盘点一下溢价租赁的那些风险点
本人属于风险厌恶者，对风险的预估，一开始做了充足的准备，其实在实际中，还是会有各类的风险，这里总结一下。
1、空置期的风险，这个自己一开始在测算收益率的时候，每套房子拿出来一个月作为空置期，虽然很多房租出租很快，但是在市场不好的情况下，空置期就显现出来了，有时比如某一套房子始终租不出去，就比较着急。按照汇总计算，所有的房子假设30套，每套有1个月的空置期，总计就是有30个月的空置期，理论上就是允许某一套房子，可以空30个月而不必担心，当然这种情况基本不会发生，也不允许发生，所以对单套房子空置，其实没必要特别担心，但是如果有20%的房子在空置达到1个月，5年就会有100%房子都会空置1个月，这就是空置的底限了。
2、租金下跌的风险，和房东签的合同基本不会变了，但是出租市场就不一定了，有的时候没有客源，或者同类房子多，那租金就会下降，否则就会空置，那风险控制在哪个水平呢，这就从源头开始，就是最低的年化净收益率，是定50%，还是40%，还是20%，这个标准定好了，最低出租价格其实就定好了，只要是超过这个价格的，都属于超额利润了，就感觉不到租金下跌的风险感，只要在正收益率之上，怎么也比投资原油宝那些欠了上千万的要好吧，哈哈。
3、出租成功率风险，其实这与第一条有关联，成功率的高低，取决于房子是否可以马上带看，品相如何，马上出租，这对于二次出租的房子，其实时间的损失最大，合同都有约定，如果是不租了，提前30天允许看房，但是麻烦就来了，首先是租客时间不是任何时间都有，中介想看没法开门看，再次是屋里的品相与第一次出租的情况大相径庭，与图片甚至对不起来，基本上脏乱差都有，第三是很多租客都想马上入住，多等一天都不行，原租客搬不走，就会导致看了白看，除非是马上到期的，但品相又不行。所以说要出租成功率高，就得空置看房，那空置时间就增加了；如果租客不稳定，一套房子半年一个租客，5年就会有10次空置，每次等租客走了，假如一周时间空置，就会有70天，会导致最后一次出租对于房东必须要延长托管期，房东还不一定同意，比如还剩5个月，你说再延长7个月，房东基本不同意，那找这样短租的租客比较难找，那最后房子会白白损失租金，直到满期，除非就是低价租出去最后这几个月。
4、口碑风险（渠道风险），一般和中介比较熟了，有一定房源量提供给某个中介小哥，他会把你作为主推渠道，要维持好这个渠道，就得让他做业务比较顺畅，比如房源价格让他说了算，比如他提出来的一些房屋改造要求都得做到，比如同业房源价格统一，不能价格不一致，会让他非常难堪，甚至对他来说要优惠，否则他不推了，而推别人的房子，自己的房源就会沉底，中介其他业务员就找不到这个房源了，最好的办法就是，价格让负责你的御用中介小哥说了算，如果其他中介以某种价格要成交你的房子，也先问中介小哥有没有客户，有客户优先成交御用中介的。
5、房屋安全风险，这个以前说过了，通过买保险可以规避，不再重复了。
6、疫情风险，这个风险如果发生了，没有办法规避，只能共同承担，但愿不要再来一次了。
本人属于风险厌恶者，对风险的预估，一开始做了充足的准备，其实在实际中，还是会有各类的风险，这里总结一下。
1、空置期的风险，这个自己一开始在测算收益率的时候，每套房子拿出来一个月作为空置期，虽然很多房租出租很快，但是在市场不好的情况下，空置期就显现出来了，有时比如某一套房子始终租不出去，就比较着急。按照汇总计算，所有的房子假设30套，每套有1个月的空置期，总计就是有30个月的空置期，理论上就是允许某一套房子，可以空30个月而不必担心，当然这种情况基本不会发生，也不允许发生，所以对单套房子空置，其实没必要特别担心，但是如果有20%的房子在空置达到1个月，5年就会有100%房子都会空置1个月，这就是空置的底限了。
2、租金下跌的风险，和房东签的合同基本不会变了，但是出租市场就不一定了，有的时候没有客源，或者同类房子多，那租金就会下降，否则就会空置，那风险控制在哪个水平呢，这就从源头开始，就是最低的年化净收益率，是定50%，还是40%，还是20%，这个标准定好了，最低出租价格其实就定好了，只要是超过这个价格的，都属于超额利润了，就感觉不到租金下跌的风险感，只要在正收益率之上，怎么也比投资原油宝那些欠了上千万的要好吧，哈哈。
3、出租成功率风险，其实这与第一条有关联，成功率的高低，取决于房子是否可以马上带看，品相如何，马上出租，这对于二次出租的房子，其实时间的损失最大，合同都有约定，如果是不租了，提前30天允许看房，但是麻烦就来了，首先是租客时间不是任何时间都有，中介想看没法开门看，再次是屋里的品相与第一次出租的情况大相径庭，与图片甚至对不起来，基本上脏乱差都有，第三是很多租客都想马上入住，多等一天都不行，原租客搬不走，就会导致看了白看，除非是马上到期的，但品相又不行。所以说要出租成功率高，就得空置看房，那空置时间就增加了；如果租客不稳定，一套房子半年一个租客，5年就会有10次空置，每次等租客走了，假如一周时间空置，就会有70天，会导致最后一次出租对于房东必须要延长托管期，房东还不一定同意，比如还剩5个月，你说再延长7个月，房东基本不同意，那找这样短租的租客比较难找，那最后房子会白白损失租金，直到满期，除非就是低价租出去最后这几个月。
4、口碑风险（渠道风险），一般和中介比较熟了，有一定房源量提供给某个中介小哥，他会把你作为主推渠道，要维持好这个渠道，就得让他做业务比较顺畅，比如房源价格让他说了算，比如他提出来的一些房屋改造要求都得做到，比如同业房源价格统一，不能价格不一致，会让他非常难堪，甚至对他来说要优惠，否则他不推了，而推别人的房子，自己的房源就会沉底，中介其他业务员就找不到这个房源了，最好的办法就是，价格让负责你的御用中介小哥说了算，如果其他中介以某种价格要成交你的房子，也先问中介小哥有没有客户，有客户优先成交御用中介的。
5、房屋安全风险，这个以前说过了，通过买保险可以规避，不再重复了。
6、疫情风险，这个风险如果发生了，没有办法规避，只能共同承担，但愿不要再来一次了。