中国房价第四城的厦(xia)门(ren)逻辑




厦门调研的第二篇,关于厦门的市场研究、价值分析。
建议回顾一遍《一片火爆?厦门和你想像的不太一样……》再观看。
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厦门,一个二线城市。
人口不过400多万,城市GDP刚刚跨过6000亿(福建省内第三),但房价很高。

中国房价行情网最新数据,厦门拳打广州、脚踢杭州,高居“中国房价第四城”。
一方面厦门岛整体供不应求,一方面福建人偏爱厦门。
厦门地理位置优越,闽三角核心,天生的福建贸易中枢和服务业中心。
福建众多上市公司的总部,大半都在厦门,也是台湾、东南亚企业进驻大陆的首选地点,堪称福建的“上海”。
厦门风景好、颜值高,城市绿化率接近40%,福建人的置业首选,又称福建的“海南”。
两个因素告诉我们:厦门的房价永远不会向普通人的薪水看齐。
坦白来说,厦门刚需不友好,投资不值得。
尽管我不太看好,但本文还是会给出厦门的买房建议。
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了解厦门,一定要了解厦门的城市发展和空间规划。

上个月,厦门十四五规划发布,细化了“一岛一带多中心”城市发展格局,两个重点。
1、明确了厦门的发展方向。
厦门岛为发展核心,环厦门湾区发展,加快海沧区、集美区、同安区、翔安区组团建设,向东西两翼延伸,串联泉州、漳州沿湾城镇群。
2、明确了厦门各个区域的定位
厦门岛和厦门东部中心两个市级中心;马銮湾新城、集美新城、翔安航空新城三个城市副中心;海沧区、同安区、翔安区三个区级中心。(十三五规划中,“多中心”则是思明区、湖里区、海沧区、集美区、同安区、翔安区六大区级中心)
说直白点,岛内依然老大,岛外翔安南部新城(东部市级中心辐射)、集美新城、马銮湾新城、翔安航空新城收益最大,而环东海域(同安新城)被踢出亲儿子行列。
对城市发展有了概念,至少能明白:买房优先看岛内,其次看岛外的翔安南部新城(东部市级中心辐射)、集美新城、马銮湾新城,没提到的大可不看。
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有了逻辑,有了趋势,再细化分析。

上一篇文章说过:岛外的市场才是真正的厦门市场,本次重点研究岛外的热门区域。
➤➤海沧新中心
海沧区最靠近岛内的位置,海沧区政务中心、商务中心都位于此。

海沧新中心城市界面不错,居住氛围浓厚,有阿罗海城市广场、海沧体育中心、北京师范大学厦门海沧附属学校、厦门外国语学校海沧附属学校、厦门双十中学海沧附属学校,加上地铁2号线已经开通,去岛内很方便,自住完全没有问题。
典型项目建发缦云(133㎡起步的改善大平层)价格45000元/㎡。
➤➤马銮湾新城
海沧区的超级新城,很规整,有产业、有商业、有医疗、有教育(地铁2号线开通、海沧隧道在建、长庚医院建成、SM城市广场在建、中央商务区规划中、厦门一中海沧校区建成),热度很高。
但马銮湾还在大拆大建的过程中,城市界面一般,南部有大量的低端产业园,需要一定的时间。
典型项目建发湾景(乐活岛板块,紧邻厦门双十中学海沧附属学校马銮湾分校)价格40000元/㎡;建发文澜和著(紧邻厦门一中海沧校区)价格36000元/㎡;融创云潮府价格33000元/㎡。
➤➤集美新城
整个岛外最牛逼的新区,配套基本进入成熟兑现期,有成熟的商务区(杏林湾商务中心)、有顶尖的商业(龙湖天街、大悦城)、有知名的学校(厦门外国语集美校区)、有高端的产业(软件园三期),自住岛外首选。

典型项目水晶地铁公元(紧邻地铁1号线杏锦路站、诚毅中学)价格38000元/㎡;国贸中交鹭元(紧邻地铁1号线杏锦路站、诚毅中学)价格40000元/㎡;中海杏林鹭湾(紧邻厦门外国语集美校区、厦门实验小学集美校区)尾盘价格45000元/㎡。
➤➤环东海域(同安新城)
环东海域其实很大,只讨论同安新城部分。
环东海域主打的是一线海景房,配套、规划、产业都相对薄弱,距离岛内也最远,厦门人公认四大新城中最差的存在,只适合有海景需求的自住群体或地缘拆迁群体。
典型项目融信厦门世纪价格30000元/㎡、保利和光屿海价格30000元/㎡、保利阅云台价格28000元/㎡。
➤➤南部新城
翔安区其实是厦门规划利好最多的区域,定位东部市级中心,有国际机场、有商务中心、有会展中心、有奥体中心,开发商非常看好,岛外抢地的热门区域,遍地30000元/㎡+的楼面价。
但是南部新城2012年才开始启动,发展较晚,城市界面一般,配套正在落地中。

典型项目国贸学原(紧邻厦门双十中学翔安校区、厦门实验小学翔安校区)价格40000元/㎡;金地峯上(紧邻厦门大学附属科技中学翔安校区)价格36000元/㎡;世茂国风长安价格38000元/㎡。
➤➤会展中心
南部新城周边的新板块,因为规划新会展中心(岛内会展中心发展成熟,价格高地)和奥体中心(承办2023年亚洲杯赛事)而火热。
整个区域对望岛内五缘湾,位置优越;通往岛内的地铁3号线即将开通,交通方便;但目前在起步中,周边一片荒地,有规划、无配套。

典型项目华润公园九里(紧邻会展中心)价格40000元/㎡。
➤➤航空新城
翔安国际机场周边的新板块,跟其他航空新城一样,都说自己是下一个虹桥。
围绕着厦门大学翔安校区的区域比较成熟,项目大都在此,配套依附于厦门大学翔安校区,产业依附于厦门大学科技园和翔安国际机场,但是交通很不方便,也没有优质的学校,不太建议。
典型项目翔安正荣府预计价格28000元/㎡,金茂厦门国际社区预计价格28000元/㎡。
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关于厦门总结几点。
1、厦门的房价对刚需年轻人不友好,岛内天价,四大新区同样价格高地。
2、厦门岛内极少有倒挂红利,福建省内客户为主。
3、厦门城市并没有展现出极具活力的样子,对年轻人的吸附能力有限。
4、厦门不适用于平常房产投资方法,至少短期内是不值得投资的,同样的价格选择有很多。
5、“腰折”几年后的厦门稳住了,未来会继续稳下去,大趋势如此。
6、厦门的价格体系清晰,岛内新房70000元/㎡起,岛外四大新城环线30000元/㎡起,学区越好越贵;有钱岛内闭眼买,岛外主要关注厦门湾区新城,其他的偏远区域不值得。
7、自住首选集美新城,其次海沧新中心,配套成熟,有名校。
集美新城妥妥的岛外新城带头大哥,自住的直接买没啥问题;海沧心中心适合海沧区的地缘自住。
8、投资长期选会展中心、南部新城,短期选马銮湾新城。
南部新城和马銮湾新城一直都有“争议”,两个“新城党”秉承不同观点,谁也不能说服谁。
长期来看,翔安区的规划远远高于其他区域,大片空地是未来发展的重头戏;短期来看,马銮湾新城的建设速度会快一些,整体的教育资源不差(厦门很认学区),有一波价值小爆发。
9、海景需求买环东海域,主打一线海景。
10、请远离航空新城,厦门的核心永远是岛内,买不起岛内一定要买厦门岛湾区,航空新城距离岛内差不多有20公里,莫去填坑。

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