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看的书多了，有时候就容易联想，比如这一段看了一本书叫做《全球房地产》。
书里面介绍了各国房地产历史，尤其是几个典型的国家，英国，美国、日本、德国、香港地区、台湾地区和新加坡，突然有一个非常有趣的感觉：
中国房地产还是比较幸运的，因为前面已经有一些先行者，把坑都踩了。
而作为后发国家的我们，一定要避开这些先行者的坑。
这些坑里面，尤其是以下三个坑，对于中国非常重要：
1、香港的坑——专注房地产和金融，楼市逼死了实体经济
2、日本的坑——猛然刺破泡沫，楼市拉着经济坠入深渊
3、美国的坑——让没有支付能力的穷人买房形成次级贷，同时让这些次级贷房地产证券化，这是一个中国楼市还没来的及犯，但是在2022年有可能出现的错误。
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大家都知道，现在香港经济发展不好，已经好几年低增长甚至零增长。
其中公认的一个原因就是实体经济空心化，一个将近千万人口的城市，主要的GDP产值80%都是来自于金融、转口贸易和房地产。
然而，在1999年，香港是机会改变的。
当年，首任特首董建华预见到将要到来的信息产业浪潮，于是雄心勃勃的推出了香港回归后第一个大型产业计划——数码港，旨在发展全亚洲领先的互联网产业。
该计划的主要执行者就是李嘉诚的小儿子李泽楷，他联络了十五家国际科技龙头公司，比如亚马逊、微软、雅虎等准备进驻。
然而，人算不如天算，2000年互联网泡沫在美国首先破裂，虽然园区勉强落成。
但是这些国际科技龙头公司暂时停止扩张，原定十五家变成了两家入驻，而且多为销售，售后等服务部门，研发、运营等核心部门不见踪影。
最后数码港只是规划面积的五分之一，剩下的土地回到了香港的老路，圈地皮卖豪宅，楼价高涨，大家高兴，自然又是繁荣一年。
值得一提的是，2000年腾讯公司也是岌岌可危，最低只能估值不足千万美元。
李泽楷当年以220万购买20%股票，结了腾讯一时之危，如果当时以李泽楷大股东影响力，将腾讯总部迁入香港，极有可能成功。
然而，李泽楷却在2001年，把股票卖掉，套现1260万美元走人，自然也是盆满钵满。
而今天腾讯总市值约5万亿港元，如果李泽楷继续持有，将远超其父而成为新的亚洲首富。
可惜，现在看来，2001年，李泽楷失去了股份，香港失去了数码港和腾讯，这或许是永远的失去。
数码港折戟沉沙，董建华又提出了硅港计划，这次瞄准的是it硬件。
董亲赴台湾邀请半导体权威张汝京出山，意图打造香港的芯片中心，然而张到港之后，地产商却以种种理由将其赶走。
后来硅港的图纸落地上海张江，张汝京在大陆创办中芯国际，而中芯国际现在已经成为了中国最重要的芯片企业，同时中芯国际也成了上海最赚钱的公司之一。
之后，董建华又意图打造“中药港”，最后还是竹篮子打水一场空，而这三个项目的土地，却是殊途同归，建了豪宅，卖了天价，大家高兴。
1997年到2005年，董建华给了香港三次机会，以当时香港的财力和科技、人才，完全可以通过这个机会抓住未来二十年的发展机遇，然而，最后三个项目统统落空。
董建华在自己最后一次的卸任酒会上，黯然神伤的说到
——房地产的兴旺成就了香港，但是也惯坏了香港，他们（地产商）的短视和逐利，让香港错过了最好的10年，我们永远失去了自己的台积电（台湾世界知名的芯片企业）。
然而，直到今天。
香港有房阶层只要一听政府又开始大规模新建廉价住宅（比如当年的8万5计划，林郑月娥的填海计划），第一反应就是上街游行，香港产业重生的机会在一次次抗议声中烟消云散，而留下的只剩下世界第一的房价和普通人的鸽子笼。
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要避免房地产对于实体产业的逼迫，那么能不能把房地产一把干死。
日本给了一个明确的答案——不能。
大家都知道日本二战后经济起飞，GDP变成世界第二，在九十年代整个经济达到高峰。
然而于此同时，楼市也在政府放水、印钱、降息、降准操作中出现严重泡沫。
最严重的时候，报纸上登载拆迁日本皇宫，土地钱可以买下加拿大。
东京整个的土地价值，可以买下美国全国土地和公司。
东京银座四丁目的土地拍卖价格超过30万美元每平方米。
日本政府并不是没有意识到问题，于是开始主动戳破楼市泡沫，降低风险。
执行这一任务便是号称——疯狂原始人的日本央行行长三重野康，在1989年12月17日，上任不足一周后就宣布加息再加金融整顿。
第一、商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。与此同时，货币供应增速大幅下滑。
第二、对房地产贷款和土地交易采取严厉管制
第三、调整土地收益税
1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
然而，这场灾难，没有仅仅局限于房地产，而是进一步扩大到整个经济领域。
日本房地产泡沫破灭后，经济陷入了失去的二十年和长期通缩，居民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，政府债台高筑。
日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。
可以说，在这场灾难中，楼市拉着银行，银行拉着实体经济，实体经济拉着整个社会，共同滑下深渊。
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房地产过热或者房地产崩溃的风险，相信我国人民都有体会。
然而，另一种地产风险，可能绝大部分的中国人却没有深刻的认识，这就是房地产次贷危机。
2001年网络泡沫破灭，美国经济陷入衰退。
小布什政府为了推动经济增长，刺激房地产，推动美国家庭“居者有其屋”的计划。
但是，当时美国富裕阶层的购房需求基本饱和。
因此，政府把注意力转向那些中、低收入或收入不固定甚至是没有收入的人，这些信用级别较低的人成了房地产市场消费的“新宠”，也就促成了次级贷款大量发放。
啥是“次级贷款”？
就是那些还款能力不佳者的贷款，他们或者是餐厅端盘子的杂工，或者是无家可归的黑人，甚至是夜总会的脱衣舞娘。
这些借款人通常是无固定工作、无固定收入和无资产的“三无”人士。
这类人群通常都没有很好还款能力，但是仍然能够轻而易举地获得贷款。
为了让他们买上房，政府甚至推出了零首付、零担保的贷款方式，不查收入，不查资产的情况下买到了房，只要他们能在较低利率下付出按揭款。
而且，这些“次级贷款”被各种金融公司通过证券化包装成金融衍生产品，并把他们卖给资本市场，获取流动性的同时把相关的风险也部分转移给金融市场和银行。
大量的购买人群，推高了房价，房价从2001年到2007年超高速增长。
出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，将其从1%上调至2006年的5.25%。
而随着利率的提高，越来越多的穷人还不起贷款，而被迫断供，次级贷款变成坏账，这种风险在金融市场累积的越来越多，最终在2008年10月总爆发，握有大量次级贷产品的雷曼兄弟银行破产，大量银行陷入危机，最终酿成了引爆全世界危机的美国次贷大危机。
而美国房价也从高点跳水，房价差不多回到了2002年的水平。
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房子逼死了实业，调控逼死了房地产，房地产次级贷逼死了金融。
这三个深坑，可以说是全球百年地产发展史上，最容易犯得三个错误。当你用这个角度观察中国政府将近10年的调控历史的时候就会发现，他也在极力避免自己的楼市掉入这三个深坑。
长久以后，我们都以打压楼市，鼓励实体经济的政策为主，尤其是2016年到2018年，提出房住不炒，提出楼市“三稳”，就是在去库存大涨价之后，避免整个国家经济陷入房地产投资的“香港之坑”。
2021年到2022年，在三道红线为楼市去泡沫去杠杆之后，提出房地产“平稳健康发展”，就是避免国家经济陷入过快过狠刺破楼市泡沫的“日本之坑”。
当然，美国鼓励穷人买房的次贷危机的坑，咱们还没有经过，这是我国政府一直在坚持“不能零首付”和“贷款审核严格化”的结果。
回顾几次楼市宽松，你会发现国家从来没有在任何情况下，许可或者鼓励“零首付”和“无审核贷款”。
2022年，很显然国家又要楼市宽松，来避免“日本之坑”。
然而，2022年启动楼市避开日本的坑，现在最大的难度就是美国2001年的问题——受疫情的影响，“富裕阶层的购房需求基本饱和，然而其他阶层明显购买力不足”。
限购一步步被突破，限贷一步步宽松。
五月之前，长春、哈尔滨、天津、郑州等楼市凉凉的城市已经事实上放松了限购和限贷。
而这个月，似乎苏州、东莞等楼市尚可的城市也在跃跃欲试
希望我们还是别踏入美帝2002年的河流，毕竟在美联储的报告上从来没写着——Houses are for living in and not for speculative investment（房子是用来住，不是炒的）。
附加：
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