供求博弈!这些大城市即将开始楼市内卷之战?




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房地产的很多问题,实际上从最简单道理就可以看明白。
比如,一个城市房价决定因素。
从政策,从经济、从文化,从收入都可以解释,然而这些都是一些间接因素,或者不可量化。
最容易量化的因素——供应和需求,我们反而容易忽视。
城市如果房价能够长期稳定和持续的房价上涨了,最终无非两个因素决定。
第一、需求量涨了。
第二、供应量跌了。
两个因素必有一个发生作用,或者联手形成。
反之亦然。
所以,请牢记:地王、政策决定了城市的一年到三年的房价。
而更加长期的供需关系则决定了城市3年到5年或者更加长期的房价。
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最近知名媒体——第一财经搜集了全国主要城市房地产的近五年的供应数据。

看完这个表格,实际上很多对城市的疑问,就有了答案。
为什么重庆的房价一直有点不温不火?
这座全国唯一的山城,在人们的印象中不是一直都缺少土地吗?
然而,当你看完上表之后,你就会发现这个西部唯一的直辖市,商品房供应实在太充足了。
重庆去年的住宅商品房销售面积达到了5149.08万平方米,在各大城市中遥遥领先,比第二名的郑州多了1900多万平方米,相当于多出了一个西安的销售面积。
这已经是重庆连续四年住宅商品房成交面积超过5000万平方米。当然,重庆销售量第一与该市土地面积和人口规模有关。重庆有3000多万人口,面积达到8.24万平方公里,相当于一个中等省份。
而天量的供应,则决定了重庆房价的长期稳定和短期下浮。

郑州已经连续两年位居第二。
在巨大的供应量下,郑州房价也较为平稳,并在今年以来出现明显的下降态势。
实际上,郑州供需的逆转,在2016年大涨之后就已经悄悄改变。

——图片来源于《郑州楼市》
2016年,为了平息房价,政府出让大批量土地,出让亩数达到创纪录的万亩以上。
之后三年,2017、2018、2019,每年土地供应基本上都在万亩以上。
所以,从2017开始,郑州的商品房供应面积,也在直线上升。

——图表来源:郑州楼市
在2019年底,郑州楼市库存合集大约在5921万平。
所以,2020年楼市出现销售难,则是正常现象。
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有趣的是,2019年,35个城市中,前5个城市的住宅商品房销售面积超过了2000万平方米。
这5个城市分别是重庆、郑州、武汉、成都和长沙,均为来自中西部的强省会或直辖市。
很显然,这些城市超大的土地供应,不是当地政府的不约而同,而是有意为之。
为什么政府不能像上海北京一样,控制土地而抬升房价呢?
因为,这就牵扯到城市定位和产业发展。
这几个城市都是东部产业转移的主要承接城市,对于这种城市最大的优势就是成本,而成本中最大的则是人力成本,而人力成本的最大组成部分则又是居住成本。
保证较大的供应量,从而长期维持房价的稳定,从而长期的稳定人力成本,应该是这几年乃至十年这些城市的基本策略,从而吸引东部产业的转移。
不过,凡是都是有代价,天量商品房供应一方面促进了产业繁荣,但是一方面的确也造成了房价长期徘徊。
其中,我们需要注意的就是中国商品房供应量最强的二十个城市:
第一档(五年2亿平方米以上供应):重庆
第二档(五年1亿到2亿平方米):武汉、成都、郑州
第三档(五年0.7亿到1亿平方米):长沙、西安、天津、上海、青岛、杭州
第四档(五年0.5亿到0.7亿平方米):广州、昆明、南宁、南昌、合肥、南京、宁波、沈阳、福州、济南
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不过,有了天量供应问题也不大,关键就要看能引入多少外来人口来消化这种天量供应。
米筐投资总结的中国近10年的人口变化表:

中国人口这十年发生了上千万级别的转移,其中人口增量的城市也可以分为几档:
第一档:上海10年间增长506万人,高居全国第一,平均每年增长50万人。不过这两年上海开始控制人口规模,常住人口出现下降趋势。
第二档:广州增长497万、深圳增长452万、苏州增长441万分列二三四位,而可怕的是,这三年广州、深圳依然保持着这个速度,2019年广州新增40万、深圳新增41万,依然位居全国前三,广深的魅力无可阻挡。
第三档:北京、成都、天津、合肥4个城市的人口增长都超过了300万,北京自不必说,成都、合肥的快速增长,则代表着中西部城市的崛起。
第四档:还有宁波、郑州、重庆、杭州、济南、佛山、东莞、武汉等8个城市的人口增长超过了200万,位居第四档。
尤其值得一提的是杭州,这几年在互联网经济的助攻之下,2019年杭州人口甚至超过了广深,名列第一。
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上海、广州、深圳、苏州,可以并称为中国人口吸引力的四强。
然而,这四强中没有一个五年新房供应量中达到一亿平方米,所以不管是从供应和需求,这四个城市长期以来房价是最稳的,也是最有潜力的。
北京、成都、天津、合肥这四个城市,北京自不必说,只要是市场放开,妥妥再来一次2017年抢房潮,可能性极大。
天津也还行,人口吸引力第三档,房地产供应也是第三档,而且政治定位很高,长期来看也是没有问题的,房价现在跌成狗,主要是受短暂经济增速和人们信心的拖累。
成都人口吸引力第三档,商品房供应第二档,从供需关系判断,主城是没有问题的,但是长期来看,远郊风险性较大。
合肥人口吸引力第三档,商品房供应第四档,从供需来看,主城也没有问题,但是最关键的是城市的保持这种吸引力。
在人口吸引力第四档的城市中,首先杭州是没有问题的。杭州人口吸引力从十年来看排到了第四档,但是从五年乃至三年来看,一定是二档之上。
而杭州的供应处于第三档,所以,长期来看主城没有任何问题,近郊能通地铁的区位问题也不大。
郑州,人口吸引力在第四档,而商品房供应在第二档,受北方整体经济的拖累,所以主要压力还是在供应量太大,三环内主城应该没有问题,但是出了四环的近郊最好是别碰。
武汉和郑州的情况类似,从我们上个月实地调研情况来看,也是如此。
重庆问题比较大,人口吸引力在第四档,但是土地供应在第一档,所以还是建议在重庆买房一定要聚焦主城,甚至要聚焦有地铁的主城,否则在山城,同质化的项目极可能内卷。
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