不多废话，直入主题。
关于武汉，我们一直在输入两个观点——
1、买房不要跑出三环外，环地铁12号线最佳选择；
2、三环外，光谷是唯一值得的地方，牛逼就完事儿了。
理解完两个观点，看一张图。
武汉很大，以上是最典型的几个板块，本文分析的重点。
有了基本的板块认知后，我们一一来看。
环地铁12号线板块盘点
地铁12号线包围武汉核心、串联武汉三镇，跟着环线买不会出错。
汉口
1、后湖
武汉的热门板块，有20年的发展基础，商业、教育、医疗、公园基础配套齐全，生态宜居，加之距离汉口核心区和二七滨江商务区不算远，房价一路走高，产品逐渐由刚需向改善过渡。
但区域内无产业支撑，整体偏自住。
融创公园大观，地铁8号线、12号线加持，产品不错，超高层价格23000元/㎡，售楼部人气高，门口小蜜蜂巨多。
星悦城玺樾，大盘六期在售，开发商实力一般、品质一般，小高层价格22000元/㎡，一期二手房19000元/㎡均价。
2、菱角湖
汉口的核心板块，商业、商务资源聚集，地铁密度大，非常稀缺的成熟板块。
融创玖玺台，地铁2号线、3号线在旁，龙湖天街、万达广场一路之隔，热度很高，目前仅剩一栋高层，高层价格32000元/㎡左右。
3、花桥
同样是汉口的核心板块，距离二七滨江商务区很近很近，有名校育才小学，不过城市界面很差，街道老破小林立。
福星惠誉星誉国际，花桥的城改项目，产品很一般，精装价格25700元/㎡，二期临近名校育才小学，但不一定能划上，周边育才小学学区房价格30000-40000元/㎡。
4、王家墩
武汉早期的CBD板块，泛海着手打造，二环位置，地铁密度大。
泛海脱离地产后搁置，导致一部分成熟、一部分萧条，办公氛围一般，无高端商业综合体。
泛海桂府，泛海的住宅项目，但规划两栋高层且被工厂环抱，毛坯26000元/㎡，上一期泛海芸海园精装30000-36000元/㎡。前几期划片红领巾学校（泛海引进的省重点学校）学区，二手房38000元/㎡，泛海桂府大概率划入红领巾学校，或有倒挂。
汉阳
1、琴台文化区
汉阳的二环核心片区，区域成熟，自然人文底蕴浓厚，但早期重点发展工业，武汉人固有印象较差，二环内价格洼地。
融创1890，汉阳铁厂改造项目，距离汉江、长江较近，地铁4号线、12号线环绕，人文嫁接做的很好，精装价格23500元/㎡，周边次新二手房22000元/㎡。
2、四新
汉阳重点发展的新区，规划工整（核心方岛做现代产业+公共配套，环方岛分布住宅），城市界面不错，万达广场、武汉市中医医院配套正在落地。
中铁建御湖，北临墨水湖、南靠凤凰湖，生态资源优质，学校资源也不错（与武汉三中一河之隔，宣传引进重点小学），精装价格19000元/㎡，周边二手房18000元/㎡。
绿地海格公馆，产品好（125㎡三房大横厅设计、四开间朝南、卧室内飘窗均可打掉），门口地铁12号线站点，毛坯价格18000元/㎡。
武昌
1、杨春湖
高铁商务区板块，紧邻东湖，但是发展与东湖相差甚远，城市界面一般，基础配套完善。
华侨城欢乐天际，衔接高铁站，与华侨城欢乐谷隔欢乐大道对望，规划有超大体量商务区、TOD综合体，东侧商业地块靠近，毛坯价格21000-25000元/㎡，欢乐大道以南的华侨城原岸高层二手房过40000元/㎡。
2、徐东
武昌核心区旁，大区位很好，商业Mall、写字楼聚集，但北部城市界面相对落后。
朗诗熙华府，老盘美林青城的边角料地块，一期三栋楼、二期两栋楼（两期分隔），有市场少见80㎡两房产品，高层价格28500元/㎡。
3、丁字桥
武昌核心区旁，发展很成熟，配套丰富，周边坐落着武汉大学、华中师范大学、湖北理工大学，整体教育资源优质。
龙湖天玺，丁字桥板块的稀缺新房，产品好，配套武商梦时代、珞珈山小学（宣传重点名校武汉小学副校长带队），人气颇高，尾盘在售，精装价格32000元/㎡。
4、南湖
武昌南部的板块，东侧连接光谷，早期定位睡城，承载大量武昌外溢的需求，多年发展下来，生活配套完备，自成体系，但不够优质。
新力雅园，产品偏刚需，周边城市界面一般，紧邻南湖最大的烂尾商业综合体，拿地较早精装限价22000元/㎡，计划五月初开盘。
5、白沙洲
武汉的热门板块，刚需外溢的新城，但白沙洲规划一般，城市界面落后，配套落地较差。
万科云城，杨泗港大桥、白沙洲大道交汇，规划有商务办公综合体，2018年精装16000元/㎡，当前价格19000元/㎡。
万科城市之光，规划13万方万科广场商业综合体，地铁12号线一路之隔，精装18000元/㎡。
正商金域世家，白沙洲南侧靠近三环的位置，不沾地铁、产品落后，精装价格16800元/㎡。
大光谷板块盘点
光谷早期发展鲁巷板块，中期发展关山板块，现主力发展光谷中心城板块。
1、关山
关山板块是鲁巷后第二个发展的区域，非常成熟，有光谷总部国际、光谷软件园等产业园，有K11、保利时代广场、光谷天地（长城建设）等商业综合体。
板块内售楼部人气高，购房者认可度高。
正荣紫阙台，一期已交房（品质不错），二期在售，少量毛坯房源价格26000元/㎡，即将加推精装房源价格28500元/㎡，周边次新学区房30000-37000元/㎡，但正荣紫阙台学区未定。
旭辉千万凌云，135㎡起步的改善项目，产品不错，精装均价27000元/㎡，周边有药厂、高架两大硬伤，无需摇号。
2、光谷中心城
光谷的核心板块，规划牛逼，未来配套顶尖。
光谷中心城沿高新大道分布高端产业：华为武汉研究所、小米华中总部、中建三局总部、湖北广电影视基地、华中科技大学生物医学中心；沿光谷五路分布高端商业综合体，大悦城、龙湖天街、瑞安创新天地、地下空间走廊。
板块公共交通密集，地铁2号线、11号线、13号线、19号线，有轨电车T1、T2、T3、T4、T6，空轨线路。
去年疫情结束后一路稳涨，整个武汉光谷中心城涨幅最大，在售新房很少，但人气很高，售楼部停车场爆满，板块内的小蜜蜂多为二手房中介。
中建星光城，光谷中心城性价比最高的项目，剩5栋楼待售，限价毛坯18800元/㎡，周边精装卖24000元/㎡，面积小、总价低，热度极高，新一批次加推3000人递交资料，600人抢到摇号资格。
光谷正荣府，2020年11月开盘价格18800元/㎡，年后3月卖到23000元/㎡售罄。
正荣恒瑞御峰，一个只有两栋楼的小项目，周边新房极少，需摇号抢房，预计精装24000元/㎡。
光谷南山府，靠近武汉未来科技城，年中加推高层，预计价格25000元/㎡，周边德商新拍地楼面价14370元/㎡、15780元/㎡。
新希望锦粼九里，光谷中心城最南侧的项目，周边城市界面较差，交通短期内只有空轨线路，去年11月开盘，毛坯15600元/㎡，现价17000元/㎡，光谷涨幅最小的项目。
购房建议
1、 光谷中心城是有价值的，但目前泡沫化严重，20000元/㎡以下的才值得。
2、 核心主城区是武汉价值最大的地方，滨江两岸的武汉确定性最大。
3、 改善优先汉口滨江、武昌中北路；其次武昌滨江、汉口老城、汉阳核心。
4、 刚需自住后湖优于四新优于白沙洲，地铁12号线站点距离适中的楼盘首选。
5、 地缘自住关山、南湖没有问题，但没什么投资价值。
6、 徐东（北部）、杨春湖酌情考量，自住属性一般，投资价值不大。
以上。
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