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今天是2022年元旦，首先米宅公司祝各位读者朋友新年快乐，万事如意。
说完祝福，今天写点不一样的话题。
如果你是一个中国普通楼市的买房者，你给今年政府的全国楼市调控打几分。
当然，这个买房者要定义一下：
第一、以住宅为主，不以公寓或者商铺、写字楼等投资品为主。
第二、以买房自住为主，不以投资作为目的，或者主要目的。
第三、以刚需或者改善的住房为主，能买千万或者上亿的别墅客户在中国还是少数。
还有一个问题，不过，比较难统一。
就是城市等级或者城市分布。
在2021年，一线，二线，三线，四线，不同的城市，或许买房的感受完全不一样。
那我们换个思路，并不针对某一个城市，而是针对于全国大多数城市来看，为全国楼市总体调控打一下分。
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先说我的答案。
如果满分是100分，及格是60分，良好是70分，优秀是80分。
我给今年全国楼市的调控打85分。
也就是达到良好标准，但是离满分还有一定距离。
停！停停！停停停！
你是不是觉得我把这个分数打得过高。
对，一定会有人这样想，而且是很多人，甚至大多数人。
但是，你这样想，你一定不知道，和过去20年相比，2021年的楼市调控有多成功。
我们先来简单回顾一下，这二十年的中国楼市调控史。
如果刨去90年代海南的房地产泡沫阶段，中国全国范围的房地产开发启动于1998年。
当初，中国启动房地产这个超级疯牛行业的初始目标，就是应对97年金融危机。
（表格图片来自冰山数据，下同）
从1998年到2001年，中国政府先后出台各种政策来鼓励房地产发展，而与此同时没有任何降温型调控措施出台。当然，也无法打分。
2001年，北京房价3个月内的涨幅达到97%， 157个温州人在上海3天买走了100多套房子。
终于，感到有点过热的政府，在2002年，发布“217号文”，开始中国楼市的首次全面调控，计划从土地供应、住房结构和市场等方面进行调控，使得房价上涨速度减缓。
然而事与愿违，这一次和以后几年的调控，造成了更加猛涨的楼市价格上涨，至此中国民间开始流传“调控调控，越调越涨”的反向操作规律。
所以，越调越涨，越涨越调，对于2002年到2007年的反向调控，我只能打40分（只有2007-2008年的调控的确起到了一定作用）。
真正让中国楼市降下来的不是来自中国的内因，而是来自于一次外因——08年美国金融危机。那一次，真正的让所有中国开发商领教到了什么是周期寒冬，什么是楼市底部。
于是，国家马上启动了四万亿，马上启动了降息救市。
大水一来，效果明显，就在2008年下半年还惨不忍睹的中国楼市，在2009年，却拉出一条国人从未见过的上涨大阳线。
对于2008年到2009年的调控，我只能打50分。
房价上窜下跳整两年，肯定不利于总体经济和消费者自住（只利于炒房）。
为啥多了十分，因为毕竟中国房地产没有一蹶不振，算是达到了一个小目标。
于是，又开始收紧，2010年到2011年疯狂收紧，2012年到2013年继续收紧。
终于，四年收紧之后，楼市的价格稳定了，但是库存却上去了。
对于这次调控，算是中国首次真正地控制了房价，初步实现了三稳目标，可以打65分。
房价稳了，库存却要处理。
于是整了一个全国去库存，库存去空了，房价却再次放飞，又拉出一根历史大阳线。
对于这次调控，只能打40分。
为什么这么低。
第一，房价一飞冲天。
第二，开启了全国所有人的炒房之心。而这种后果，直到今天还没有清除。
于是，又开始收，全国一块收，到了2018年年中，房价终于基本稳定。
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终于说到了本次调控的2019年年中到2021年年末。
为什么以2019年年中作为本次周期的开端，因为本次周期的开端就是以深圳取消豪宅税和获得社会主义先行示范区为起点标志的。
先是深圳大涨，东莞大涨，广州大涨，佛山大涨。
甚至，2020年整体的疫情只是为房价大涨打了一个逗号，而不是句号。
2020年中，这种源于深圳的大涨，开始出现“城传城”现象。
在2021年，调控整体发力之前，除了珠三角，再看整个中国楼市。
上海已经大涨，北京学区房也起来了，合肥、厦门、南京、西安、成都更是信心满满。
而凉凉很长时间的北方楼市，青岛、济南、天津、郑州也开始小阳春的回暖。
请注意，是全国，而不是单独一个城市或者一个区域的回暖或轮动。
尤其是第一次土地集中土拍之后，全国楼市有了2016年初的市场冲动。
然后，调控就来了。
至于，调控的过程，我就不再赘述，因为每个关注2021年全国楼市的买房人都应该有同感。
和往次调控相比，至少我觉得对于本次调控创造了几个优异。
第一、时间优异
从全国楼市大热，到完全变冷，时间没有超过半年。
这和往次调控，市场好热不好冷，把楼市彻底降温的需要几年的情况，形成了鲜明对比。
第二、范围优异
这次市场由热变凉，不是单单新房，而是包括土地、包括新房、包括二手房的全面降温。
这和2016年十月之后那次，房子冷，土地热，二手冷，新房热，形成了鲜明的对比。
第三、手段优异
不单单是坚持原来的四限（限购、限贷、限售、限价），而且创造性地发明了二手指导，三档四限，土地双限等手段。
第四、转向优异
一旦察觉调控过严，容易引发市场过冷，违背稳房价的原则，就灵活地在年底有所放松。
正是由于这一次调控的时间、范围，手段、转向，比价，以及效果都相当不错，所以我觉得本次调控可以打到80分，达到了优秀线。
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那么，为什么要再多给五分呢？
你如果再深入研究本次调控的背景，就会明白2021年“热调冷”得着实不易。
第一、从供需来看。
本次调控的初期，国家房地产整体库存不大，在全国范围内整体的房地产楼市库存周期大约在11个月左右，属于偏紧一点的供需关系。
而在一线城市，甚至这个数据只是8.5个月。
很明显，在如此少的情况下，再把市场从热变凉着实不易，因为供不应求是容易引发市场更加过热，而不是慢慢变冷。
第二、货币供给
都知道，疫情之后，美国印钱放水，然后全世界都在印钱放水。
而印钱放水的最重要后果就是以房地产作为代表的资本猛涨。
事实上，这次世界货币大放水的确引发了西方国家普遍的房产大涨，美国楼市，加拿大楼市，韩国楼市，新西兰楼市、俄国楼市，就连一向以房地产价格稳定的德国，这一次也有了一次较大涨幅。
外部大涨，自然容易引发国内涨价。
如果2021年任由中国楼市市场发展，不用怀疑，我们可能会迎来中国楼市的第二次2009年。
正是由于这次坚决，有效，及时的楼市调控，压制住了这次上涨。
对于2021年已经上涨的城市，至少暂时稳定了预期。
对于2021年还未上涨的城市，至少避免了这次可以预见的大涨价。
对于本次调控是否有效果，现在应该已经无人怀疑。
但是，有一种声音在年底开始放大——
2021年调控是否太过，是否太狠，是否太快，让众多房企处于危险之中，让那些如恒大一样的高杠杆企业倒闭，导致社会不稳定？
我只想说，对于中国楼市的历次调控造成的倒闭。
包括1994年是投资海南地产的广州信托公司，2006年是准备超越万科的天津顺驰，2016年是扩展惊人的广州利海，2021年是曾经全国第一广州恒大。
人们应该思考的是什么。
为什么是他们在调控中倒闭，而不是调控是否太严格让他们倒闭？
再换句话来说，不能让任何一家全国性高杠杆，高周转，品质一般的大规模房企倒闭的楼市调控，一定是个空有其表的“不及格调控”。
做个民调，如果满分100，你给全国总体楼市调控打几分？
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