行业做了。 那么可能会陆陆续续写出来，但是现在没办法。 你们懂的。
这几天大家的兴致不太高，这可能是楼主讲的不吸引人。明天来讲讲大家最感兴趣的话题：
我买的房子会不会涨？ 现在买这个楼盘会不会亏？ 这个价入手了会不会接盘？现在这个价位我要不要出手。
这些问题都可以归结于一个：房产的投资性。 这个的话要细细的说了，楼主还要很多的去查资料。
@我若为妻 2017-08-31 14:17:29
楼主，分析下汽博中心绿地翠谷勃朗廷玲上的二手房，主要考虑小孩读书明年幼儿园、交通问题
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这个楼盘我不太清楚。汽博附近我就知道叠彩城啊，中冶北麓原啊，复地啊，保利高尔夫啊之类的。。
至于你这个，建议你可以梳理下你自己的具体需求？ 或者你说出来，楼主帮你分析下
@打死幺台123 2017-08-31 15:48:06
大哥，麻烦问哈，现在如果可以按揭买个小户型投资，出租，以后再卖，有推荐的位置或者楼盘没得
如果不投资，给娃儿买个学区房，虽然晓得没得学区房这个说法了。小学无所谓，不晓得稍好点的中学，有没得这种房源
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大哥 ， 你这个太多选择了。 我目前就知道投资卖， 或者买个中学好点的学区房。
你中意的地段呢？ 价格呢？ 付款方式呢？ 交通呢？
@全是老套路 2017-08-31 17:55:08
请问超人怎么看时代天街商圈周边房子的增值机会。紧接着天街周边正在撤，就是马家堡小学对面。
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龙湖时代天街？
再怎么增值也要看基础跟底蕴的。 比如说房子的新旧度？ 装修 等？
@嘻哈超人徐 2017-08-31 10:48:29
开更： 楼主不会去讨论政策，那是专家学者采取考虑的，也没有普及到重庆。 楼主就只熟悉重庆的一些楼盘而已，还有就是各种交易中的门道。
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@受益匪浅A 2017-08-31 20:25:15
楼主威武，前面说的改善住房，是想改善一下小区（绿化）环境，适合住家，并有升值潜力的楼盘。希望楼主推荐2个巴南，最好李家沱片区这样的楼盘。谢谢！
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巴南，李家沱我不太熟， 只有你自己慢慢去看，然后楼主给分析意见。
另外巴南的房子目前贷款比较难， 具体看楼主第一页的帖子。
@早晨走近了猎 2017-08-31 20:45:04
楼主你好，麻烦在问一下，渝中区的楼房还有投资价值没呢。比如说观音岩或者一号桥到上清寺一线。
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渝中区 实际上我认为他的价格已经被开发出来了，特别是上半城。像什么白象街啊之类的。
观音岩，1号桥，上清寺 我实际上不太看好。 因为接受度有限。而且房子不是主力热门的首选。
@SXLHML 2017-08-31 22:31:26
请问楼主，我想卖巴南区龙洲湾的房子（就在公安局对面），精装房，2室1厅，我不想赚钱，只想知道怎么卖才能不亏？
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想不亏的话都只能慢慢等。 因为那快卖出来的还有很多，更别说还有很多零首付的了。迫于贷款的压力。很多人都在观望态度看
@forever菲 2017-09-01 00:04:07
请教楼主黄泥磅黄龙花园我在网上了解到价格比周围的都便宜是什么原因，值得考虑吗？因为人在外地具体价格不了解，过段时间准备回家发展想入手一套刚需二手房.小孩现在三岁那边中小学方便吗？不太了解，现在首付预算五十万，石马河大石坝可以考虑吗？贷款好带吗
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黄龙花园我说过，他的性质是太极集团的集资房，才出来的时候，周围的房价都是9000 多（下面的森岭居），稍微好点的御景天成， 皇冠自由城才1万出头点。 他才5000多，
很多卖房号的。
上学居家不叫方便。走下来。洋河小学。 幼儿园。皇冠中学等。 周边配套也多。
石马河片区有金科10年城，龙湖原著等。大石坝片区就大了。保利香雪啊，东原D7 啊，鸿恩寺片区啊 等等的。看你的具体需求。
如果你的性质是小孩读书，建议还是按照教育盘来选。
@forever菲 2017-09-01 00:04:07
请教楼主黄泥磅黄龙花园我在网上了解到价格比周围的都便宜是什么原因，值得考虑吗？因为人在外地具体价格不了解，过段时间准备回家发展想入手一套刚需二手房.小孩现在三岁那边中小学方便吗？不太了解，现在首付预算五十万，石马河大石坝可以考虑吗？贷款好带吗
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上学居家很方便
今天开讲房地产的投资性，讲这个之前就先普及下基本知识以及市面上主流的投资产品的优劣势，还是只做建议，参考。
投资：大家对于投资这个理念这几年才兴起或者敢兴趣的比较的多，包括他的模式以及种类。前几年的投资大家认为不是股票就是传销，目前市面上的蛋糕就这么大一块，所以很多的公司跟机构都想进去来分一杯羹， 特别是经济的发展，手上有闲钱的越来越多。那么市面上有那些比较常见的种类?
常见的几种类型的投资：
1：银行理财（以保本为例）：优点：稳定，不需要操心，买了放在哪里就行了。
缺点：收益低，本金没变化，时间比较长。
2：股票 优点：如果会玩，真的受益很高。入场费没有限制， 缺点：大起大落太快。 目前的股市是1赢2平7输，心脏不好慎重。
3：黄金，白银，贵金属：优点：跟股票一样的。 缺点：比股票风险都大，加了太多的杠杆，适合职业的赌徒。
4：字画，古董：优点：如果真的受益超过你的想象，上万倍的翻都有可能,缺点：专业性太高。流通市面太狭窄，不易变现。容易被骗
5：互联网P2P：回报比例比理财高， 缺点：你贪利息，人家贪本金。
6：熟人借贷：优点：认识人，关系硬，不怕。 缺点：不能出事，一旦出事，极大可能人财2空， 极大可能你找到人了，赢了官司，没法执行。
7：房地产： 简单，根理财一样，买放哪里，出租或者不管。 自动涨，涨幅还比较的喜人。除了受益，本金也在随着增长。缺点：部分利润会以交税的形式被国家拿走，入场费高， 还要考察征信。
市面上主流的大概就这样，其他的楼主不熟悉不做讨论。接下来就来谈论房地产的投资性。
说道投资：首要的条件就是保本。 这个好理解。房地产的保本性跟流通性不用多做介绍。
其次谈到投资，就要牵扯到一下的几个问题：
1：什么时候买入的？
2：多久卖出的？
3：利润多少？
4：从卖出去到拿到钱的时间是多久？
房产会一直的增值，这个是个不争的事实， 很多人不知道是多久卖？ 什么时候卖比较的划算？
按照一般规律而言。我会把房子分为几个阶段
1：热销性：基本上3-5年是一个坎， 这个阶段的房子，才不用交营业税，（这点说点题外话，目前是银行收紧2手房贷款。很多人就过度解读要怎样怎样。真要打压。不如把营业税调回去， 最早是满了5年才不交的，目前是2年了。还没有变化。所以说不要拿着鸡毛就当令箭，收紧贷款无非是放款速度慢了，账面没有变化，调回营业税，直接就多出好几万。），并且房子保护的还比较的新，没有过度的使用，基本上如果有什么问题的话，也到了该暴露出来的时候了。 周边的配套经过3-5年的培育，也区域成熟。
这个时间段的房子我认为是比较好卖的，装修费用基本上可以算到7-8折。
2：区域性：目前普遍的北边的要好于南边。无论是宣传，涨幅， 市场问询度，成交记录等。 都是北区要优于南区。
3:户型：按照现在开发商的艹性，套内60的小2房跟90以内的3房 我觉得是非常好出手的。
4：按照目前购房者的画像描写：越来越多的90后，95后成为购房的主力：这部分人的特点是追求时尚，自我。尊重， 隐私，而且父母资助的比较较大。 入场费有限，所以喜欢新盘多与2手。
举个例子：
14.15年的时候，北区好卖的楼盘中2手房邮一个叫上品16，不知道大家了解不？
当时的价格2房70多万。 马蛋，链家1个上品16的门店 一个月可以业绩40多万，按照1套2万的佣金算。 要卖20多套。 换手率高不高？
很多 07.08年甚至年前的房子 我都建议卖掉， 因为能买这样房子的人都是真爱。都是有特定需求的。
很多人会问
现在买哪里好？ 这个价格会不会亏？ 会不会接盘？
目前楼主的建议是北区， 价格的话仁者见仁智者见智， 接盘的话不会，因为是肯定卖得掉。即使卖不掉也可以平仓，
北区的话 我建议可以看看大石坝跟冉家坝还有江北农场。或者寸滩这边。
照母山我不建议：目前底价高，利润空间不足，变现时间长。
楼主的朋友处了车祸，目前还不清楚情况，马上要去看看，没写完的明天补上。
有什么问题都可以问
@打死幺台123 2017-08-31 15:48:06
大哥，麻烦问哈，现在如果可以按揭买个小户型投资，出租，以后再卖，有推荐的位置或者楼盘没得
如果不投资，给娃儿买个学区房，虽然晓得没得学区房这个说法了。小学无所谓，不晓得稍好点的中学，有没得这种房源
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@嘻哈超人徐 2017-08-31 18:17:19
大哥 ， 你这个太多选择了。 我目前就知道投资卖， 或者买个中学好点的学区房。
你中意的地段呢？ 价格呢？ 付款方式呢？ 交通呢？
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@打死幺台123 2017-09-01 16:09:54
最好是南岸区。价格只有看了再说。付款肯定是贷款。屋头又个代步车，只要不是山卡卡，问题不大
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感觉上你这个需求，教育是首选。 那么你就要去比较下 哪个小学比较好。这个南岸区的学校教育楼主是不清楚了，就只有你选择好了的话 楼主来帮你分析比较了。
@alex_yanxiang 2017-09-02 00:00:54
楼主，冉家坝的龙湖水晶静苑和龙湖西苑是否值得买，西苑2000年房子15000左右，静苑2005年房子18000左右，带星光小学指标。我在外工作，四川人想去重庆发展，所以买来自住，想要地段好以后好出手、近地铁、带指标、环境好、配套成熟、车位不算紧张，娃儿明年上小学。目前主要在链家上看了看冉家坝、郑家院子、汽博房子这些地方二手房，去年真后悔没入手，现在三无要全款真吃不消。希望能找到总价在150万左右的三房，楼主是否......
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你这个真的算真爱了。。 选的全部是老小区的房子，老小区的房子的话出入都比较方便，但是小区的话确实是。。。。。 买这种房子的话以后出手是个问题。随着你小孩读书完成了。 5年后 又老了很多，能否好出手 是个未知数。
你这个算是高要求了：好出手，近地铁，带指标，环境好。配套成熟，车位不算紧张。还要 150万以内的3房。。。 全部满足的估计只有你自己去修一个了。
楼主帮你分析下你的需求；有几点是必须满足的。其他的都可以接受：
1：学区房：涉及到的是小孩的教育
2：面积：必须是3房，这个是必须的。
3：总价：必须在150万左右。
其他的我觉得都可以变动，你都问到车位了了。肯定交通对你的影响不大了。
所以严格的把控这3个指标就可以了。教育，面积跟总价。其他的可以浮动。
在说回你看到的这3个地方：
冉家坝：目前比较的成熟了， 包括什么紫都城啊，安泰城市理想啊，保利香雪啊。甚至连北城国际啊，财信啊，锦绣城啊都是属于冉家坝的。 具体的学区这些的你要自己去问了。目前的属于比较热门的区域。
郑家院子：这个区域目前火热啊，而且楼盘都比较的贵，山顶道国宾城啊，中渝啊。等等的。靠近星光天地。这个价格应该是最贵的。
汽博：可以选择的余地多，交通也算便利。房子还算比较的新，属于好出手的区域，但是但是学区你要去问问了。。
为什么不考虑下鲁能星城呢？ 哦，没指标了不好出手。
@柏林汉姆 2017-09-02 11:46:45
楼主好，我毕业三年，现在年收入在10左右，但是家里底子薄，父母给的加自己存款一共最多也就凑个20万左右，在北区上班，按照北区这个房价，现在这个首付三成政策很头痛啊，我想去贷个十万左右把首付凑齐，想考虑个二手房或者小两房，主要交通方便点的，这种方式你觉得如何，另外有没有一些好的推荐，位置在北区，和靠近北区的沙坪坝，渝中，九龙坡都可以。
另外我有个朋友买了金江大厦的15房，价格在渝中区比较便宜，但......
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这样的朋友， 毕业3年就可以达到这个收入，说明你对自己的规划很明确的，事业正处于上升期的。目前的话建议来是不是非买不可的地步了（比如丈母娘要求啊之类的）。
其次：你如果考虑在北区的话 ，就要加杠杆来出首付了。 北区的大部分是期房。你会发现买了以后更加的恼火，你都提到贷款了，就说明基本上亲戚朋友不指望了。必须多付利息才能借到这笔钱。 目前这笔钱的出处不清楚（信用卡，信贷）。接下来楼主帮你分析下具体的。
1：信用贷款，你会发现很尴尬。 因为信用贷款的期限一般是3年。你会发现你买房后第一年你会过的很苦逼，因为你每个月要支出：房租（期房）+信用贷款+月供。第二年一样（信用贷款+月供+房租），因为你如果不给房租了，要搬进去住的话， 2房，你起码准备个10万用于装修+家具家电。。好不容易把信用贷款还完了。又要开始存装修钱。起码装修钱存好的话，怎么也得5年（从接房开始）以后了吧。这5年你的生活从高富帅直接变屌丝。 打车打不起了。天天轻轨加公交。（这个很现实的，不要以为不会发生），你只有希望你的工资收入大幅增加，起码可以让你缩短这个时间段。
2：信用卡：这个比较好。因为信用卡的钱你换进去还可以刷出来（这里不多说。），但是一样的苦逼。
所以楼主的建议出来了：建议买的小的2手房（不出装修钱），买的起哪里买哪里， 过几年经济好了再换就是了（楼主目前就是这样的）， 目前考虑9龙破吧， 房价是最低的。
你朋友的房子不错，买得起哪里买哪里。 只是以后换房的话要快， 不然每年你的金江大厦颜值都在下降，或者直接找个真爱吧。
@alex_yanxiang 2017-09-02 12:57:28
楼主说的是，其实我也很犹豫，老旧房这个价位确实炒的很高了，而且老家那边都热衷新房，二手房市场不看好。其实我在深圳有房，去年本来想卖，结果10.1一道政策下来拖了半年多没卖掉，现在虽然涨了些，但是重庆那边要全款，而且价格虚高了不少，全款买风险不小。不知楼主对明年初的重庆房市如何看，我是想在深圳换个老旧小房子挂户口搏拆迁，然后租房持币待购，毕竟深圳楼市更稳点，但是考虑孩子上学和二胎还是打算回去发展。
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一切的一切都是相对的， 深圳楼市稳定，但是在政策倾斜的多，不排除以后的问题，但是小孩上学的话成本会比重庆高多了。 而且高考面临的是一样的（考清华北大都一个分数）。
重庆来说的话对你的小孩上学跟2胎是一个不错的选择。最少在孩子成长的花费上面，重庆2个差不多等于深圳一个了。
针对你的情况我觉得 还是你自己会重庆来比较下会好， 因为有个问题也是你考虑的，叫以后的换手率，最少你选的这2个小区的话在这方面比较的吃亏。
教育，面积，价格，换手率。考虑到这4个的话。你应该回重庆来详细的了解下。
另外，深圳是中原的地盘啊，为什么到重庆了没找中原去链家了。
@再出发88 2017-09-03 00:36:58
楼主！你好！你有提到北区的寸滩，它有发展潜力吗？目前看很偏僻！现在的按揭贷款政策利率这么高还能买房吗？寸滩的华融现代城怎么样？谢谢你！
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其实楼主自己是比较看好寸滩的，因为他这边什么都没有，配套也就是个基本，以楼主自己所住的楼盘为例， 但是经过这一波涨幅，楼主自己都莫名其妙的。接下来楼主自信跟你说说：
楼主自己买的时候（13年末），套内90（89.74），总价66万多。套内价格7444.买的是一期的高层。
谁知道后面开二期E,F区的时候价格低的不能想象。反正在业主群里面讨论，最便宜的好像特价房套内 60（59.67），价格37万。。。。 反正都比楼主的低，
谁知道经历了去年到今年的一波暴涨， 楼主自己的楼盘没什么变化（寸滩大桥没修好，轻轨没通，配套根本就没增加什么），照样彪到了10000左右（套内，清水）。
目前最新开盘的海月府， 清水的额价格10500-11500. 位置还没有楼主的好。。
你说这个招谁说理去。
如果开通了寸滩大桥跟轻轨，对于我们这个片区而言的话属于雪中送炭的事情了，而不是锦上添花。价格可能会到 清水1.2万去。 楼主自己都在等着卖了 买其他地方去。
对于寸滩的楼盘 ，楼主自己就知道自己小区跟前面的港城印象。 华融现代城貌似在那边。
看底价其实也还好。8000 多久可以买。9000多也将就， 靠近1万的价格你自己就要注意了。
@但愿就是我 2017-09-03 08:48:00
看了楼主的帖子，十分赞同楼主的观点！我也觉得买房地段很重要，如果照母山发展起来了，那观音桥会更繁华。我手上有点闲钱，想买个交通方便的二手房投资用，喜欢北区，观音桥或冉家坝这边，交通方便又不堵车。想问下楼主，观音桥红鼎国际的二手房和冉家坝的二手房哪个值得买入?我看58同城，感觉紫都城二手房价格比红鼎国际还高，但是红鼎国际应该租金高些。或是有其他更值得买入的小区，希望楼主推荐下。谢谢！
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红鼎国际 能够吸引你的除了租金还有什么？物管？ 电梯配置？ 还是地段？。红鼎国际作为老牌的商住楼而言的话，其实最值钱的不是他的房子，他的租客，他的租金高， 而是那块地位置好，地位置好，地位置好。 值钱的是他那块地。
这篇帖子我很少谈到写字楼，但是如果说到红鼎国际，就稍微提点：
红鼎国际是商圈性质的写字楼，而不是在CBD里面的商务型写字楼，你会发现红鼎国际的以及户型的划分就确定了他的定位，给商圈做服务用的。 所以你会发现，里面的公司斑驳不齐， 多数我认为是带有一定的骗子性质的（除开私房菜，桌游吧），什么美容美发美甲， 装修设计，小额贷款等。。。
关于投资的问题我实际上上次是没讲完的， 刚好你问的红鼎国际跟紫都城就在我讨论的范围以内。 这里楼主就不单独回复你，稍后会开篇来举例说明。
关于房产的投资性 实际上上次还有没有讲完， 无奈楼主今天要去见很多客户，所以现在抽空写点，写到哪里算哪里.
实际上对于投资而言的话，首先明白你的目的，你选择投资买房的目的一定是：先保本，再增值。
OK，说简单点，你的收益应该是这样的：
收益=（卖出价-买入价）*持有面积（某些情况下可以再*周转效率）
例如：
买成1万， 卖出3万。100平， 收益就是200万/2年，100万/年。
这个公式是没有错的，具体的情况大家可以看看自己的房子然后往上面去套。
那么看出来了。 影响因素就是3个：买入价，卖出价，持有面积。
以 观音桥的 红鼎国际为例：我把他定义为老破小，他对于广大投资客的吸引力实际上是租金。
以目前的趋势来看的话。 红鼎国际近几年价格不会发生太大的变动，观音桥太繁华了，基本上再修什么都是锦上添花了。 所以买在哪里的话， 保本因素占了绝大部分。可能受益就是来源于 租金了。
马上出门了，先写到这里，有什么不清楚的可以问。
投资这块的属性的话 我准备多写一段时间来详细的说明下。
有不同的观点 欢迎来探讨。
苦逼的被客户放了鸽子。。。。。。。。。只有继续回公司码字。。。。。
说实话， 一些客户额总认为我们这个行业在骗人，在耍诈，。。。
都什么社会了？ 做什么事情还要去骗？ 几个人会上当？ 骗人不需要成本？
即使我们骗了你。 对我们这个行业而言，最少你会得到一套房子。。
传销才是骗。。。 P2P才是骗。。 商铺多数是骗。 旅游地产是骗。熟人借贷才是骗。
电信诈骗才是骗。 各种退税，赌博才是骗。
我能骗你什么。。。 搞不好你跟我聊10多分钟会改变你很多很多购房的看法跟想法。不好么。。。
这么大笔钱。。
吐槽完了继续说下去， 房地产的投资：
1：如果要投资买新盘还是买2手？
2：市中心的老房子能不能买？
3：新型区域可不可以买？
一一来解答。首先，任何的解答都是有一个前提的，如果你的目的满足这个前期，可以继续往下面看
前提：你投资的目的超过了50%以上（买这个房子而言，投资占了绝大多数的原因），那么请继续看下去。
按照公式而言：收益=（卖出价-买入价）*持有面积。
所以如果针对投资而言的话，房子不是越贵越好，也不是地段为王，而是增值空间越大越好。懂么？
意思就是：如果买房以投资为主的话不能只看地段，不能只选贵的。
以观音桥举例：红鼎国际,目前的价位可能到了顶点了，如果观音桥能够涨2000 起来， 其他地方保守估计涨3000吧。。 目前观音桥能够吸引到人的目的就是租金。
但恰恰租金是初级者才考虑的。。。。高级点的基本上不考虑租金，考虑的是涨幅空间。大神考虑的是周转效率。
说个不算是广告的话。 你买观音桥跟买楼主家附近。 等明后年轻轨一通，你看看涨幅空间 谁赚的多。。。
2手房的话目前抗跌性会强很多， 新盘可能会跌， 但是我们讨论的是重庆，不是北京，像北京大幅度降价的燕京等郊区在重庆不会发生， 再说北京市区2手房降价了么？ 你问过实际买成多少了么。 讲的是利润空间。 你信不信北京市区的房子再暴跌2万 ，早期购房者一样的赚，只是赚多赚少的问题。
啰嗦了这么多，说回重点：我们讨论的是重庆，不是北京，如果投资的目的占了绝大多数？ 那么 新盘2手都可以，但是 避开最成熟的区域（没涨幅空间了），避开目前炒的火热的区域（价格都被炒出来了），剩下的去挑选？
还不懂？ 说直白点， 看看轻轨规划图 ，明后2年要通车的 轻轨站点，一个一个去看，排除那些目前配套交通比较好的区域，买就是了。
如果有迫于政策的原因，新盘开出来的价格会比周边2手房低很多的（虽然基本不存在，但是成都有），买。
懂了没？
说点其他的， 昨天晚上吃饭。有一上海哥们比较的屌，具体聊到房价的时候他把自己说的拽的不行了，具体情况这样的。
07年，他眼光独到，家里出钱全款（鄙视中）买了汤臣1品的房子（不知道的百度，真正的陆家嘴一些豪宅，是重庆的什么寰宇天下不能比的），当时的价格8万/平。 目前的价格20万/平， 言语间透露出诸多的得意， 吃饭的都一顿马屁狂拍，特别是妹子，直接要微信。
我去NMLGB的， 楼主当时的屌丝仇富心理爆发了， 直接就问一句：卖的掉么。。 上海大哥楞了一下：我为什么要卖，吧唧吧唧半天。
其实楼主想的，20万根本不好卖吧， 眼光不错也就是个高手的水平，看到了涨幅。但还是达不到大神，根本没考虑周转效率。
但是还是不好，说不定楼主跟着拍几句，效果不一样呢。。 没必要去对着干，确实有钱牛B， 但是他也说了，上海幸福指数没有重庆高。 所以公司外派重庆的时候，他第一个报了名。。
所以看到了吧：如果考虑投资的话，大平层，别墅什么的别考虑。没效率，也不是我们这些小人物玩的起的
@凌空5 2017-09-03 12:17:56
请楼主帮忙分析一下恒大御龙天峰和龙湖春森彼岸，北滨一路楼盘，刚需
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兄弟 你都考虑的北滨路的楼盘 怕不是刚需了吧。
北滨路的这一系列貌似都算是高端盘了啊， 刚需应该看重的是总价跟交通，你偏偏不考虑这些。
就针对你说的这2个楼盘来帮你分析分析。
龙湖春森彼岸：老牌最著名的北滨路楼盘了。 而且龙湖的品质值得保证， 下面还有个高端的商业配套（龙湖星悦荟），前期也是撑起了北滨路的一片商业的大旗， 虽然现在有被鎏嘉码头取代的趋势，但是瘦死的骆驼比马大。但是珠江太阳城的住宅比龙湖差了不是一点半点。
御龙天峰，原属于香港信合，现在属于恒大。北滨路的新贵。 挨着金融街，但是住宅修的好，比金融街好很多。交通比较的便利。靠个华新街轻轨站。但是商业差很多。
看你选择的需求是什么， 是自住还是什么。
话说回来北滨路的刚需， 紫御江山啊。星耀天地啊 这些的。 或者罪最偏的，大川也属于刚需啊
@凌空5 2017-09-03 12:17:56
请楼主帮忙分析一下恒大御龙天峰和龙湖春森彼岸，北滨一路楼盘，刚需
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@嘻哈超人徐 2017-09-03 17:50:00
兄弟 你都考虑的北滨路的楼盘 怕不是刚需了吧。
北滨路的这一系列貌似都算是高端盘了啊， 刚需应该看重的是总价跟交通，你偏偏不考虑这些。
就针对你说的这2个楼盘来帮你分析分析。
龙湖春森彼岸：老牌最著名的北滨路楼盘了。 而且龙湖的品质值得保证， 下面还有个高端的商业配套（龙湖星悦荟），前期也是撑起了北滨路的一片商业的大旗， 虽然现在有被鎏嘉码头取代的趋势，但是瘦死的骆驼比马大。但是珠江太阳......
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@早晨走近了猎 2017-09-03 20:38:49
08年，我亲戚当时大川的洋房才买成3800一个平方。
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所以了。。。。 我记得13,14 的时候大川也才8000多。。 不过号称再北滨路。。 实则不知道多远去了。
你考虑的目的是什么。 如果是考虑到以后的换手度 。御龙天峰比较有优势， 龙湖等到你换手的时候有点老旧了。
@SXLHML 2017-09-03 23:07:54
谢谢楼主的解答
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没什么，有什么问题都可以提。关于房产方面的。
今天要讨论的话题是：市区的老房子能不能买，会不会有升值的空间？
首先开看看什么是老房子：
首先再我的定义里面：楼龄超过15年以上的，或者是楼梯房我吧他定义为老房子。
老房子有一些什么样的共同特征：楼梯外表老龄化比较严重，小区设备比较陈旧（或者没什么小区），没什么物管之类的。居住人群老龄化。 电梯的配置还是使用寿命远远达不到。小区位置比较的好之类的。
重庆市一个特殊的城市。他不像北上广深等， 是按照几环几环这么来发展的， 他是划分了许多的区域 然后承载的功能不同，共同发展。
所谓的市中心就被分淡了许多， 比如渝中区的解放碑，江北区的观音桥，江北嘴，南坪的万达等等。 导致了每个区的人都基本上不会买其他区域的帐。
所以了，市中心的老房子 我看来是布太具备涨幅空间的。而且还面临这较大的风险（银行目前对老房子贷款卡的很严格），所以我本身是不太看好的， 除非你有特殊的需求在这方面了。
你说渝中有上清寺， 江北还有黄泥磅洋河花园呢。 南坪还有什么 2 3 4 5 小区呢。 怎么选。
所有 在重庆，市中心的老房子我是不太看好的
@cqfcs 2017-09-04 12:37:10
请问下南岸区保利观塘的从区域地理位置这个开发商的房子值得购买吗？
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我记得没错的话，旁边还有一个楼盘的名字叫万科金域学府。
首先看看 你考虑哪里的主要原因是什么。
其次，从地理位置来说的话 还算不错， 保利的开发商还是值得肯定的。
最关键的一点在于你考虑哪里的原因是什么？？
@笑看风云中2013 2017-09-04 15:59:42
超人，礼嘉龙湖两江新辰二手房怎么样，现在主要考虑到一个改善居住和小孩读书的问题
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啊？ 怎么礼嘉去考虑2手房。 不是2手房该考虑到市中心么。。
清水还是装修的。 清水的我觉得价格差距不大不如买高层， 精装修的话要看。
楼主之前分析过，礼嘉应该算几年前升级版的照母山， 但是比他哪里好。
不知道你的具体需求，没办法帮你梳理。
如果你自己看好了的话 不妨下手。
@我真的是小可爱 2017-09-04 17:40:36
楼主你好，我现在买房子，按揭10年(每个月还5100)，20年(每个月还3200)，20年(还2600)，请问哪一种最合适，因为现在物价是会越来越高，十年前二两小面2.5，现在二两小面5快钱，我个人是比较倾向于30年还按揭，请问楼主您的意见呢，谢谢
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你的贷款应该在50万左右了。。。。
看你买房子的目的是什么。 如果就定下来了。 我觉得不如选择20年。 20年后 你也是上有老，下有小的了。要用钱的地方多。
如果以后还有可能会换的话， 不妨30年。
房贷是利率最低的贷款了。 只是时间太长了而已。
@不是柠檬不卖萌 2017-09-04 20:26:55
楼主渝北买房哪里比较好，刚需的。
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整个渝北算大的了。。。 刚需。。 是否就只有面积跟价格是你考虑的主要因素。
如果是的话 稍微远点吧：不要在汽博，金童附近看， 看看回兴啊，翠云啊，双龙那边的。
@huaiyuan_2000 2017-09-04 22:51:59
我有个朋友今年上半年在茶园买了个同景的二手联排，含税费中介费的话套内1.1万，准备5年后装修好去住。楼主能否分析一下茶园别墅房价未来几年的走势？
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为什么要5年后才进去住呢？
茶园的话其实别墅 都差不多，你这个价格涉及不到豪宅税。
茶园未来我是看涨的， 但是5年时间估计涨幅空间达不到你想要的标准。
目前发育的重点是：照母山，礼嘉，蔡家。大竹林。 你会发现这几个地方只要出现地块。 基本是全部消化完毕。
@凌空5 2017-09-05 08:02:45
谢谢楼主分析！问了一下御龙天峰，单价19000左右，2020年交房，位置挺好，江景，轻轨
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你买的期房啊 ， 个人感觉。 如果你选择的御龙天峰的房子，但是不能看江的话 意义不大。
@早晨走近了猎 2017-09-04 18:03:01
楼主有空的话说一说江景房有投资价值没。
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江景房：这个是外地人最喜欢的， 偏偏重庆人感觉不强烈。 所以你看到去年年末掉今年年初的这一波涨幅，基本上都是在江景房最大。
重庆最传统的江景房：南滨路， 北滨路。渝中区。 这些位置的话目前的价格都属于放假里面的翘楚， 单从投资的角度而言的话， 价位高，涨幅空间不大， 如果变现了的话，如果不是客户有特殊的癖好， 基本是竞争不过同价位的洋房或者别墅（什么？江景房别墅，大平层，别信。 寰宇跟玖玺台换手率低的1P）。
其他的区域，你要结合到楼主的那个公式来看，看涨幅空间。
@251207212 2017-09-05 12:29:47
问一下楼主，六公里渝能国际的二手房可以买不，以后升值的概率大不大
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多大面积？ 装修情况？ 你是处于什么目的去买？
@可爱的蓝小胖 2017-09-05 14:21:33
请问楼主，之前把中梁山一套两室卖了，一方面小孩上学需要名额，一方面当投资，也没有其它更好的投资项目，看中了一套学区房在石桥铺，还有2年入小学就需要名额，清水一室一厅，未到两年，中介税加起来3-4万费用，算下来房屋单价都13000-14000了，一直在犹豫，不晓得是观望一段时间，还是现在下手，请楼主指点。
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其实你这个目的很明确了，小孩上学是主要目的， 投资只是其他的附加属性 。
如果是大宗楼盘的话我建议是观望，等等。
偏偏你看上的是 一套学区房，而且是小面积的。 这种房子就是本着学区去的。属于人们抢手户型。 而且是加上税跟中介费才13000-14000，
在确定了学校的属性后，别犹豫了吧。 小面积还带指标。。。。考虑什么呢？
@40408240 2017-09-05 16:06:08
一直关注楼主的帖子，冉家坝轻轨站旁的二手房和大竹林金科的新房，冉家坝清水二手114平，套内13000，扬子江商务小区；大竹林金科洋房套内16000。总价都差不多，无其他特殊要求，从投资上讲，选择哪点的更有利？谢谢楼主
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投资的话 我在前面说过：
新手看租金，老手看涨幅空间， 大神看周转效率
看你是那一等级的？
具体到 房子：扬子江商务小区：没阳台，没小区。周边居住的人群比较复杂，公司跟住家是一起的。照道理而言的话你该选一个小户型的。你选了个114平的。这个也不好说。
大竹林金科的洋房：其实投资的话不建议玩这种大面积的。出手速度慢，客户选择的余地大。
你准备的持有周期是好久？ 如果不长的话冉家坝区域可以看看金科蚂蚁小公寓啊，等等的，没必要玩这种大面积。
@huaiyuan_2000 2017-09-04 22:51:59
我有个朋友今年上半年在茶园买了个同景的二手联排，含税费中介费的话套内1.1万，准备5年后装修好去住。楼主能否分析一下茶园别墅房价未来几年的走势？
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@嘻哈超人徐 2017-09-05 09:49:05
为什么要5年后才进去住呢？
茶园的话其实别墅 都差不多，你这个价格涉及不到豪宅税。
茶园未来我是看涨的， 但是5年时间估计涨幅空间达不到你想要的标准。
目前发育的重点是：照母山，礼嘉，蔡家。大竹林。 你会发现这几个地方只要出现地块。 基本是全部消化完毕。
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@u_104481106 2017-09-05 17:07:30
请问楼主觉得弹子石那边怎么样呢？
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弹子石不是大规模发展的区域，所以在售的楼盘有3个：紫金一品，泽科中心以及国际社区的别墅
弹子石号称CBD，除了国际社区稍微有点样子，其他的地方还真不值得说。进去还要绕一个大环道，
好处是：朝天门大桥不堵车（这点爽爆了），离洋人街近， 看你怎么选。
@张振宇201512 2017-09-05 19:20:52
请教超人，巴南万达新推出2栋楼，就在学堂湾地铁站口，现在价格是8500，是否值得投资？涨幅空间有多大？谢谢。
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巴南其实很尴尬， 他吸引外区域游客的能力有限， 基本上都只能在本地消化客。
且是在巴南的万达。基本上开发商这个定价的话，你前几年就只有赚个租金了。
@西门吹雪呀 2017-09-05 21:23:32
楼主租房市场也分析哈撒，虽然中介公司在租房市场上一直占有一席之地，但由于最近租房合同到期，所以打开网站找房，结果是各种中介铺天盖地朝我袭来，想找个人房源的房子完全找不到了。说什么全托管给中介公司了，上次租房是2年前。这两年发生了什么事情？
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这个说的有点多了，马蛋也是被一帮没什么逻辑思维的人搞得，租赁房现在国家在大力的推荐，广州出现了1个租售同权，国家加大了公租房的建设，甚至上海还推出了租赁用地（开发商不能卖，只能100%持有？），许多人闻风而动，说看嘛，在打压房价，不要买房了，快等着国家出手。
拜托成年人了，用点脑子是思考？ 以广州为例，租售同权了，你以为真的好了？学区房什么的全部取消了？ 市场人全部都租？ 哪里来的这么多房子租？ 你指望政府修建公租房的速度赶得上人们的需求？ 到时候你会悲剧的发现，房子你不但买不起，而且租不起了。。怎么办？
租售同权真的解决了孩子上学的问题了？假如这个小区的业主全部投资，买了吧孩子送去读书，然后你们继续租,孩子一样送进去读书？ OK 原则上没问题。 学校接纳的过来了？ 有这么大的场地跟师资力量？ 以后会不会划分成业主班？ 租户1班？租户2班？在不解决学校体量的前提下，我看来扯什么租售同权都是扯淡？
以鲁能星城举例，如果搞个租售同权，你估计鲁能的拿巴蜀小学跟巴蜀中学会不会被挤炸？本来哪里一道放学时间都堵，还是都是业主不存在，再参加一个租户你试试？ 闹点摩擦你觉得可能不？
这段我觉得比较的重要，单独拿出来。 你稍后的问题我稍微回答你？
@西门吹雪呀 2017-09-05 21:23:32
楼主租房市场也分析哈撒，虽然中介公司在租房市场上一直占有一席之地，但由于最近租房合同到期，所以打开网站找房，结果是各种中介铺天盖地朝我袭来，想找个人房源的房子完全找不到了。说什么全托管给中介公司了，上次租房是2年前。这两年发生了什么事情？
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说到你租房子了，很明显需求跟作业模式不一样而已。
你是需要租房子了才去网站看一看而已，平时不会去关注， 而中介是随时随地都在关注着网站的信息，上个月楼主房子要卖，妈的随便发了一条信息。一个上午接了20多个电话。。。你怎么比？ 本来中介就是利用的信息不对等赚钱。
其次，为什么业主都会愿意把房子交给托管， 很简单省心省事。
如果业主自己来管理：好嘛， 随便一个人过来看房子我都要过来开门，平时什么坏了我也要让人来维修， 房子万一合同签了一年，结果租客3个月跑了，我还有空置一段时间。等等杂7杂8的问题很烦人。
我托管：没有空置期，什么都有托管公司来帮我搞定。他不按合同给我打钱了我就把房子收回来，很方便，很NICE。 再他们看来托管赚点差价完全对得起他的这个服务？
对于你而言：找个人跟中介的区别也就是一点中介费，租房子也最多几百1千多而已，OK 我们来看看值不值得给？
自己找业主：抽空慢慢看，可能你有时间业主没时间。 基本上看上一套就满意的情况很少。 看上了慢慢谈合同， 还要确定他是不是业主本人（万一租客来本假房产证，也就300块而已）
找中介：可以一次性预约几套来看， 会有中介来帮你把控风险。合同会有专门的制式合同来签订，可以让中介帮你去讲价（这个价格的比你自己讲会好点），那点中介费1个月房租少100块，你租1年就基本上回来了。
怎么去选择，你自己做决定。
@名扬Happy 2017-09-05 22:15:45
楼主朋友，你好，我最近这段时间也是考虑是否在重庆买房的，我本身在区县，目前按揭了一套房子，还在还款中，我想在重庆买套房子，基本上是为小孩考虑的，但目前孩子还小，才9岁，想买套住房，基本上不考虑住进去，现在矛盾的是：如果买的话，属于二套房，贷款利率上浮，如果提前还款，一次性把原来区县的房子贷款还完，再等明年再买，就怕房子涨太多，提前还款白还了。楼主给个建议，现在买还是不买？？
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区县目前按揭了一套，听你的口气孩子才9岁，基本上不考虑住，就排除了学区房等硬性要求，单纯为孩子留点东西。
利率在上浮能上浮到哪里去。现在的基准4.99%，即使上浮30%也才6.3%几的样子。 当时楼主13年买房按揭首套，利率：6.99%，只是现在降低了而已。
看你的口气的话基本要保本增值，那么对于普通大宗而言的话，买房是个不错的选择。 最少安全。 银行保底。
我的建议是现在买， 按揭 ，然后的话剩余的钱看看做的什么其他的吧月供抵掉，买过来清水的交给托管公司。直接租， 虽然便宜点，但是你很省事，基本上不用上重庆来管理。 孩子大了不喜欢可以卖掉再买， 基本上你小孩到读了大学毕业也就12,13年的事情， 那个时候的房价不用我说了吧。
@嘻哈超人徐 2017-08-24 12:53:10
商铺：这个话题应该是非常火爆的，仅次于住宅了，他瞄准了另外一个群体的需求，改善型需求的，觉得房子够了。不需要。但是手上的闲钱还有一部分，考虑到通货膨胀，物价上涨的因素。关键点可以盈利。这点不错了，处于资产多元化的配置，可以考虑。
商铺在我看来大致分为3类：社区铺，商圈铺，商场铺（专业的市场啊，卖场等）
社区铺：好理解，字面意思足以，服务于社区的商铺，以餐饮，便利店，烟酒为主。以满足人们......
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@孤猿Q 2017-09-05 22:55:43
最近准备入手一个离南平雅居乐近一点的商铺、做中档面馆!!!室内五十到一百,请指教!
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5年后才回来，为什么现在要买？ 就我所知的，商铺的价值体现在长期持有中，变现比较的难。
其实餐饮行业有个比较难的 就是用户的培育期，也是品牌的培育期， 这个中档的面馆基本上开在小区周边会比较的困难。 但是雅居乐还好，那个位置属于捆绑消费。 周围不太方便。
其实我的建议是租，前期投入低，比较灵活，真的买的话，商铺的变现能力实际上不如住宅的，涨的都是纸面财富。
楼主不看好商铺的原因是因为市面上绝大部分的所谓的临界旺铺，转角的位置啊什么的都是扯淡的。 找几个置业顾问来 我能说的他们怀疑人生。。。。。
@可爱的蓝小胖 2017-09-05 14:21:33
请问楼主，之前把中梁山一套两室卖了，一方面小孩上学需要名额，一方面当投资，也没有其它更好的投资项目，看中了一套学区房在石桥铺，还有2年入小学就需要名额，清水一室一厅，未到两年，中介税加起来3-4万费用，算下来房屋单价都13000-14000了，一直在犹豫，不晓得是观望一段时间，还是现在下手，请楼主指点。
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@嘻哈超人徐 2017-09-05 16:59:05
其实你这个目的很明确了，小孩上学是主要目的， 投资只是其他的附加属性 。
如果是大宗楼盘的话我建议是观望，等等。
偏偏你看上的是 一套学区房，而且是小面积的。 这种房子就是本着学区去的。属于人们抢手户型。 而且是加上税跟中介费才13000-14000，
在确定了学校的属性后，别犹豫了吧。 小面积还带指标。。。。考虑什么呢？
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@可爱的蓝小胖 2017-09-06 09:18:48
现在犹豫的是，前几个月匀价也是8000-9000（未加中介和税），因为要2年后才入学，所以犹豫是否观望。
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其实你的内心也知道，你对于房子是满意的，对于地段教育什么的都是满意的。唯一不满意的就是出来了一个价格的对比而已。
OK 取个中间价13500的（含税含中介费价格），大概算下来的话实际价格为12500（对于几个月以前的均价8500而言的话 贵了差不多一半， 涨幅50%）
再这一轮的涨幅里面， 许多楼盘都是60%起。照母山的基本上接近100%了。
你这个楼盘的话因为是小面积，而且带有学区的属性。
或者你这么想想呢？ 买个小面积的，涨幅这点钱就当做给学校的赞助费了。