厦门很热。
不是我说的，数据说的。
2020年，厦门商品住宅热销234.6万㎡，同比上涨63.3%；
商品住宅均价40479元/㎡，同比上涨5%，远超广州、杭州；
2021年3月，厦门商品住宅大卖3882套，环比上涨71.85%，同比上涨249.73%；
二手房住宅大卖5213套，环比上涨129.9%，创4年来新高；
国家统计局公布的70城数据：厦门房价连续10月上涨，二手房房价连续5个月上涨；
······
三年前“腰折”的厦门突然就支棱起来了，学区房大涨、百亿地王轰炸、绑定百万车位、日光清盘争相上演，彷佛开挂一样，很热、很火、很猛。
事实上，厦门没有想象中那么热，只是一个“健康发展”的市场。
1
厦门基本面之一：房价真的涨了。
2018年，厦门房价“腰折”，随后进入了冰冷的横盘期，地王含泪压着楼面价卖房。
2019年，第一次在各大年报中了解了厦门岛外“惨不忍睹”的市场。
2020年，疫情期间的厦门人带着口罩看房、带着口罩见证了103.55亿地王诞生。
2021年，带着全国人民的“期待”，我来到了厦门，详细调研了岛外20多个项目（岛内永远不会凉，岛外才是真正的厦门市场）。
把两年的价格放在一起对比，得出了“击碎一切传言”的房价变动地图。
事实清晰明了，厦门岛外的整体房价上涨，但远远称不上“火爆”。
2
厦门基本面之二：冷热分化很明显。
岛内很热，岛外一般。
岛内建发五缘映月限价70800元/㎡，绑定百万车位，333套房源500多人排队摇号，首开当日清盘，买千万豪宅不眨眼。
岛外世茂国风长安，2018年百夫长调研厦门正常在售，2021年还没有卖完，SM城市广场大大的海报上宣传着世茂国风长安首付分期的政策。
好学区很热，无学区一般。
南部新城国贸学原背靠厦门实验小学翔安校区、双十中学翔安校区，一期、二期4个月清盘，三期开盘1000多人排队摇号，小户型甚至卖到了45000元/㎡；首创禧瑞风华一路之隔，学区待定，36000元/㎡还有大把房源可挑；地王融侨铂樾府（38345元/㎡），价格至今还在楼面价之下徘徊。
马銮湾建发文澜和著紧邻厦门一中海沧校区，一期3个月清盘，二期38000元/㎡开盘热度不减，同板块的融创云潮府学区较弱，只卖到34000元/㎡的价格。
岛内项目排队摇号、岛外学区房持续大卖，但只是小范围的“火爆”。
3
厦门一小波上涨是有逻辑的。
岛外房价上涨、岛内岛外优质项目火爆，带给人的却是全市大热错觉。
个人之见，厦门属于正常回温，横盘好几年，也该涨涨了。
而且，有支撑。
1、学区房带动。
十年间，厦门小学生人数增幅95.5%，优质学区需求量大，学区房价格水涨船高，辐射整体二手房市场、新房市场。
2020年二手学区房带动的小阳春，一夜唤醒市场信心。
2、岛内土地供应。
厦门拍地有迹可寻，一年寥寥无几。
供不应求的岛内断供数年，给市场带来了饥饿感，再次恢复供应，不断刷新厦门地王宝座高度，带动市场热度飙升。
3、岛内外大规模拆迁。
厦门刚刚迎来拆迁风口，大规模的城中村拆迁诞生了一大批购房主力（厦门拆迁实行倒计时阶梯差补偿，配合度高拆得越早，赔得越多，持续不断快速人造千万富豪），给楼市打了一针强心剂，环东海域（同安新城）融信厦门世纪的置业顾问小姐姐直接说，他们的房子一大半都是拆迁村民买走的。
另一方面，岛内大拆迁带来了新的土地供应，优质项目限价显著低于市场预期，上演建发五缘映月的一、二手房倒挂抢房戏码。
4、岛外购房政策松绑。
2020年，厦门出台人才新政：
本科及以上学历、中级及以上职称、高级工及以上职业资格三者之一，在厦门稳定就业一年以上，及签订3年以上劳动合同，可在岛外购买1套自住商品住房。
岛外的限购缺口彻底被打开，本科学历可操作资格，释放了一部分市场需求。
5、名校出岛。
名校集体出岛，厦门实验小学、厦门双十中学落地翔安新城，厦门外国语学校落地集美新城，厦门第一中学、厦门双十学校落地马銮湾······
岛外学区房逻辑直接接轨岛内，“一双外”嫡系校区成为岛外的硬通货。
集美新城的中交和美新城、中海杏林鹭湾，马銮湾的建发和玺、建发文澜和著，翔安南部新城的国贸学原无一不是背靠名校大卖。
综上，厦门市场一步步回温没什么毛病。
4
问题来了，厦门的房价还会涨吗？
毫无疑问，会。
整个厦门的逻辑是岛内供不应求，推动岛外地价上涨；岛外地价上涨，推动岛外房价上涨；岛外房价上涨，推动岛内房价上涨。
一切取决于岛内。
明确一点，厦门岛内与普通人无关。
厦门岛内极少供应，新房和次新房价格在70000元/㎡以上；大面积改善产品主流，180㎡以上户型，不限购。
厦门岛内向全福建/全世界的有钱人敞开了怀抱，却对绝大多数普通人关上了大门。
岛内涨也好、跌也罢，与普通人都没有关系，无可奈何、但必须接受。
厦门房价高居不下，最应该“感谢”的是福建人，爱拼才会赢的福建人。
福建人乡土情结很重很重，在外经商赚钱后无一例外回到故土置业，厦门岛内成了最好的选择，无形中达成了一种默契：全福建的有钱人都会来厦门买一套房，即便放着不住，福建人都会以自己厦门有一套房为荣，以此作为身份的象征。
厦门对有钱人的吸附能力很强，这是厦门房价一个最重要的支撑点。
厦门岛内是福建人的厦门，厦门岛内的房价是福建人决定的。
理解完上面的话，很容易明白厦门房价未来一定是继续涨的，但趋势是稳中有涨，大方向如此。
5
坦白来说，厦门是一个非常“健康”的城市。
数据好看，不管新房、二手房连续上涨，但实际上又很稳，不会太过扎眼。
开发商预期普遍看好，拿地热情高，2020年整体溢价率高达20.7%。
政府控地思路明确，岛内岛外二八开供地、雨露均沾，特别时期用优质地块带动市场。
但厦门又是一个不太“值得”的城市。
岛内城中村大拆迁，房租水涨船高，导致厦门越来越容不下新人了，刚毕业的新人在岛内很难生存。
不够高的薪水，加上够不上的房价也逼退了很多的人才，人口流入的大部分靠着虹吸整个福建的有钱人。
另一方面，市场活力远远不够，高房价又极少倒挂，平常的投资方法论行不通。
简单说刚需不友好，投资不值得。
不说了，点到为止。
厦门的市场研究、价值分析，下一篇再更。
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