现在房产投资绝对是个技术活

　　公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。
　　公众号里面已经有40多篇关于投资的文章，如果你有志于投资或对投资比较困惑，这些文章对你会有帮助。

　　@海男的故事 2016-05-27 20:47:23
　　区别一个城市的房地产是否值得买,有个简单粗暴的方法:看看二手房能不能顺利的卖掉,如果不能顺利的脱手,或者跟新房比差别巨大,那么这个城市的房地产结构一定是有大量过剩.
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　　@Renee177 2018-07-09 16:11:31
　　惠州大亚湾 既不限购 二手房也不好卖 怎么办啊 我还想着去买一套投资呢
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　　先想好准备卖给谁？投资这种地方一定要等过填坑期。

　　毛衣战对中国的影响

　　毛衣战现在打得如火如荼，到底对中国有什么影响？
　　华为通过这么多年的努力，核心产品也没有打入美国，说明什么问题？说明美国对中国的高科技产品严防死守，中国公司的高科技产品出口到美国的并不多，更多的只是美国及盟友在中国代工产品，然后出口美国。现阶段毛衣战无非是通过关税增加成本，虽然成本增加了，但生意还会继续，无非是相关各方分摊成本，中国ZF通过汇率，减税降费分摊一部分，代工企业分摊一部分，美国的采购企业分摊一部分。目前全球能够价格便宜量又足的代工高科技产品的除了中国，好像也找不到别的国家。退一步讲，就算中美进入冷战，停止毛衣，中国也只会有些阵痛，而不是伤筋动骨，毕竟中国的经济体量巨大，市场比美国还大，好的企业没谁舍得搬走。
　　毛衣战只是中国崛起路上的一段插曲，中国发展不会因毛衣战改变。中国这些年的发展路径很明确，大力开放，然后以开放促改革，通过这种方式中国经济取得了巨大成就。中国最近一段时间，对外的开放力度前所未有，接下来改革的力度估计也是空前，中国又将会迎来一轮大发展。很多人担心我们的高新产业发展不起来，这种担心是多余的。有钱、有人、有市场，没有发展不起来的道理，以前发展不起来，是因为搞搞房地产、包包工程，开开类金融公司，既简单又赚钱，钱和人都被吸引到这些行业，科技行业自然会相对惨淡。但今时不同往日，随着国家的监管加强，简单又赚钱的渠道没了，同时国家通过补贴、产业基金开始大力扶持科技产业，大笔钱开始往科技产业流，人也会跟着往科技产业流，需求又很大，发展起来就只是时间问题了。
　　外行看热闹，内行看门道，当你还在看毛衣战的热闹时，一些内行已经开始准备布局赚钱了。

　　@小小发光人 2018-07-08 22:15:20
　　2015年，卖房炒股。
　　2017年，卖股炒房。
　　二者，哪个更惨？ ​
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　　15年卖股炒房，17年卖房炒股是更好的追求。

　　@可爱的小鱼儿VV 2018-07-11 19:39:58
　　现在糖尿病患者太多了，与饮食有关
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　　现在所谓的富贵病越来越多。

　　国家在不停发各种信号，要做一个能听懂国家话的投资者。

　　@啮缺 2018-07-13 11:07:47
　　楼主，群怎么加？求拉
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　　公众号里有加群的说明。

　　听懂政府的话，做好托，闷头发财

　　海男的故事 海男房产投资工作室 5月29日
　　中国社会的大部分资源都掌握在政府手上，大家赚到的大钱都是政府愿意让大家赚的，政府如果不愿意给大家，大家是赚不到的。当然，政府也不是无缘无故给大家，是当政府需要启动某个市场时，大家有意无意的积极响应，帮政府托起了市场，政府给大家的奖励。但当市场热起来时，就不需要托了，大家得见好就收，不要和政府争利。
　　政府说话做事有个特点，不直接说，但会给出信号和暗示，所以听懂政府的话很重要。
　　14年底，15年初，政府接连出政策，降低首付、降低利息、降低限购标准。信号再明显不过，政府要启动房地产了，这个时候得积极响应政府号召，尽最大能力买入房产，帮政府把市场托起来，政府肯定不会亏待大家。等市场热起来，买房成全民信仰时，这个时候就不需要托了，大家就得拿着政府的奖励退场，寻找下一个政府准备启动的市场。
　　政府现在在资本市场动作挺多，独角兽快速上市，ST上市公司直接退市，国外上市的巨无霸企业通过CDR部分回归，这其实都是一些信号，国家准备慢慢启动股市。一直有人诟病中国的股市不是经济晴雨表，这个确实是事实，这和股市成立之初的目的有关，当时成立股市是为了解决国企的问题，所以资源是严重向国企倾斜的。但最近20年真正创造效益的是外贸企业和新兴产业企业，这些要么没上市，要么在国外上市，导致股市没有享受到经济发展的红利。好在国家已经意识到这个问题了，开始慢慢改变，让股市更多的支持新兴产业和服务业的发展，最近退市的都是一些老国企也可以看出政府的决心。综上所述，股市会慢慢的变成经济的晴雨表，如果你看好中国，就不要错过接下来资本市场的机会。如果你对房产投资恋恋不忘，不妨换个思路，投资股市中在一二线城市有大量优质土地的上市房地产企业。
　　大风起于青萍之末，时刻注意政府给出的信号和暗示，努力及时的做好托，闷头发财，没有利用价值了默默退出，不和政府争利。

　　@ty_Liang206 2018-07-14 19:38:50
　　楼主你好，目前比较纠结买二套房的事儿。坐标上海，16年底入手了一套老破小位于内环边上，不是学区房。现在有生育下一代的打算，考虑到买一个大一点的房子。但是现在不是卖房的好时机，运用一些金融工具倒是可以买二套，但是杠杆加的太高，风险和压力都比较大。希望楼主能给一些思路，谢谢??????
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　　还款能力够就可以买。

　　盛宴结束，到处都是坑

　　海男的故事 海男房产投资工作室 5月9日
　　随着国家控制杠杆的深入，各种债务问题会不断暴露出来，到处雷声阵阵。10年放水的海天盛宴，总是需要人买单的。
　　很多人连起码的投资知识都没有，就被整个社会的投资洪流裹挟着进入了各种投资市场，结果可想而知。
　　随着大家财富的积累，投资理财由以前的可选项变成了必选项，为了大家以后能更好的投资理财，给大家梳理一下目前最主要的投资理财方式。
　　银行理财：这是一种最常用的理财方式，但产品良莠不齐，很多产品层层嵌套，估计连银行的很多销售人员都不知道底层资产是什么。这些产品的资金很多投向了国家金融监管部门限制的房地产、地方平台、过剩产能国企，这些企业很多都没有造血能力，靠借新还旧维持，一旦国家货币收紧，很多就没钱还了。虽然国家说要打破刚兑，但如果买理财的是普通老百姓，国家还是会尽量归还本金，如果是银行私人客户买的，估计就不会管了。对于大家手头的一些闲散资金的理财，建议买真正的货币基金，虽然收益比银行理财少一点点，但比较安全、存取灵活。
　　信托：信托对购买客户有要求，一般是中上阶层在买，由于信托收益比较高，相应风险也比较高，出问题了国家不会管，打破刚兑。买这种产品一定要搞清楚底层资产，尽量买底层资产是大国企和高等级城市的产品。
　　三四五线城市房产：这些城市的棚改，主要是帮开发商去库存，把开发商的债务转移到居民，降低银行的风险，一旦任务完成，国家就不管了。这些城市的房子以后会面临几个问题，一是烂尾，二是难套现，慢慢阴跌。当然少部分有优质资源的房子会有一定的保值功能。如果大家有这些城市的房子，趁现在市场还有一些余温，赶紧卖掉。
　　一二线城市房产：一二线城市产业基础好，人口在不断流入，房价长期看是向上的，但区域分化会很严重，契合城市脉动的区域会涨的比较多。位置偏僻，不通地铁，学区差的区域基本不会涨，得赶紧优化。
　　投资是个技术活，好好学习，谋定而后动。

　　@1278298787 2018-07-16 11:06:44
　　楼主大神，都在说三四线是坑，现在最大的疑问是如何区分三线与二线，尤其是强三线和二线之间的划分，现在哪怕是正规的版本，都有扩容很多了，扩容后的新二线城市可以不按照三线城市的房产前景看待吗？谢谢楼主。
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　　不管怎么分，有好的公共资源和就业资源，人口净流入是最重要的。

　　@1278298787 2018-07-16 11:06:44
　　楼主大神，都在说三四线是坑，现在最大的疑问是如何区分三线与二线，尤其是强三线和二线之间的划分，现在哪怕是正规的版本，都有扩容很多了，扩容后的新二线城市可以不按照三线城市的房产前景看待吗？谢谢楼主。
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　　@海男的故事 2018-07-16 13:16:31
　　不管怎么分，有好的公共资源和就业资源，人口净流入是最重要的。
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　　@1278298787 2018-07-16 14:36:38
　　谢谢楼主。我这边绍兴，公共资源还行，医疗不是很好（相对杭州的浙一浙二医院），教育很不错，其他公共资源比如地铁、高架、水资源、人文资源都比较丰富，人均GDP在二线水平，但是人口虽然不流出流入液很少，就业机会一般，产业结构太单一了。这样的城市，我感觉前途真的和迷惘啊，分析起来处处是矛盾，很多条件都是不上不下，说公共资源多少很难衡量，可以说在边缘，目前均价在15000，主城区17000-25000.不知道还能不能买......
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　　有比较就有鉴别，不管公共资源还是未来前景，绍兴都不如武汉，成都，长沙，但房价不比这几个便宜。

　　国家扩大开放，哪些城市的房价受益最大

　　原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天
　　6月11日，《国务院关于积极有效利用外资推动经济质量发展若干措施的通知》出台。6月28日，新的《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2018年版）》正式发布，并从7月28日起施行，新的负面清单在22个领域推出开放措施，限制措施条目从2017年版的63条减少到48条。6月30日，《自由贸易试验区外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2018年版）》发布，将从7月30日开始施行，限制条目从2017年版的95条缩减到45条。1个月内，国家连续出台3条重磅的法规政策促进开放，吸引外资，开放力度前所未有。
　　梳理一下上面的法规政策，开放的亮点主要在两方面，一是大幅扩大服务业开放，特别是金融领域，取消银行业外资股比限制，将证券公司、基金管理公司、期货公司、寿险公司的外资股比放宽至51%，2021年取消金融领域所有外资股比限制。二是基本放开制造业，汽车行业取消专用车、新能源汽车外资股比限制，2020年取消商用车外资股比限制，2022年取消乘用车外资股比限制以及合资企业不超过两家的限制。船舶行业取消外资限制，包括设计、制造、修理各环节。飞机行业取消外资限制，包括干线飞机、支线飞机、通用飞机、直升机、无人机、浮空器等各类型。
　　这些高端服务业和制造业要进入中国，落户的首选位置是北上深这三座城市，随着大量资金的涌入，北上深的房价将得到有力的支撑，特别是金融行业，人均产值很高，薪酬也高，会产生很多有实力的购房者。
　　中国每一次大的发展都是通过开放，然后以开放促改革取得的，相信这次也不会例外。

　　@u_112652135 2018-07-17 10:15:21
　　花了好几天时间把楼主的帖子读完了，面对辛苦挣来却不断贬值的人民币，每天都处在焦虑之中。第一次回帖，希望楼主帮忙答疑解惑。本人年近40，有两个儿子，一个读小学，一个读幼儿园，在苏州高新区有两套100平左右的小三房，广州增城有一套大平层，老公广州户口，有社保公积金，家庭存款130万，一直在考虑在广州再买一套，兼顾自住和投资（有学位需求），犹豫是天河区的老破小学位房还是中新知识城新房，但记得您提出广州的未......
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　　黄埔的高新区附近。

　　@u_112652135 2018-07-17 19:44:52
　　本人愚钝，黄埔的高新区在哪里？能在具体点吗？现在萝岗并入，黄埔区变好大了，萝岗区府附近、开发区东区、西区、临港区，知识城还是哪里？还望楼主指点一二
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　　广州科学城。

　　P2P的爆雷会引发挤兑，经营的比较好的平台也会受到牵连。P2P、互联网金融一直是房地产的灰色渠道，它们的爆雷，对房地产也会有很大影响。

　　@ty_弈璇 2018-07-19 09:04:54
　　海南老师您好：请教上海一中环的楼盘目前限价认购，估计65000左右一平，按目前的行情能买吗？非上海本地人，在上海工作，有买房资格，但因为是农村出来，赚钱不容易，怕房价下跌，成了负翁，谢谢！
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　　这个价格得看房子周边的资源及开发商本身的产品。

　　@江海小白 2018-07-19 19:52:31
　　楼主赐教，南通有4套房子，都翻倍了是继续持有还是卖掉，手里还有闲钱还是继续买入吗
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　　试着去卖卖就知道行情了。

　　房产分化会越来越严重，优化资产是当务之急、重中之重
　　原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天
　　涨潮时，大家都游的挺high，大部分身体在水下，谁穿裤子谁没穿裤子很难看出来，但等潮水退去时，谁没穿裤子就一目了然了。房地产也是一样，大水漫灌时，非优质资产也涨的挺好，一旦水量减少，非优质资产就会缺乏流动性，下跌，优质资产依然会坚挺。

　　在房地产水流越来越小的时候，把非优质资产优化成优质资产就成了当务之急和重中之重。如何判断和挑选优质房产是个技术活，可以从城市、区域、房子配套这三个维度来分析。

　　城市：城市是各种资源的载体，拥有好的公共资源，就业资源的城市对优质人口的吸引力是很大的，人口会不停流入，对城市的房价有很大的支撑。现在对城市的分类比较多，比较通用的是一线、二线、三线及以下，一、二线城市一般公共资源，就业资源比较丰富，人口处于净流入状态，比较适合作为优化的目的地。

　　区域：市中心资源比较丰富，是大家都认可的地方，房价一般比较坚挺。另外有些城市的高新区发展的不错，自成一体，由于从业者工资比较高，对附近的房价形成了强烈的支撑。还有一些城市由于老城不适合现代产业的发展，会在老城附近建一个新城，往往也发展的比较好，房价也比较坚挺。

　　房子配套：房地产通过20年的大发展，已经基本满足了广大居民的居住需求，接下来的主流需求是改善。那些教育资源不错的次新小三房、小四房会成为香饽饽，享受溢价。

　　投资要与时俱进，把握需求变化，不停优化，确保自己的房产是最受市场欢迎的那一类。

　　@凤姐姐是个实诚人 2018-07-20 22:38:54
　　楼主，我看好了一套公寓，一室一厅的，其他同户型出租目前1700元每月，总价25万左右，可以下手吧？
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　　租售比不错，多考察考察出租率，如果出租率高可以考虑配置。

　　如何寻找既安全、收益又相对较高的理财产品
　　原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天
　　最近各种理财产品不断爆雷，特别是P2P更是尸横遍野，广大投资者蒙受了巨大损失，很多甚至血本无归。往者不可谏，来者犹可追，学习如何寻找既安全收益又相对较高的理财产品，就成了一个重要且必要的事情。
　　不管岁月如何变迁， 全世界最安全的资产就是大城市的优质房地产，以优质房地产为抵押的理财产品是比较安全的，收益也比较可观，一般能达到10%左右。这种理财产品一般分为两类：
　　一类标的比较大，一般是房地产公司缺钱，委托类金融公司把房地产项目做抵押包装成公共理财产品对外销售，也有一些私募专门做这种投资，这些房地产做抵押时下折比较大，一般6成左右，这给了投资者足够的安全垫。随着国家控制正规金融机构资金流向房地产，这种需求会越来越大。
　　另一类就是个人抵押贷款，由于银行的审批比较严格，而且不确定性大，一些急用钱的生意人和中小企业主，往往会寻找民间渠道借钱，委托典当行、房产中介、互金平台等机构给他们张罗抵押借款，这种借款适合手头现金比较多的投资者，当然一些亲朋好友联合起来做也是不错的选择。由于房子抵押款只有房子卖价的6成左右，也是比较安全的。当然过程中一些抵押手续，强制执行手续还是要把把关，不能完全相信中介。
　　在中国，很多个人和中小企业是得不到正规金融服务的，他们只好转向民间获取服务，随着正规金融机构对房子金融属性的压缩，将会给民间提供非常大的机会，不管你是通过投资抵押贷赚取利息，还是从事这个行业，都是非常不错的选择。

　　@有话没法好好说 2018-07-24 15:56:36
　　楼主，聊聊股市吧
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　　公众号的5篇文章已经把股市讲透了，自己去看看，如果还是不行，可以來群里学习。

　　@小柳2018 2018-07-27 15:52:15
　　感恩海男的无私分享。
　　想问问海男。现在听政府的话是加入股市大军。那到下一轮入房市需要多久呢？
　　我在广东惠州，想入一套小户型学位房，房价大概2万。但周边非学位房大概是1.2万。还要二年才需要用。所以一直纠结要不要现在入手。
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　　好的学位房不会有大的降价。

　　大部分投资者最后都死于思维惯性
　　原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天
　　如果你不知道自己为什么赚到了大笔财富，那么你迟早会失去这笔财富；如果你觉得赚到大笔财富是因为自己能力超强，那是你想多了，你只是无意中顺应了一个大势。改革开放到现在也有四十年了，中国的经济取得了巨大的进步，期间涌现了很多风云人物，但大部分都是各领风骚3、5年，然后消失在茫茫人海中，能基业长青的很少，原因很简单，大部分人由于知识面比较窄，投资渠道和技能单一，导致思维固化，自然就跟不上日新月异的经济发展了。
　　不管是投资还是做实体，一定要看清大势，顺大势才能赚大钱。
　　近段时间，国家降了一次准，货币宽松了一些，很多人又高呼房价要大涨了，这就是典型的惯性思维，放水房价就会大涨，根本不分析客观情况。放水只是房价上涨的一个前提条件，不是主因，主因是国家鼓励房地产行业信用大扩张。但现在的情况是国家在不停收缩房地产行业的信用：目前货币利率下降了很多，但按揭的利率还在上升，无他，房贷额度下降，尽可能的提高收益；金融系统不停收紧房地产相关贷款额度，央行通过国开行的注水也基本停下来；对各种间接流向房地产的水也围追堵截，停止企业买房，严查抵押贷、消费贷进入房市，甚至停止抵押贷，有些按揭甚至低评低贷。拆杠杆，降信用到如此程度，大家还在幻想大涨，也是让人醉了。现在要做的是卖掉自己的非优质房产，拿好现金，等待国家下一次发出的入场信号。
　　遥想2015年国家多次降息降准，原则上绝对利好股市，但股市却爆了，原因无他，国家拆股市的杠杆，降股市的信用。他山之石，可以攻玉，房市和股市虽然是不同的投资市场，但本质是一样的。
　　老手死于惯性，不管你以前赚了多少钱，接下来如果不能客观分析大势，判断错了大势，财富会大量消失。至于新手，能力没到位之前，就是韭菜。
　　努力学习，学会分析事物的本质，不被表面的东西迷惑。最最重要的是学会听懂政府的话，把握住大势。

　　@ty_河流332 2018-07-24 15:26:44
　　楼大，普通人通过什么途径购买这样的理财产品啊
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　　多到房产中介、典当行、小贷公司走走看看。

　　不管房市、股市，牛市对投资小白都是灾难，牛市亏大钱。没有牛市，小白可以安心的工作生活，牛市来了，后知后觉的小白就成了接盘侠。对小白来说要么努力学习，变得专业一点，要么就彻底不要参与投资市场。

　　@ty_136949794 2018-07-30 17:56:25
　　感谢海男的无私分享！请问海男上海浦东唐镇的金融家值得买吗？价格4.3万，还是宝山金地天地云墅？高层3.8万，洋房4.2万。这2个盘离地铁都不近，相比较，金地附近配套稍好些，据说还有世外学校在建。我是上海首套，但在外地有过贷款，首付高。
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　　买唐镇的房子，张江的高科技产业会向唐镇外溢。

　　@u_99155357 2018-07-31 07:13:58
　　楼主，南通房产现在能投资吗，能投的话，哪个区域能投！
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　　现在不是投资的时机。