这些个帖子的初始目的是想把我这些年来工作学习上的一些对经济学的感悟记录下来 顺便用这个方法论分析房价 都说了是小众的东西 并且是想和财经行业同行交流的 没想到被推荐到首页了 吸引了很多朋友进来讨论 今天我也在一直回答大家的质疑 自己收获也很大 这个帖子越来越像是经济学科普贴了 这样也挺好 对质疑我也会一直解答下去 但是如果有以下两种情况的提问 我可能暂时不会回答
第一 抱着先入为主的偏见 不看内容直接质疑的 我会选择无视
第二 有的朋友可能对很多经济含义没有明确的概念 这样的问题不是很好回答 就好比我们探讨物质结构 我说的是化学键 原子量 而你说的是阴阳五行 金木水火土 这样没法交流
接下来还是写正题吧 继续分析美联储逐步削减并最终退出QE对中国房价乃至经济的影响
回复第143楼，@superyl2007
继续昨天的第二个问题 美国退出QE接下来人民币会怎么走？退出QE确实会促进美元升值 因为释放的美元少了嘛 但对这个因素市场早有预期 也消化的差不错了 未来就算美元大幅度升值的原因也不会是QE退出
另外 现在金融圈里还有一个看法 就是美国经济相对于其他发达经济体可能会强复苏 会吸引海外的美元流回美国 因为资本看好美国未来经济增长 也会促使美元指数走强
但会导致资本会从中国大幅度撤出吗？我的回答是基本不会 就算出现了这个情况 它的原因也绝对不会是某些阴谋论扯淡的QE退出 不会的主要原因是中国经济的增速在全球范围内还是非常高的 资本在这样的经济体中投资能够获得更好的回报
那么什么情况下才会出现资本从中国大幅度外逃呢？中国经济出现严重的衰退 或者政局动荡 资本对中国未来的前景普遍看衰 这种情况下才会出现资本外逃 注意这个才是人民币大幅度贬值的因 而人民币相对美元大...
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接着这里说 我想从反面接着论证一下 如果中国出现了资本大幅度外逃的情况 会有什么现象或者说先兆发生？
在当前全球贸易投资一体化的背景下 如果各经济体之间完全没有任何进入壁垒 资本 人力 科技等生产要素会在全球范围内自由的流动 流动的目的是获得最佳的回报 当然这个模型太理想化了 但目前确实出现了欧盟这样的联合经济体 中国在入市之后 市场的进入壁垒大幅度降低了 最典型的例子就是持续很多年中国吸引的国外直接投资额全球最高
这些外来投资为什么愿意投资中国 因为中国能给它带来较高的回报 不同的经济体之间的回报率如何衡量 有一个粗略的衡量指标 经济总产值增长率 我们回想一下 中国已经持续了很多年的高增速了吧？
从经济学的角度出发 什么情况下才会出现资本从一个经济体中大幅度的撤出？我给的回答是该经济体出现了严重的衰退或者衰退的预期 资本对投资它没有信心了 因为资本要寻找它的最佳回报 所以它的理性选择就是投向其他能给它提供更高回报的经济体 只有这样 才会出现资本的外流 它有一个最重要的表现
该经济体本币汇率持续下跌
为什么会这样？因为美元是各国都认可的国际货币 但在中国还不能直接使用美元进行交易 任何国际贸易赚来的美元或者国外投资中国的美元如果要在国内使用必须兑换成人民币 这个兑换比例就是人民币的汇率 资本外流的过程相反 从人民币兑换成美元然后流出
我们把这个本币和美元兑换的市场称之为外汇市场 它也符合供求关系准则 如果某个时期人民币多了 那么人民币就贬值 如果少了 人民币就升值 注意我说的多和少是相对外汇市场的美元而言的
这样就很好理解了 如果一个经济体出现了衰退 它就很难吸引国际投资 并且国内的资本也想撤出 这样肯定会出现外汇市场上人民币多而美元少的情况 人民币的汇率就下跌了 如果中国出现了严重的衰退预期 那么人民币汇率就会出现短期内大幅下跌 还有一些突发的负面因素也会引起这种暴跌 比如突发大规模瘟疫 经济增长变得不明确 大家可以看看非典时期的外汇市场情况
但中国当时的情况又比较特殊 因为汇率是管制的 一旦人民币出现了暴跌的趋势 央行一定会动用美元储备干预市场 所以我上面没有说非典时期的汇率走向 但我基本肯定 当时外汇市场上出现了抛售人民币的情况 央行也肯定干预市场了
现在我们再来看看 近两年人民币汇率走向如何 相信很多朋友都知道 在一直升值 并且现在还是升值的趋势 估计2014年要突破一美元兑换六元人民币 所以我说资本短期内要大量外逃的说法不靠谱
还有一个重要的衡量指标 国家的美元储备 这和咱们的外汇管理制度有关 因为目前人民币并不是可以自由兑换的货币 国内企业外贸结算的美元需要兑换成人民币 外贸企业账户上会有一定量的美元备用金 先声明 我没有从事过任何国际金融实务 这个说法主要是数年前读书时候的知识储备 可能会有不准确的地方 有懂这方面的朋友欢迎上来指正一下 因为我知道中国的经常项目是开放的 但更深一步就不了解了
另外国外投资中国的美元也兑换成人民币了 所以咱们国家衡量资本流向的时候有一个重要的参考指标 国家美元储备 它能从侧面反应中国的资本究竟是流出的还是流入的 我们看到的是 美元储备一直在增加
但如果是懂一点国际金融知识的朋友可能会有一个疑问 会不会存在大量的热钱短期之内快速流出造成人民币汇率暴跌？下面说说我的看法
回复第309楼，@房奴二十年
过三页了 不容易 继续努力 呵呵 12月31日晚加班的时候 发了今后也是唯一的帖子 祝愿大家新年快乐 秒沉了 看来大家心理很沉重 心思都没放在过节上 就凭这一点 房价趋势就不太乐观
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呵呵 没想到被置顶了 而且引来了那么多讽刺和质疑 你说怎么办啊 咱们应该都是金融系统从业人员吧
回复第310楼，@千古龙飞地long
楼主分析的不错。
正在看上海看房经历 为啥LZ这里分析的头头是道 反而看不懂上海的房价了呢哈哈
话说LZ已经买好房了么？供需大方向改变不了 房价还是要涨的。
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不要被标题所迷惑
我觉得热钱的多少很难看的清楚 成因也非常复杂 分析这个已经超出我的能力了 况且我又没接触过外汇实务 不敢乱说了 但是我说一点不是很成熟的看法吧 大家讨论 我认为为了应对这种情况的发生 中国有四道防火墙 这四道防火墙分别是
第一 人民币不可自由兑换
第二 央行数万亿美元的外汇储备
第三 中国的经济总量庞大 国家信用较高
第四 中国实行一定范围内的浮动汇率制
我们都知道97年的亚洲金融风暴吧 最终结果是东南亚国家本币暴跌 国内资产泡沫破灭 经济一蹶不振 房价也同其他资产泡沫一样破灭了 这种情况会在中国重演吗 我给的回答是
基本不会
我们先看看97年时东南亚国家的外汇制度 它有四个基本特征
第一 本币可自由兑换
第二 央行美元储备有限
第三 经济总量小
第四 最关键的一点 他们普遍实行盯住美元的固定汇率制
固定汇率制的情况下实行本币可自由兑换 这种外汇制度非常容易被热钱当做谋利的手段 只要有一个合适的契机
这个契机就在90年代末出现了 当时东南亚国家经济增长乏力 国内资产价格泡沫严重 使得资本认为这些经济体缺乏投资机会 资本外逃蠢蠢欲动 这个时候国际热钱适时的出现在这些经济体的外汇市场上
他们的操作手段是这样的 典型的投机倒把扰乱市场
第一步 外汇市场上大幅度买入美元卖出本币 造成美元稀缺 这时本币贬值预期强烈
第二步 一看到本币贬值预期强烈 国内那些早就想外逃的资本赶紧兑换美元然后撤出 造成本币进一步贬值
第三步 由于实行盯住美元的固定汇率制 央行开始干预外汇市场放出美元回购本币
第四步 热钱炒家这个时候再趁机购入央行放出的美元
第五步 重复上面的过程 反复买卖 由于各国央行处于被动防守 手里有限的几百亿美元储备迅速消耗干净了 跑到哪里了？都跑到炒家手里了
待续
我们先看看97年时东南亚国家的外汇制度 它有四个基本特征
第一 本币可自由兑换
第二 央行美元储备有限
第三 经济总量小
第四 最关键的一点 他们普遍实行盯住美元的固定汇率制
固定汇率制的情况下实行本币可自由兑换 这种外汇制度非常容易被热钱当做谋利的手段 只要有一个合适的契机
这个契机就在90年代末出现了 当时东南亚国家经济增长乏力 国内资产价格泡沫严重 使得资本认为这些经济体缺乏投资机会 资本外逃蠢蠢欲动 这个时候国际热钱适时的出现在这些经济体的外汇市场上
他们的操作手段是这样的 典型的投机倒把扰乱市场
第一步 外汇市场上大幅度买入美元卖出本币 造成美元稀缺 这时本币贬值预期强烈
第二步 一看到本币贬值预期强烈 国内那些早就想外逃的资本赶紧兑换美元然后撤出 造成本币进一步贬值
第三步 由于实行盯住美元的固定汇率制 央行开始干预外汇市场放出美元回购本币
第四步 热钱炒家这个时候再趁机购入央行放出的美元
第五步 重复上面的过程 反复买卖 由于各国央行处于被动防守 手里有限的几百亿美元储备迅速消耗干净了 跑到哪里了？都跑到炒家手里了
待续
继续 纠正上面一个错误哈 东南亚各国外汇储备的耗尽 不能说是都跑到国际炒家手里了 应该是相当一部分哈 国内也有很多资本借机兑换流出了 这个故事的最后结果是
首先 东南亚各国央行宣布放弃本币盯住美元的固定汇率制 转而采取完全自由浮动的制度 没有保障手段了你还固定个毛啊
其次 自由浮动后各国本币一次性大幅度贬值到位 直到国内停止资本的大幅外流
再次 东南亚各经济体资产价格泡沫破裂 房地产价格狂跌 伴随着物价飞涨 原因是没有资本愿意投资了 都兑换美元跑了 而外汇市场又被抛售了大量本币 所以伴随着高速通胀
最后 热钱炒家基本上全身而退了
大家是否觉得像看电影一样的精彩啊 这是现实的货币战争 再给大家说说这次危机对中国的影响吧
首当其冲的就是香港 因为香港是离岸金融中心 其汇率制度和当时的东南亚各国很类似 也是容易被炒作的那种 出于对这种情况的预期 97年香港的房价暴跌了 当然它当时也确实存在泡沫 可是尼玛97年是回归年啊 出现这个情况很容易被从政治角度上歪曲解读 再说那些炒家在东南亚爽了 何不到香港也来爽爽 当香港这个白富美被国际炒家色狼盯上之后 她的英国爹不理她了 这个时候一直被她鄙视的大陆表叔出现了 成为了她的坚强后盾
大家回顾一下 热钱炒家在东南亚的操作手法第一步要在外汇市场上大量吸入美元 人为的造成本币快速贬值以诱使央行放出美元干预市场 朱总理大手一挥 要求央行和外汇管理局全力协助香港当局稳定外汇市场 结果炒家第一步就搞不下去了 你吸多少美元我放多少美元 吸了一轮发现外汇市场上美元越来越多了 尼玛这是什么玩法啊 算了 收起了他们的弹药夹起皮包走路了
接下来就是大陆表叔的表现了 当时咱们正在经济过热搞硬着陆呢 外汇市场完全管制 热钱想啃这块骨头完全找不到下嘴之处 基本没有受到这次危机的直接影响 但是间接影响太大了 且听我说道说道 两个间接影响甚至影响到了现在
第一 当时的出口是中国拉动经济增长的主要手段 结果东南亚日本韩国的本币都贬值了 大幅度削弱了中国商品的价格优势 因为朱总理坚持人民币不贬值 这样拉动经济增长的主要动力源熄火了
第二 为了弥补出口大幅度下滑的影响 朱总理做了两个选择 一是大规模发行国债 投资于基础设施建设 三峡是不是那个时候开始建设的 二是推动住房商品化改革 目的是拉动内需 让老百姓把储蓄花出来
结果大家都看到了 从九十年代末至今 中国商品房市场迎来了波澜壮阔的15年
现在接着说 类似金融风暴的情况会在今天的中国重演吗？
我们要看看97东南亚悲剧的成因到底是什么 个人认为
第一 推动本币国际化操之过急 在经济基础不完善的情况下这么做是不合适的
第二 国内经济低迷 放任资产价格泡沫生长 使得国内资本的投资信心严重下降
第三 被国际炒家盯上 但这个是外因 不是主要原因
中国目前的情况呢？我前面提了四道防火墙 能从最大限度上降低被热钱炒作的风险
第一 人民币不可自由兑换 这基本上就把热钱炒作的道路堵住了 炒家需要在外汇市场上反复的对倒美元和本币 我们直接不让他们自由交易 从而无从下嘴
第二 人民币可以在一定程度上波动 但基本还是受到央行管制的 所以这道防火墙的意义不大
第三 数万亿美元的外汇储备 必要时可以强力的干预市场 那些国际炒家充其量就是几个游击队 玩玩东南亚那些小经济体可以 但是和中国对攻就不够体量了 就像是美国打伊拉克阿富汗这些小国可以 但他不会和中俄这样的大国开战 金融领域类似 也没有必要
第四 中国庞大的经济规模和国家信用体系 美元作为国际货币为什么能被世界接受？因为美国经济规模大 国家信用强 美元的背后就是美国的经济 而中国目前这么大的经济规模 人民币不是说暴跌就暴跌的 现在不是在推行人民币国际化吗？很多周边国家和中国进行贸易时也愿意用人民币结算 这个是说垮就垮了吗？
好 至此为止 我把从国际金融 外汇 QE退出等角度对中国经济和房价的影响写完了 欢迎指正
回复第344楼，@逆风而行001
门外汉一枚，看着挺舒服的！楼主辛苦啦，已经从学校毕业，如果想经济入门，多些常识，看些什么书啊？望推荐！谢谢
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曼昆的经济学原理 网上应该有下载的
回复第355楼，@房奴二十年
回复第309楼， @房奴二十年
过三页了 不容易 继续努力 呵呵 12月31日晚加班的时候 发了今后也是唯一的帖子 祝愿大家新年快乐 秒沉了 看来大家心理很沉重 心思都没放在过节上 就凭这一点 房价趋势就不太乐观
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@superyl2007 326楼 2014-01-07 17:42:26
呵呵 没想到被置顶了 而且引来了那么多讽刺和质疑 你说怎么办啊 咱们应该都是金融系统从业人员吧
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站位的问题 截止目前 你搞的是技术 得出结论就KO了 但是对别人来讲没完 怎么办？比如 房价还要持续涨是你的结论 但是现实是购买力不足 刚需也好 刚改也好 手头资金完成不了这一使命 如果要维持价格稳定或上涨 该如何做 让刚需可以跳一跳就够的上
从宏观的层...
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严格的说 我不是长期一直看涨一线的房价 而是认为至少在2014年还是会上涨的 但涨幅小于2013年 长期内认为一线高房价的问题不可解 因为供给不足的矛盾没法解决
当然我这个高是从平均房价收入比 租售比这个角度出发的
回复第242楼，@抹杀的使徒
回复第182楼， @抹杀的使徒
@superyl2007 你的分析跟我的想法是一致的。事实上从近段时期房产交易情况看可以说得到了印证
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@superyl2007 209楼 2014-01-07 08:09:36
哥们 说说你怎么判断出来的
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我跟你的方向正好相反，我是从微观层面开始悟到的。
新房不说，因为目前一线和经济发达的二线城市，中心地段早没地了，个别盘都是天价，大概5w以上每平，刚需买不起，而投资客也很难有更大的收益空间。边远郊区的盘则无代表性。这里先分析二手房。
首先我们从微观上看看二手房房价是怎么涨上去的：一个小区一般总有几套到几十套数量不等的房子在挂盘出售，这些房子的业主有些比较急用钱，卖的意愿比较强烈，报价就...
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说的有道理 不仅对一线和部分二线 对三四线的看法也和我类似 我认为2014年三四线就出现相当比例的明显下跌(百分之十以上的跌幅)的可能性不大 但长期内看空
回复第369楼，@yytdyytd
@superyl2007 2014-01-02 17:17:51
话说我有段时间对预测这个事情很感兴趣 学习了大量的统计预测理论 还去参加了精算师考试 甚至连周易这种玄学也去了解了一下 不是很多人都号称用周易算卦很准吗 我还真的经人介绍在网络上找了一个自称是周易大师的人 当然
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前面都很有道理。但说到中医周易什么的，如果lz自己不是很懂，最好不要这么举例。
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你好 其实我本人很想和玄学甚至宗教领域的人士交流一下思想 您能回答我一个问题吗？
这个世界究竟是不是可知的？ 或者说是不是确定性？
回复第379楼，@房奴二十年
在实际工作中 如果你拿着一页纸的房价要涨或跌的报告给领导 他也许会不高兴 觉得你不认真 但是拿着一百页的报告给他 他也未必看 随便翻翻 看看结论就OK了 但是会觉得你认真工作了 至于结论是否采纳 大多时候会依据自己的信息和经验进行二次判断
同理 你房观里 你做的工作还真的就是普及经济学知识 结论不重要 每个人都有自己的判断 不论多空 并会根据自己的实际指导未来的操作 看多的继续买或持有 看空的继续卖或等 仅此而已
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我已经从最大的可能性上预测了一线和部分二线在2014年还会涨 未来大幅下跌的可能性也不大 而大部分三四线城市长期内是看空的
其实我在2012年6月就发过帖子 建议在上海观望的朋友尽快出手 因为房价要涨 这个帖子现在还能看到 但还是被大部分人误解成房托 我真的有疑问 网上房托真的存在吗？
回复第381楼，@房奴二十年
回复第379楼， @房奴二十年
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@superyl2007 380楼 2014-01-07 22:07:36
我已经从最大的可能性上预测了一线和部分二线在2014年还会涨 未来大幅下跌的可能性也不大 而大部分三四线城市长期内是看空的
其实我在2012年6月就发过帖子 建议在上海观望的朋友尽快出手 因为房价要涨 这个帖子现在还能看到 但还是被大部分人误解成房托 我真的有疑问 网上房托真的存在吗？
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权威的问题 如果是73哥说且能确认 上海房价早上天了 呵呵
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我也想明白了 就是 佛度有缘人
回复第382楼，@我是中国黑户
回复第88楼， @bianzhilin
价格是很难预测的
还记得2013年初，几乎100%的机构都预测黄金价格会进一步升值，至少也会保值
结果呢？跌了多少？！！
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@superyl2007 90楼 2014-01-04 12:54:50
还有你说的金价预测问题 我不是很清楚你看的是哪些机构的预测 其实这里面有一些潜规则 且听我说道说道
如果贵金属投资机构全部看错了 现在金价下跌了那么多 应该会出现大量这样的机构倒闭的情况 但为什么没有出现呢？所以你不能武断的认为他们都看错了吧 事实情况是这样的 很多研究机构是商业机构 是要盈利的 他们愿意公开的信息一定是价值不大的信息 核心的东西他们只愿意提供给愿意给他们付钱的客户 商业机构可不是......
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不可云 不可云 不好意思啦
原因帖子里面写了 这个帖子只讨论房价极其相关的经济问题
绝对不讨论A股 期货等问题
回复第287楼，@aeiou24680
@superyl2007 225楼 2014-01-07 10:52:44
谢谢回复
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有几个问题想和楼主探讨一下，非多非空，对房价其实不是太关心，对经济反而比较关心，只是前段时间刚看了罗辑思维，里面正好讲到市场经济的优越作用，有点体会，希望楼主能回答下：
1.首先呢是经济学的边际效益，
具体例子呢第一个馒头的边际效益最大,因为你那时候最饿，最需要，你多花一点钱也愿意买；第二个的边际效益就递减了，因为有1个馒头进肚了...不是那么饿了。第五个的边际效益最小，因为那个时候你几乎已经快饱了，馒头如果卖的贵的话，你一定不会买了。每支出1个馒头的价钱产生的效益，也就是你感觉花钱买来的价值。从第一个向最后一个递减！这就是边际效益了。
引申到房子上，以上海为例，我觉得其实11年限购后，炒家已经很少了，...
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你好 这位朋友 刚看到不好意思 我说说我的看法吧
第一 你理解的有道理 其实经济学中有大量的心理学性质的概念 比如你说的效用 还有比如偏好 财富效应等等 因为经济学还是研究人的么 离不开心理层面的分析 房价高因为中国人对房产的偏好太高了 所以原因花更多的钱在这个上面
第二 经济增速的问题 其实中国已经高速增长30多年了 每年算增长率的时候基数越来越大 近些年增速有所下降但绝对增量不见得下降了 现阶段中国经济的主要问题不应该是增速问题 而应该是结构问题 现在中国经济比例中低附加值的成分太高了 经济生产要素主要包括 人力 资本 科技 土地等等 终极增长或者说最有效率的增长应该是技术进步和管理创新带来的增长 也就是依靠高素质的人力和源源不断的技术进步带来的增长
第三 利率问题 个人认为它是货币政策的实施手段之一 如果政府认为经济过热了 比如出现物价高增长 固定资产投资增速过快等问题 可以加息 因为加息提高了企业的资金成本 它就要考虑是否要收缩了 如果想刺激经济 可以降息 原理同上 另外降息也有利于刺激消费 因为储蓄的收益下降了
对于未来的商业银行利率走势 个人倾向于长期看空 因为利率市场化总要到来的