1
如题，这是我长久思考的一个楼市哲学问题。
当，中国政府年年对于房价的调控，已经达到得心应手，比如今年？（别笑，会有这一天）
当，中国全面开始执行“房产税”，楼市投资收益大大减弱？
当，中国已经全面建成“房住不炒”的楼市长效机制？
那么，中国哪些城市仍然具备房价长期上涨的动能，而他们的动能又是什么？
说实话，这个问题我思考了很久，但是依旧答案模糊？
因为，涉及了太多因素，各个因素又交叉作用。
比如说，城市级别。
但是，如何解释在这一轮房价下跌中，直辖市天津成为全国楼市最为凉凉的高级别城市。
比如说，城市人口和外来人口。
但是，如何解释，城市总人口和人口流入并不多的合肥。
却比很多人口大市，房价涨幅更为惊人。
本文很长，有点枯燥，但绝对有利于理解中国房地产中最重要房价和”城运”问题。
2
实际上，很多类似于这种“准哲学”问题，是需要跳出问题本身来寻找答案。
比如，上面的这个问题，我却从一个非楼市为主题的演讲中，得到了很大的启发。
今年12月14日，中国当代著名证券分析师高善文先生做了《沉帆侧畔千帆过》的宏观经济演讲。
这场演讲的主题不是楼市，主要介绍了中国2021年度实体经济的产业升级问题，以及未来的趋势。
高先生作为中国最著名证券分析师，将中国所有的产业行业分为了三类。
第一类：高增长组——也就是过去十年，中国产值和营收数据增长最快的行业。
最为典型的是——计算机设备和消费电子
第二类：中增长组——过去十年，比较成熟但增长率尚可的行业。
最为典型的是——白色家电和汽车行业
第三类：低增长组——过去十年，中国增长最为缓慢或者是负增长的行业。
最为典型的是——纺织制造和煤炭开采。
这代表了中国产业未来的三种方向。
3
高先生认为，在2015年前后，中国产业升级发生了一个质变性的转化。
红线代表的新兴产业的占比在大幅提升，而由绿线所代表的夕阳行业或者是衰落型行业的占比同期在大幅下降，近而产生了一系列的经济格局变化。
比如，上市公司的人员流向。
比如，不同组别的公司的股价变化。
再比如，不同组别产业人均薪酬的变化。
总之，不管是公司的前景还是个人的前途，实际上已经深刻的绑定了与之相关联的产业组别。
在高增长组别，你能够“鸡犬升天”。
在低增长组别，你只能感叹“时代的抛弃”。
当然，以上图表和观点，都来自于高善文先生，作者只是高先生演讲的搬运工。
4
高先生并没有论及这些产业之外问题。
然而，我却发现了，这些高中低增长产业的组别，实际上更加深刻影响到了中国差不多每个一二线城市的“城运”和“楼市”。
换句话来说。
在过去的5到10年，你的城市能够抓住中国最近一次产业升级机会。
一定会迎来城市的大发展，同时带动房价的较大幅度提升。
反之，如果你所在的城市还停留在老的产业之中，不求升级，城运和房价的衰落则不可避免。
案例说明。
这十年来，中国进步最大的产业，无过于计算机、通信设备领域以及互联网领域。
这些企业无疑是以华为、小米、oppo、vivo等手机厂家为代表。
我们先来看看这些企业的分布：（截止到疫情前期）
华为的研发中心：深圳，北京，西安，上海，武汉，杭州，南京，成都，东莞
小米的全国研发中心：北京，南京，深圳、武汉
OPPO全国研发中心：北京，上海，深圳，东莞
VIVO全国研发中心：深圳，东莞，杭州，南京，北京
再加上全国著名的几家计算机硬件公司：中兴、海康威视、联想
中兴全国主要研发中心：深圳，上海，武汉，南京，西安
海康全国主要研发中心：杭州，北京，上海，重庆，武汉，乌鲁木齐
联想全国研发中心：北京，南京，深圳
于此同时，互联网更是高度集中在四个一线城市，外加一个杭州。
阿里巴巴：杭州。
网易：广州+杭州。
腾讯：深圳+广州。
北京最多：字节，搜狐，新浪，美团点评，京东，360，百度
如果我们再看这些企业主要研发中心的分布：
百度：北京，上海，深圳。
阿里巴巴：北京，上海，杭州，深圳。
腾讯：北京，武汉，深圳，广州。
实际上，到了今天，可以说中国最赚钱的计算机通讯和互联网行业，已经高度集中在上面的不超过10个城市。
可以说，如果你的城市没有两家以上这些公司的总部或者研发中心，就不配称为中国强二线以上城市，同时也不能称为新增长产业成功转型城市。
而这些城市，恰恰正是“去库存”全国房价大涨之后，2018年后仍能够在“房住不炒”的调控中，房价坚挺甚至上涨的城市。
5
当然，对于中国大部分的典型二线城市，抢总部和抢研发中心，几乎是个不可能完成的任务。
那么，通过产业链，嵌入这些高增长产业，做他们的生产链的一环，则是一个退而求其次的选择。
这一点，全国做的最好的应该是合肥。
合肥除了拥有自身中科大和准一线高新企业——科大讯飞，另外嵌入高增长组产业的中游产业链，合肥做的尤其出色。
很少有人知道，从2011年开始，合肥就是中国最大的家电制造基地。
在2011年，合肥的家电产量，一举超过海尔总部的青岛和美的总部的顺德，位列中国第一。
2017年合肥冰箱，洗衣机，空调，彩电四大家电的产量达到7000万台套，其中冰箱的产量更是超过了全国的30%。
海尔，美的，格力，TCL，美菱，三洋都在合肥建有工厂，外资品牌惠而浦更是把中国区总部和全球研发中心设在合肥，合肥在家电制造已经有了全球地位。
合肥另外一个举动是大力引进京东方，合肥是京东方全国最大的生产基地。
图：合肥京东方
京东方这样的高端产业的生产链在合肥落地，给合肥带来了惊人的变化，给京东方配套的上游企业，纷纷到合肥设厂，玻璃基板的彩虹，康宁。显示面板产线设备的欣奕华，通彩，商巨，凯世通。显示面板光学材料领域的乐凯，三利谱，翰博，泰沃达。靶材领域的先导，江丰电子，拓吉泰等。
合肥甚至还把下游的企业也拉过来，实现京东方就近供货，例如长虹，惠科，京东方视讯等。
除此之外，合肥还大力发展集成电路产业，最著名的就是存储器的合肥长鑫公司和兆易创新联合研发，合肥一举成为全国三大存储器基地之一。
另外，以这种方式较好嵌入高增长产业生产链的城市，还有佛山、西安、东莞、苏州、重庆和南京。
再举一个反面案例——天津。
这些年，似乎天津不管是争夺这些高增长行业总部和研发中心，甚至下游产业链企业方面却无甚建树，似乎只有一条中芯国际的集成电路生产线，而且还是较为落后的8英寸线，而中芯国际在北京，上海，深圳都有建设更为先进的12英寸线。
和天津比较类似，在上世纪甚至是2010年产业还比较先进，但是这些年相对落后的城市全国还有——青岛、宁波、烟台、石家庄、太原、大连和济南。
更不要说，2010年之前那些基本上要靠国有投资拉动产业的整个东北地区和中国西部城市。
而以上，除了宁波，则是2018年后，房价不抗打的主要大城市。
6
今天，讲了这么多关于产业的问题。
那么，城市产业的兴衰和城市的发展究竟有没有关系呢？
当然是有，而且关系巨大。
实际上，在未来，房住不炒国策下的长效机制完全执行之日，尤其是城镇化进入尾声，那么决定城市房价的就是两个要素。
第一、一个城市中，买的起房的人有多少。
第二、一个城市中，买房的人能够花多少钱来置业或者改善居住。
而这两个问题，汇集起来，实际上又变成了城市的三个产业问题。
第一，这个城市有多少高增长组的产业或者公司
第二，这些产业和公司能吸纳多少就业人口
第三，这些产业和公司能为这些就业人口提供多高的收入。
一句话，高增长产业数量，高增长产业收入水平，直接决定了一个城市最长和最大房价的上涨动力。
最后，附上一张照片，是我2018年在杭州调研的时候，在阿里总部门口拍摄的。
带着阿里橙色工牌的众多年轻员工，晚上九点到十点，才鱼贯而出从办公楼下班。
当时，陪同我调研的朋友告诉我——在阿里司龄三年，年薪百万非常正常。
他们买走杭州未来科技城大部分的项目，而未来科技城（阿里总部所在板块）则是整个杭州房价近5年来涨幅最高的板块（新房限价，主要指二手）。
而杭州则是这五年来，中国城市房价涨幅最好的城市之一。
注：本文部分内容引用自高善文先生讲话稿和公众号宁南山文章，感谢。本文仅以高增长产业之一的信息产业举例。
2022，米宅跨年演讲开始报名啦！
2022年1月3日下午，《米宅跨年演讲》将于郑州盛大召开。
主题：理想的力量2022，回归常识，重新出发！
议题：
1、2022中国宏观经济趋势分析（钟灏）
2、2022资本市场主赛道趋势分析（庄主）
3、2022楼市宏观趋势分析（大白）
4、2022长三角楼市趋势分析（夏良）
5、2022珠三角楼市趋势分析（大渔）
6、2022全球资产趋势分析（米公子）
三个小时，米宅分析师悉数登场，满满的干货，让你脑洞大开、拨云见日、抢跑2022！
识别下图二维码，进群获取直播链接。