看了一圈火爆的武汉,只想说:别去追热点了!




不多废话,直入主题。
关于武汉,我们一直在输入两个观点——
1、买房不要跑出三环外,环地铁12号线最佳选择;
2、三环外,光谷是唯一值得的地方,牛逼就完事儿了。
理解完两个观点,看一张图。

武汉很大,以上是最典型的几个板块,本文分析的重点。
有了基本的板块认知后,我们一一来看。
环地铁12号线板块盘点
地铁12号线包围武汉核心、串联武汉三镇,跟着环线买不会出错。
汉口
1、后湖
武汉的热门板块,有20年的发展基础,商业、教育、医疗、公园基础配套齐全,生态宜居,加之距离汉口核心区和二七滨江商务区不算远,房价一路走高,产品逐渐由刚需向改善过渡。
但区域内无产业支撑,整体偏自住。
融创公园大观,地铁8号线、12号线加持,产品不错,超高层价格23000元/㎡,售楼部人气高,门口小蜜蜂巨多。
星悦城玺樾,大盘六期在售,开发商实力一般、品质一般,小高层价格22000元/㎡,一期二手房19000元/㎡均价。
2、菱角湖
汉口的核心板块,商业、商务资源聚集,地铁密度大,非常稀缺的成熟板块。
融创玖玺台,地铁2号线、3号线在旁,龙湖天街、万达广场一路之隔,热度很高,目前仅剩一栋高层,高层价格32000元/㎡左右。
3、花桥
同样是汉口的核心板块,距离二七滨江商务区很近很近,有名校育才小学,不过城市界面很差,街道老破小林立。
福星惠誉星誉国际,花桥的城改项目,产品很一般,精装价格25700元/㎡,二期临近名校育才小学,但不一定能划上,周边育才小学学区房价格30000-40000元/㎡。
4、王家墩
武汉早期的CBD板块,泛海着手打造,二环位置,地铁密度大。
泛海脱离地产后搁置,导致一部分成熟、一部分萧条,办公氛围一般,无高端商业综合体。
泛海桂府,泛海的住宅项目,但规划两栋高层且被工厂环抱,毛坯26000元/㎡,上一期泛海芸海园精装30000-36000元/㎡。前几期划片红领巾学校(泛海引进的省重点学校)学区,二手房38000元/㎡,泛海桂府大概率划入红领巾学校,或有倒挂。
汉阳
1、琴台文化区
汉阳的二环核心片区,区域成熟,自然人文底蕴浓厚,但早期重点发展工业,武汉人固有印象较差,二环内价格洼地。
融创1890,汉阳铁厂改造项目,距离汉江、长江较近,地铁4号线、12号线环绕,人文嫁接做的很好,精装价格23500元/㎡,周边次新二手房22000元/㎡。
2、四新
汉阳重点发展的新区,规划工整(核心方岛做现代产业+公共配套,环方岛分布住宅),城市界面不错,万达广场、武汉市中医医院配套正在落地。
中铁建御湖,北临墨水湖、南靠凤凰湖,生态资源优质,学校资源也不错(与武汉三中一河之隔,宣传引进重点小学),精装价格19000元/㎡,周边二手房18000元/㎡。
绿地海格公馆,产品好(125㎡三房大横厅设计、四开间朝南、卧室内飘窗均可打掉),门口地铁12号线站点,毛坯价格18000元/㎡。
武昌
1、杨春湖
高铁商务区板块,紧邻东湖,但是发展与东湖相差甚远,城市界面一般,基础配套完善。
华侨城欢乐天际,衔接高铁站,与华侨城欢乐谷隔欢乐大道对望,规划有超大体量商务区、TOD综合体,东侧商业地块靠近,毛坯价格21000-25000元/㎡,欢乐大道以南的华侨城原岸高层二手房过40000元/㎡。
2、徐东
武昌核心区旁,大区位很好,商业Mall、写字楼聚集,但北部城市界面相对落后。
朗诗熙华府,老盘美林青城的边角料地块,一期三栋楼、二期两栋楼(两期分隔),有市场少见80㎡两房产品,高层价格28500元/㎡。
3、丁字桥
武昌核心区旁,发展很成熟,配套丰富,周边坐落着武汉大学、华中师范大学、湖北理工大学,整体教育资源优质。
龙湖天玺,丁字桥板块的稀缺新房,产品好,配套武商梦时代、珞珈山小学(宣传重点名校武汉小学副校长带队),人气颇高,尾盘在售,精装价格32000元/㎡。
4、南湖
武昌南部的板块,东侧连接光谷,早期定位睡城,承载大量武昌外溢的需求,多年发展下来,生活配套完备,自成体系,但不够优质。
新力雅园,产品偏刚需,周边城市界面一般,紧邻南湖最大的烂尾商业综合体,拿地较早精装限价22000元/㎡,计划五月初开盘。
5、白沙洲
武汉的热门板块,刚需外溢的新城,但白沙洲规划一般,城市界面落后,配套落地较差。
万科云城,杨泗港大桥、白沙洲大道交汇,规划有商务办公综合体,2018年精装16000元/㎡,当前价格19000元/㎡。
万科城市之光,规划13万方万科广场商业综合体,地铁12号线一路之隔,精装18000元/㎡。
正商金域世家,白沙洲南侧靠近三环的位置,不沾地铁、产品落后,精装价格16800元/㎡。
大光谷板块盘点
光谷早期发展鲁巷板块,中期发展关山板块,现主力发展光谷中心城板块。
1、关山
关山板块是鲁巷后第二个发展的区域,非常成熟,有光谷总部国际、光谷软件园等产业园,有K11、保利时代广场、光谷天地(长城建设)等商业综合体。
板块内售楼部人气高,购房者认可度高。
正荣紫阙台,一期已交房(品质不错),二期在售,少量毛坯房源价格26000元/㎡,即将加推精装房源价格28500元/㎡,周边次新学区房30000-37000元/㎡,但正荣紫阙台学区未定。
旭辉千万凌云,135㎡起步的改善项目,产品不错,精装均价27000元/㎡,周边有药厂、高架两大硬伤,无需摇号。
2、光谷中心城
光谷的核心板块,规划牛逼,未来配套顶尖。
光谷中心城沿高新大道分布高端产业:华为武汉研究所、小米华中总部、中建三局总部、湖北广电影视基地、华中科技大学生物医学中心;沿光谷五路分布高端商业综合体,大悦城、龙湖天街、瑞安创新天地、地下空间走廊。
板块公共交通密集,地铁2号线、11号线、13号线、19号线,有轨电车T1、T2、T3、T4、T6,空轨线路。
去年疫情结束后一路稳涨,整个武汉光谷中心城涨幅最大,在售新房很少,但人气很高,售楼部停车场爆满,板块内的小蜜蜂多为二手房中介。
中建星光城,光谷中心城性价比最高的项目,剩5栋楼待售,限价毛坯18800元/㎡,周边精装卖24000元/㎡,面积小、总价低,热度极高,新一批次加推3000人递交资料,600人抢到摇号资格。
 
光谷正荣府,2020年11月开盘价格18800元/㎡,年后3月卖到23000元/㎡售罄。
 
正荣恒瑞御峰,一个只有两栋楼的小项目,周边新房极少,需摇号抢房,预计精装24000元/㎡。
光谷南山府,靠近武汉未来科技城,年中加推高层,预计价格25000元/㎡,周边德商新拍地楼面价14370元/㎡、15780元/㎡。
 
新希望锦粼九里,光谷中心城最南侧的项目,周边城市界面较差,交通短期内只有空轨线路,去年11月开盘,毛坯15600元/㎡,现价17000元/㎡,光谷涨幅最小的项目。
购房建议
1、 光谷中心城是有价值的,但目前泡沫化严重,20000元/㎡以下的才值得。
 
2、 核心主城区是武汉价值最大的地方,滨江两岸的武汉确定性最大。
 
3、 改善优先汉口滨江、武昌中北路;其次武昌滨江、汉口老城、汉阳核心。
 
4、 刚需自住后湖优于四新优于白沙洲,地铁12号线站点距离适中的楼盘首选。
 
5、 地缘自住关山、南湖没有问题,但没什么投资价值。
 
6、 徐东(北部)、杨春湖酌情考量,自住属性一般,投资价值不大。
 
以上。

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