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2020年，哪个城市，全国资本都想来投资？
当然是武汉。
自从2020年疫情在武汉爆发，米宅的后台经常被粉丝留言问，能不能去武汉，买个房子。
但是这个问题是啥答案，说实话，我们也不清楚，因为米宅对于武汉最近的实地市调还是在2018年。
现在，三年过去了。
对于一个城市三年发展或许变化不大，但是对于房地产市场，三年之前和三年之后的市场可能完全完全变样。
为了获取武汉的第一手信息，我们在本月来到了武汉，准备用自己的步伐丈量三镇，寻找那个问题的答案。
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武汉在解放初期就是出了名的大，所以有大武汉之城。
而又经过了将近70年的发展，城区面积又扩展了几倍，所以更大。城区面积更大，就意味着房地产板块众多，就意味着房地产市场更加复杂。
对于武汉的房地产板块，我找到了一张相对比较有价值的板块划分图。
不过，面对这三四十个多个板块，仍然不知道如何下手。我把这个问题，请教了当地房地产从业人士，他就对我说了二句话。
第一、在武汉，如果你实在不知道你应该去哪里买房，那么你就去光谷。
第二、在光谷买房，或许不是当时最好的选择，但也绝不是最坏的选择。
于是，我们市调的第一站选择了光谷。
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然而，当你真正到了光谷，你就会发现，光谷绝不是我们一个普通外地人理解的那种几十平方公里，有十几个项目的房地产板块。
首先，光谷非常大。
广义的光谷占据了武汉市区绝大部分的东南区域。
不仅是上图显示的光谷中心城那一块，中心城板块周边花山、左岭、未来城、关山、南湖、流芳实际在销售员的口中上也算大光谷区域，甚至更靠南庙山、汤逊湖南、藏龙岛区域也被有的人称为光谷南，没办法谁叫光谷IP大，谁都要来蹭这个热度。
另外，光谷发展也是分明显的代际的。
这是我在一家售房部拍到了光谷发展代际图，有一定参考价值。
光谷实际上就是最早的武汉东湖开发区，所以光谷的管理机构现在仍然叫武汉东湖开发区管委会。
光谷有三个代际，光谷1.0版本就是围绕鲁巷广场展开，在那时鲁巷广场转盘以及周边的民族大道珞喻路是其核心。
光谷2.0版本的核心就是关山大道。市场上风头最劲，现在是光谷的3.0版本，其公认的核心就是光谷无路和高新大道的百万方地下商业。
当然，在更向东未来城板块甚至左岭，现在又冒出光谷4.0版本，不过更多的属于远郊开发商的炒作。不过，听朋友讲鄂州现在开始整光谷5.0版本，更是一个笑话。
所以，光谷核心是个不断变化的过程，顺着高新大道一路向东。
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不过，我们现在值得研究的是光谷3.0版本，也就是光谷已经被公认，且发展比较良好的板块。
认知这个大板块，先看下图。
现在的光谷中心城，实际上包括两个组团，两个配套板块。
中心城板块是由两个组团组成，北区组团和南区组团。
两个组团以关豹高速为分界线，紧紧靠着，关豹高速政府已经发文今后将会变成高新三路。
现在的北区道路90%已经畅通，公共配套设施陆续落地，代表性的板块成熟程度如下图。
南区正在修路，大车出没，公共设施落地的较少，代表性的场景是这样。
一南一北两个组团，发展差距大约在3年到5年，不过可以肯定的是两个组团都没有问题，因为大量企业已经入住或者准备入住。
比如，华为、国家存储器基地、华星光电、新思科技、新能源研究院、锐科激光等，这些企业拿出那个都能够让一个三线城市激动不已。
而且当我们开车来到这个板块的西边界，也就是光谷2.0和3.0的交汇处，我们看到了这样的情形。
街上人很少，但是两边停满了各种车辆，是一个典型的成熟开发区或者科技园运作的场景。街上没人不代表着区域没人，码农都在写字楼里安安心心的996，一旦下班街上马上形成拥堵。
光谷3.0版北区，距离上图展示成熟科技园不到2-3公里，是一个典型的可以外溢辐射距离，可以想象不久光谷3.0版的两边道路也会变成这样。当然南区会慢一些，然而风险也比较小，只是一个时间问题。
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不过至于光谷中心城较远的左岭和花山区域，则和光谷有比较宽的断裂带。
我们开车顺着主干道高新大道，向东走了至少半个小时才来到武汉和鄂州边界的左岭组团。这一段时间武汉和鄂州合并的消息江湖风闻，让这个两市交界的小镇房地产变得非常的火热，不到二年时间高层平均售价从8000元现在上升到了13000元。
这个组团典型场景是这样：
两边高楼林立，商业比较繁华，临近晚饭人也较多，但这只是第一印象。
仔细看，这个迷你小城管理水平也只是一个镇的水平，两边车辆乱停乱放，人们走路不按交规，街上流动摊贩横行，商业水平也相对较低。
而且一旦出了主街道，人流车流密度马上降低，再走一个红灯基本上可以说人迹罕至了。
这是一个典型的睡城半睡城的城市组团。
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铺垫了半天，那么究竟这个板块的房子能不能买，怎么买呢？
先说这个区域的房价，根据实际调查。
以下均为高层毛坯价格核算：
光谷中心城北区项目基本上价格在18000-23000。
光谷中心城南区价格基本上在16000——18000。
左岭组团项目不多，价格在14000左右。
花山组团，项目较多，价格在14000-17000。
首先项目还是首选北区，尤其是沿着高新大道两边的项目分布，没有任何风险。当然距离光谷五路越近越好，因为那里一定会成为下一个武昌的区域中心板块。
光谷中心城南区现在比较荒，但是未来一定也是没有问题的。别忘记这些企业背后一定会带动更多的上下游公司进驻区域，对于未来住宅量需要也是巨量的。
虽然中心城和左岭差价可以达到5000元，而且也通了地铁，但是还是不建议买，宁可中心城南北区买个小的，也不去左岭买个大的。因为那就是个镇，管理是镇，配套是镇，虽然抱着光谷的大腿，但是未来估计也就是芝麻大的潜力。
对于花山，也不建议，在价格一样的基础上，虽然那里成熟度大于中心城南区。但是毕竟距离中心城中心核心大路高新大道太远，不把中心城填满，很难轮得上花山去库存。
毕竟整个区域未来至少十年是围绕中心城板块展开，距离中心城的远近，决定了这个区域未来的升值潜力，而不是现在的成熟度。
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