“最尴尬”的省会,房价只有地级市的一半?!




填坑了。
上个月胖虎跑了趟厦门,写了两篇关于厦门的市场分析,不少读者留言要看福州。
前两天福州城市调研结束,本文火速安排上。
1
福州是一个很尴尬的城市,省内存在感很低很低。
影响力不如厦门,经济人口打不过泉州,说“处处受气”一点都不过分。
2020年福州市生产总值10020.02亿,顺利进入万亿俱乐部!但“小弟”泉州市高达10158.66亿,压福州一头。
福建省七普数据公布:十年来厦门增长了163万人口,增幅最大,现在达到516万;福州增量第二,增加117万,人口达到830万,差泉州50万人口。
好在追赶了这么多年,终于快超过泉州了。
But,老对手厦门很难打,厦门最早贵为经济特区,很长一段时间厦门总体是碾压福州的,教育、经济、知名度、重要性,全方位。
尤其是房价,上个月数据显示,福州的房价差不多只有厦门的一半。

“厦门是全世界福建人的厦门,福州最多只是闽北福建人的福州。”
七普数据明显能看出:福州对整个福建的吸血能力有限,一时之间很难追赶厦门。
不过一切正在变化,福州正在崛起······

十四五规划中福州第一次提出了“强省会”、“强门户”的两项大战略,试图用双向战略争创“国家中心城市”。
明白一点,“强省会”的大方向是不可逆的(看看杭州、看看郑州),福州崛起的根本在于政治。
纵观整个福建,泉州缺乏地位,城市发展工业侧重较大,各要素短板明显;厦门是旅游城市,地理空间有限,产业束缚较大、城市格局较小,两者都不适合成为带动全省的“领头羊城市”。
福州作为福建“中枢”,拥有省内难以取代的地位和丰富的资源,加上政策的助力,毫无疑问福州将引领全省发展、增强区域竞争力。
未来五年,将是福建强省会的时代,大量资源、政策对福州倾斜,福州的未来一片大好。
以上是本文要理解的第一点。
2
了解完福州的未来,说下本文的观点。
1、福州的房价排名中国第十,对年轻刚需很不友好,主城很小,外围新区太坑,想买的买不起,买得起的不值得。
2、福州几乎没有倒挂红利,闽北客户为主(宁德、莆田房价高涨之后,上车福州的人越来越来多)。
3、福州市场整体回温中,回温逻辑与厦门相似,学区房(民办学校摇号)领涨、“零门槛”落户带动,但冷热不均。
4、福建的房价天花板在厦门,一定程度上给了福州上涨空间,但不会大涨,福州对有钱人的吸引力远不及厦门。
5、福州特有的安商房(商品房运作模式开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房),导致福州同一板块房价差异化严重,商品房价格傲娇。
6、福州不是一座可以使用短平快房产投资方法论赚到钱的城市,不值得短期投资,同样的价格有很多城市选择。
7、福州价格比厦门低一半,强省会时代正在崛起,政治利好频频兑现,福建人值得一看。
8、地形限制,福州主力发展主城区,二环内很成熟,二环三环之间高速发展中,三环外的马尾、闽侯、长乐非地缘/刚需不要考虑。

3
福州很小,弹丸之地之地分化出很多个板块,本文重点分析三环内/沿线的大热板块。

▍市中心
市中心板块泛指闽江以北的二环区域,福州发展最早、最成熟的板块,新房稀缺,均价突破40000元/㎡,不会出错的区域。
保利首开天悦二期背靠省政府、省市直机关单位住宅区,精装大平层45000元/㎡;
白马映书台大平层40000元/㎡,地块小且零碎;
万科金域时代城市界面较差,精装31000元/㎡尾盘在售;
正荣世茂棠悦山南市中心东二环边界,安商房精装33000元/㎡,需绑定32万元的车位。
▍五四北
五四路政商中心一路向北的市中心外溢板块,区域成熟,泰禾广场、三甲医院坐落,地铁1号线已运营,自住完全没有问题。

天空之城地铁停车场上盖物业,现房精装26000元/㎡,持平周边二手房;
旭辉榕宸天著有大量小户型安商房存在,大户型商品房22000元/㎡。
▍东二环
福州的“东拓南进”大发展战略下最成熟、最优质的新区,配套丰富(泰禾广场、省儿童医院、牛岗山公园)、规划完整(晋安湖CBD、晋安湖三创园),福州最值得买的板块。

建发养云大平层精装45000元/㎡,需绑定5000元/㎡的精装;
保利和光尘樾安商房,毛坯33000元/㎡,需绑定30万元的车位;
联发嘉悦府待入市,预计精装价格40000元/㎡。
▍金山
福州早期西进发展的新区,有大量的次新小区,城市界面较新,区域很成熟,五大商场分布,基本的生活需求都可以满足,但整体规划落后。
大名城紫金九号金山核心地王项目,产品偏刚改98㎡起步,毛坯31000元/㎡;
龙湖兰园天序龙湖TOP级产品,品质不错,但项目配建安商房,31000元/㎡的价格市场认可度不高,打出了首付分期的宣传刺激销量。
▍三叉街
闽江以北的仓山老城区板块,发展多年整体配套成熟(教育资源不错,次于鼓楼),旧改之后城市界面有一定提升,加上地铁1号线、9号线、滨海快线三地铁交汇,SM广场、万达广场环绕,自住没什么问题。
中骏世界城璟悦精装33000元/㎡,持平周边二手房,但需绑定25万元的车位,营销中心人很多。
▍江南CBD
福州商务中心金融街CBD一江之隔,“南拓东进”的一个重点板块,福州市政务中心搬迁地,规划上比较规整、功能完备,有点瞰江版东二环的意思,不过目前江南CBD板块就是一片大工地,路网不通,南侧遍地村庄和老旧住宅小区,售楼部很难找。

东二环经过十年才发展成现在的样子,江南CBD很还需要很久很久。
中庚东金磨磨唧唧卖了两年,坊间传闻开发商跑路,加上土地年限较短,销售很惨淡;
融信海纳新潮在江南CBD外围,签约仓山第一中心小学后坂分校,安商房地块25000元/㎡,商品房地块精装30000元/㎡。
▍奥体
金山南部的板块,奥体中心坐落被称为奥体板块,置业顾问小姐姐一直拿来对比杭州、南京奥体板块,但相比之下没有产业、没有规划支撑,城市界面、配套都很一般的福州奥体差得不是一星半点儿。
再加上福州精神病院、火葬场、肺科医院“三件套”矗立,大多数福州人相当介意,不值得。
旭辉江山云出规划叠拼、洋房、小高层三种产品,划片仓山实验小学流花溪校区,精装小高层28000元/㎡;
奥体金茂悦维权不断、售楼部门口道路不通,市场认可度一般,精装28500元/㎡。
▍帝封江
三环外的一个临江板块、一个承接城市文化的独立板块,猛一看中央商务区、历史步行街区、文旅综合体、会议中心啥都有,规划很高级,其实完全可以当成一个大文旅大盘项目(之前传闻有欢乐谷落地帝封江),位置够远、饼也够大。
但帝封江不是华侨城来做,而是恒大、世茂两家开发商带头操盘,沙盘上配套一应俱全,唯一可见的落地只有地铁。
世茂帝封江精装25000元/㎡,沿江前排最高卖到45000元/㎡;
恒大滨江左岸在世茂帝封江以北,临高架不临江,精装24000元/㎡;
融信正荣时代江来帝封江板块外围,临高架安商房21000元/㎡。
▍三江口樟岚
三环外的三江口樟岚是福州最火爆的片区之一,无关位置、无关产品,逻辑只有一个:学区。
三月底清华附中福州学校(小学、初中、高中)正式揭牌,划片范围中的滨江正荣府、大东海江山府大热,加价、加车位、加意向金收费层出不穷,营销中心人满为患。
滨江正荣府精装32000元/㎡(去年首开27000元/㎡),绑定36万元的车位、10万元的家电;
大东海江山府未开盘,预计5月底推出400套房源(精装28000元/㎡),调研当日已累计认筹1200组客户,明确绑定25-30万元的车位。
▍三江口CBD
陆家嘴福州分嘴,连接主城区与滨海新城的重要节点(实际距离主城区、滨海新城都非常远),概念大、规划高大上,传出不少企业有意向在这里盖总部大楼,但真正在建的办公楼只有新区三江大厦、亚升投资总部。

三江口CBD新盘聚集,但基本都是抱团借概念卖房(唯一真正做配套的千亩大盘泰禾福州湾“深陷沼泽”),由于新盘库存大,已出现大量楼盘降价的情况。
中海锦江城楼面价18793元/㎡,不少特价房卖得没楼面价高,还赠送家装礼包优惠;
龙湖景粼天著地铁1号线粱厝站旁,精装20000元/㎡。
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福州的城市基建非常差,“三环外不如三环,三环不如二环”的现状很难改变,贴着二环买房是一定要尊重的事实。
具体建议。
1、市中心、东二环最值得买,置业首选。
2、五四北、三叉街、金山配套成熟,自住可选。
3、江南CBD规划可以,位置不算差,长线投资客可以考虑。
4、奥体毫无优势,帝封江、三江口CBD饼太大,直接放弃。
5、三江口樟岚跳脱正常逻辑,可以看学区房。
以上。
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