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首先，请大家思考一个房地产哲学问题——城市的房价长期是由什么决定的？
当，看得见的手和看不见的手掰腕子，短期来看，一定是看得见的手占优势，但长期来看，一定是看不见的手占优势。
比如，深圳，为什么每一轮房地产上涨周期都是深圳一马当先。
当你看了下面这张图，就会明白终极的原因是什么？
近20年，深圳每年户籍人口增量在20万到30万，当然在全国户籍放开之前，这个增量你可以认为是深圳新生人口的出生量。
但是这还不是最可怕的，最可怕的是深圳每年常住人口增量平均可以达到60万，也就是说每年从外地迁来深圳的人口可以达到30万左右，这是一个什么概念，这是一个内地中等县城一半人口。
2017年，链家地产发布一份有关《深圳租赁》的白皮书，在这个城市：
这就是这个城市，房价最大的底气。说句要挨骂的话，从长期来看，当这个城市规模达到京沪之前，房价选择只有两个——暴涨和缓涨。
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从长久来看，城市的房价是由城市增量人口决定的，但是这个数据从全国水平来看，一直在走低。
一线城市，二线城市，三线城市，人口增速都在下降，而且越是大城市这个指标下降的越明显，只有四线城市，也就是小型地级市或者县城，维持着小规模的增长。
这其中最深层次的原因，就是人口生育率的下降。
城市越发展，经济越发展，人口生育率越低，这是一个全球规律，美国如此，日本如此，韩国如此，现在整个亚洲不为人口问题担心的恐怕就只有东南亚和印度了。
回到中国，我们先看全国三十一个省市，自治区，新增人口的数量。
我们把时间段分为三段：2001年到2010年，2011年到2015年，2016年到2019年。
第一个十年中，全国人口增量最高的省份分别是：广东、浙江、山东、河北、江苏、天津、上海和北京。人口负增长则是：安徽、四川、广西、河南、重庆、贵州、湖北。
很显然，以上这七个省市，不是因为不能生，而是因为不能留，新增人口基本上都“孔雀东南飞了”。
最近五年，全国人口新增较多的则是：广东、浙江、山东、安徽、四川、河北和广西。
人口流出省份则变成：辽吉黑和北京，北京谁都懂是政策性流出，辽吉黑呢，恐怕和经济的停滞是个强相关。
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那么，人口增长除了新生人口，还决定于人口迁移数量。
这张图就剔除人口出生因素来看人口迁移：
近4年广东、浙江年均人口净流入分别由2011-2015年的14、-7万大幅回升至2016-2019年的76、46万，这是这五年来中国人口争夺战最大的赢家；
上海、北京因近年严控人口规模，均由人口净流入转变为净流出；
中部省份除安徽由年均净流出转为净流入外，其余各省均为持续净流出状态；重庆、四川、陕西近年人口持续回流，其中重庆、四川近4年年均人口净流入规模在10万以上；
东北三省经济持续低迷，人口净流出规模持续扩大，辽宁由2001-2010年年均人口净流入14万下滑至2011-2015年的2.3万，近4年年均净流出5万。不过令人吃惊的是山东，人口流出量这五年居然比黑吉辽还要多，让人大跌眼镜。
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说完了省和自治区，我们重点来说城市。
10年前，北京、上海是人口流入的大户。
5年前，天津突然成为人口流入的大户，然后就突然失速下落，让人有点唏嘘。
这5年呢？
两个后发一线城市——广州和深圳，两个新一线城市——杭州和长沙，成了这五年中国城市人口大战的最大四个赢家。深、广、杭、以活跃的新经济产业和较为宽松的人才政策吸引人口大规模流入，四城近4年常住人口年均净流入分别达28、28、27、20万，较2011-2015年均有大幅增长。
尤其值得的一提的是长沙，居然在和成都、重庆、武汉、南京等强二线的竞争中，不得不说，低房价是最好的人口吸铁石。
宁波、西安、成都、郑州、重庆近4年常住人口年均净流入规模均在10万以上；这几个城市均为所在都市圈核心城市，近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。
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然而，这里面又分两种情况，城市的吸引力也是分等级的。
前不久，公众号《国民经略》制作的一张图——主要省会城市省外购房客户占比，就很能说明问题。很显然，一个省会城市如果只能吸引自己省份的客户，说明它的吸引力是有限的，对于全国来说，它也只能算一个省域中心而不是区域中心。
就拿刚才人口净流入都是二十多万的长沙和杭州来说，杭州省外购房比例客户达到53%，而长沙只有15%，从这个角度看杭州城市的含金量就要远超长沙。
另外，西安、郑州相比较，人口净流入也差不多，虽然我是郑州人，但是我也要承认，郑州的城市含金量比西安要差。郑州还只是河南的郑州，但是西安至少是整个中国西北五省的中心城市。
不过，好在河南是全国人口的大省，存量雄厚，即使人口流出河南一些，剩下的人口转移，也足够郑州消化。不过，坦率地说留下的都是次一等人才，这也会造成郑州经济长时间在中低端徘徊。
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所以，最可怕的城市情况就是——自己的城市圈人口没啥流入，甚至流出。因为这会造成这个城市无血可抽，甚至被人抽血。
下面这张图，就是典型的中国33个城市圈，人口流入流出的统计图。
北京不去说，这是政策要它人口流出。
福州问题也不大，毕竟那是中国除了长三角珠三角最富裕的一个省份的省会。
济南，从长时间来看问题也不大，山东GDP增长和人口，保证了它的房价还是有底线的，近期房价下跌是前一段上涨太猛造成的。相反现在急需要解决倒是青岛和济南谁优先的问题。
从苏锡常往后的城市，买房都应该注意了，因为城市圈人口流入的乏力会造成房价长时间没有前途。
昆明，西宁、大连、乌鲁木齐、哈尔滨、南昌、石家庄、长春，这个八个城市，从都市圈人口角度是房价长期没啥前途的城市。都市圈中心城市如此，所谓副中心、多中心城市更是如此。
文中图标来自泽平宏观和国民经略，在此表示感谢
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