1
此人就是黄奇帆。
说他是中国最懂房地产的市长，不是作者一家之言，而是在圈内共识。
更为重要的是，此人绝非光说不练嘴把式的专家。
2001年上任重庆之后，对房地产进行了有效管控，使得整个重庆房价在他的任内非常平稳，价格适中。
同时创造性的发明了中国“地票”制度，将土地平衡引入房地产、耕地保护和扶贫开发之中，被誉为中国改开四十年最有影响力的关键性制度创新之一。
而更有意思的是，这位黄市长2016年末卸任重庆，引发了重庆房价第一次大规模的大涨，让人更加觉得黄市长在房地产的问题上的“正确”。
当然，卸任之后的黄奇帆，对于房地产仍然喜欢在公众场合发表一些自己对房地产的看法，事实证明他的一些看法，往往具有相当的先见和指导性。
近期，黄市长在半官方性质的复旦大学首席经济学家论坛演讲，专门谈到了房地产，很值得大家一看。
2
在这次演讲中，黄市长谈到了五个关键问题。
一、以内循环为主体的国内国际双循环的战略推出
二、实现碳达峰碳中和目标
三、城市化的发展模式会有所变化
四、科技创新引领
五、实现共同富裕
其中房地产主要写在了第三个部分，城市化发展方面。
关于此，黄市长阐述了三个重要事实和预言。
第一、中国从现在到2035年，楼市将从每年新建16亿平民房屋，逐步降低到10亿平方米以内，然后形成新旧房屋的折旧平衡。
第二、中国未来城市化能发展区域只有大城市的都市圈、城市群和连绵带。
第三、无法和都市圈、城市群和连绵带产生联系的城市发展都将变慢，甚至萎缩。
3
如果，你看过黄市长的演讲录像，你会发现和其他官员很大的区别就是，此人非常喜欢引用数据，而且有惊人数据记忆能力。关键性的宏观和行业数据，不用看稿（大多数情况他也没稿子），张口就来。
比如，对于中国房地产的未来，黄市长没有用所谓黄金时代过去，变成白银时代等说法，而是直接用总开发量数据来推理。
1998年，中国全国性楼市启动，每年的开发量在一亿平方。
2007年，新房开发量已经达到了7亿平方米（08年冲击下，有所萎缩，是6亿平方多）。
5年后，2012年，从6亿变为了12亿。
再一个5年，2018年统计，从12亿变成了17亿。
黄奇帆认为，17亿应该是中国总体开发量的顶峰，未来十几年开发量不会大的增长，反而会下降，下降到10亿平方，然后相对稳定，达到长期的平衡。
实际上，当你查阅国家统计局的年度开发数据，你就会发现，中国的房地产开发总量已经部分印证了黄市长的说法。
2020年，国家统计商品房销售面积：
2020年开发量和2018年持平，历史上第一次出现未增长而平地踏步。
2021年数据尚未出炉，但是由于本年度房地产开发公认的不景气，所以该数据甚至非常可能还是持平或者下降。
当然，中国房地产发展持平和下降，原因是多方面的，黄市长在相关问题的论述上，分析了三个天花板。
人口数量的天花板+中国城镇化的天花板+人口平均居住面积的天花板。
每个天花板，都有统计局的数据支持，都有严谨的推理论证，还是让人信服的。
看到这里，你就会明白，国家层面为什么2021年要开始进行开发商三道红线的治理。
从某种意义上来说，这也是一种“去产能”，因为开发量未来十五年会不会萎缩40%不好说，但是一定会萎缩。
开发量萎缩就用不了那么多的开发商和开发资本投入。
自然就要像90年代棉纺织压锭限产，2000年之后拆高炉去钢铁产能，2010年之后煤炭关小矿去煤产能。
也就是说，从2020年开始，中国房地产每年调控会“松紧”有所不同，但是长期“萎缩”，开发商被迫减少的趋势将是大势所趋。
4
当然，这种萎缩并不是全面的，而是结构性的。
对于此，黄市长也做了论述，关键的一句话就是——中国未来城市化能发展区域只有大城市的都市圈、连绵带和城市群。
都市圈和城市群，大家一定听说过，比较新鲜的就是连绵带。
这个概念不是老黄的发明，而是在国内的城市发展规划史上常用的一个概念。
在百度百科上，大都市连绵带是这样解释的。
和都市圈和城市群不同，连绵带更加强调的就是大城市之间的，按照交通、通信、经济分工进行的有机组合。
从全球范围看，在美国，有波士顿—华盛顿、芝加哥——匹丝堡等大都市连绵带，英国有伦敦——利物浦等大都市连绵带，德国有莱因——鲁尔大都市连绵带，日本有东京——大坂大都市连绵带。
但是，在中国，连绵带发展的并不够。
国人更加强调的大都市圈和“大都市+多小城市”的城市群。
然而，我觉得在中国，更加需要注意的是，黄市长强调的“连绵带”。
比如，在长三角，就有两条典型的正在发展的连绵带。
十四五规划纲要的原文重点是：
——加快建设长三角G60科创走廊和沿沪宁产业创新带，实现长三角地级及以上城市高铁全覆盖。
这个长三角G60科创走廊，实际上就是一个大都市连绵带的雏形，在所有长三角的城市中，国家更加会优先发展走廊上的城市，他们包括：上海、嘉兴、杭州、金华、苏州、湖州、宣城、芜湖、合肥，九个城市。
其中的上海，杭州、苏州、合肥四个主干城市，更加具有无限的潜力。
都市圈、城市群和连绵带，这些区域要发展。
那么没有这些影响加持的城市会怎样呢？
黄市长这一点说的也很明确——
无法和都市圈、城市群和连绵带产生联系的城市发展都将变慢，甚至萎缩。
这一切，都将伴随着中国三个天花板的到来，以及高铁网的覆盖每一个中国城市，而缓缓展开。
4
以上文字，都是该讲话的房地产部分的中心思想，感兴趣的读者可以找来一读。
另外，推荐一本书。
这本书就是黄市长的《结构性改革》，我已经读过了，相当的不错，非常明晰的解读了中国正在进行的这场深水区的改革。
最关键的一点是通俗易懂，语言平实，不像新闻联播那样枯燥而隐晦，建议大家一读。本文的很多思想，包括三个天花板，城市连绵带等概念，都是来源于此。
今天，可以点击关注米宅公众号，输入“黄市长”，你将获得完整版的电子书。
当然，如果觉得不错，还是请购买正版图书，支持黄奇帆市长。
谢谢大家。
2022，米宅跨年演讲开始报名啦！
2022年1月3日下午，《米宅跨年演讲》将于郑州盛大召开。
主题：理想的力量2022，回归常识，重新出发！
议题：
1、2022中国宏观经济趋势分析（钟灏）
2、2022资本市场主赛道趋势分析（庄主）
3、2022楼市宏观趋势分析（百夫长）
4、2022长三角楼市趋势分析（夏良）
5、2022珠三角楼市趋势分析（大渔）
6、2022全球资产趋势分析（米公子）
三个小时，米宅分析师悉数登场，满满的干货，让你脑洞大开、拨云见日、抢跑2022！
门票原价399元今日特惠199元
三人拼团，更享超值99元
凡今日订购门票的粉丝赠送价值365元的财富圈一季度（可在跨年演讲的米宅主编中任选一位）。
骨折优惠，只是为了与你线下一聚。
识别下图二维码或点击“阅读原文”均可报名。