现在房产投资绝对是个技术活

　　公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。
　　公众号里面已经有100多篇关于投资的文章，如果你有志于投资或对投资比较困惑，这些文章对你会有帮助。

　　@云中漫步XF 2018-08-31 16:02:03
　　海男兄小产权房下一步政府会如何处理，特别是非集体成员购买的小产权房，这方面报道的越来越多，似乎是黎明前的黑暗，感觉要给小产权房转正，是否可以投资？
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　　收房产税时就会转正。

　　@水纹021 2018-08-30 23:27:26
　　请教楼主郑州的房子现在可以买吗？
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　　多看看，销售人员对你的态度可以很好的反映市场情况。

　　@权谷丝 2018-09-02 11:51:07
　　那楼主觉得西安的房子呢？
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　　投资不仅仅要看城市，还要看时机，西安现在不是好时机。

　　@zhaoyao1962dent 2018-09-03 07:21:06
　　海男哥好，如何看待当前重庆楼市？信贷不友好，场内资金日趋不足，价格涨了两年外地人要买也要全款，新房都开始不好卖了，直觉由过热加速转向衰竭，本地人还适合买么，谢谢咯
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　　重庆很多板块的填坑期还没过。

　　@月下土桥 2018-09-04 15:24:55
　　海男哥好，看了你的帖子，有几个问题请教一下。我是湖北人，在深圳南山上班，住在宝安西乡。个人能力有限，计划在深圳买个小房子，首套房。你在帖子里推荐宝安和龙华的房子，我先看了宝安的二手房，房源不多，有一套30多平的小一房一厅，220万左右，新小区，附近有地铁，带学区，觉得单价有点高。关注到罗湖、福田等地的老小区，八几年或者九几年所建，220万左右可以买个40--50平的小2房，同样带学区和地铁。问题如下：1、宝......
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　　房子最重要的是地铁和学区，房子的总价比单价重要，老房子的金融属性差一些。自住可以买大一点的旧房子，小区容积率小的最好，有可能会碰到拆迁。

　　@ty_125649930 2018-09-03 08:37:20
　　楼主真乃高人！本人现在在深圳，老家有一套，月供三千多，最近手头有点余钱，想在临深的大亚湾入手一套(考虑交通越来越方便，自住和投资都有考虑)，请问楼主关于大亚湾的房子有何高见，在此谢过！
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　　在深圳买个小的。

　　@爱的箴言2017 2018-09-04 21:40:08
　　请教一下楼主，坐标武汉，多套房，是否考虑卖掉一套啊？
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　　需要考虑做一些资产配置了。

　　目前开发商的融资渠道：贷款、债市融资、股市融资、国外融资、信托基本被堵死，19年又是开发商债务到期高峰，可能会出现很多开发商急着卖房回血的情况，在好的城市这就意味着机会。

　　@心语angel 2018-09-07 14:44:43
　　楼主，坐标青岛，拜叩指点现阶段是否可入手郊区新房，近郊的价格也很高了，市区新房几乎没有了。
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　　太偏的房子风险大。

　　@闲会的懒婆娘 2018-09-08 23:30:27
　　听说武汉的新盘抢都抢不到，我这边在卖武汉的重点学区房，位置地段都不错，报价也不高，可挂了一个多月了，报价的人并不多出价也都不理想，同小区有挂半年还没卖出去的。周边各类小区在卖的二手房也是几十套的，大大小小中介都在说行情差。
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　　武汉还没到二手房占主导的时期。

　　土地流拍或低价成交意味着什么投资机会？
　　海男的故事 海男房产投资工作室 昨天
　　土地的供需双方是地方ZF和开发商，它们之间的供需关系决定了土地的价格走向，相比前两年的地王层出不穷，最近土地流拍或低价成交的越来越多，这当中到底发生了什么？有没有投资机会？
　　房地产金融属性越来越重，现在基本和金融一体两面了，弄清楚了这个本质，很多变化就有了明确注解。2015以来的房、地价上涨，主要和放水、金融创新有关，相对放水，金融创新影响更大。本来正规的融资渠道，如银行、股市、债市对开发商融资是有很多限制的，但2012开始的金融创新，慢慢形成了同业存单—同业理财（普通理财）—委外这个表外的资金流通渠道，俗称影子银行。随着2015年开始放水，大量的资金流向社会，由于实体萎靡不赚钱，大部分资金通过影子银行流到了开发商手上。由于土地的供应方只有地方ZF一个，财大气粗的需求方越来越多，土地价格只能是日涨夜涨，地王一个接一个，甚至有些地方ZF开始惜售，进一步加剧了土地的上涨。影子银行的无序扩张，给整个金融系统带来了潜在的大风险，中央ZF及时出手，2016开始加强监管，重点就是表外和同业，慢慢的堵死了流向开发商的钱，特别是2018年资管新规的实施及房地产信托融资渠道的封死，开发商基本丧失了好的融资渠道，现在都在加紧周转快速卖房回血，活下去是第一位的，已经没有过多资金买地了，但很多地方政府还处于大建设阶段，非常缺钱，为了争夺有限的买地资金，只能降低价格成交，否则只能流拍了。
　　地价对房价的影响是很大的，除了增加房子的成本之外，还会影响购房者的预期。当地价快速上涨时，大家对房价的上涨预期增强，很多潜在的购房者提前集中入场，需求大增，房价上涨，开发商和房东会惜售，导致房价进一步上涨。当地价下降时，一般说明开发商缺钱，需要降价销售回血，这种情况下购房者反倒会开始观望，市场开始冷却，房价会盘整或阴跌。这对专业投资者是非常难得的机会，可以从容的买到有优质资源的房子。
　　综上所述，现在对房地产行业的金融监管已经严重影响了地方ZF和开发商的资金流，如果接下来两年不放松，市场会出现一些性价比高的优质资产。当然城市之间会有一些差别，一线的几个城市，对房地产的依赖比较小，优质地块也不多了，以高性价比拿到优质资产的概率不大，这些城市的房子保值可以，增值有些勉为其难。最好的投资城市是正处于大建设期间的强二线城市，在地方ZF和开发商都缺资金的情况下，一些优质地块的房子可能会出现比较好的买入机会。投资的最高境界，就是低价买到优质标的，房市如此，股市亦如此。
　　所谓危机，有危就有机，关键得有发现机会的能力。

　　@情迷意乱冬 2018-09-10 22:59:48
　　捧楼主的人确实很多，但是感觉楼主分析得并不是十分透彻，很多都是自说自话，并没有有力的佐证。对于目前的形势和后面的大势分析也不精到，个人感觉。
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　　只写给有缘人。

　　@艺米阳光 2018-09-11 21:44:27
　　楼主好，想问重庆和云南的房子哪个投资好，重庆要全款，还每年千分之五的房产税，云南好像现在涨的厉害，但是网上看了下丽江都是公寓比较多，尤其托管酒店多，怕被坑，昆明新房小户型买不到，二首房也可以考虑。
　　您能给个建议吗，手上50万现金可用，都是异地投资，不了解，只是在网上看看，要是合适，可以随时行动，感谢感谢
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　　先学点起码的投资知识再说。这么匆匆忙忙又缺乏投资知识，很容易掉到坑里。

　　@xiao_siyu 2018-09-14 21:36:55
　　北京新的公积金贷款政策不知楼主如何看呢？
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　　也算一种收紧，对刚需影响大。

　　@艺米阳光 2018-09-11 21:50:18
　　@海男的故事 ：本土豪赏8个 码字光荣 （800赏金）聊表敬意，好男要写书，好女要码字。【 我也要打赏 】
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　　谢谢土豪。

　　我没在群里留任何联系方式，大家谨防受骗。

　　@ty_128814385 2018-09-17 22:41:12
　　楼主，关注您很久了，东莞松山湖的商住。值的投资吗？
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　　尽量不要买商住，转让时税太重。

　　@潘多拉星球大使 2018-09-10 16:26:40
　　老师
　　宜昌历经2017年和2018上半年大涨，被住建部约谈后，现在房价稳住了，市区8000左右，我是刚需，请问现在入手还是等2019.2020年房价跌了在入手啊？
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　　成熟区域的房子下跌不会太多，新开发出来的区域调整压力大些。

　　很多股市投资者连长线是什么都不知道，却天天嚷嚷着要做长线投资
　　很多人以为股票持有时间长，就是长线投资，这是绝对的谬论。 长线投资不是单纯的持有股票时间长，而是以月k线的走势为标准，低买高卖，大约1年一个周期。
　　做长线投资首先要选择一支好股票，这个可以根据经济发展的趋势来进行选择，中国未来的经济主要是7大新兴产业：节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源、新能源汽车、高端装备制造业和新材料。选择一个相对熟悉的产业，分析产业链上哪个环节具有稀缺性或者集中度高，等相应的龙头股月线进入低位快要反转时分批买入就行了。至于什么是月线低位反转，懂一点点技术的人都应该知道，哪怕判断不精确，也可以通过分批来弥补，这里就不详细讲述了。
　　明白了长线的概念，操作本身就不难了，但这个过程中最重要的就是耐心和心理承受能力，很多人喜欢追涨杀跌，不愿意在股票价格低位布局，就算布局了，一旦波动大一点就受不了，频繁操作，违背了长线投资的初衷。
　　股票的选择和买入时机都可以借助外力帮助实现，但耐心和心理承受能力只能通过实践自我升华，当然也能得到一些外力帮助，但主要还是靠自己。心魔难训，所以资本市场的成功只属于少部分人，但心魔一旦被驯服，就会实现真正的财富自由。

　　股市投资，耐心决定了是否能赚到钱，心理承受能力决定了能赚多少钱
　　一个优秀的猎人，枪法准只是一个前提条件，更重要的是能在很多猎物中选中一只合适的猎物，耐心蹲守，等待猎物进入射程之内，然后一枪毙命。
　　股市投资和打猎非常相似，股市股票很多，诱惑就很多，根据自己的阅历和见识找一支合适的股票，如果实在找不到，可以找附近的老司机问一问，股票找到后，接下来就是耐心的盯着，等待合适的买入时机。时机是投资中最重要的一个因素，再好的股票，如果介入时机不对，都可能赚不到钱。
　　股票择机买入之后的走势没人能准确预测，作为一个合格的投资者，必须要把不确定性的影响降到最低，一般可以采取分批买入的方式，一来可以预防判断失误继续下跌，二来可以减轻股价下降的心理压力，同时如果短差能力强一点再做些短差，不确定性基本就被屏蔽掉了。
　　资本市场是一个赤裸裸谈钱的地方，非常考验心理承受能力，按照计划买入的股票继续下跌，是否有勇气继续后续批次的买入，股票大涨之后回调，是否能拿得住，这些情况都是大家日常投资股票中会碰到的情况，对人的心理承受能力是一种非常大的挑战，也是大家能否赚大钱必须克服的问题。
　　股市一直不缺机会，但就怕你缺耐心和能力。

　　@海男的故事 2018-09-13 16:46:13
　　先学点起码的投资知识再说。这么匆匆忙忙又缺乏投资知识，很容易掉到坑里。最近比较忙，帖子更新不及时，大家可以加我：Mubair77，加的时候备注：4308，陌生人不加，谢谢！
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　　@marvin淘气 2018-09-20 10:20:35
　　这个联系方式是海男老师吗？用的是海男老师的ID
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　　不是我的，帖子里没留任何联系方式。

　　@410301182 2018-09-20 09:12:46
　　坐标京津冀节点城市衡水，大开发商，房子质量不错，7200的南北通透小两居，位置偏点，不过周围五分钟内有高铁，三甲医院，中学小学也在建，旁边规划的是个大公园。看好，但现在大家都唱衰楼市，不知该不该出手，烦请楼主指点一二。
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　　想想以后卖给谁，他们是否有你想象的消费实力。

　　@ty_128814385 2018-09-20 23:26:44
　　如何看目前中美的贸易战的目前情况？目前国内经济环境会否变的更加严峻，然后对股市是否有影响？
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　　毛衣战影响不大，背后的金融战影响大，但中国的资本项下是关上的，问题不大。为了对冲毛衣战对国内经济的影响，会适当放水，对股市来说是利好。

　　@lu_renyi 2018-09-21 10:28:53
　　@海男的故事 海哥你好，你觉得深圳最近几年会直辖吗？还是以后会？感觉每过一段时间就有人提出来说一次。你是怎么看的？
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　　有没有直辖市，深圳也会按部就班的发展。最顶级的金融资源，北上深是并列的。

　　@ty_128814385 2018-09-20 23:26:44
　　如何看目前中美的贸易战的目前情况？目前国内经济环境会否变的更加严峻，然后对股市是否有影响？
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　　@海男的故事 2018-09-21 16:31:00
　　毛衣战影响不大，背后的金融战影响大，但中国的资本项下是关上的，问题不大。为了对冲毛衣战对国内经济的影响，会适当放水，对股市来说是利好。
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　　@真实客观理性 2018-09-22 10:21:33
　　影响不大？问题不大？外交部发言人每天都说同样的话。
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　　你自己的脑袋不会分析吗。

　　弄清楚国家的底线后，没有恐慌，只有赚钱机会
　　海男的故事 海男房产投资工作室 8月9日
　　国家最关心的三个事是就业、通胀、系统性金融风险，目前最最重要的就是预防系统性金融风险，弄清楚了国家的底线，就知道了汇市、债市、股市、房市会怎么走，也就能抓住相应的机会，机会都抓不完，哪有时间恐慌。
　　汇市：人民币适当贬值有利于出口，可以缓解毛衣战的压力，但如果贬值过多，改变大家的预期，会引起资金大量外流，一些有钱人和机构甚至会不惜代价抛售房产、股票，给房市、股市带来危机。所以2016年12月的汇率低点6.987不能跌破，这是主流人群的心理关口，跌破容易引起系统性金融风险，相信国家在这一点位会严防死守。
　　债市：债市现在的最大问题是信用风险，信用等级低的民企募集资金困难，导致存量的债务频频违约，而这些民企很多是上市公司，违约导致对应的股票暴跌，进一步引发质押爆仓，严重影响银行和券商的安全，如果不加干预，肯定引发系统性金融风险。前一段时间央行已采取措施，为低信用等级的企业增信。同时，债市信用风险也会导致企业抛售房产自救，引发房市压力。
　　股市：股市现在最大的风险是股价大跌引起的质押爆仓和融资融券爆仓，严重影响银行和券商的安全，国家现在采取一些行政手段稳住了质押爆仓，但这只是权宜之计，如果股价继续大跌，国家也难兜住。同时，股价下跌引起的质押风险也会导致企业抛售房产自救，引发房市压力，目前上市企业拥有的房产价值将近1万亿。2638点是主流人群的心理关口，国家一定会集结大量资金在此守护，现阶段很多优质股票由于外部原因被错杀，出现了难得的分批布局机会。
　　楼市：楼市复杂一点，一线强二线主要防止套现外逃，会想办法冻住；二线主要是控制杠杆、控制房价；三四五线去库存基本完成，银行已经解放出来，接下来要让有限的资源发挥更大的作用，棚改可能是实物加货币，让资源向房地产后市场倾斜，带动家具、家装、家电的消费，带动经济的发展。
　　现在汇市、债市、股市、房市已经交错在一起，牵一发而动全身，国家一定会对引发系统性风险的环节严防死守，把可能的风险扼杀在萌芽状态。
　　富豪可以和国家分离，在国外过悠哉游哉的生活，但普通老百姓是没这个能力的，只能和国家绑在一起。看清国家的底线和难处，和国家同舟共济，只要国运向上，我们一定能得到丰厚的回报。
　　天佑中华。

　　看清未来经济发展趋势，抓住投资大方向
　　原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天
　　投资抓住大势最重要。
　　未来经济到底会以何种方式发展，目前众说纷纭，搞的广大居民很焦虑，不知道该如何投资来保值增值。下面给大家做一些简单的梳理。
　　大放水：这是不可能的，其实15年以来的大放水，很大的原因是表外资金的监管属于一种失控的状态，导致资金大规模无序扩张。随着金融稳定委员会的成立，资管新规的出台，立体式的监管体系已经形成，资金无序扩张的基础没有了，这从表外融资大规模萎缩可见一斑。
　　大基建：这是不现实的，财政纪律越来越严，倒查责任，终身追责的事情越来越多，以后敢于铤而走险，违规举债的地方ZF会越来越少，更多的是通过正规渠道发债进行基建，这个资金规模和以前违规举债规模不可同日而语，就算国家想通过基建给经济托底规模也有限。
　　减税降费：这是正确的方向，也是国家正在下大力气做的，很多人觉得力度不够，其实是大家光盯着狭义的税费，而忽视了广义的税费。在中国，垄断的能源、金融、土地其实是另一种税费，国家现在的电力改革、石化行业的改革、金融行业的改革及压低资金成本，就是一场大规模的减税。土地的成本现在在严厉的金融监管下，也开始下降。
　　综上所述，国家未来的经济发展方向已经很明确了，作为投资者的你，只要跟随大势就行。投资其实和工作一样，选择大于努力。

　　@栀子花开T 2018-09-22 21:52:55
　　请教楼主， 本人在苏州有一套房，想在老家长沙再按揭一套，但是现在二套利率上浮25%左右，请问现在这个时候出手是否合适？以后是否会有房贷利率更划算的可能？
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　　投资更重要的是关心贷款成数。

　　@枫江拾遗 2018-09-25 17:33:16
　　请教楼主，坐标广东揭阳，市区有一套110平步梯房（楼龄8年），由于二胎，三房不够住，去年按揭一套电梯四房，打算近期装修入住。问题：新房装修入住后，旧房卖掉好还是留着收租好（出售约75万，月租金约2500元左右）？
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　　如果学区不好，可以卖了买更好的房产。

　　@ty_128814385 2018-09-26 07:34:49
　　最近某宝的利率非常低，是国家不缺钱了吗？
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　　现在是松货币、紧信用、适当宽财政。

　　万科今年的回款计划是6300亿，目前只完成一半，任务严峻。最近有关取消预售制的传言很多，也是和目前的严峻情况有关，需要预防烂尾引发的银行风险，到了开发商为国家做牺牲的时候了。

　　我没有在帖子里留任何联系方式，大家谨防受骗。

　　国家意欲取消预售制度的真正原因
　　原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 昨天
　　开发商的死活国家并不是特别关心，但银行的风险国家会非常重视。
　　这一轮房地产去库存，成功的将开发商的短期的、负有限责任的债务转换成了居民长期的、负无限责任的债务，完美解决了银行在房地产方面的最大风险，同时在去库存的过程中，严控金融系统对开发商发放融资，保证了在解决银行风险的过程中不增加新的风险。
　　随着金融监管对房地产行业越来越严，很多房地产商面临的资金问题越来越严重，正在开发的项目面临烂尾风险。由于国家目前实行的是预售制度，很多地方的房地产项目打个地基就可以卖了，现在大家买房都会按揭贷款，如果项目烂尾，风险就转到银行，按照国人目前的信用意识，长期拿不到房，他们是不会继续还款的，如果这种事情多了，容易引起系统性金融风险。如果国家取消预售制度，就可以堵住这个漏洞，但突然取消预售制度影响太大，可能会先出一些过度政策，例如把按揭贷款标准往后移到封顶之后。
　　房地产发展了将近20年，基本满足了居民的居住需求，没有必要再大干快上了，取消预售制度是迟早的事。预售制度会对房地产行业产生几个大的影响，1.行业准入门槛变高，绝大部分中小开发商会被迫退出；2.开放商杠杆会变小，收益会变少，其实开发房子本身利润并不是特别高，开发商之所以有暴利是因为开发商以前有天然的高杠杆；3.开发房子的成本会变高，房子的售价也会水涨船高。
　　考虑问题多站在国家利益的角度，很多事情就会豁然开朗了。

　　@这是最好的名字 2018-09-28 16:23:02
　　海南大师，进入九月成都大量楼盘去的预售证，还有很多楼盘十月开始预售，能解读一下吗，谢谢...
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　　前几天的公众号文章写的很清楚了，有时间多看看。

　　@罗维茨基 2018-09-27 17:39:09
　　您好 想请问一下 江苏南通目前适合投资么 中创区内1.4一瓶的房子 我是首套 目前父母有两套住房 这套是我自己买了投资的
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　　投资的可以等等。