填坑了。
上个月胖虎跑了趟厦门，写了两篇关于厦门的市场分析，不少读者留言要看福州。
前两天福州城市调研结束，本文火速安排上。
1
福州是一个很尴尬的城市，省内存在感很低很低。
影响力不如厦门，经济人口打不过泉州，说“处处受气”一点都不过分。
2020年福州市生产总值10020.02亿，顺利进入万亿俱乐部！但“小弟”泉州市高达10158.66亿，压福州一头。
福建省七普数据公布：十年来厦门增长了163万人口，增幅最大，现在达到516万；福州增量第二，增加117万，人口达到830万，差泉州50万人口。
好在追赶了这么多年，终于快超过泉州了。
But，老对手厦门很难打，厦门最早贵为经济特区，很长一段时间厦门总体是碾压福州的，教育、经济、知名度、重要性，全方位。
尤其是房价，上个月数据显示，福州的房价差不多只有厦门的一半。
“厦门是全世界福建人的厦门，福州最多只是闽北福建人的福州。”
七普数据明显能看出：福州对整个福建的吸血能力有限，一时之间很难追赶厦门。
不过一切正在变化，福州正在崛起······
十四五规划中福州第一次提出了“强省会”、“强门户”的两项大战略，试图用双向战略争创“国家中心城市”。
明白一点，“强省会”的大方向是不可逆的（看看杭州、看看郑州），福州崛起的根本在于政治。
纵观整个福建，泉州缺乏地位，城市发展工业侧重较大，各要素短板明显；厦门是旅游城市，地理空间有限，产业束缚较大、城市格局较小，两者都不适合成为带动全省的“领头羊城市”。
福州作为福建“中枢”，拥有省内难以取代的地位和丰富的资源，加上政策的助力，毫无疑问福州将引领全省发展、增强区域竞争力。
未来五年，将是福建强省会的时代，大量资源、政策对福州倾斜，福州的未来一片大好。
以上是本文要理解的第一点。
2
了解完福州的未来，说下本文的观点。
1、福州的房价排名中国第十，对年轻刚需很不友好，主城很小，外围新区太坑，想买的买不起，买得起的不值得。
2、福州几乎没有倒挂红利，闽北客户为主（宁德、莆田房价高涨之后，上车福州的人越来越来多）。
3、福州市场整体回温中，回温逻辑与厦门相似，学区房（民办学校摇号）领涨、“零门槛”落户带动，但冷热不均。
4、福建的房价天花板在厦门，一定程度上给了福州上涨空间，但不会大涨，福州对有钱人的吸引力远不及厦门。
5、福州特有的安商房（商品房运作模式开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房），导致福州同一板块房价差异化严重，商品房价格傲娇。
6、福州不是一座可以使用短平快房产投资方法论赚到钱的城市，不值得短期投资，同样的价格有很多城市选择。
7、福州价格比厦门低一半，强省会时代正在崛起，政治利好频频兑现，福建人值得一看。
8、地形限制，福州主力发展主城区，二环内很成熟，二环三环之间高速发展中，三环外的马尾、闽侯、长乐非地缘/刚需不要考虑。
3
福州很小，弹丸之地之地分化出很多个板块，本文重点分析三环内/沿线的大热板块。
▍市中心
市中心板块泛指闽江以北的二环区域，福州发展最早、最成熟的板块，新房稀缺，均价突破40000元/㎡，不会出错的区域。
保利首开天悦二期背靠省政府、省市直机关单位住宅区，精装大平层45000元/㎡；
白马映书台大平层40000元/㎡，地块小且零碎；
万科金域时代城市界面较差，精装31000元/㎡尾盘在售；
正荣世茂棠悦山南市中心东二环边界，安商房精装33000元/㎡，需绑定32万元的车位。
▍五四北
五四路政商中心一路向北的市中心外溢板块，区域成熟，泰禾广场、三甲医院坐落，地铁1号线已运营，自住完全没有问题。
天空之城地铁停车场上盖物业，现房精装26000元/㎡，持平周边二手房；
旭辉榕宸天著有大量小户型安商房存在，大户型商品房22000元/㎡。
▍东二环
福州的“东拓南进”大发展战略下最成熟、最优质的新区，配套丰富（泰禾广场、省儿童医院、牛岗山公园）、规划完整（晋安湖CBD、晋安湖三创园），福州最值得买的板块。
建发养云大平层精装45000元/㎡，需绑定5000元/㎡的精装；
保利和光尘樾安商房，毛坯33000元/㎡，需绑定30万元的车位；
联发嘉悦府待入市，预计精装价格40000元/㎡。
▍金山
福州早期西进发展的新区，有大量的次新小区，城市界面较新，区域很成熟，五大商场分布，基本的生活需求都可以满足，但整体规划落后。
大名城紫金九号金山核心地王项目，产品偏刚改98㎡起步，毛坯31000元/㎡；
龙湖兰园天序龙湖TOP级产品，品质不错，但项目配建安商房，31000元/㎡的价格市场认可度不高，打出了首付分期的宣传刺激销量。
▍三叉街
闽江以北的仓山老城区板块，发展多年整体配套成熟（教育资源不错，次于鼓楼），旧改之后城市界面有一定提升，加上地铁1号线、9号线、滨海快线三地铁交汇，SM广场、万达广场环绕，自住没什么问题。
中骏世界城璟悦精装33000元/㎡，持平周边二手房，但需绑定25万元的车位，营销中心人很多。
▍江南CBD
福州商务中心金融街CBD一江之隔，“南拓东进”的一个重点板块，福州市政务中心搬迁地，规划上比较规整、功能完备，有点瞰江版东二环的意思，不过目前江南CBD板块就是一片大工地，路网不通，南侧遍地村庄和老旧住宅小区，售楼部很难找。
东二环经过十年才发展成现在的样子，江南CBD很还需要很久很久。
中庚东金磨磨唧唧卖了两年，坊间传闻开发商跑路，加上土地年限较短，销售很惨淡；
融信海纳新潮在江南CBD外围，签约仓山第一中心小学后坂分校，安商房地块25000元/㎡，商品房地块精装30000元/㎡。
▍奥体
金山南部的板块，奥体中心坐落被称为奥体板块，置业顾问小姐姐一直拿来对比杭州、南京奥体板块，但相比之下没有产业、没有规划支撑，城市界面、配套都很一般的福州奥体差得不是一星半点儿。
再加上福州精神病院、火葬场、肺科医院“三件套”矗立，大多数福州人相当介意，不值得。
旭辉江山云出规划叠拼、洋房、小高层三种产品，划片仓山实验小学流花溪校区，精装小高层28000元/㎡；
奥体金茂悦维权不断、售楼部门口道路不通，市场认可度一般，精装28500元/㎡。
▍帝封江
三环外的一个临江板块、一个承接城市文化的独立板块，猛一看中央商务区、历史步行街区、文旅综合体、会议中心啥都有，规划很高级，其实完全可以当成一个大文旅大盘项目（之前传闻有欢乐谷落地帝封江），位置够远、饼也够大。
但帝封江不是华侨城来做，而是恒大、世茂两家开发商带头操盘，沙盘上配套一应俱全，唯一可见的落地只有地铁。
世茂帝封江精装25000元/㎡，沿江前排最高卖到45000元/㎡；
恒大滨江左岸在世茂帝封江以北，临高架不临江，精装24000元/㎡；
融信正荣时代江来帝封江板块外围，临高架安商房21000元/㎡。
▍三江口樟岚
三环外的三江口樟岚是福州最火爆的片区之一，无关位置、无关产品，逻辑只有一个：学区。
三月底清华附中福州学校（小学、初中、高中）正式揭牌，划片范围中的滨江正荣府、大东海江山府大热，加价、加车位、加意向金收费层出不穷，营销中心人满为患。
滨江正荣府精装32000元/㎡（去年首开27000元/㎡），绑定36万元的车位、10万元的家电；
大东海江山府未开盘，预计5月底推出400套房源（精装28000元/㎡），调研当日已累计认筹1200组客户，明确绑定25-30万元的车位。
▍三江口CBD
陆家嘴福州分嘴，连接主城区与滨海新城的重要节点（实际距离主城区、滨海新城都非常远），概念大、规划高大上，传出不少企业有意向在这里盖总部大楼，但真正在建的办公楼只有新区三江大厦、亚升投资总部。
三江口CBD新盘聚集，但基本都是抱团借概念卖房（唯一真正做配套的千亩大盘泰禾福州湾“深陷沼泽”），由于新盘库存大，已出现大量楼盘降价的情况。
中海锦江城楼面价18793元/㎡，不少特价房卖得没楼面价高，还赠送家装礼包优惠；
龙湖景粼天著地铁1号线粱厝站旁，精装20000元/㎡。
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福州的城市基建非常差，“三环外不如三环，三环不如二环”的现状很难改变，贴着二环买房是一定要尊重的事实。
具体建议。
1、市中心、东二环最值得买，置业首选。
2、五四北、三叉街、金山配套成熟，自住可选。
3、江南CBD规划可以，位置不算差，长线投资客可以考虑。
4、奥体毫无优势，帝封江、三江口CBD饼太大，直接放弃。
5、三江口樟岚跳脱正常逻辑，可以看学区房。
以上。
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