封面图 |《极速车王》剧照
文｜风马牛 （微信公众号：冯仑风马牛）
01
「双百院长」与「宾利姐」
车位有多重要，开发商心里当然知道。
2018年7月13日，云南省第一人民医院原院长王天朝受贿案宣判，因受贿1.29亿元，王天朝被判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在这份被没收的财产清单里，包括100套房、100个车位。
因为这两个100 ，人们给这个在医药系统干了40多年的巨贪取了个外号，「双百院长」。
院长不是一日练成的，但这些东西却仅通过一笔交易就收入囊中。2010年，王天朝利用职权，为昆明仁贤房地产公司（以下简称仁贤地产）大开方便之门，助其拿下云南省第一人民医院安宁市太平镇分院的职工住宅小区工程。投桃报李，仁贤地产给了他丰厚的「回报」。
羊毛出在羊身上，这两个100就位于仁贤地产开发的医院职工住宅小区「昆华苑」。为了讨好王天朝，仁贤地产不可谓不用心。
昆华苑位于安宁市，该地素有「昆明后花园」之称，景色宜人，小区内房源户型多样，有花园别墅、退台洋房，也有普通住宅，想必还考虑到王天朝后续套现的方便，仁贤地产「送」给他的房里，各种户型一应俱全，小至155㎡，大到245㎡，全是小区里最好的位置。
昆华苑统共3814套房源，除了定向开发的，可对外销售的有1000多套，地上车位共1306个。没花一分钱，这位「双百院长」就得到了无数人梦寐以求的1：1带车位房源，重点是，足足100套。
据后续公布的证词显示，下属问过他，是否需要将这些房产变卖，王天朝拒绝了，一是担心目标太大引发怀疑，二是想等房价涨涨再卖。
庭审时，面对摆在面前的多项犯罪事实，王天朝多次否认——「不是我要的，是他们主动送的。」
瞧瞧，会做事的开发商有多贴心，房子和车位都要搭配好了才送得出手。但并非每家开发商都这么懂事，尤其是一线城市见惯了大场面的开发商。
深圳宝能公馆沙盘图
近日，在房价突破16万/㎡的深圳宝能公馆地下停车场，因车位问题，一名女子与他人发生冲突，其间情绪激动，宣称自己老公是深圳某国企书记，要开「50台宾利，一个月不用，就堵在这里。」冲突过程被围观群众拍成小视频，顿时火爆全国。
以一辆宾利入门价200万计算，50辆宾利价值上亿元。
尽管这名女子事后说，当时想表达的意思是从宾利俱乐部调车过来，但还是无法阻止吃瓜群众的热情。很快，深圳国资及其旗下上市公司深振业A公开澄清此事，一名年薪37.5万元、离异未婚、并未利用职权与女友公司进行业务往来的国企高管形象通过多份声明跃然纸上。
一场闹剧就这样草草收场，但引爆这场闹剧的「火药桶」，仍然时时刻刻戳在深圳宝能公馆的住户心里——车位还是不够。
深圳宝能公馆分住宅和公寓，住宅约有740套，公寓约有437套，其中挂盘价最低为1800万元。为了促进后期开发的公寓销售，宝能曾承诺，买公寓送车位，一部分赠送的停车位就位于住宅楼地下，而前期开发的住宅楼使用的是公共停车位，先到先得。
宝能公馆停车位向来不足，公寓业主认定自己有车位使用权，而住宅业主笃行先到先得，「一个车位引发的闹剧」由此产生。
车位到底有多重要，连二线城市不知名开发商仁贤地产都懂，开发了无数豪宅的宝能会不懂？
然而懂归懂，真正一步到位满足每位业主的需求，开发商既不想，也不能。
02
停车靠抢，车位靠炒
与深圳仅有1小时车程的香港，大概是最能体会深圳车位难题的城市。
2018年，也就是王天朝的100个车位被正式罚没那年，香港九龙何文田片区天铸公寓卖出一个车位，售价600万港元（约合人民币489.6万元），按面积单价计算，这个车位售价高达39万元/㎡，成为全球最贵车位。值得一提的是，时至今日，天铸公寓的平均成交价也才堪堪突破36万元/㎡。
天铸公寓由新鸿基开发，号称「市区豪宅」，房源统共527户，但车位仅有200余个。与这个最贵车位一同挂牌销售的，还有一套叫价5280万港元（约合人民币4309万元）的住宅，车位一出便被几十个业主争相抢购，住宅却乏人问津。
花几百万元购买车位，是天铸公寓业主们的日常。
就在9个月前，这个「全球最贵车位」才以340万港元（约合人民币277.4万元）的价格转到一对夫妇手中，不到一年的时间里，这个车位倒手就为他们赚了260万港元（约合人民币210万元）。
527户人家，200个车位，是新鸿基觉得花半个亿买房的业主没有私家车吗？物以稀为贵罢了。
早在2006年，停车位不足就已成为香港民生一大问题。
香港车位实行产权注册制，住宅停车位由开发商配售，业主买卖后，记入香港土地登记册。香港市区住宅稠密，车辆繁多，开发商为了抬高售价，刻意减少车位配置，没有车位的人只能把车停在公共停车场（诸如路边泊车位、政府设立的停车场），或者花更贵的钱，停在商用停车场。然而，香港私家车数量逐年递增，香港政府却从2008年起不停裁撤公共停车场。据香港汽车会统计，香港汽车与车位的比例由2008年的1.46下降至2020年的1.09，这其中还包括大量在香港郊区的车位，在常住人口密集地区，住宅及商用车位严重供不应求。
夹击之下，香港私家车位价格快速上涨，炒作车位的热度丝毫不逊于炒楼。
2021年，香港湾仔聂高信山顶豪宅Mount
Nicholson拆售住宅车位，其中有三个车位均以近1200万港元（约合人民币1000万元）的单价，被同一买家购入，刷新全球车位最贵纪录。
按照开发商的公开文件，要购买两套住宅，才能获得三个车位的认购配额，而该小区的住宅成交额最低为4亿港元（约合人民币3.3亿元）。
买够额度才能消费心仪商品，奢侈品配货这一套，在房地产市场上同样吃香。
不止是豪宅急需车位，这一年香港车位交易数量突破9800宗，比上一年增加63%，查询香港土地登记册数据可知，售价一两百万的车位比比皆是。
剧增的车位交易还养活了不少专门从事这行的中介，在他们的引导或者鼓励下，香港人几十年的炒楼经验被广泛运用到车位炒作上，不仅炒作香港本地车位，还将目光放在地理位置接近的大湾区——近至东莞、惠州，稍远到广州、佛山、江门、肇庆，没有一个地方能逃过他们的审视。平均售价、平均租金、回报率，这些数据恐怕本地人都还不清楚，香港人便已了然于胸。
香港某车位中介打出的买卖广告
努力揾钱，把买楼、买车位的苦，转化为炒楼、炒车位的刺激，这恐怕是香港人最熟悉的苦中作乐。
现实原本不必如此。
十多年来，由于新界房地产项目大增，香港居民北移趋势明显，公共交通配套却没能同步发展，为了出行便捷，香港私家车数量猛增。由于开发商刻意控制，住宅密集地区配套车位本就不足，政府公共停车场还不停裁撤，车位价格只能居高不下。
几乎每年都有人在香港「立法会」上提出香港停车问题，然而这个缺口却始终没能堵上，港府反倒屡屡发声，提倡市民减少私家车购买和使用，多乘坐公共交通。
这些官方回应「离地太远」，以至于香港汽车会发文吐槽：「长远的房屋、运输及城市规划必须具备前瞻性的发展蓝图，才能解决当下缠绕市民及车主多年的出行困扰，督促政府不要继续再抱以『头痛医头，脚痛医脚』的施政方向去解决问题。」
香港汽车会关注停车问题多年，想来也很清楚，骂开发商没用，在商言商，推高车位售价是开发商的牟利本能。真正能解决这个问题的，还得是手握更多资源的政府。
03
车位是城市的「内衣」
深圳河两边，一座是高度市场化的金融名城，另一座是以「改革先锋」文明的创新之城，却面临着同样棘手的停车难题。
据不完全统计，截至2021年底，深圳各类停车位约为240万余个，汽车保有量超过370万辆，也就是说，车位缺口超过百万。
深圳和香港一样，越是住宅、商圈密集的地方，车位就越得靠抢。
深圳宝能公馆「50辆宾利」事件发生后，有媒体指出，要解决停车难的问题，应该首先解决车位产权不明晰的问题。
按照现有规定，深圳实行车位共有产权，禁止交易。自2002年起草《深圳市区所有建筑物停车位出让转让办法》以来，深圳一直试图在政策上落实这件事，但直到2020年3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》正式施行，车位产权究竟如何处理也没有一个明确说法。
政策方面的迟缓，让开发商的某些擦边球行为毫无顾忌，以赠送停车位为由，吸引购房者购买公寓，却将停车位划到住宅区域下的公共停车场，无异于「慷他人之慨」。当冲着「买房赠车位」的公寓业主和坚持先到先得的住宅业主掐起来，真正造成冲突的那方，早已点清钞票，隐在暗处。
在此情况下，确认产权真的能解决这些既有的棘手问题吗？
香港就有一个完全透明公开的车位市场，车位和住宅一样拥有产权证，由政府登记备案。然而高度市场化，解决不了车位短缺的问题，炒高香港车位价格的推手，除了刻意为之的开发商，还有视若无睹的港府。车位多少归根到底是土地供应和城市规划问题，这些事短期看不到效果，长期——那就是下一任管理者的任务了。
不管深圳河两边各自体制如何，真正能解决车位问题的不过是两只「手」，「看得见的手」是政府，「看不见的手」是市场。这只手强了，那只手掰一掰；那只手偏了，这只手纠正一下，怕就怕两只手紧紧握住，倒向一边。
长期以来，汽车总是中国人最热衷讨论的话题之一。车子、房子是一个人「票子」多少的证明，汽车工业也与制造业强弱密切相关。对一个城市而言，车辆多少是其发展进程最有力的见证，而能否让每一个车主都安心停车，体现的是城市规划与经济发展速度是否适配。说得更直白点，车位就像城市光鲜外表下的「内衣」，外人看不见，只有穿的人才明白这对生活有多重要。
一个好消息是，根据深圳市规划，「十四五」期间拟增加建设100万个车位以上，初步估计到2035年，深圳市将增加约200万个居住停车泊位，有望实现一车一个停车位。另一个好消息是，在「双碳」目标背景下，届时中国新能源汽车销售占比将达到60%以上，抢车位或将演变为抢充电桩。
眼光放远一点，问题放得再久一点，那就是另一个问题了。
资料来源：
[1]陈剑 ：《云南省第一人民医院原院长：百套房百个车位贪腐1.29亿》，新华网
[2]张子怡，彭飞：《深圳宾利车主引纠纷背后：长达20年车位产权不明晰，政策是否需适时调整？》，界面新闻
[3]香港特别行政区政府新闻公报：《立法会十二题：泊车位不足问题》
[4]周文敏：《香港豪宅单个车位1200万港元成交 刷新全球最贵纪录》，财新
[5]戴庆成：《香港停车「一位难求」》，思考HK
图片来自网络
本篇作者 | 毛洪涛 主编｜王滔
编审｜陈润江 顾问｜王淑琪
合作联系｜邮箱 bd@beyondfun.cn
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