今天一位以前听我建议买房的朋友，要卖房子求学了。
孩子明年去英国，被忽悠，还没去，把准备的钱都花进去了，现在必须再准备60万，后面还不知道需要多少，这个坑爹的国家还得对学生进行审查，何苦呢，国内不香吗？
说回来卖房子的事，她当时买了一套公寓一套住宅，都是贷款，现在只能卖了公寓来凑钱，问中介48平的好像能卖到到40万，甚至更低。我说买个公寓就是等于存款了，比存款好的地方就是每月可以提利息，本金放那里就忘了吧，她说谁知道现在急用钱呢，也想抱着不动，没办法啊。
我这朋友的问题不至于房子，而在于她没有应急现金，在于投入一个深坑投资（出国教育），我给她说，现在如果是卖房子接着买房子，资产就没有缩水，如果单纯卖了干别的了，就是损失做实了，她说也明白这个道理，可是上贼船了，下不来了，呵呵。
现在这行情，估计政府也坐不住，别的城市都在压着别涨，咱们这库存连续升高快接近警戒线了，二手房价格还下跌，谁还拍地啊，以后的卖地收入怎么办，从另外一个层面说，叫外人看咱城市没活力啊，这对外影响多么不好，咋吸引人才呢，人才还要带着钱跑国外去，真是无解。
不赚钱的蛋壳公寓
今天看了一篇蛋壳公寓被传“跑路”的新闻，感觉这么大的一个头部企业，连年不赚钱，实在说不过去。
以下是网络信息，成立于2015年的蛋壳公寓，截止至2020年3月31日，蛋壳公寓进入全国13个城市，运营公寓数量为41.9万间，同比增长46.8%。其中，北京、上海、深圳三个城市运营的公寓数量为20.7万间，其它城市为21.2万间。第一季度业绩：
营收为人民币19.396亿元（约合2.739亿美元），与上年同期的人民币11.938亿元相比增长62.5%。
运营开支为人民币31.016亿元（约合4.380亿美元），与上年同期的人民币19.570亿元相比增长58.5%。
租赁成本为人民币19.557亿元（约合2.762亿美元），与上年同期的人民币11.676亿元相比增长67.5%。
折旧和摊销费用为人民币3.283亿元（约合4640万美元），与上年同期的人民币1.965亿元相比增长67.0。
出租前费用（pre-opening expense）为人民币920万元（约合130万美元），与上年同期的人民币8330万元相比下滑89.0%。
销售与营销开支为人民币2.040亿元（约合2880万美元），与上年同期的人民币2.259亿元相比下滑9.7%。
技术与产品研发开支为人民币6100万元（约合860万美元），与上年同期的人民币4860万元相比增长25.6%。
总务及行政开支为人民币2.737亿元（约合3870万美元），与上年同期的人民币1.131亿元相比增长142.0%。
运营亏损人民币11.621亿元（约合1.641亿美元），而上年同期运营亏损人民币7.632亿元。
利息支出为人民币8470万元（约合1200万美元），与上年同期的人民币7350万元相比增长15.2%。
净亏损人民币12.344亿元（约合1.743亿美元），而上年同期净亏损人民币8.162亿元。净利润率为-63.6%，而上年同期为-68.4%。
自成立以来，累计净亏损62亿，这是什么神操作，连年亏损，当前美股市值5.4亿人民币（10，600，000股美国存托股票（ADS）X7.65美元），股民还得倒贴钱。
也就是说，现在所有股东，持有了一个负资产，以上财务数据咱不详细分析，单就说亏损的来源，一眼就看出来，运营成本大于营收，也就是下面的各种费用分项，太高了。
还有一个数据是营收19.396亿≈租赁成本19.557亿，也就是说，蛋壳的房子几乎是平出平进，多么熟悉的味道，这不就是跑路的托管公司经营模式吗，如果加上人工费用，妥妥的高收低租，这还不跑路干啥，随时有跑路的风险。
13个城市的营销费用2.04亿，2.04/13/3=523万，平均一个城市一个月的营销费用500万，平均每套房子每月的营销费用2.04亿/41.9万=487元，这不是收割股民是啥。
不知道总务和行政开支是干啥的，2.737/13/3=702万，平均每套房子占的行政开支=2.737亿/41.9万=653元，一套房子干嘛要这么多行政费用，这是把投资者当傻子？
分析完数据，看到这样一条：蛋壳公寓的租金贷模式也存在巨大隐患。据蛋壳公寓招股书，2017年，2018年和2019年前9个月，有效租赁合同中分别有91.3％，75.8％和67.9％使用现金贷。呵呵，租金贷。还有一条：截至2020年3月31日，蛋壳公寓持有现金和限制性现金为42.26亿元。这可能都是租客提前交的钱啊，他们平出平进，这也就是欠房东这么多钱，这是个多么大的雷，要是暴雷，坑的是歪果仁股民和国内的房东。
感觉他们不是在真心实意的改造房子，让租客追求美好生活，就是一个大坑。
买到的房子，今天装修完毕了，已经挂中介出租。
本次装修全部费用近2万，因为都是用的好东西，品质上了一个台阶，价格自然就上去了。
和以前不一样的有：
1、全屋仿大理石瓷砖地面，踢脚线，过门石全上。
2、室内门全换新，厨房推拉门还是磁吸式的。
3、灯具全用比以前高一个档次的，客厅灯用的60X90cm的，又亮又柔和。
4、电视用的康佳50寸WiFi智能电视。
5、三个空调，两个冰箱，大冰箱在厨房，小冰箱在客厅当冷饮冰箱用。
6、大餐桌，可伸缩，玻璃面的，展开后坐6个人都可以。
7、电视柜是高的长1.8米组合式的，收纳空间足够。
看着这房子的配置，要是一家人住很舒服的。
上图欣赏一下：
客厅配置必须全，餐桌，酒柜架，自己还放上来两瓶真红酒，还有茅台醇的空瓶子，红色咖啡瓶子，三把餐桌椅子，餐桌上的吊灯样式和以前一样，但是材质升级，看着高档；在窗户那个位置放了书桌，配上书桌灯，多孔插座，让租客有看书写东西的地方；沙发边的那个落地台灯是脚踩开关的，类似宾馆的那种，沙发左边是个小冰箱，可以放冷饮，上面还能放茶盘什么的；茶几下面没有放地毯，好的地面不需要装饰。
收房时间9月22日，完工时间10月21日，其中假期一点没干，实际干活的时间也就一周不到。
卫生间厨房对比，安装了两个吊柜，这是以前卫生间没装过的，在洗衣机的上面，确实需要放洗衣粉啥的，马桶后的置物架装了6个，看看租客能放多少东西，墙上挂衣服的钩子8个，看看洗澡需要挂这么多吧，马桶正上方有加了一个天花灯，上厕所的时候看手机亮亮堂堂的，呵呵。
收房时间9月22日，完工时间10月21日，其中假期一点没干，实际干活的时间也就一周不到。
卫生间厨房对比，安装了两个吊柜，这是以前卫生间没装过的，在洗衣机的上面，确实需要放洗衣粉啥的，马桶后的置物架装了6个，看看租客能放多少东西，墙上挂衣服的钩子8个，看看洗澡需要挂这么多吧，马桶正上方有加了一个天花灯，上厕所的时候看手机亮亮堂堂的，呵呵。
次卧对比
自己的房子已出租。
10月21日完工，10月30日完成出租，用了9天，租金3500，是当前小区最高价。
算下来租金回报率=（3500X12-3500X1/2）/112万=3.59%，安全的银行理财收益率啊，呵呵，比工行安全。
本次出租有一个心得，就是“不要收定金！”，有没有搞错，不收定金，对，昨天下午收的定金，今天中午签合同，当时谈的是3350，就收了定金，说今天中午签，结果快到中午的时候，昨天晚上一个中介带看的定了要租，而且条件给的比我收定金的好直接3400；马上中午的时候，又来两拨看房子的，出价和租客条件都很好，超过前面的直接3500，自己那个后悔啊，虽然有契约精神的加持，但是面对少了的流水，心有不甘，后来的中介怂恿我违约，和他们签，或者让我给第一位租客提价，没想到硬着头皮签合同的时候，我说起来房子租低了，租客竟然同意了涨价，从3350拉到3500，自己当时感觉非常尴尬，来签合同的中介小哥也说咱是坐地起价啊，第一次当坏人，真难受，哈哈。以上错误就在于收了定金，如果相信自己的产品没问题，就要多给自己选择的机会，别收定金，等待最优客户。
我这套房子是小区当前最好的一套，没有之一，当时有点沉不住气了，这么一坐地起价让人说到脸上，一天心情不好，唉。明天睡觉醒来，估计就没事了，呵呵。
最后补充一句，要想房子租的快，租的好，房子品质就得高，不能低配，不能糊弄，客户什么房子没见过啊，他们一眼就能看出来房子好孬，最后这几个想定房子的，都是看了好几遍我的房子，和其他房子比较出来的结果，当前小区里同类精装房，空了八九套了。
被迫又收一套房
一位领导一直想换房，最近一直给我提这个事，疫情期间给他提供了好几套房源，他没敢动，结果现在我手里没有空的符合他要求的房源了，就开始自己在网上搜来搜去了，想换个他给我介绍的另外一位领导住的那个户型，是个全明户型，小区里楼王位置的，确实挺好。
他沉不住气，想看自己搜出来的房子，看着网上图片很靓，没办法就带他看了他自己搜出来的房子，他进门看了一眼就转身走了，说比起我的房子差远了，还是老老实实等待我的房子吧。
没办法给中介说了一声，必须得做到这位客户满意啊，那就再收一套一模一样的吧，等了半个多月，终于等来一套同单元同户型的，那叫个破旧啊，连房东来看了都说（从买房子到和我一起去交接，就进过房间3次），原来不这样啊，怎么住成这样，看来年轻的小伙子住，根本不爱惜房子，脏乱差，垃圾烟头一大堆，屋里全是烟味。
等我租下来才知道，屋子有硬伤，是邻居，老人非常邋遢，爱好捡垃圾，走廊里都是她家里传出来的味道，居委会和物业都去她屋里强制打扫过卫生，也解决不了问题，我先把楼道打扫一遍，又和楼上保洁搞好关系，让她多给咱门口打扫打扫，喷84消毒液。
房子15天就可以完工，等做的新浴室门到位，再全屋晾上几天，就可以让领导搬家了，当然，他住的那套就空出来了，也要找租客，市场上房源又多了，呵呵。
轮回的猫咪“凤变冰”
凤变冰是句房产界的行话，就是通过改造，凤姐变范冰冰，也就是极丑变极美的意思。
几个月前，孩子在楼下车底下看到一只小猫蜷缩着，给她妈说，她妈一叫小猫就出来了，一看是个白猫，好似与我家已故那只白猫一个样，就想抱回家看看，一般野猫是怕人的，结果这只小猫很乐意的被抱回家了，一顿照顾加治病做绝育，当初的小猫变成了冰冰，而且非常聪明，各种花式玩耍，太可爱了，而且特别喜欢玩小螺丝啊，小塑料件什么的，我们说她是理工科的，呵呵。
我们都说是轮回，因为她和以前的猫咪，眼睛颜色一样，头顶的一撮黑毛一样，乖巧程度一样，几乎像极了，我们想，这就是以前猫咪的转世轮回又回来找我们了，相聚真好，哈哈。
投入爱对待的东西，一定会变的美好！
上图看看
初来乍到，好好歇歇吧，不用流浪了（欢迎进入装修之家，桌子上还有c位出镜的门锁）
好消息，二期地铁要开建了。
我市二期地铁发改委已批，新批了6个项目，建成后共8条线，祝贺大好事，不过全建成要过了2025年了，那时咱也56岁了，呵呵。
项目资金1154亿，40%由区级市级财政解决，就是462亿，剩下的692亿由银行贷款等方式解决，咱就说说资金来源这个事。
财政解决462亿，也就是每年要92亿，查了一下2019年全市财政收入是782亿，包含郊县，也就是说每年要多拿出来超过10%以上的财政收入用于地铁，这增加的财政收入从哪里获得？查了一下2020年1-10月份，全市一般公共预算收入累计完成704.7亿元，全市一般公共预算支出累计完成806.7亿元，这还有亏空啊，这明年多出来的92亿，还有贷款利息（贷款本金一般前六年不用还）从哪里出？让企业增加交税10%？是不是只有通过卖地。。。
土地市场也该涨涨价了，要不建设地铁这么多钱哪里去搞，现在拍地的没有几个，有的话也是底价成交，资金来源不充足啊，要是地价涨了，那房价。。。
自我感觉我市房价的拐点来到了，必须回调，不能再这样阴跌下去了，对地铁建设非常不利，拭目以待。。。
任何利润比不过白酒
这两天准备给小区保安送点礼，看橱子上还有两瓶茅台迎宾酒，这是三年前在超市买的，记得当时搞活动，9.9元一瓶，当时买了4瓶，给了楼下物业2瓶，剩下的两瓶一直保留到现在，拎着酒找了保安好几圈，也没见到他，就突然想查查这个酒现在卖多少钱，好心理有数，看看咱送的是个多大的礼，结果一查，现在网上的价格是128元，what？三年时间9.9元边128元，13倍，超过炒股、基金、任何理财，要是当时把超市所有的这个酒都包下来，不过几万块钱，现在可以卖几十万，一套房子出来了，呵呵。
又看了一下还剩的另外一瓶酒，过去几十元的，现在188元，也是翻好几倍，当初知道现在情况，还炒什么房啊，直接屯酒啊，租个地下室，一年千把块钱租金，十几倍的利润，好生意。
又去了超市随便看了一眼，基本都是一百元以上的，还都是品牌不错的，便宜的基本没有，咱不喝酒，估计现在那些喝酒的人，是希望达到喝酒自由的境界（比肩财务自由，菜市场自由等）！
说说人口普查
这两天一直有居委会联系我，问我是租客吧？来了多长时间了？学历是啥？云云，因为房东都说是我租了房子，我说自己就是本市的，已经在居住的小区做过上门登记了（当时看似两个学生义工来敲门的），但是给我打电话的都要把我登记到他们社区，这个还抢啊，我说登记过了，但是他们说“没事，登记系统会去重（就是去除重复信息）”，呵呵。
不论这事声势多么浩大，咱就说这个人口信息，还需要上门登记吗，用最落后传统的方式，而且随口说什么登记什么，非常不严谨，还得耗费大量人力，还得做数据清洗，何必呢。
想想疫情期间，你什么时间去过那里，和哪些人接触过，行动路线，搞的一清二楚，连你身份证都不用问，就知道你是谁，还用人口普查问你来这里多久了，多么原始的方式，我说去过米国你信吗？原来的行动轨迹是那里获得的？还问你什么学历，我说我是博士你信吗？征信里每个人的学历数据，包括金融数据一清二楚，哪怕问你几套房子，房管局的登记系统干什么用的，买房的时候说我自己没房子或者说有50套房子你信吗，自助房查机还打印什么房查表呢？
我们每个人在大数据面前，早被透视的一清二楚，藏无可藏，为何还要搞如此低端手段的普查收集这么不准确的信息，如果让后整合起来台云计算，估计一天就能算清楚全国的人口信息，你有几辆车，你有几套房，你和哪个小妞几点去过哪个宾馆，几点离开的，你点外卖都加哪种辣酱，你一个月用几次花呗，现在正在进修什么学历，你去医院治疗过哪只脚的鸡眼，你付款买的口红都发给了谁，哎吆妈呀，太全了，估计算完了这个数据后得一大批家里乱套的，哈哈。
最后重点来了，全省共落实普查经费约12亿元，人均经费达到12元，这只是一个省，全国呢，300亿？就为了一个张口就说的随便数据，看着这钱花的真心疼，这钱干什么不行。
离不开的学区房
明年自己租的房子到期了，本来开始准备回去住高层电梯房，距离学校一刻钟的路程，但是一切美好的打算，被孩子的学习规律给打破了。
现在孩子在重点初中，早上7点到校，这不是重点，重点是每天的学习时间持续到晚上11点，一问其他家长，都是这个时间，有的甚至一两点，这才刚上初中，就这个节奏，和小学的作息时间天壤之别，早上能多睡5分钟都是宝贵的，中午也甭想午睡，因为得找老师背诵，排队挨个去，不去的可以在教室吃饭等着。
现在孩子到校5分钟的路程，住高层得花15分钟时间，为了节省这10分钟，只能放弃住高层的想法了，又得在原来住的地方附件找大房子了。
正好万达的一个大姨，她万达的房子托给我了，她在小区旁边的老房子现在不住了，去东边看孙子了，这边房子本来想给我，让我出租，我一看房子情况，太破了，户型和我现在住的一样，三室一厅，是五层，还比现在的低一层，感觉可以。给大姨说我的想法，我这个房子我自己住吧，但我得明年4月1号开始住，可以住三年，她就说现在到明年三月底，那这个房子就不出租了，你看着收拾，到时候住就行，暖气费我已经交了，也不要你的钱了。最后问她租多少钱，她说也不知道，我就去中介问了一下这个楼上租多少钱，然后就高不就低，给她说了租金，她非常高兴，说行。
我感觉人家暖气费都交了，而且还得空房到明年三月底，这得4个月来，我就给大姨说我想办法给你短租出去，起码把暖气费收回来给你，她挺高兴，说怎么都行，其实没有不喜欢钱的，呵呵，我如果能多租点，也把钱都给人家。另外这个房子要收拾成出租的标准，得花个5千左右，预计11月底可以收拾完，如果能多租点，也能把装修费支付一部分。
老房子需要收拾的地方太多了，还好自己搞过老房子翻新，心里有了初步计划。就先抽时间把破家具花钱扔了，又把厨房做了塑钢推拉门把炒菜区隔开，老人的房子东西就是多，收废品的光搬家具下楼拆解，就捣鼓了一下午，自己扔屋里陈年旧破烂，下楼跑了十几趟，把楼旁边的5个大生活垃圾桶装的满满的，最后阳台有个和水缸一样大的花盆，老人不让扔，但太占地方了，我琢磨一下怎么处理吧，呵呵。
这个学区又得住三年，算是离不开了，试问有谁能离得开呢？，听有的家长说为了孩子休息好，租了学校对面的老破小，夫妻一方带着孩子住，另一方在原来的家里住，成了本市分居户，这真是为了教育父母无奈的选择啊！
老年人才是人生赢家
万达托给我房子的一位阿姨，问我他在东边的一套房子怎么出租，租客刚走，当时正好是周五，我说你赶紧在58上挂上，周六周日有看房子的，人多，容易出租。
她操作半天说不会，说以前都是孩子帮忙挂，今天没工夫管这个事，问我能帮他挂上吧，咱是雷锋，所以得帮忙啊，就给她挂上了，三室两厅两卫，145平四楼，挂了4200，她原来租客租的是3800，不一会就有来电话的，基本都是中介，就让他们直接联系大姨了。
为何说老年人是人生赢家呢，她万达的房子给我是2350，这套大户型的房子安照3800计算，合计房子出租就是6150，老人已经退休，退休金保守估计得3000多，咱就按照3000，合计9150，这是到手的钱，一年11万，她生活开销足够花的，估计每年还有盈余，这个得秒杀多少996员工月光族啊，而这样的老年人比比皆是，每个人身边都不少，他们才是人生赢家，人生还剩三分一的时候，无忧无虑，拿到的钱还比上班族多的多，每天优哉游哉，想干什么就干什么，这不就是人生赢家吗。
但是反思一下这些老年人做对了什么才成为人生赢家，就得倒推个几十年，那个时候他们正兢兢业业的在单位呆下去呢，没有跳槽的想法，准备在这个单位一直干到退休呢，所以单位分了福利房，自己老人又在万达，又分了拆迁房，因为自己是老人的子女，一分户就是一套。
所以说，问现在的小年轻人，能否到老做到和这些老人一样赢家，回答是不一定做到，他们感觉很难，目标遥不可及，但是要把这个目标拉长到30年40年来达成，其实每年只需要达成一点点进步，到他们这个年纪就能超越他们，可惜我周围没有看到正在超这个远期目标迈进的人，都在急急火火的为明天柴米油盐打拼呢，哪管三四十年后的自己应该是个什么样子，呵呵。
我给他们的建议：多生孩子，多攒资产。
刚说完老年人是是人生赢家，这边就宣布延迟退休了，呵呵。
你大爷终究还是你大爷，退休的老人妥妥的稳定收益，而现在的年轻人，退休预计得到70岁吧，想想几十年后的场景，有点滑稽，拄着拐棍上公交车，赶去公司打卡，开始一天996，呵呵。
究其原因，就因为未来养老金不够发的，为何不够发的，因为缴费的少，领取的多，为何缴费的少，因为现在都不愿意生，年轻人在减少，而老年人在增多，交社保的自然越来越少。那能不能提高社保标准呢，多收点钱不就是了，现在到处都在减负，这个根本不可能，那就只能从现在的年轻人身上揩未来的油了，真是没办法，谁敢停一停、或者减一减老年人的退休金，这些人可是天不怕地不怕，准闹事。
有一个大V说，这是好事，因为年轻人可以在工作的时候就还清房贷了，工作时间长了吗。
什么是必然，什么是偶然，有些事想想就明白了，它一定会发生的；看清必然的，就知道现在如何做准备了，未来年轻人必然减少，随之而来的副作用必然出现，不能等到那一天出现再去开始准备，现在就增加现金流吧，别指望退休金了，呵呵。
接近年底，房子不好出租了。
当前自己空一套，已经十天，明天租客到期要空一套，给领导换房后又要空一套，自己的徒弟空两套，那个收废品的空2套都快两个月了，其他人还有空的，这一下子空出来精装房十几二十套，以前从来没出现过这种情况。
分析了一下，存在一下几个原因：
1、最近中介人少了，推房源的工作量就少了，好几个中介门店人员在流失，特别是年底换工作的也多，不挣钱的话人心思动，导致有的中介店甚至并店，撤网点，中介这个行业也开始进入冬天，据说是政策问题。
2、临近年底，退房的多了，找房子的少了，自然规律。
3、经济情况不太好，没有了高端客户，就像那位收废品的真言：不是租金贵贱的问题，是没有看房子的客户。
4、干托管的人多，存量房源和增量房源在叠加，空房子自然就多了，最近又了解到有小闯将加入万达市场，做的和我们的类似，还有模有样的。
以上4条，都不是自己能决定的，呵呵。自己能决定的好在成本已回收现金流为正，空置点时间不怕，再就是房子品质好，后期维护成本低，自己都在考虑如果有租客退租，是否把这套房子和房东商量一下退租算了，就像股票止盈一样，稍微赚点不亏就抛了吧，后期有跌价预期。
任何投资都有利润回吐的时候，关键是设置好止损位止盈位，就心安了。
从各种违约看理财大趋势
最近信用债也暴雷，还是政府信用的，说不还几十亿就不换了，才5%不到收益率的产品，这还有正事吗？
从头数一下，现在都哪些暴雷。
最早P2P，后面是信托，再后来租金贷，再后来托管公司，现在是企业债，上市融资中止，又到信用债违约，这都不知道后面还有啥要暴雷，这一波波被教育的老百姓真可怜，我看最后只能走定期存款这条最保险的理财渠道了，这个有50万存款保险的托底，但每个银行别超过50万，有赔付限额。这好似从起点转了一圈又回到了原点，回想20年前，那时只有定期存款，现在又回到了那个时代，因为定期存款是最安全的。
再一个就是牢牢把房子攥在手里，自己出租吃租金收益，别信企业托管，这个理财也稳当，不次于定期存款。
开始退租一套房
只要持有房产，资产优化就得时刻准备着进行。因为在收房的时候，没法非常确定这套房子的出租价格，环境因素，特别是外部市场，其实都是未知数。
一套房子原来收的2300，租客下个月初搬走，当时租给他们2700，当时他们表示离开的时候，自己给他们说如果续租，可以再优惠100，自己的底限是2500，其实他们是要回原城市，现在想在走之前离开万达片区，租个1500左右的大一点的房子住一段时间，这个价位自然无法满足他们，所以就让他们下月搬走。
预测后面这套房子保险点也就是租2500了，市场情况非常不好，租金从3000的常态价格，已经到了2600/2700的水平，如果再空上十天半个月，差价就没了，成了义务劳动，自己就给房东打电话，说你能回来住吧，因为她把房子租给我后，出去自己租房子住，想回都回不来，她说她租的房子已经到期了，不过交了的房租人家不退，得到明年1月底才能回来，这样只能退我一个月房租和一个月押金，我说可以，因为流水表中当前房屋净现金流为零，退多少回来都是正利润了。
我按装的空调可以拆走，她的大电视也不要了，送给我，这也是利润啊。
她这套房子我盯了10天换卫生间、厨房瓷砖地面漏水问题，然后修复橱柜、马桶、推拉门等等，她当时就来看了一眼就走了，可以说我把这个房子的麻烦事都给她处理完了，我提出了的要求，她怎么着也得给个面子。
这样，后面如果遇到不赚钱的房子，可以与房东商量一下，能退则退，不能恋战，拖累整体，自己和房东搞好关系，还是很有价值的。
给领导收的房子出问题了
问题还是出在邻居身上，她家味道太大，从她家里弥漫处理的味导致整个楼道里臭气熏天，领导搬来后说，通过走廊的时候就想吐，我本来以为领导能忍受一下，进入自己的房子就没事了，但是走廊的味道领导受不了，给我提出来换房子。
没想到自己摊上一个小区里最难搞的邻居，为了领导满意，说换就换，马上找中介开始搜寻同户型的，只要不是这个楼层的就可以，找来找去，过了两天，还真找到一个，不过房东心气很高，要的价格几乎与我给领导的价格一样了，怎么办，为了维护自己的信誉，那也得拿下啊，最后以2600的价格，年付加押金一把付了33800，才给了空租期10天，就定下了这套房子，算下来给领导基本没什么赚头，因为其他房子都是2100-2200收的，这个成本明显太高，就签了3年合同，没敢签5年，要是以后领导不住了，或者市场价格变化了，可以止损，我给领导说，为了你满意，我都给人家年付了，你一定要住满3年啊，领导满口答应，领导还是挺稳定的。
那这套有问题的房子也得处理啊，就给房东小姑娘打电话，她一点不知道邻居的情况，非常惊讶，我说按照合同，你这个房子我可以退给你，因为没法住人，谁来了都住不长，不信你来试试，我说真要是退给你，你怎么办，她说我只会到邻居家哭，其他的没办法。咱是中国好房东，那能让小姑娘作难呢，我说我能处理的办法我都试过了，看看后期效果如何吧，你就是亲自来处理，也不会比我的办法多，她说那是那是，我说咱先这样试试，我尽最大能力处理好这个邻居，不行的话再给你说，她千恩万谢。
我马上去找了物业，和她们叮嘱好，不管以后谁来问这个房子，千万不要说邻居以前的丑事。
然后在网上买了专门处理茅厕、猪圈臭味的生物制剂，对楼道进行喷洒，然后进入屋里和那家人好好沟通，对她家里进行消杀，那个味道和遍地的死的活的蟑螂啊，不是一般人能够承受的，我都怕蟑螂爬身上带回家，我又给她家拿的蟑螂药。
她家里人态度不好，我第二次去的时候给她精神有问题的儿子买了两盒烟，搭话以后热情点了，她家里味道是因为厕所没有排风扇，而且屋里热，就开着门缝透气，我就买了排风扇，给她家里装上，让她儿子一直开着，并说以后不要开门了，这个排风扇就能降温通风消除异味还不费电。
按照生物制剂要求，前三天每天喷洒，以后一周喷洒一次，领导给我说，现在楼道里还真没大有味了，挺管用的，但是搬家的决定没变。
味道基本处理差不多后，我就找了另外一位要求换房的租客，把他带到房间，说这套房子便宜300给你，就是因为邻居家里有味，楼道里会有点异味，你上楼闻到了吗，他说没有闻到，并说邻居家有味和我有什么关系吗，呵呵，真是耐味王！他对房子非常满意，问什么时间能住进来，然后签了合同，我得等刚收的高价房搞完，领导搬家后，再让这位租客住进来。
梳理一下自己的处理过程，有以下心得：
1、不要掩盖问题，等人家发现，还不如提前说出来。
2、有问题马上着手解决，降价是个办法，但不一定有效，我给领导说不行你就将就着住，我给你便宜300，他说不是钱的问题，是想吐，哈哈。
3、既然是问题，一定有解决的办法，强大的taobao什么没有啊，而良好的沟通能力能让你最近的接近问题，居委会都进不去她家，我现在都能推门进去；我和她对门搞好了关系，让他监督这家，只要看他们敞门，就给她关上。
4、不要在乎钱，能用钱解决的，都不是问题，庆幸自己找到了另外一套领导满意的房子，只要不赔钱，就可以不在乎价格，省的人家真要是住这套问题房天天烦你，多不清心啊。
通过维护退租的房子，说说最初装修时应该注意的细节
1、角阀：这个东西最容易出的问题，就是开裂滴水，如果渗水的裂口在墙里，会渗水到楼下，到时候楼下找上来，还得给楼下维修屋顶，所以说，首次装修，屋里的角阀，全部换掉，那怕卸的时候断在里面，首次很费事取出来，也比住上人以后去处理要省事，换哪种网上说能保用30年的吧，只不过比保用5年的多一块钱，买全铜的或者不锈钢的，以后再拆下来也不会断墙里面的接口里了；换角阀的时候，所有的连接软管也都换掉吧，好的比差的才贵一块钱，千万别省这块八毛的，后期出了问题，你都想花50块钱，赶快搞好，因为太耽误时间了。
2、吸顶灯：当初参与店家搞的活动，几块钱就可以买一个吸顶灯，买了不少，这种灯有两个问题，一是标称功率和实际功率有差距，比如说24W的其实还不如18W的亮，另外一个就是灯罩经过一年，发黄严重，明亮度严重下降，屋里很昏暗，导致后来要不换灯，要不就换灯罩，很多说是亚克力的，其实就是普通塑料，好的吸顶灯，灯罩的材料都标注为PMMA高透光率灯罩，这种的长期使用也不变黄，我开始采用的很多客厅都是这种方型的大的吸顶灯，后来几套房子图便宜十几块钱，采用的圆形的吸顶灯，还标称100W，后期因为灯罩变黄了，还不如36W的灯亮，当然采用品牌的吸顶灯更好，材质没的说，后期亮度也几乎不降低，客厅就买那种房型的50厘米见方以上的吸顶灯，基本都是100元以上，质量没问题，所以说，千万别买便宜的圆形吸顶灯。
3、自粘地板：自粘地板的优点是耐磨，硬度远远超过木地板，还不怕水，缺点是怕碰角，翘起来的话角就碰断了。自己铺石塑地板的房子，首次拼贴的时候，有点太注重拼缝细节，反而画蛇添足，因为地面有高低不平，会导致拼贴的时候出现缝隙，为了合并缝隙，就使劲把自粘地板挤着帖，反而后期会慢慢的翘边，结果就会被碰坏了，所以拼贴要自然，不要让地板受力，有缝比后期破损要好的多，像广告中的女生学习，铺上就完，不要完美。
4、浴室门：对于卫生间门框因为长期浸水，已经开裂变形破损的，还是当机立断换钛镁合金的门吧，泡水里都没事，而且要双包的门，别省几十块钱，用单包的，不美观，显得低档，旧的门一般物业都不让随便扔，整个门也太大了拿不动，可以用电锯把旧门锯成四段，可以轻松扔垃圾桶了。
5、过门石：对于卫生间和厨房门口没有过门石的，可以铺上过门石，能让浴室门口的木地板不见水，使用的长久，再好的木地板，在卫生间门口的，寿命都不会超过一年多。过门石就是瓷砖条，长度也不一定是整块的，找到整块的瓷砖更好，长80cm的那种，过门石可以碰见干装修的，切割下来的瓷砖条，要几条存着，也可以到房子的楼顶开始从楼道往下走，一般在楼道里会有一些人扔的不要的，还有在电表间，水表间都会有这个东西，不用买的。卫生间门口的旧木地板切割也和容易，用角磨机换上锯木头的锯片，安照过门石划线，手持切割即可，注意手指，那玩意太锋利了，基本见肉就开，呵呵，过门石一般用水泥细沙子调灰膏抹在瓷砖反面就能粘地面上，也可以直接买一袋结构胶，把地面清理干净，露出了水泥，抹上结构胶，瓷砖放上就完，一天就干结实，很方便。
6、厨房橱柜：很多简易橱柜是两个拼起来的，比较单薄，还晃荡，这种就要把和墙面接触的边缘，用密封胶粘起来，可以保证橱柜的使用寿命翻倍，两租橱柜接触的缝隙，也用密封胶填满，可以保证水进不去，板子用的时间长。
7、置物架：不论是卫生间还是厨房，能安装置物架的地方，都装上置物架吧，否则等你看租客走的时候卫生间那些瓶瓶罐罐，就知道他们会有多少洗漱用品了，置物架都用双层的吧，不锈钢的那种不过20元，比单层的多5元，安装的时候打孔不在乎什么墙面，如果用免钉胶粘，一定把墙面处理干净，要不后期会掉下来，因为墙上有一层水垢，免钉胶是粘这上面，不是瓷砖上了。
8、室内门：能全部换掉最好，哪怕用最便宜的新门，也比原来开发商带的门质量好，如果继续用老门，除了可以翻新颜色外，最重要的是处理好门锁开关，保证开关自如，能内部手动上锁，这种内门锁体十几块钱，就买很好的了，一般老门的门锁扣板只要开始有点别扭，后期租客一定会用坏了，整个掉下来，还把门框破坏了，买个比原来长的扣板，换上以后保证以后没事，最后别忘了喷WD40，门锁润滑很重要，租客开关门可没那么轻柔，开关不灵的门，他会很用力的，以后就等着门框掉下来吧，哈哈。
以后再发现新的注意事项，再写
自己的房子又铺了卫生间地面瓷砖
因为在卫生间的门口有个凹坑，洗完澡以后老是存水，租客反映给我，说让我解决一下，其实在装修的时候就发现了，当时没当回事，现在遮不住了，靠洗澡后拖把拖干水，是太不方便了，还好租客正好前两天出差，就趁他出差的时候，把地面直接在上面铺了一层瓷砖，没有砸原来的瓷砖，直接铺贴的，前提是卫生间地面要低于室内地面比较多，如果本来就差不多高，就得砸瓷砖了，这样造出来到地漏的斜坡后，存水问题完美解决，就是耽误了时间，还又多花了钱，以后别想着省事了，呵呵。看看效果。
气温对租客的影响
今天一位租客要违约退租，究其原因，说北方太冷，冬天在这边实在受不了，准备回厦门找工作了，呵呵。
南方人有的确实无法承受北方之冷，所以在出租的就得多留个心眼，如果从来没来过北方的，就要小心他能否扛得住北方的冬天，否则肯定住不长，上面这位租客，还要求不开通暖气，估计房间温度也不会太高，这样他去哪里都冷，就想回南方了。
自己以后要搬去住的三室老房子收拾好了，看看一套老房子，收拾的话需要多少工序
按照房间进行汇总改造维修内容如下：
室外
清理门口杂物，因为对面没住人，所有的杂物都放对面了，慢慢快堵到自己门口了
把楼道里的灯都换成led灯泡，不亮的换了声控开关，原本昏暗的楼道亮堂了
卫生间
安装卫生间镜子
安装卫生纸盒
安装马桶上水，浮子，更换按钮
更换淋浴软管，喷头
安装排风扇（裁剪五合板正好挡住窗户，板子上开圆孔，走线，加排风扇开关）
安装浴霸（固定底座，重新走电缆，加控制开关）
安装旋转拖把用水龙头一套
洗手台铺侧面瓷砖，切割水管豁口
安装置物架的30、40共9个
更换洗脸盆上方弯头一个
安装一个五孔插座，电吹风架子一个
更换洗衣机水龙头，洗衣机软管，安装洗衣机插座带开关、控制洗衣机上方照明灯
安装电热水器开关
安装卫生间吸顶灯（原来是一个在侧面墙上的灯泡）
粘贴马桶刷挂钩
客厅
组装电视柜，
修好壁灯开关。更换灯泡两个，可以常亮，晚上起夜方便
清洗沙发罩，这种大沙发的非常费事，因为洗完了要晾干，必须先安装晾衣架才能洗
挂钟表
沙发旁边安装五孔插座
安装空调，安装16A插座一个
补墙上的大窟窿
西墙贴壁纸，用的是以前剩下的壁纸
厨房
橱柜台面塌陷，拆了重新修复组装
拆净水机，根本不用
安装三个吊柜
安装油烟机，安装油烟机管道，在玻璃上安装止回阀，安装电源插座，需要重新走线
安装两个吸顶灯，一个是用万达拆下来的组合灯条拼装的，一个是重新走线路，原来的不通
给冰箱安装一个五孔插座，改的位置
摆餐桌，餐桌椅子
修理壁柜门关不上
次卧
顶装窗帘导轨，安装挂钩窗帘
补下雨泡烂的墙面
塑钢窗开关，拉手
换地面地板，铺的石塑地板，需要先把地面鼓起来的木地板铲平了才能铺
换吸顶灯
主卧西
安装空调插座，原来用的插排用胶带粘墙上的
空调软管伸出墙外，原来在屋里用了一个大桶接空调水
把万达不用的一个书桌拿来，书桌椅子拿来
组装拐弯大衣橱，万达房东不要的，很大、质量很好，拆散了拿过来，自己一个人装起来的，送货的师傅后来说根本不相信我能把这个大立橱装起来，对我佩服的不得了，哈哈。
又买了一个80cm两门大衣橱
安装挂衣钩一个
铺新床垫
换吸顶灯芯
安装床头壁灯和插座
主卧东
安装挂衣钩
安装空调插座，原来也是把插排用胶带悬挂着
把小区别人不要的一个床头橱用电动车拉过来
床头橱多孔插座和壁灯
大床装上床头套
买了一个120cm的三门大立橱
换吸顶灯
阳台
安装晾衣架
清理花草，用麻袋装了四麻袋拖下楼，长年积攒的不用的东西太多了
把推拉窗修理的能拉动
以上还不包括扔垃圾，扔家具，用了整整一下午时间和300元清理费
全屋刷白色乳胶漆，一开始买了10升，根本不够，又买了一桶17升，门框和门都刷的砖红色涂料
全屋挂上装饰画，都是买的便宜的，一组15元的那种活动价的，老房子也不需要怎么装饰，功能强了就好
以上改造内容用了近10天时间，有的活太耽误时间了，好多都无从下手，进展速度缓慢，看着就不想动手，呵呵，粗略算了一下得100多项改造内容。
下一贴看看改造后的效果图吧
就是这个胡桃木的大衣橱，照片中显小，一个大人都可以钻进去
客厅足够大，要想明亮，得开灯
今天把刚装修的老房子租出去了。
可惜才租了一个月，不过也行吧，反正房东阿姨的暖气费给挣回来了，明天给人家转过去，咱这个人就不想欠人家情分，就这一个月，还得给人家开发票，只好用我自己的房子给人家开了，又搞了一个开发票的合同，超级负责，还得总部审批。
人家老总能租这房子的原因，估计是亲自来看着房子干净，屋顶高，设施全，距离他单位5分钟，还超级便宜，当时咱在屋里，人家来看的，聊了几句还挺好的。
不过这两天挂中介，包括自己挂58，一大批咨询能否长租的，有的还要租2-3年，要是长租给别人，一定客户不老少，呵呵。
钱只有用掉了，才有价值
年底了，刚刚送老婆大人一个礼物，省的她经常唠叨嫌我出去捣鼓房子。
送什么呢，还是她天天要用的吧，那就汽车吧，原来的起亚开了10年了，也该换了，看了一圈，她相中了volvo，那就来一辆，还是蓝色的suv，具体型号就不说了，反正办完手续30万，老婆那个高兴啊，哈哈。
这算个中级车吧，燃油版的，不过功能真的强大，到现在也没有研究透，反正我也不开，老婆说一开上去就顺手，我看光电子设备的价格就得10万，自动刹车、自动避让功能还挺强大，安全第一。
从装修款中拿出来一部分资金，反正这块赚的钱是要花掉的，早花晚花都是一样，老婆高兴就成。
看完罗振宇的跨年演讲感受时间的价值
时间的朋友跨年演讲，看了他的文字稿，第一个感觉，广告真多，一段一段的加进去，真的塞牙。
听到其中一个章节，说的是利用时间的价值功能，很有感触，这个和我以前说的一个例子一样，就是给一群山区贫困的人金丝楠木树种，种上后该干嘛干嘛，打工种地都行，唯一不能在短期内动这些金斯楠木的主意，过几十年后可以砍伐卖了，每颗都能卖几十万，这就是时间价值的馈赠，我觉得他通篇就这个章节讲的有价值。
自己以前也有这个想法，去老家的山上中几颗树，将来砍了卖，但是一直没有实施，想法有两三年了，假如说30年可以成才卖个30万，这两三年就是损失两三万，当然这是看不见的损失，很多人也就以为自己没有损失，其实周围可以动动手动动脑就能为将来收获的事情还是不少的，比如看街头某艺人，支援他个三五万，签个对赌协议，如果他将来成名了，回报10倍，不成名算交朋友吃饭了，呵呵。
时间这个东西真的很厉害，只有单向运动，无法反向，什么能力都无法扭转单向势能，这里面蕴含多么大的能量啊，这股力量完全可以借力使力不费力，从这巨大的能量中分一杯羹，那就了不得了。
用数据说话，租金净现金流走势分析
这是从2020年8月开始统计，原来都是随时变动的流水，从8月开始，在每月的最后一天，记录这个时点的净现金流数值，看看今后的变化曲线。
从2018年11月开始收房，2019年11月停止收房，截止2020年8月，34套房，22个月净现金流为16万，到9月达到21万多，为何10月又下降了呢，因为10月份为领导搬家收了一套房，花费了1.6万，要不净现金流不会降，11月为何又降了，是因为领导不满意，为了给他换房，又收了一套年付的，花了4.2万，11月底又收了一套，花了1.7万，12月没收，曲线又开始上升了，要不是最后收这三套房，从9月会持续上升，12月底会达到26万，说明只要持续收房，现金流在不会持续上升，会在一段时间后，才开始由负变正，在第3年的时候达到最高点，然后逐渐递减。
截止2020年12月，以投入的装修成本24.4万计算，净收益率=19.5/24.4=80%，平均年化净收益=80%/（2020.12-2018.11）=80%/2.17年=37%/年，这个数值还会持续增长，自己一开始测算的是5年下来这个年化净收益率应该在50%以上。
各位收房的朋友，可以参考这个数据，做出来自己的现金流走势，看看是否符合当初的资产回报率或净资产收益率目标值。
通过两个新闻，看市场资金的增加情况
第一个新闻：根据企业业务需求，近日，中国人民银行、国家外汇管理局决定将境内企业境外放款的宏观审慎调节系数由0.3上调至0.5，政策调整后，境内企业境外放款的上限相应提高，有利于满足企业“走出去”的资金需求，也有利于扩大人民币跨境使用，促进跨境资金双向均衡流动。用能听懂的话解释就是，国内资金可以更多的出国去了，因为现在进出不均衡了。
第二个新闻：说的是现在一些出口企业订单量激增，赶工都排到2021年的7月份了，每天都加班加点，因为各国疫情导致他们的生产都跟不上，都转给我国下订单了。
第一个新闻中还包括外资现在不断涌入情况下，几百亿几百亿的进来，我们的却出不去，导致了不平衡，就是国内的外汇储备多了，这些外资储备必须转变成人民币才能在国内用，所以现在市场上人民币现在又多起来了。
市场中的人民币多了会怎样？一定是资产价格上涨，看看国内股市，基金销售的火爆情况，就知道货币多么汹涌，同样的现象看看国外，发行那么多货币，比特币都3万了，石油价格都涨了。
那楼市呢，看看南方城市的抢房火爆场景，看看72个重点城市中的房价持续上涨的城市，这些都是流进来的外资转成人民币后的推动直接或间接结果，要不为何要鼓励资金去国外，可以减少国内的资金潮压力。
现在房住不炒，持续高压，可是资金却在市场中乱窜，而且随着出国订单的激增，进来的资金还会增加，本来我们的资金利息就比国外高，除非宣布降息阻止投资性外资流入，但降息会导致什么大家都知道，直接利好房市，这个肯定不敢。
很多大V都分析了，2020是资产大年，就是资产增值的好年景，但我看了一下很多基金的走势曲线，上涨都在四季度以后，说明资金流入后才导致上涨的，并不是去年稳定增长的，有分析说2021股市还会上涨，就这种资金流入趋势，不涨也不行，否则资金会更多进入楼市，现在北上广深房价启动都差不多了，就看全国跟进的情况了。
千古不变的定律就是，资金多了资产价格一定上涨，除非这个东西不是资产。
疫情的影响又来了。
本以为今年没事了，结果周围传来的信息越来越严重，以至于租客提前要退租。
租客是在这里参加培训的，租了半年，到2月底才满期，前天给我说，她家里让她赶快回去，学也不要上了，提前中止学业，怕万一封城了回不去老家，呵呵。
自己感觉今年不会像去年那样严重，但她这一说，还真有点担心，万一发现个一例两例的新冠病人，那岂不要封小区，而且看样子这次隔离时间要比原来长，不是14天能解封的架势。
不知其他租客是否有这个方面的担心，要是都想赶快回家，那还不得乱套了，越是现在新闻媒体说留着本市过年，越有人想赶快回去，人之常情。
希望疫情不要严重起来，滚蛋吧，新冠君！
自己能看到的，大佬也看到了
之前说过社区团购，当时感觉团长每天业务量挺大的，最近的各互联网大佬开始动手社区团购，说明之前咱看到了，人家也看到了，而且人家都是大手笔，直接把一下社区团购的小公司给收编了，占领市场最直接。
社区团购确实方便，省时省力，价格还低，东西还新鲜，这个是顺人性的，小区那家团长干的生龙活虎。而在去万达的南北路上，刚刚装修开业了一家螺蛳粉店面，原来无意中孩子有一包螺蛳粉，在家里泡了吃，那个味怎么辣么冲，臭烘烘的，这个味道就是反人性的，我看这家开业的没几个顾客，是不是也有我这种顾忌，味道真的受不了，这个就是反人性了，你在家里吃冲泡的，味道再大没人管，在街上大家就敬而远之了，等着瞧吧，看看这家能干多长时间。
