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黄陂观察，观察黄陂
01前天，武汉土地市场上又公布了两则黄陂地块出让信息，一块位于横店天阳路片区，一块位于汉口北刘店立交以东。小编以前的文章里就说了，不算天河国际会展城和长江文旅城，今年黄陂至少还有7块以上地块出让，主要位于前川、横店和盘龙三个地方。参考阅读：黄陂今年还将出让7块地，横店文体中心有没有可能更改为公园和住宅呢？
下表为小编统计的黄陂今年待出让地块，最后面两个就是最新出让地块信息。
横店天阳路空余土地已经不多了，后湖以北还剩2块住宅地，川龙大道以西主要是商服，本次出让的就是后湖以北两块地中的一块，卫星地图如下：
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今天重点讲的是位于汉口北刘店立交东的这块地。
2018年的出让条件
此地块2018年就计划出让，当时的出让条件里就明确规定了3个要求：
竞买人须书面承诺引进法人银行总部入驻经营，并提交与相关独立法人银行签订的意向协议；
建筑高度：依据具体建筑方案确定，且地块内至少有一栋建筑建筑高度不小于130米；
地块内不小于80000平方米的银行总部建筑位置须临城市主干道、利于对外交通组织，并且与地块内其他建筑同设计、优先建设、优先竣工验收并投入使用（自挂牌成交之日起12个月内完工）。
明眼人都知道，这是定向出让给卓尔集团建设众邦银行总部的（别的开发商也可以拿地，但必须引入银行总部）。为何规定必须包含一栋高层建筑呢？因为这里是黄陂的CBD区域，黄陂的门面地带，当然必须用高楼来烘托气氛了，对吧。规定里同时要求，银行总部大楼必须临街（也是为了城市颜值好看），12个月内建成。
此地块当年的最低出让价格是8.69亿，最大计容建筑面积为37.86（A、B、C三个地块建筑面积分别是8.26+19.6+10）万平方米，当时的最低楼面价为2295元/平方米，相当优惠的价格了。此地块分为三个部分，主要用途是商服和绿地，规划图如下：
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增加了住宅用地后，此地块重新出让
但不知为什么，临近揭牌的前几天（2019年初），此地块突然撤牌，22个月后，重新出让，显然是双方经过协商后谈妥了相关条件。新的出让信息显示，面积还是一样，10.82万平方米，不同的主要在两个地方：
土地用途改变了，2018年的出让用途是“商业和商务用途”，包括零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地 ，2020年的出让用途则增加了住宅用地，为“住宅、商服、公园与绿地、城镇村道路”。其实可以理解，开发商也要赚钱，纯商服很难卖完（汉口北到处都是商服），搭配一点住宅才有利润；
最低出让价格升高了，2018年是8.69亿，今年升高到了9.49亿，22个月后地块涨了8000万，当然这也是因为增加了住宅的缘故。
由于调整了规划，但土地具体出让条件还没公布，暂时还不知道总的建筑面积多少，所以还不能算出最低楼面单价。小编估计在3000元左右吧，虽然不高，但是为了引入银行总部，牺牲一点土地出让费也是必须的。下图中，位于右边的那块地（汉口北大道以北，岱黄高速以东）就是准备出让的地块。
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黄陂土地最低出让金额已突破220亿
截至到今天，黄陂今年拟出让地块达到了23块，成交了14块，1块撤牌，最低出让总金额已高达223亿，已成交金额170.2亿。纵向来看，这个数据相当于过去三年内的成交量。横向来说就不算什么了，光谷经常性的每年出让200多亿，东西湖也是180亿左右，经开和江夏年年过百亿。小编心情还是很矛盾，即希望黄陂多卖点地，有钱好搞基础建设，又担心黄陂太依赖土地，不利于产业的引进和人民的安居，
各位如何看呢，欢迎留言讨论
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