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最近，关于房地产的讲话不少。
但是，看讲话，关键就是看谁说的。比如，12月3日，韩正副总理在住建部的这次讲话就很重要。
首先，这次讲话的主讲人是韩正，政治局常委、副总理，而且这个副总理直接主管住建部。
所以，这次讲话基本上就代表国家最高层对于房地产的态度。
2021年，国家将会如何施政，如何调控，如何“房住不炒”，本次讲话差不多都说的明明白白。
尤其是再结合今年7月，韩正发表的同样主题的讲话，两下相比，就可以看出更多的东西。
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关于这次讲话，新华社报道稍长，我们挑最重要的说一下。
重点一：房地产长效机制实施以来，各地各部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，坚持因城施策、一城一策，夯实城市主体责任，加强房地产金融调控，房地产工作取得了明显成效。
分析：
很显然，从国家层面来看，上面对住建部的房地产市场方面工作还是比较满意的。
取得了明显成效，而不是取得一定的成效或者阶段性成效。
所以，至少明年上半年，在全国来说房地产调控不会再大力度的加码，这是一个基本判断。
不过，不排除对于那些绝对热点城市动手，就像两年前的苏州，去年的杭州和今年的深圳，但都是点上的用力，而不是面上用力。
重点二：要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。
分析：
前两句是帽子，肯定要说。
但是“时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱”，我查阅了一下，却是全新提法。
对于今后，房地产调控很可能就是像科教兴国一样，是个长期国策，而是不是一个短期对策，房价的稳定至少会纳入国家对于省市主要领导考核指标一样。
而且，会鼓励城市根据不同情况来出台更多“微操”层面的政策，比如前一段，西安根据家庭现有房屋面积而执行的不同首付比例一样。
重点三：要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。
要以保障性租赁住房为着力点，完善基础性制度和支持政策，加强住房保障体系建设。要处理好基本保障和非基本保障的关系，尽力而为、量力而行，着力解决困难群体和新市民住房问题。
分析：
这一次讲话的另一个要点就是“住房保障体系”。很明显，国家要系统性的学习“新加坡模式”而放弃“香港模式”。
新加坡模式我曾经多次分析，其核心就是对于普通居住需求，国家保障解决为主。对于高端居住需求，市场解决为主。现在国家清晰的提出来，这两个体系是并行关系，而不是从属关系，把住房保障体系抬到了一个相当高的位置。
而且住房保障，要以租赁为主，而不是以“产权拥有为主”，这也就是说在下一个五年计划中，保障房将以各式各样“廉租房”、“人才房”、“学历房”为主，而像经济适用房那种“产权式保障房”将逐步退出历史舞台。
重点四：在韩正七月讲话的最后，新闻列出了一个参会名单表。
民间普遍猜测，除了长沙，是中央重点催促调控加码的城市名单，之后类似名单又出了一次，而且半年之内这些城市也大部分陆续出台了楼市调控加码措施。
这次，新文章没有再提任何参会城市，这也反证出本文的第一个结论，国家对于本次调控基本上是满意的。
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虽然按照惯例，中央政府在年底总理还会有一次全国经济工作会议，在三月左右全国人大还会有一次政府工作报告。
但是这两次报告都属于综合性报告，他们都会谈到房地产，但是都不会谈很多。所以把本次主管住建部的韩正副总理的讲话，作为明年房地产工作的风向标估计更会准确一些。
按照这个思路，对于2021年全国楼市的总体调控，可以做出如下的概括：
第一、至少明年上半年，在全国来说房地产调控不会再大的加码，这是一个基本判断。
实际上在2019年的同一时间，我也有此判断，但是这个预测被疫情打断。
整个2020年房地产，从7月为节点，可以明显的分成两个阶段。
7月之前，由于疫情对于经济的影响，所以经济需要刺激，同时房地产也在刺激，调控部分放松，特别是土地杠杆在提高，导致在5月和6月出现了一个大家都没想到的楼市繁荣。
7月之后，准确来说就是韩正讲话之后，楼市突然降温，尤其是出台了央行去泡沫，降杠杆的“三道红线”要求，楼市降温非常明显。
所以，一升一降之后，现在楼市热度应该已经达标，再加上拜登当选，大家对于中美关系普遍向好，所以求稳可能就会变成整个楼市2021的总基调。
第二、在强调“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”的同时，一城一策，因城施策，将会成为政策主要执行方式。
所以、整个新闻报道用这么一句话来结尾——要处理好中央和地方的关系，坚持不搞“一刀切”，鼓励和指导城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落实好城市主体责任。
很显然，是鼓励城市发挥自己的能动性。
而城市能动性的本能是什么？
估计除了长沙，哪个城市都是愿意不同程度的放松一下房地产的。
所以，对于2021年，是考验各地地方执政灵活性的时刻了。比如，上海新的留学归国人员以及创业落户一拖三的政策，就是一个好案例。
当然，林林总总的各种放松，2021年可能对会让我们应接不暇。
不过，各种因城施策，一城一策的背后，还应该加上一句话——“地方干活，国家判分”。
第三、再说一句话给我们投资直接相关的建议。
对于未来的中国楼市，刚需客户恐怕慢慢将变成稀缺资源。
不是年轻人不买房了，而是年轻人首套，新市民的首套，很可能解决方式慢慢就变成了“保障性住房”。
这是一个趋势。
所谓趋势，就是每年变化不明显，但是会持续变化的普遍情况，时间会给趋势以巨大的力量，改变所有人的看法和做法。
所以，今后投资房地产，改善型住宅会变成首选，而刚需产品则会被慢慢被替代。
还是那句话，刚需产品的替代品——保障性住房会持续增加，这个趋势或许一两年不明显，但是五年十年一定会显示其力量。
毕竟，这就是趋势，做任何事情，包括房地产投资，顺应趋势才是最好的选择。
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